BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 152/05 Verk374ndet am: 5. April 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 538, 307 Bb 1. Die in einem formularm344337igen Mietvertrag enthaltene Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die w344hrend der Dauer des Mietverh344ltnisses not-wendig werdenden Sch366nheitsreparaturen ordnungsgem344337 auszuf374hren. Auf die 374blichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. K374chen/B344der: 3 Jahre, Wohn- und Schlafr344ume: 4-5 Jahre, Fenster/T374ren/Heizk366rper: 6 Jah-re)." enth344lt einen starren Fristenplan und ist deshalb unwirksam. 2. Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter 374bernommenen Tapeten zu besei-tigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. BGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 152/05 - LG N374rnberg-F374rth AG F374rth - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 5. April 2006 durch den Richter Dr. Beyer als Vorsitzenden und die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns f374r Recht erkannt: Die Revision des Kl344gers gegen das Urteil des Landgerichts N374rnberg-F374rth, 7. Zivilkammer, vom 24. Juni 2005 wird zur374ck-gewiesen. Der Kl344ger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um Schadensersatz nach Beendigung eines Miet-verh344ltnisses. 1 In der Zeit vom 1. Dezember 1995 bis 30. Juni 2004 hatten die Beklagten vom Kl344ger eine Wohnung in dem Anwesen O. Stra337e in V. gemietet. Die Beklagten 374bernahmen die Wohnung, die der Kl344ger zuvor selbst genutzt hatte, in unrenoviertem Zustand und mit den vom Kl344ger ange-brachten Tapeten und Teppichb366den. In der Folgezeit erneuerten die Beklagten in einigen Zimmern die Bodenbel344ge und tapezierten die Wohnung neu. 2 334ber die Erhaltung der Mietr344ume enth344lt der Mietvertrag in 247 8 Nr. 2 fol-gende vorgedruckte Klausel: 3 - 3 - "Der Mieter ist verpflichtet, die w344hrend der Dauer des Mietverh344lt-nisses notwendig werdenden Sch366nheitsreparaturen ordnungsge-m344337 auszuf374hren. Auf die 374blichen Fristen wird insoweit Bezug ge-nommen (z.B. K374chen/B344der: 3 Jahre, Wohn- und Schlafr344ume: 4-5 Jahre, Fenster/T374ren/Heizk366rper: 6 Jahre)." 4 247 13 des Mietvertrages ("Beendigung des Mietverh344ltnisses") enth344lt un-ter anderem folgende formularm344337ige Regelungen: "1. Bei Mietende hat der Mieter dem Vermieter s344mtliche Schl374ssel auszuh344ndigen und die Mietr344ume in vertragsgem344337em Zustand (vgl. 247 8) zur374ckzugeben. 2. Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug die R344ume zu reinigen, die von ihm angebrachten oder vom Vormieter 374bernom-menen Bodenbel344ge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseiti-gen und die durch die Anbringung oder Beseitigung verursachten Sch344den an Unterb366den sowie Wand- oder Deckenputz zu behe-ben." Mit Schreiben vom 11. Mai 2004 forderte der Kl344ger die Beklagten auf, Bodenbel344ge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen und Anstrichar-beiten an Fenstern, T374ren, Heizk366rpern sowie den W344nden und Decken durch-zuf374hren. Die Entfernung der Tapeten und Bodenbel344ge lehnten die Beklagten ab. 5 Mit der Klage hat der Kl344ger die Erstattung von Kosten f374r die Entfernung von Tapeten in H366he von 3.525,89 200 sowie von Bodenbel344gen und f374r weitere Renovierungsma337nahmen - insgesamt 6.168,42 200 - nebst Zinsen verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage in H366he von 4.098,98 200 nebst Zinsen stattgegeben und sie im 334brigen abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Land-gericht unter Ab344nderung des erstinstanzlichen Urteils die Klage hinsichtlich der vorgenannten Kosten f374r die Beseitigung der Tapeten abgewiesen und die Be-rufung im 334brigen zur374ckgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelas-senen Revision begehrt der Kl344ger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 