BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 147/09 Verk374ndet am: 12. M344rz 2010 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 437 Nr. 2, 323 Abs. 1, 2 Wird der Mangel der Kaufsache innerhalb einer hierzu von dem Verk344ufer gesetzten Frist zur Nacher-f374llung behoben, erlischt das Recht des Verk344ufers zum R374cktritt vom Vertrag auch dann, wenn es wegen eines arglistigen Verhaltens des Verk344ufers im Hinblick auf den Mangel des erfolglosen Ab-laufs einer Frist zur Nacherf374llung als Voraussetzung f374r einen R374cktritt vom Vertrag nicht bedurft h344tte. BGB 247247 437 Nr. 1, 439 Abs. 1, WEG 247247 10 Abs. 6, 16 Abs. 2, 21 Abs. 3 Hat die Wohnungseigent374mergemeinschaft die Behebung eines Mangels am Gemeinschaftseigentum beschlossen, steht der Erf374llung des Anspruchs des K344ufers auf Nacherf374llung wegen des Mangels gleich, wenn der Verk344ufer den K344ufer von der Forderung der Wohnungseigent374mergemeinschaft auf Ersatz der anteiligen Kosten der Mangelbeseitigung freistellt, sofern feststeht, dass die Durchf374hrung der M344ngelbeseitigung in angemessener Zeit vorgenommen wird und die Freistellung von den Kosten sichergestellt ist. BGH, Urteil vom 12. M344rz 2010 - V ZR 147/09 - OLG Hamm LG Essen - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 12. M344rz 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Klein und Dr. Schmidt-R344ntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 22. Zivilsenats des Oberlandes-gerichts Hamm vom 18. Juni 2009 wird auf Kosten der Kl344gerin zu-r374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Das Grundst374ck "W. 112" in E. ist nach dem Wohnungs-eigentumsgesetz geteilt. Eine der Wohnungen geh366rte den Beklagten, eine an-dere Herrn Dr. K. und Frau O. . Diese unterrichteten die Verwalterin da-von, dass in ihre Wohnung Feuchtigkeit eintrete. Die Wohnungseigent374mer be-schlossen daraufhin in einer au337erordentlichen Versammlung am 31. Oktober 2006, den Architekten H. zu beauftragen, die Ursache des Feuchtigkeits-eintritts und die zur Beseitigung notwendigen Kosten festzustellen. 1 Mit Notarvertrag vom 11. Dezember 2006 verkauften die Beklagten ihre Wohnung unter Ausschluss von Anspr374chen wegen Sachm344ngeln f374r 279.000 200 an die Kl344gerin. Dabei unterlie337en sie es, auf die Feuchtigkeitsbeein- 2 - 3 - tr344chtigung der Wohnung K/O und den Beschluss der Wohnungseigent374mer vom 31. Oktober 2006 hinzuweisen. Die Kl344gerin bezahlte den Kaufpreis und bezog die Wohnung. In der Folgezeit ermittelte H. die auf die Wohnungseigent374merge-meinschaft entfallenden Kosten f374r die Beseitigung der Feuchtigkeitsbeeintr344ch-tigung der Wohnung K/O. In der Versammlung vom 23. April 2007 beschlossen die Wohnungseigent374mer unter Beteiligung der Kl344gerin, die sich der Stimme enthielt, die von H. vorgeschlagenen Ma337nahmen auszuf374hren und H. mit den notwendigen Architektenleistungen zu beauftragen. Mit Schreiben an die Beklagten vom 14. August 2007 machte die Kl344gerin verschiedene M344ngel des ihr verkauften Wohnungseigentums, u.a. auch die Feuchtigkeitsbeeintr344ch-tigung der Wohnung K/O geltend und forderte die Beklagten zur "Nacherf374llung" bis zum 4. September 2007 auf. 3 In ihrer Antwort vom 3. September 2007 verneinten die Beklagten im Wesentlichen die von der Kl344gerin geltend gemachten M344ngel. Im Hinblick auf die in der Wohnung K/O aufgetretene Feuchtigkeit erkl344rten sie, die auf die Kl344-gerin zukommenden Kosten zu 374bernehmen und boten an, hierf374r Sicherheit zu leisten. In ihrer Antwort vom 9. Oktober 2007 erkl344rte die Kl344gerin den R374cktritt vom Vertrag. 4 Mit der Klage verlangt sie nach n344herer Ma337gabe R374ckzahlung des Kaufpreises und Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl344gerin ist ohne Er-folg geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision ver-folgt sie ihre Antr344ge weiter. 5 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht verneint ein Recht der Kl344gerin zum R374cktritt vom Vertrag. Es meint, mit Ausnahme der Feuchtigkeitsbeeintr344chtigung des Ge-meinschaftseigentums im Bereich der Wohnung K/O best374nden die von der Kl344gerin behaupteten M344ngel nicht. Den Mangel am Gemeinschaftseigentum im Bereich der Wohnung K/O h344tten die Beklagten arglistig verschwiegen. Das habe die Kl344gerin trotz des vereinbarten Anspruchausschlusses grunds344tzlich berechtigt, vom Vertrag zur374ckzutreten, ohne eine Frist zur Nacherf374llung zu setzen. An der trotzdem gesetzten Frist m374sse sie sich jedoch festhalten las-sen. Die vorbehaltlose Erkl344rung der Beklagten, die auf die Kl344gerin im Zu-sammenhang mit der Behebung des Mangels zukommenden Kosten zu 374ber-nehmen und hierf374r Sicherheit zu leisten, stehe einer Behebung des Mangels gleich. 