BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILVIII ZR 149/03Verkündet am: 3. März 2004Kirchgeßner,Justizhauptsekretärinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:neinBGHR: ja WoBindG § 10;BGB § 242 BaIm Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird die Zulässigkeit einer Mieter-höhung wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen im Grundsatznicht durch das Verhältnis zu der hierdurch bewirkten Heizkostenersparnis (sog.Gebot der Wirtschaftlichkeit) begrenzt.BGH, Urteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03 -LG BerlinAG Spandau - 2 -Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 3. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die RichterDr. Hübsch, Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolstfür Recht erkannt:Auf die Revision der Kläger wird unter Zurückweisung desRechtsmittels im übrigen das Urteil der Zivilkammer 64 des Land-gerichts Berlin vom 4. März 2003 teilweise aufgehoben und ins-gesamt wie folgt neu gefaßt:Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des AmtsgerichtsSpandau vom 1. November 2002 im Kostenpunkt und insoweitabgeändert, als die Beklagte verurteilt worden ist, an die Klägereinen Betrag von mehr als 62,37 n % Zinsen hieraus seit31. August 1999 zu zahlen. Im Umfang der Abänderung wird dieKlage abgewiesen.Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.Von Rechts wegen - 3 -Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer Wohnung in einer Wohnanlage in B. ,die zwischenzeitlich von der Beklagten erworben wurde. Es handelt sich umöffentlich geförderten Wohnraum.In dem Formularmietvertrag vom 5. September 1989 ist eine vorläufigeGesamtmiete vereinbart. § 3 Nr. 5 und 6 des Mietvertrags enthalten folgendeRegelungen:"5.Der Vermieter ist berechtigt, nach Maßgabe der gesetzlichen Be-stimmungen die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses jeweilsnach Ablauf eines Jahres zum Zwecke der Anpassung an die geän-derten wirtschaftlichen Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt zuverlangen.6.Alle allgemein oder im konkreten Fall eintretenden Mieterhöhungenund/oder Erhöhungen sowie Neueinführungen von Nebenkostenund Grundstückslasten jeder Art sind vom Zeitpunkt des Eintritts abvereinbart und vom Mieter zu zahlen. Unbeschadet bleibt das Kün-digungsrecht des Mieters; für diesen Fall tritt eine Erhöhung derMiete nicht ein."Im Jahre 1992 rüstete die Beklagte nach Ankündigung gegenüber denMietern und mit Zustimmung der zuständigen Bewilligungsstelle den Wohn-block III, in dem die Wohnung der Kläger liegt, für ca. 2,68 Millionen DM miteiner Wärmedämmfassade aus. Mit Schreiben vom 29. Dezember 1994 er-klärte die Beklagte rückwirkend zum 1. Januar 1994 eine im einzelnen be-rechnete und erläuterte Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Wärme-dämmaßnahme um insgesamt 1,6098 DM/m². Für die 85,37 m² große Woh-nung der Kläger ergab sich eine Erhöhung der Grundmiete um 137,43 DM(70,27 r DM (322,70 ! äger zahlten die erhöhte Miete biseinschließlich August 1999. - 4 -Nachdem die Beklagte wegen dieser Mieterhöhung gegen eine Miet-partei ohne Erfolg einen "Musterprozeß" geführt hatte, verlangen die Klägernunmehr für den Zeitraum von Januar 1995 bis August 1999 den monatlichgezahlten Erhöhungsbetrag zurück, den sie nach ihrer Ansicht ohne Rechts-grund gezahlt haben.Ein von dem Amtsgericht beauftragter Sachverständiger ermittelte fürdie Wohnung der Kläger infolge der Wärmedämmaßnahme rechnerisch eineEnergieeinsparung von 2.155,49 kWh/Jahr (entspricht etwa 12,1 %). DasAmtsgericht hat der auf Zahlung von 7.696,08 DM (3.934,94 " % Zin-sen seit 31. August 1999 gerichteten Klage in Höhe eines Betrags von3.492,54 #$%&(')*'*+,-/.10*2gen abgewiesen. Auf dieBerufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen.Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Klägerdie Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.Entscheidungsgründe: I.Das Berufungsgericht hat ausgeführt:Der Beklagten stehe die erhöhte Kostenmiete zu; die Mietzinszahlungsei daher mit Rechtsgrund erfolgt. Dabei komme es nicht darauf an, ob dieMieterhöhungserklärung vom 29. Dezember 1994 formal wirksam sei, da derMietvertrag eine Preisgleitklausel enthalte. Der Zulässigkeit der Mieterhöhungstehe nicht entgegen, daß der monatliche Erhöhungsbetrag die monatlicheEinsparung von Heizkosten deutlich übersteige. Maßgebend für die Berech-nung der Kostenmiete seien im Ausgangspunkt allein die zur Deckung derlaufenden Aufwendungen erforderlichen Mittel; auch ein etwaiger Instandset- - 5 -zungsanteil der Maßnahme sei unerheblich. Soweit zu § 3 MHG überwiegendvertreten worden sei, daß die Mieterhöhung nicht außer Verhältnis zu der fürden Mieter durch die Maßnahme zu erwartenden Einsparung an Heizkostenstehen dürfe, widerspreche dies der Gesetzeslage. Die Mieterhöhung sei ins-besondere im Hinblick auf die Genehmigung der neuen Kostenmiete unter Be-rücksichtigung der Kosten der Modernisierungsmaßnahme seitens der Woh-nungsbaukreditanstalt als zuständiger Stelle auch nicht rechtsmißbräuchlich(§ 242 BGB).II.Die zulässige Revision hat nur zu einem geringen Teil Erfolg (Mietzinsbezüglich Januar 1995); im übrigen hält das Berufungsurteil ihren Rügenstand.1. Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsurteil erfülle nicht dieMindestanforderungen an die Darstellung des Tatbestandes, da es die in derBerufungsinstanz gestellten Anträge nicht wiedergebe. Auf das Berufungs-verfahren ist die Zivilprozeßordnung in der seit dem 1. Januar 2002 geltendenFassung anzuwenden, da die mündliche Verhandlung vor dem Amtsgerichtam 1. November 2002 geschlossen wurde (§ 26 Nr. 5 EGZPO). Zutreffendgeht die Revision davon aus, daß auch nach § 540 Abs. 1 Satz 1Nr. 1 ZPO n.F. die Aufnahme der Berufungsanträge in das Berufungsurteilnicht entbehrlich ist. Der Antrag des Berufungsklägers braucht zwar nicht un-bedingt wörtlich wiedergegeben zu werden; jedoch muß aus dem Zusammen-hang wenigstens sinngemäß deutlich werden, was der Berufungskläger mitseinem Rechtsmittel erstrebt (Senatsurteile vom 26. Februar 2003 - VIII ZR262/02, BGHZ 154, 99, 100 f.; vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 122/03, unterII 2 und vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 110/03, jeweils zur Veröffentlichung be-stimmt; BGH, Urteil vom 6. Juni 2003 - V ZR 392/02, NJW-RR 2003, 1290 =WM 2003, 2424 unter II 1 a; BGH, Beschluß vom 13. August 2003, XII ZR - 6 -303/02, NJW 2003, 3352 = WM 2003, 2209 unter II 4 a, zur Veröffentlichungin BGHZ bestimmt). Dieser Anforderung wird das angefochtene Urteil gerecht.Zwar enthalten die Urteilsgründe die Berufungsanträge nicht wörtlich;entgegen der Ansicht der Revision ergibt sich aus dem Urteil jedoch, daß le-diglich die Beklagte Berufung eingelegt hat und daß sie eine Abweisung derKlage im gesamten Umfang ihrer Verurteilung erstrebt. Im Rubrum des Urteilsist allein die Beklagte als Berufungsklägerin aufgeführt, während die Klägerals Berufungsbeklagte bezeichnet sind. In den Gründen führt das Berufungs-gericht aus, das Amtsgericht habe der Klage teilweise stattgegeben, die Be-klagte begründe ihr Rechtsmittel und die Kläger verteidigten das Urteil. Dementspricht der klageabweisende Tenor.2. In der Sache hat das