6 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung ausgef374hrt: 8 Dem Kl344ger stehe ein vertraglicher Anspruch wegen der unterlassenen Entfernung von Tapeten nicht zu, weil 247 13 Nr. 2 des Mietvertrags gem344337 247 307 BGB (fr374her: 247 9 AGBG) unwirksam sei, soweit die Klausel den Mieter zur Be-seitigung von Wand- und Deckentapeten verpflichte. Die Kombination mit der Sch366nheitsreparaturklausel in 247 8 Nr. 2 entspreche nicht mehr dem gesetzli-chen Leitbild eines Mietvertrags und benachteilige den Mieter unangemessen. Die formularm344337igen Vereinbarungen verpflichteten den Mieter bei seinem Auszug ohne Einschr344nkung zur Entfernung der Tapeten. Da es hiernach auf einen konkreten Renovierungsbedarf nicht ankomme, liege eine unzul344ssige Endrenovierungsverpflichtung vor. II. Diese Ausf374hrungen halten der rechtlichen 334berpr374fung stand. Dem Kl344-ger steht kein Anspruch gegen die Beklagten auf Erstattung der f374r das Entfer-nen der Tapeten aufgewendeten Kosten in H366he von 3.525,89 200 zu. 9 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Kl344ger kei-nen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (247247 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB) wegen Nichterf374llung der in 247 13 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltenen Verpflichtung der Beklagten zur Beseitigung der von ihnen ange-brachten Tapeten hat. Die Formularklausel ist gem344337 247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - der auf das am 30. Juni 2004 beendete Mietverh344ltnis an-zuwenden ist (Art. 229 247 5 Satz 2 EGBGB) - unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (vgl. auch LG Saarbr374cken, NZM 2000, 1179; Knops in Herrlein/Kandelhard, 10 - 5 - Mietrecht, 2. Aufl., 247 535 Rdnr. 54; Langenberg, Sch366nheitsreparaturen, In-standsetzung und R374ckbau, 2. Aufl., 1 B Rdnr. 84). 11 a) Gem344337 247 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgem344337en Gebrauch geeigneten Zustand zu 374berlassen und sie w344hrend der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu geh366rt auch die Ausf374hrung der Sch366nheitsreparaturen. Zwar kann der Vermie-ter diese Pflicht durch Vereinbarung - auch in Allgemeinen Gesch344ftsbedingun-gen - auf den Mieter 374bertragen (st. Rspr., BGHZ 92, 363; 101, 253). Jedoch ist eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungspflich-ten belastet, die 374ber den tats344chlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar (247 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB), weil sie dem Mieter eine h366here Instandhaltungsverpflich-tung auferlegt, als der Vermieter dem Mieter ohne die vertragliche Abw344lzung der Sch366nheitsreparaturen gem344337 247 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden w374rde (Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2 a). Dementsprechend ist nach der Rechtsprechung des Senats eine Klausel in ei-nem vom Vermieter verwendeten Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mietr344ume bei Beendigung des Mietverh344ltnisses unabh344ngig vom Zeit-punkt der Vornahme der letzten Sch366nheitsreparaturen renoviert zu 374bergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach 247 307 BGB (247 9 AGBG) unwirksam (Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234, unter II 1 m.w.Nachw.; Urteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192, unter III 2). b) Eine andere Beurteilung ist auch hinsichtlich der in 247 13 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltenen R374ckgabeklausel nicht gerechtfertigt. Gem344337 247 8 Nr. 2 des Mietvertrags hat der Mieter w344hrend der Dauer des Mietverh344ltnisses die Sch366nheitsreparaturen nach Ma337gabe eines Fristenplans auszuf374hren; nach 247 13 Nr. 1 des Vertrags hat der Mieter bei Beendigung des Mietverh344ltnisses die Mietr344ume in einem der Verpflichtung nach 247 8 entsprechenden Zustand 12 - 6 - zur374ckzugeben. Durch die in 247 13 Nr. 2 des Mietvertrags geregelte Pflicht des Mieters, bei Beendigung des Mietverh344ltnisses die von ihm angebrachten oder vom Vormieter 374bernommenen Wand- und Deckentapeten zu beseitigen, wird dem Mieter eine zus344tzliche Renovierungspflicht auferlegt. 