BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 150/06 Verk374ndet am: 27. Juni 2007 Kirchge337ner, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 25. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 10. Mai 2006 wird zur374ckgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren Mieter einer in H. gelegenen Wohnung des Kl344-gers. Im Mietvertrag vom 26. Juni 1996 vereinbarten die Parteien ab dem 1. August 1996 eine monatliche Nettomiete von 15 DM/m262. 247 21 des Mietvertrags ("Wirksamkeit der Vertragsbestimmungen") lautet: 1 "1. Durch etwaige Ung374ltigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen die-ses Vertrages wird die G374ltigkeit der 374brigen Bestimmungen nicht be-r374hrt. 2. Wenn insoweit eine der Bestimmungen dieses Vertrages gegen zwin-gende gesetzliche Vorschriften verst366337t, tritt an ihre Stelle die entspre-chende gesetzliche Regelung. Bei Au337erkrafttreten der gesetzlichen Re-gelungen wird die vertragliche Bestimmung voll wirksam205" - 3 - Aufgrund des am 11. Juni 1995 in Kraft getretenen Gesetzes zur 334berlei-tung preisgebundenen Wohnraums im Beitrittsgebiet in das allgemeine Mieth366-herecht vom 6. Juni 1995 (BGBl. I S. 748; Mieten374berleitungsgesetz, k374nftig M334G) unterlag die Wohnungsmiete der Preisbindung. Danach durfte die zul344s-sige Miete bis zum 30. Juni 1997 monatlich 8,06 DM/m262 nicht 374bersteigen. 2 3 Mit der Klage hat der Kl344ger die urspr374nglich vereinbarte Nettomiete von monatlich 15 DM/m262 ab Januar 1998 geltend gemacht. In erster Instanz hat er 23.206,74 200 Restmiete f374r die Zeit von Januar 1998 bis Juni 2004 - mit Aus-nahme der Monate Mai bis Juli 2001, die bereits Gegenstand eines Vorprozes-ses waren - verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die auf R374ckerstattung 374berzahlter Miete in H366he von 4.916,01 200 gerichtete Widerklage der Beklagten abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zur374ckgewiesen, nachdem der Kl344ger seine Forderung durch Teilklager374ck-nahme auf 18.753,84 200 beschr344nkt hatte. Mit ihrer vom Berufungsgericht zuge-lassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungs- und Wider-klageantrag weiter. Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgef374hrt: Die vertragliche Vereinbarung einer Miete von 15 DM/m262 sei gem344337 Art. 2 247 2 M334G teilnichtig gewesen. Nach dem Wegfall der Preisbindung sei der Kl344ger aber nicht gehin-dert, die urspr374nglich vereinbarte Miete zu verlangen. Die Wirksamkeit des rest-lichen Vertrags werde durch die Teilnichtigkeit nicht ber374hrt. Gem344337 247 21 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags werde die vertragliche Bestimmung bei Au337erkrafttre-ten der gesetzlichen Regelungen wirksam. Ein nichtiges Rechtsgesch344ft bleibe 4 - 4 - zwar grunds344tzlich unwirksam, wenn der Nichtigkeitsgrund nachtr344glich wegfal-le. Nach dem Zweck der Preisbindung erstrecke sich die urspr374ngliche Nichtig-keitsfolge aber nicht auf sp344ter m366gliche Erh366hungsbetr344ge. Schon w344hrend der 334bergangszeit w344ren die Parteien berechtigt gewesen, Vereinbarungen 374ber die Miete f374r die Zeit nach der Preisbindung zu treffen. 5 Wie sich bereits aus den Ausf374hrungen zur Klage ergebe, sei die Wider-klage unbegr374ndet. Bereits bei Bezifferung der Klageforderung habe der Kl344ger 374berdies ber374cksichtigt, dass die Beklagten eine Mietminderung wegen be-haupteter M344ngel geltend gemacht h344tten. II. Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung stand, so dass die Revisi-on unbegr374ndet ist. 6 1. Dem Kl344ger steht ein Anspruch auf Zahlung restlicher Miete, berechnet auf der Grundlage von 15 DM/m262, zu. 7 a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Ver-einbarung der Parteien im Mietvertrag vom 26. Juni 1996 374ber die H366he der Miete teilnichtig war (247247 134, 139 BGB), weil sie dem Anwendungsbereich von Art. 2 247 2 M334G unterlag. Gem344337 Art. 2 247 2 M334G durfte die Miete bei Abschluss eines Mietvertrags 374ber Wohnraum im Sinne von 247 11 Abs. 2 MHG in der Zeit vom 11. Juni 1995 bis zum 30. Juni 1997 15% der preisrechtlich zul344ssigen Miete nicht 374bersteigen. Unter den Parteien besteht kein Streit, dass danach die zul344ssige Nettomiete monatlich 8,06 DM/m262 betrug. Mit diesem Inhalt blieb der Mietvertrag bestehen (st. Rspr.; siehe etwa BGHZ 116, 77, 85 m.w.N.). 8 - 5 - b) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht angenommen, dass die teilunwirksame Vereinbarung einer Nettomiete von monatlich 15 DM/m262 f374r die Zeit nach dem Wegfall der Preisbindung wirksam ist. 9 10 aa) Das Berufungsgericht hat dabei nicht verkannt, dass ein nichtiges Ge-sch344ft auch bei Au337erkrafttreten des Verbots grunds344tzlich nichtig bleibt (BGH, Urteil vom 1. Juni 1994 - XII ZR 241/92, WM 1994, 1940, unter I 3; BGH, Urteil vom 19. Februar 1997 - XII ZR 236/95, NJW-RR 1997, 641, unter 2 b; Staudin-ger/Sack, BGB (2003), 247 134 Rdnr. 56 m.w.N.); das gilt auch f374r teilnichtige Ge-sch344fte. bb) Entgegen der Ansicht der Revision folgt jedoch schon aus 247 21 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags, dass der Kl344ger nach Wegfall der Kappungsgrenze Miete in der vereinbarten H366he von monatlich 15 DM/m262 verlangen kann. Nach dieser Vereinbarung, deren Voraussetzungen hier vorliegen, soll eine vertragli-che Bestimmung, die gegen gesetzliche Vorschriften verst366337t, bei deren Au337er-krafttreten wirksam werden. 11 Dem steht der Verbotszweck des Art. 2 247 2 M334G nicht entgegen. Der Zweck des Mieten374berleitungsgesetzes bestand darin, das Vergleichsmieten-system der 247247 2 ff. MHG (heute 247247 558 ff. BGB) schrittweise auch in den neuen Bundesl344ndern einzuf374hren (Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 13/1041, S. 1 f., 7 ff.; Senatsurteil vom 22. Dezember 2004 - VIII ZR 41/04, WuM 2005, 132, unter II 1 c). Nach seiner gesetzlichen Ausgestaltung bestand das Verbot des Art. 2 247 2 M334G jedoch nur "beim Abschluss" des Mietvertrags; die Parteien hatten die M366glichkeit, in der Folgezeit eine andere Vereinbarung ohne die von dieser Vorschrift vorgesehenen Beschr344nkungen zu treffen (Stau-dinger/Emmerich, BGB (1997), Mietrecht 3, Anh. zu Art. 3 WKSchG II 247247 11-17 12 - 6 - MHRG: Art. 2 247 2 M334G Rdnr. 5). Zudem h344tten sich die Parteien bereits bei Vertragsabschluss f374r die Zeit nach Ablauf der bestehenden Preisbindung wirk-sam 374ber eine h366here Miete einigen k366nnen (siehe bereits Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, WuM 2004, 28, unter II, zur Staffelmiete). Dem steht die von den Parteien in 247 21 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags getroffene Vereinbarung f374r die Zeit nach Au337erkrafttreten des Verbots am 30. Juni 1997 in ihren Auswirkungen gleich. 2. Vor diesem Hintergrund hat das Berufungsgericht auch die gegen die Abweisung der Widerklage gerichtete Berufung der Beklagten zu Recht zur374ck-gewiesen. Das gilt auch, soweit die Beklagten die Widerklage zum Teil auf eine Minderung der Miete wegen behaupteter Mietm344ngel gest374tzt haben. Die Revi-sion ber374cksichtigt nicht, dass der Kl344ger dem in zweiter Instanz durch Teilkla- 13 - 7 - ger374cknahme Rechnung getragen hat. Darauf hat das Berufungsgericht zutref-fend abgestellt. Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Halle (Saale), Entscheidung vom 31.08.2005 - 98 C 3523/04 - LG Halle, Entscheidung vom 10.05.2006 - 2 S 254/05 -
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