klageabweisende Urteil des BerufungsgerichtsBestand, soweit die Kläger eine Rückzahlung der Mietzinserhöhung für denZeitraum von Februar 1995 bis August 1999 verlangen. Hinsichtlich des Mo-nats Januar 1995 haben die Kläger dagegen einen Rückzahlungsanspruchgemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB, da sie insoweit den erhöhten Mietzinsohne Rechtsgrund geleistet haben.a) Rechtsgrundlage für die Erhöhung des Mietzinses bis zur Höhe deszulässigen Entgelts ist § 10 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), dernach der Übergangsvorschrift des § 50 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz(WoFG) in Verbindung mit § 1 WoBindG anzuwenden ist. Den Feststellungendes Berufungsgerichts ist zu entnehmen, daß es sich um öffentlich geförder-ten Wohnraum im Sinne des § 1 WoBindG handelt; dies wird von der Revisionauch nicht in Zweifel gezogen.Demgegenüber hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen,daß § 3 Nr. 6 des Mietvertrags Rechtsgrundlage sei. Es ist zwar zutreffenddavon ausgegangen, daß im Falle der Vereinbarung einer Mietpreisgleitklau- - 7 -sel, d.h. der Vereinbarung des jeweils zulässigen Mietzinses als vertraglichgeschuldeter Miete (§ 4 Abs. 8 Satz 1 Neubaumietenverordnung NMV), die-se den Rechtsgrund für das Behaltendürfen des erhöhten Mietzinses bildet,soweit die zulässige Kostenmiete nicht überschritten wird (Senatsurteile vom22. April 1981 - VIII ZR 103/80, NJW 1982, 1587 = WM 1981, 1178 unter 2 cbb und vom 5. November 2003 - VIII ZR 10/03, WuM 2004, 25 unter II 2 a).Die Revision rügt jedoch mit Erfolg, daß die formularmäßige Bestim-mung in § 3 Nr. 6 des Mietvertrags einer Inhaltskontrolle nicht standhält. Sieist unwirksam, da sie gegen das sich aus § 9 AGBG ergebende und nunmehrin § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich geregelte Transparenzgebot ver-stößt. Danach kann sich eine unangemessene Benachteiligung auch darausergeben, daß die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Das Transpa-renzgebot schließt auch nach der neuen gesetzlichen Regelung das Be-stimmtheitsgebot ein. Dieses verlangt, daß die tatbestandlichen Vorausset-zungen und Rechtsfolgen so genau beschrieben werden, daß für den Ver-wender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen. EineKlausel genügt dem Bestimmtheitsgebot nur dann, wenn sie im Rahmen desrechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertrags-partners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich umschreibt(Senatsurteil vom 5. November 2003, aaO, unter II 2 b aa zu § 9 AGBG).Nach der Mietpreisgleitklausel des Formularmietvertrags, der dem Se-natsurteil vom 5. November 2003 (aaO) zugrundelag und die der Senat alswirksam angesehen hat, galt bei preisgebundenem Wohnraum die jeweils ge-setzlich zulässige Miete als vereinbart. Dies entspricht der Formulierung in § 4Abs. 8 Satz 1 NMV, der mit der "zulässigen Miete" die gesetzlich (höchst-)zulässige Kostenmiete nach § 8 Abs. 1 WoBindG meint (vgl. Senat, aaO;Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, Wohnungsbaurecht, NMV 1970§ 4 Anm. 8.2). Im Gegensatz dazu ergibt sich weder aus § 3 Nr. 6 des vorlie-genden Mietvertrags noch aus dem weiteren Vertragsinhalt, unter welchen - 8 -Voraussetzungen und bis zu welcher Höhe die Mieterhöhungen - wie es in derKlausel formuliert ist - "eintreten" und von dem Mieter zu tragen sein sollen.Der Vertragsbestimmung ist nicht mit der zur Erfüllung des Transparenzgebotsnotwendigen Deutlichkeit zu entnehmen, daß die jeweilige Kostenmiete alspreisrechtlich höchstzulässige Miete (§ 8 Abs. 1 WoBindG) geschuldet seinsoll. Dies gilt um so