13 Der Mieter wird durch die in 247 13 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene R374ckgabeklausel - wie im Falle der vorgenannten Endrenovierungsklausel (oben a) - in einem 374berm344337igen, gem344337 247 307 BGB unzul344ssigen Umfang mit Renovierungsverpflichtungen belastet, weil ihm unabh344ngig von der Dauer des Mietverh344ltnisses und vom Zeitpunkt der letzten Sch366nheitsreparaturen die Be-seitigung aller in der Wohnung vorhandenen Tapeten auferlegt wird. Die Klau-sel verpflichtet den Mieter nach ihrem Wortlaut sogar dann zu einer Entfernung der Wand- und Deckentapeten, wenn er diese im Rahmen der f344lligen Sch366n-heitsreparaturen gerade erst erneuert hat; in diesem Fall - eine ordnungsgem344-337e Ausf374hrung vorausgesetzt - ist jedoch die erneute Herstellung einer Wand- und Deckendekoration, und damit die Beseitigung der vorhandenen Tapeten, nicht erforderlich. Entgegen der Auffassung der Revision ist es ohne Bedeu-tung, dass die Klausel den Mieter nur zur Entfernung, nicht dagegen zur Wie-deranbringung von Tapeten verpflichtet. Denn dem Mieter wird auch hierdurch ein 334berma337 an Renovierungspflichten auferlegt, wenn es in Anbetracht des Erhaltungszustandes der Tapeten einer Entfernung noch nicht bedarf. Im 374bri-gen wird der Mieter durch die Pflicht zur Entfernung der Tapeten, die einen er-heblichen Arbeitsaufwand erfordert, nicht in geringerem Umfang belastet als durch die vorgenannte - unzul344ssige - Endrenovierungsklausel, die den Mieter zur R374ckgabe der Wohnung in renoviertem - nicht notwendig in neu tapezier-tem - Zustand verpflichtet. Die Klausel ist auch nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt; denn ein Interesse, den Mieter zu Renovierungsma337nahmen in der Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tats344chlich noch nicht besteht, ist nicht schutzw374rdig (Senatsurteil vom 23. Juni 2004, aaO). 14 - 7 - c) Eine andere Beurteilung ergibt sich nicht aus dem Umstand, dass die in 247 8 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene Sch366nheitsreparaturklausel - wie noch auszuf374hren ist (unter 2.) - unwirksam ist. Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil - hier die R374ckgabeklausel - allen-falls dann Bestand haben k366nnte, wenn der andere Teil - die Sch366nheitsrepara-turklausel - unwirksam ist, kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vor-formulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksam-keit des anderen Klauselteils berufen (vgl. Senatsurteil vom 14. Mai 2003, aaO). 15 2. Ein Schadensersatzanspruch des Kl344gers (247247 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB) kommt auch nicht unter dem Gesichtspunkt unterlassener Sch366nheitsre-paraturen in Betracht. Die in 247 8 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene formularm344-337ige Sch366nheitsreparaturklausel, die einen "starren" Fristenplan enth344lt, ist ge-m344337 247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter un-angemessen benachteiligt; dies hat der Senat durch Urteil vom heutigen Tag hinsichtlich einer im Wortlaut 374bereinstimmenden Klausel entschieden (Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05, zur Ver366ffentlichung bestimmt, unter II m.w.Nachw.). 