6 II. Das h344lt revisionsrechtlicher Nachpr374fung stand. 7 Ein Recht der Kl344gerin, im Hinblick auf den verschwiegenen Mangel am Gemeinschaftseigentum trotz der Erkl344rung der Beklagten vom 3. September 2007 zur374ckzutreten, besteht nicht. 8 Der K344ufer kann wegen eines Sachmangels der verkauften Sache grunds344tzlich nur dann von dem Kaufvertrag zur374cktreten, wenn er dem Ver-k344ufer fruchtlos Frist zur Nacherf374llung gesetzt hat, 247247 437 Nr. 2, 323 Abs. 1 BGB. Dieser Grundsatz gilt nicht ausnahmslos. Eine Ausnahme greift nament-lich dann ein, wenn besondere Umst344nde vorliegen, die unter Abw344gung der beiderseitigen Interessen die sofortige Aus374bung des R374cktrittsrechts rechtfer-tigen, 247 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB. So kann es sich insbesondere verhalten, wenn 9 - 5 - der Verk344ufer bei Abschluss des Vertrags eine T344uschungshandlung begangen hat. Eine solche Handlung ist grunds344tzlich geeignet, das Vertrauen des K344u-fers in die Ordnungsm344337igkeit der Nacherf374llung zu zerst366ren, und l344sst aus diesem Grund das Verlangen der Nacherf374llung f374r den K344ufer in der Regel unzumutbar sein (Senat, Beschl. v. 8. Dezember 2006, V ZR 249/05, NJW 2007, 835, 836; BGH, Urt. v. 9. Januar 2008, VIII ZR 210/06, NJW 2008, 1371; Palandt/Gr374neberg, BGB, 69. Aufl., 247 323 Rdn. 22). So liegt es indessen nicht, wenn der K344ufer dem Verk344ufer nach Entde-ckung des verschwiegenen Mangels eine Frist zu dessen Behebung setzt. Da-mit gibt er zu erkennen, dass sein Vertrauen in die Bereitschaft zur ordnungs-gem344337en Nacherf374llung trotz des arglistigen Verhaltens des Verk344ufers weiter-hin besteht. Kommt der Verk344ufer innerhalb der Frist dem Verlangen des K344u-fers nach und wird der Mangel behoben, scheidet der R374cktritt des K344ufers vom Vertrag aus, weil die verkaufte Sache - nunmehr - vertragsgerecht ist. 10 So ist es hier. Die Erkl344rungen der Beklagten im Schreiben vom 3. September 2007 haben den Eintritt der Voraussetzungen eines Rechts der Kl344gerin, wegen des Mangels am Gemeinschaftseigentum vom Vertrag zur374ck-zutreten, entfallen lassen. Die Behebung eines Mangels am Gemeinschaftsei-gentum durch einen Wohnungseigent374mer oder einen fr374heren Wohnungsei-gent374mer kommt grunds344tzlich nicht in Betracht. 334ber die Frage, ob und in wel-cher Art ein solcher Mangel beseitigt werden soll, hat nach 247 21 Abs. 3 WEG die Wohnungseigent374mergemeinschaft zu entscheiden. Hat die Wohnungsei-gent374mergemeinschaft die Beseitigung des Mangels beschlossen, scheiden Ma337nahmen eines Wohnungseigent374mers oder fr374heren Wohnungseigent374-mers zur Behebung des Mangels aus. Die Wohnungseigent374mer haben gegen-374ber der Gemeinschaft die Kosten der Mangelbeseitigung im Verh344ltnis ihres Miteigentumsanteils an dem Grundst374ck zu tragen, 247 16 Abs. 2 WEG. 11 - 6 - Ist der K344ufer einer insoweit mangelhaften Eigentumswohnung von dem Mangel allein finanziell betroffen, steht der Erf374llung des Anspruchs auf Nacher-f374llung gleich, wenn der Verk344ufer den K344ufer von den Kosten zur Beseitigung des Mangels freistellt, die dieser gegen374ber der Eigent374mergemeinschaft zu tragen hat. Dies gilt jedenfalls dann, wenn feststeht, dass die Arbeiten zur M344n-gelbeseitigung in angemessener Zeit vorgenommen werden und dass die Frei-stellung gesichert ist. So war es hier, zumal die Beklagten der Kl344gerin angebo-ten hatten, f374r die Kostenfreistellung Sicherheit zu leisten. 12 Dass die Kl344gerin das Angebot der Beklagten nicht angenommen hat, 344ndert hieran nichts. Eine ihre Kostenbelastung durch die von der Eigent374mer-gemeinschaft beschlossenen Ma337nahmen 374bersteigende Beeintr344chtigung durch den Mangel an dem Gemeinschaftseigentum ist von der Kl344gerin weder behauptet worden, noch ist eine solche Beeintr344chtigung ersichtlich. 13 - 7 - III. Die Kostenentscheidung folgt aus 247 97 Abs. 1 ZPO. 14 Kr374ger Klein Schmidt-R344ntsch Stresemann Czub Vorinstanzen: LG Essen, Entscheidung vom 13.06.2008 - 19 O 363/07 - OLG Hamm, Entscheidung vom 18.06.2009 - 22 U 136/08 -
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