mehr, als sich § 3 Nr. 5 des Mietvertrags nach seinemWortlaut entgegen der von der Beklagten in ihrer Revisionserwiderungsschriftvertretenen Auffassung erkennbar auf die Vergleichsmietenregelung für denpreisfreien Wohnraum bezieht (§ 2 MHG, nunmehr § 558 BGB). Soweit dieBeklagte im Revisionsverfahren des weiteren darauf verweist, daß im Mietver-trag (zunächst) eine vorläufige Gesamtmiete vereinbart war, läßt sich auchhieraus nicht erschließen, unter welchen Voraussetzungen eine Mietänderungeintreten soll.Die Klausel benachteiligt den Mieter nach § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) aus dem weiteren Grundeunangemessen, daß sie den "Eintritt" der Mieterhöhung ohne zeitliche Be-grenzung zurückwirken läßt. Dies ist mit der zwingenden Mieterschutzvor-schrift des § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV nicht vereinbar, wonach der Vermieter aufGrund einer Vereinbarung gemäß Satz 1 (Preisgleitklausel) eine zulässigeMieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen grundsätzlichnur für einen zurückliegenden Zeitraum seit Beginn des der Erklärung voran-gehenden Kalenderjahres nachfordern darf (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660 unter II 2 b hinsicht-lich der Rückwirkungsmöglichkeit bei der Erhöhung von Betriebskosten nach§ 4 MHG).b) Entgegen der Ansicht der Revision ist für das Revisionsverfahrennicht von der Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 29. Dezember1994 auszugehen. Zwar hat das Berufungsgericht - von der Annahme einerwirksam vereinbarten Mietpreisgleitklausel aus folgerichtig - nicht geprüft, ob - 9 -die Erklärung der Beklagten den formellen Anforderungen gemäß § 10 Abs. 1WoBindG, § 4 Abs. 7 NMV genügt. Der Senat kann diese rechtliche Prüfungaufgrund der getroffenen Feststellungen jedoch selbst vornehmen. Danachergeben sich keine Bedenken. Auch die Revision erhebt insoweit keine Ein-wendungen.c) Die Mieterhöhung ist auch materiellrechtlich wirksam, weil sie dienach § 8 Abs. 1 WoBindG in Verbindung mit § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV und § 11Abs. 4 Nr. 1, Abs. 6 Satz 1 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Be-rechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) zulässige Kostenmieteals Entgelt, das zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist,nicht übersteigt. Danach kann der Vermieter eine neue Wirtschaftlichkeitsbe-rechnung unter Ansatz der erhöhten laufenden Aufwendungen unter anderemdann aufstellen, wenn er mit Zustimmung der Bewilligungsstelle baulicheMaßnahmen (Modernisierungsmaßnahmen) vorgenommen hat, die nachhaltigEinsparung von Heizenergie bewirken. Hierfür reicht es aus, wenn überhaupteine meßbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist(Rechtsentscheid des Senats vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150,277, 282 f. zu dem insoweit wortgleichen § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG). Daß dieWärmedämmfassade, die nach dem erstinstanzlich eingeholten Sachverstän-digengutachten für die Wohnung der Kläger rechnerisch eine Energieeinspa-rung von 2.155,49 kWh/Jahr (entspricht etwa 12,1 %) bewirkt, in diesem Sinnenachhaltig Heizenergie einspart, ist nicht zweifelhaft und wird auch von derRevision nicht in Zweifel gezogen.d) Hinsichtlich der Höhe der anzusetzenden Modernisierungskostenkann die Revision nicht mit Erfolg rügen, das Berufungsgericht habe entschei-dungserheblichen Vortrag der Kläger übergangen, indem es einen etwaigenInstandsetzungsanteil der Maßnahme als unerheblich angesehen hat. DieKläger haben die Höhe der Modernisierungskosten bestritten und insoweitunwidersprochen