16 Entgegen der Auffassung der Revision ist das Zahlungsbegehren des Kl344gers auch nicht aufgrund eines Ausgleichsanspruchs wegen Umbauma337-nahmen in der Wohnung begr374ndet. Zwar wandelt sich der Erf374llungsanspruch des Vermieters auf Vornahme der auf den Mieter 374bertragenen Sch366nheitsre-paraturen - falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt - in einen Ausgleichs-anspruch in Geld um, wenn der Vermieter nach Beendigung des Mietverh344ltnis-ses in der Wohnung Umbauarbeiten vornimmt (BGHZ 92, 363, 369 ff.; Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03, NJW 2005, 425, unter II 2 a). Jedoch setzt dieser Anspruch eine wirksame Verpflichtung des Mieters zur Ausf374hrung von Sch366nheitsreparaturen voraus. Hieran fehlt es im vorliegenden Fall, weil 247 8 Nr. 2 des Mietvertrags, wie ausgef374hrt, der Inhaltskontrolle gem344337 247 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standh344lt. 17 - 8 - 3. Der Beklagten steht kein Schadensersatzanspruch wegen einer Ver-letzung der Pflicht der Beklagten zur ordnungsgem344337en R374ckgabe der Miet-wohnung zu (247247 546 Abs. 1, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB). Zwar ist der Mieter, wie die Revision zutreffend aufzeigt, bei Vertragsende grunds344tzlich verpflich-tet, das Mietobjekt - von der durch den vertragsgem344337en Gebrauch herbeige-f374hrten Abnutzung abgesehen (247 538 BGB) - in dem Zustand zur374ckzugeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befand; er hat deshalb, wenn sich nicht aus dem Vertrag etwas anderes ergibt, Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bau-liche Ma337nahmen zu beseitigen (Senatsurteil BGHZ 96, 141, 144 f. zu 247 556 BGB a.F.; Schmidt-Futterer/Gather, aaO, 247 546 Rdnr. 45 m.w.Nachw.). Entge-gen der Auffassung der Revision bestand eine solche Verpflichtung der Beklag-ten im vorliegenden Fall jedoch nicht. 18 Ob die aus 247 546 Abs. 1 BGB folgende Wiederherstellungspflicht des Mieters auch die Entfernung von ihm angebrachter Tapeten umfasst, bedarf keiner Entscheidung. Zustandsver344ndernde Ma337nahmen muss der Mieter je-denfalls dann nicht beseitigen, wenn er sie im Rahmen seiner Verpflichtung zur Vornahme von Sch366nheitsreparaturen durchf374hrt (vgl. Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Gesch344fts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Teil V Rdnr. 18 m.w.Nachw.). So liegt es hier, weil 247 8 Nr. 2 des Mietvertrags den Beklagten die Ausf374hrung der Sch366nheitsreparaturen auferlegt, zu denen auch Tapezierarbei-ten geh366ren (vgl. BGHZ 92, 363, 368). Als Verwender der Formularklausel kann sich der Kl344ger nicht auf deren Unwirksamkeit berufen (vgl. BGH, Urteil vom 4. Dezember 1997 - VII ZR 187/96, NJW-RR 1998, 594 = WM 1998, 767, unter III 2 b; Urteil vom 13. Oktober 2004 - I ZR 249/01, NJW-RR 2005, 314, un-ter III). Anderenfalls w374rde der Mieter - die von der Revision bef374rwortete An-wendbarkeit des 247 546 Abs. 1 BGB vorausgesetzt - schlechter gestellt als im Falle der Wirksamkeit der Sch366nheitsreparaturklausel, die einen Wiederherstel-lungsanspruch des Vermieters, wie ausgef374hrt, von vorneherein ausschlie337t und den Mieter - anders als im Falle der Anwendbarkeit des 247 546 Abs. 1 BGB - 19 - 9 - allenfalls dann zu einer Entfernung der Tapeten verpflichtet, wenn ihr Zustand dies erfordert. 20 Entgegen der Auffassung der Revision sind die Beklagten auch nicht deshalb gem344337 247 546 Abs. 1 BGB zur Beseitigung verpflichtet, weil sie - wie die Revision geltend macht - nicht 374berstreichbare Wasserschutz- oder Schaumta-peten angebracht, nur von der Decke bis zur Mitte der Wand tapeziert oder die Tapete mit nicht entfernbaren PVC-Bel344gen beklebt haben. Die Revision zeigt nicht auf, dass, soweit darin eine unfachm344nnische Renovierung der Wohnung zu sehen ist, Beseitigungsma337nahmen erforderlich sind, die 374ber den Umfang der Arbeiten hinausgehen, die vom Mieter im Rahmen der - von der Wiederher-stellungspflicht nach 247 546 Abs. 1 BGB nicht erfassten - auf ihn 374bertragenen Sch366nheitsreparaturen zu erbringen w344ren. Dr. Beyer Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG F374rth, Entscheidung vom 16.03.2005 - 330 C 2816/04 - LG N374rnberg-F374rth, Entscheidung vom 24.06.2005 - 7 S 3016/05 -
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