vorgetragen, die Gebäudefassade sei erheblich instandset- - 10 -zungsbedürftig gewesen; der Putz sei abgeblättert und es seien Risse imMauerwerk vorhanden gewesen.Es bedarf keiner Entscheidung, ob und gegebenenfalls in welchemUmfang die Beklagte ersparte Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskostenvon den Baukosten der Modernisierungsmaßnahme in Abzug zu bringen hatte(vgl. LG Köln WuM 1998, 293; Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- undMietrecht, II. BV § 11 Anm. 11; für den Bereich des preisfreien WohnraumsSchmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 559 Rdnr. 159 ff.m.w.Nachw.). Die Kläger haben keine Tatsachen vorgetragen, die den Schlußzulassen, daß Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten den seitens derBeklagten in Höhe von 10 % der Baukosten pauschal abgezogenen Betragvon 254.790,- DM überschritten hätten. Insbesondere haben sie das Ausmaßder behaupteten Schäden nicht konkretisiert. Ihr pauschaler Vortrag genügtnicht, um einen insoweit höheren Instandsetzungsbedarf darzulegen (vgl. in-soweit auch Senatsurteil vom 12. März 2003 - VIII ZR 175/02, BGHReport2003, 784 = DWW 2003, 229).e) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht zuRecht keine Begrenzung der Mieterhöhung unter wirtschaftlichen Zumutbar-keitsgesichtspunkten angenommen.aa) In Rechtsprechung und Literatur wird hinsichtlich Mieterhöhungenwegen energiesparender Modernisierungsmaßnahmen im preisfreien Wohn-raum nach § 559 Abs. 1 BGB (früher § 3 MHG) verbreitet die Auffassung ver-treten, der Betrag der Mieterhöhung dürfe nicht außer Verhältnis zu der fürden Mieter zu erwartenden Ersparnis von Heizkosten stehen; die Zulässigkeitder Mieterhöhung sei durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit begrenzt (OLGKarlsruhe OLGZ 1985, 252 = ZMR 1984, 411 = WuM 1985, 17 unter Berufungauf § 13 ModEnG; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 778; Gramlich inBub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform - 11 -2001, § 559 Rdnr. 6; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 81 ff.;MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 10). Teilweise wird einesolche Begrenzung aus § 242 BGB als Verbot, den Mieter mit den finanziellenFolgen wirtschaftlich unsinniger Maßnahmen zu belasten, abgeleitet (Staudin-ger/Emmerich (2003) § 559 Rdnr. 34). Verschiedentlich wird hiernach die Er-höhung des Mietzinses auf das Doppelte (u.a. LG Köln ZMR 1998, 562; LGLüneburg WuM 2001, 83; Ehlert in Bamberger/Roth, BGB, § 559 Rdnr. 19;Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 559 Rdnr. 13; aus Praktikabilitätsgrün-den für den Regelfall auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 84) bzw.Dreifache (LG Berlin MM 1994, 396) der Heizkostenersparnis begrenzt (gegendie Anwendung starrer Grenzen dagegen OLG Karlsruhe, aaO; Staudinger/Emmerich, aaO Rdnr. 35 m.w.Nachw.; Feckler, ZMR 1998, 545).Nach anderer Auffassung soll die Zulässigkeit der Mieterhöhung insbe-sondere im Hinblick auf das vom Gesetzgeber im Allgemeininteresse verfolgteZiel der Energieeinsparung nicht durch einen Bezug zu der bewirkten Heiz-kostenersparnis begrenzt sein (AG Lichtenberg NJW-RR 2003, 1309; Schlä-ger, ZMR 2002, 580, 581; Blümmel, GE 2002, 1244; Lammel, Wohnraummiet-recht, 2. Aufl., § 559 Rdnr. 11, 27; Kinne, ZMR 2003, 396, 402).Für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird diese Frage,soweit ersichtlich, in Rechtsprechung und Literatur nicht behandelt. Sie stelltsich dort jedoch in gleicher Weise (vgl. insoweit auch BVerwG WuM 1990,566, 567).bb) Der Senat hat die Frage in dem Rechtsentscheid vom 10. April2002 zu § 3 MHG offengelassen (BGHZ 150, 277, 284 f.). Er entscheidet sienunmehr dahingehend, daß die Mieterhöhung wegen energieeinsparenderModernisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu dererzielten Heizkostenersparnis begrenzt wird. - 12 -(1) Für eine solche Begrenzung nach Art einer "Kappungsgrenze" be-steht keine gesetzliche Grundlage. Die Regelungen für den preisgebundenenWohnraum (§§ 8-8b WoBindG, § 6 NMV, § 11 Abs. 4-6 II. BV; nunmehr § 28WoFG) und den preisfreien Wohnraum (§§ 559-559 b BGB; § 3 MHG) regelndie Zulässigkeit einer Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter, oh-ne eine Begrenzung im Hinblick auf die zu erwartende Heizkostenersparnisvorzusehen.Eine Begrenzung läßt sich für den Bereich des preisgebundenenWohnraums auch nicht aus § 13 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Förde-rung der Modernisierung von Wohnungen und Maßnahmen zur Einsparungvon Heizenergie in der Fassung vom 12. Juli 1978 (ModEnG) ableiten, wo-nach die als Zuschüsse zur Deckung der Kosten der Modernisierung bewillig-ten Mittel der Höhe nach so zu bemessen sind, daß die Erhöhung der Mietenoder Belastungen tragbar ist und in einem angemessenen Verhältnis zu denVorteilen aus der Modernisierung steht. Diese Regelung ist durch Art. 36Rechtsbereinigungsgesetz vom 16. Dezember 1986 aufgehoben worden. Da-von abgesehen hat sie sich nicht an den Vermieter, sondern mit öffentlich-rechtlicher Wirkung an die staatlichen Bewilligungsstellen gerichtet.Aus dem von der Revision angeführten § 7 Abs. 1 Satz 1 II. BV folgtnichts anderes. Danach dürfen Baukosten nur angesetzt werden, soweit siebei gewissenhafter Abwägung aller Umstände, bei wirtschaftlicher Bauausfüh-rung und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Die Vorschriftregelt jedoch nicht Zulässigkeit und Grenzen einer Mieterhöhung. Daß die vonder Beklagten angesetzten Baukosten als solche überhöht und aus diesemGrunde unwirtschaftlich gewesen seien, haben die Kläger nicht geltend ge-macht. - 13 -(2) Der Gesetzgeber hat im volkswirtschaftlichen Interesse an einerModernisierung des Wohnbestandes - auch zum Zwecke der Energieeinspa-rung - von einer begrenzenden Regelung bewußt abgesehen.Der Regierungsentwurf zu § 3 MHG enthielt zum Schutz der Mieter eineKappungsgrenze, wonach die durch Modernisierungsmaßnahmen erhöhteMiete 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht sollte übersteigen dürfen(Entwurf eines Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhält-nisse über Wohnraum, BT-Drucks. 7/2011 S. 5, 11 f.). Diese Kappungsgrenzewurde im weiteren Gesetzgebungsverfahren mit der Begründung gestrichen,daß bei einer solchen Regelung die Durchsetzung von Mieterhöhungen er-schwert und dadurch der Anreiz zur dringend notwendigen Modernisierung oftentfallen würde (Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 7/2638 S. 4).Auch der Vorschlag des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen undStädtebau zu dem Entwurf des Ersten Gesetzes zur Änderung des Woh-nungsmodernisierungsgesetzes, in § 3 MHG eine Härteklausel einzufügen,wonach der Vermieter insoweit nicht zu einer Mieterhöhung wegen Moderni-sierung berechtigt sein solle, als die Mieterhöhung in einem erheblichen Miß-verhältnis zu den für den Mieter zu erwartenden Vorteilen stehe (BT-Drucks.8/1782 S. 6), fand keine Berücksichtigung.In der Begründung des Gesetzentwurfs zum Mietrechtsreformgesetzvom 19. Juni 2001 ist unter Hinweis auf volkswirtschaftliche und umweltpoliti-sche Interessen ausgeführt, daß ein Anreiz zur Durchführung von Woh-nungsmodernisierungen weiterhin erforderlich sei (BT-Drucks. 14/4553 S. 37,58). Im Verfahren vor dem Bundesrat nahmen die Ausschüsse ausdrücklichauf die Grenze von 200 %, die sich in der Rechtsprechung bei Energiespar-maßnahmen herausgebildet habe, Bezug und empfahlen, eine Aufnahme desGrundsatzes der Wirtschaftlichkeit zu prüfen (BR-Drucks. 439/2/00 S. 24).Diese Empfehlung fand keinen Eingang in das Gesetz. - 14 -(3) Die Begrenzung der Mieterhöhung durch das Verhältnis zu den er-sparten Heizkosten folgt entgegen der Ansicht der Revision auch nicht ausdem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB. Dem steht die Ent-scheidung des Gesetzgebers entgegen, der von einer begrenzenden Rege-lung, wie ausgeführt, bewußt Abstand genommen hat. Das hierfür maßgebli-che allgemein- und umweltpolitische Interesse an der Durchführung energie-sparender Modernisierungsmaßnahmen ist einer Bewertung allein nach Ko-stengesichtspunkten nicht zugänglich. Jedoch wäre auch eine Begrenzungnach wirtschaftlichen Zumutbarkeitskriterien Zweifeln unterworfen. So wird dietatsächliche Heizkostenersparnis von Umständen wie der Lage der Wohnung,Lüftungsverhalten und Wärmebedarf der Bewohner, aber auch von äußerenTemperaturbedingungen und insbesondere im Falle ansteigender Energie-preise (vgl. im einzelnen Feckler, aaO, 546 f.) so stark beeinflußt, daß sich dieModernisierung langfristig auch für den einzelnen Mieter als "rentabel", je-denfalls aber als nicht unverhältnismäßig darstellen kann.(4) Daraus folgt jedoch nicht, daß der Mieter gegenüber Modernisie-rungsmaßnahmen schutzlos gestellt ist. Für den Bereich des preisgebunde-nen Wohnraums bedarf es nach § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV, § 11 Abs. 7 II. BV derZustimmung der Bewilligungsstelle zu der Modernisierungsmaßnahme, in de-ren Rahmen auch die Auswirkungen auf das Mietpreisniveau zu berücksichti-gen sind (BVerwG WuM 1990, 566, 567; vgl. nunmehr § 6 Abs. 1 Nr. 6, § 7Nr. 1, §§ 13, 28 WoFG). Nach § 541b Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (jetzt mit ge-ringfügigen Änderungen § 554 Abs. 2 BGB), der vorliegend gemäß Art. 229§ 3 Abs. 1 Nr. 6 EGBGB anzuwenden ist, hat der Mieter Maßnahmen unteranderem zur Einsparung von Heizenergie zu dulden, es sei denn, daß dieMaßnahme für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auchunter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und andererMieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei ist unter anderemauch die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses zu berücksichtigen (Satz 2). - 15 -Diese Härteklausel findet auch für Mieterhöhungen im preisgebundenenWohnraum nach § 10 WoBindG Anwendung (BayObLG WuM 1996, 749m.w.Nachw.). Die Kläger haben jedoch keine Tatsachen vorgetragen, die zueiner solchen Prüfung Anlaß geben.f) Die Erklärung der Beklagten vom 29. Dezember 1994 wurde gemäߧ 10 Abs. 2 Satz 1, 2. Halbsatz WoBindG ab dem Ersten des übernächstenMonats, dem 1. Februar 1995, wirksam. Für den Zeitraum von Februar 1995bis August 1999 können die Kläger eine Rückzahlung von Mietzins mithinnicht verlangen. Für den Monat Januar 1995 besteht hingegen ein Rückzah-lungsanspruch, der sich auf 62,37 #$34527698): @?BAdes von dem Amtsgericht bereits anteilig rechtskräftig aberkannten Betrags inHöhe von 7,90 III.Soweit den Klägern ein Rückzahlungsanspruch zusteht, ist auf ihrRechtsmittel das klageabweisende Berufungsurteil aufzuheben, und die Ver-urteilung durch das Amtsgericht ist wiederherzustellen; im übrigen ist die Re-vision zurückzuweisen.Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. BeyerWiechers Dr. Wolst
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