BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 152/12 Verkündet am: 1 9 . Dezember 2012 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2 , § 536 a) Zu den Voraussetzungen einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung in B e- zug auf die Mietsache (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133). b) Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, bestimmt si ch der zum vertrag s- gemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Mietsache nach der Verkehrsa n- schauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben. c) Eine vorübergehende erhöhte Verkehrslärmbelastung aufgrund v on Straßenba u- arbeiten stellt unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der vermieteten Wohnung dar. BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12 - LG Berlin AG Berlin - Pankow/Weißensee - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Dezember 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel s owie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 17. April 2012 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerin erkannt wo rden ist. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 22. März 201 1 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit dem Jahr 2004 Mieter einer Wohnung der Kläg e- rin in Berlin. Das Mietshaus befindet sich in der S . , die zu Mietbeginn keine unmittelbare Verbindung mit der davor liegenden P . S . ha t- te. Von Jun i 2009 bis November 2010 wurde der stadteinwärts fa hrende Ve r- 1 - 3 - kehr, den bis dahin die P . S . aufgenommen hatte, über die S . geleitet , die zu diesem Zweck als Einbahnstraß e und mit einem direkten Zugang zur P . S . ausgestattet wurde. Der Grund für die geänderte Verkehrsführung lag in (vorübergehenden) um fangreichen Straß e n- bauarbeiten auf der gesamten Länge der P . S . . Die Beklagten minderten wegen der gestiegenen Lärmbe lastung die Miete ab Oktober 2009 . Mit ihrer Kl age nimmt die Klägerin die Beklagten auf Zahlung rückständ i- ger Miete von Oktober 2009 bis November 2010 in Höhe von insgesamt e- ben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgerich t das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Verurteilung der Beklagten - unter Klageabweisung im Übrigen - auf ermäßig t. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsg e- ric htlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Die von den Beklagten zu zahlende Miete sei ab 1. Dezember 2009 g e- mäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB um 10 % gemindert, weil die Lärmbelästigung durch die umgeleiteten Verkehrsströme erheblich über dem bei Vertragsschluss 2 3 4 5 - 4 - stillschweigend vereinbarten Zustand liege . Für die Monate Oktober und N o- vember 2009 st ehe den Beklagten dagegen kein Recht auf Minderu ng zu. Zwar sei es anerkannt, dass Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs durch Baulärm, auch von Stra ßen baustellen, zu einer Mietmind e- r ung führen könnten. Die Kammer halte es jedoch in Anlehnung an vorang e- gangene I nstanz r echtsprechung (AG Für th, WuM 2007, 317; AG Frank furt / Oder, ZMR 2003, 268) für angemessen, mittelbare Beein trä cht i gun gen dur ch hoheitliche Straßenbaumaßnahmen - wie hier die erhöhte Lärmbelastung au f- grund der temporäre n Umlei tung von Verkehr sströmen - grundsätzlich als das all gemeine Leben srisiko eines jeden Bürgers einzuordnen, dessen Folgen ihn nicht zur Minderung der Miete berechtig t en. Dies finde jedoch dort seine Gre n- ze, wo die Beeinträch tigungen den zeitlichen U mfang dessen über schritt en, womit ein Mieter als allgemeines Lebensrisiko rechnen müsse. Diese Grenze sei bei straßenbaubedingten Lärmbelästigungen nach Ablauf von sechs Mon a- ten ab Beginn der erhöhten Lärmbelastung zu ziehen. II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen P unkten stand. Den Beklagten steht entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hinsichtlich des gesamten streitgegenstä ndlichen Zeitraums kein Recht auf Minderung der vereinbarten Miete zu. 1. Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist d ie vereinbarte Miete kraft Geset zes gemindert, wenn die Miets ache zur Zeit der Überlassung an de n Mieter einen Mangel aufweist , der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert , oder ein solcher Mangel während der Mietzeit en t- steht. Ein derartiger Mange l ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweich t . Der vertra g- 6 7 8 - 5 - lich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Li nie nach den Beschaffe n- heitsve reinbarungen der Mietvertragsparteien (Senatsurtei le vom 23. Septe m- ber 2009 - VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rn. 11 ; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2442 Rn. 9; vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218 un ter II 1 ) , die auch durch schlüssiges Verhalten (ko nkludent) getro f- fen werden können (Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, aaO Rn. 14; Senatsbeschluss vom 2. November 2006 - VIII ZR 52/05, WuM 2005, 774 Rn. 2 ). Gegenstand einer Beschaff enheitsvereinbarung können d a- bei auch Umstände sein , die von außen auf die Miet sache unmittelbar einwi r- ken (sog. Umweltfeh ler; vgl. zu diesem Begriff: MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 536 Rn. 14 f.; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 3. Aufl., § 536 Rn. 2 9 a ; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 536 Rn. 26 ff.; Soergel/ Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 536 Rn. 8 ff.) , wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist (vgl. Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, aaO Rn. 12 ff :, BGH, Urteil vom 21. September 2005 - XII ZR 66/03, NJW 2006, 899 Rn. 19 ). Soweit Parteiab reden zur Beschaffenheit der Miets a- che fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zu stand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nut zungszweck s und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt ( vgl. S enatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, aaO ; BGH, Urteil vom 10. Mai 2006 - XII ZR 23/04, NZM 2006, 582 Rn. 10 ). 2. Ausgehend von diesen rechtlichen Vorgaben begegnet die Auffassung des Berufungsgerichts, die gegenüber dem Zustand bei Vert ragsschluss in der Wohnung vernehmbare erhöhte Lärmbelastung stelle jedenfalls ab dem siebten Monat seit dem Entstehen der erhöhten Lärmwerte einen zur Minderung b e- rechtigenden Mangel der Mietsache dar, durchgreifenden Bedenken. 9 - 6 - a) Mit Erfolg wendet si ch die Revision gegen die vom Berufungsgericht ni cht näher begründete Annahme, die Parteien hätten bei Abschluss des Mie t- vertrages hinsichtlich zukünf tiger , von Drit ten verursachter Lärmbelästigungen den zu r Zeit des Vertragsschlusses beste henden Zustand f ür die gesamte Da u- er des auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrags als unverändert b e- stehend bleibend " stillschweigend ver einbart " . Auch eine konkludent e Vereinb a- rung setzt zwei übereinstim mende Willenserklärungen voraus . Für die Anna h- me einer solche n Willensübereinstimmung bezüg lich eines sogenannten U m- weltfehlers reicht es jedoch nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsschluss e i- nen von außen auf die Mietsache einwirkende n Um stand - wie hier den in der Wohnung zu vernehmende n Straßenlärm - in einer f ür ihn vorteilhafte n Weise wa hrnimmt ( etwa : " ruhige Lage " ) und er sich (möglicherweise auch) wegen di e- se s Umstands dafür entscheidet, d ie Wohnung anzumieten . Zur konkludent g e- schlosse nen B eschaffenheitsvereinba rung wird d ieser Umstand vielmehr nur, wenn de r Vermieter aus dem Verhalten des Mieter s nach dem objektiv zu b e- stimmenden Empf ängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erken nen musste , dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschlu ss bestehenden Umstands über die unbest immte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriter i- um für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht , und der Vermi e- ter dem z ustimmt. Eine einseit ig gebliebene Vorstellung des Mie ters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung sel bst dann nicht, wenn sie dem Ve rmieter bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Ve r- mieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert ( vgl. Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, aaO Rn. 14). Die Voraussetzungen, unter denen hiernach eine konk ludente Beschaffenheitsvereinbarung angenommen werden kann, er geben sich weder aus den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen noch aus den sonstigen Umständen. 10 - 7 - b) Auch die Bestimmung des zum vertragsgemäßen Gebrauch geeign e- te n Zustands nach d er Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des ve r- einbarten Nutzungszweck s und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) führt nicht da zu, dass in d er durch die straßenbaubedingte Umleitung des Verkehrs verursachten erhöhte n Lärmbelastu ng ein Man gel zu sehen wäre , der die Beklagten in dem streitgegenständlichen Zeitraum zur Minderung berechti g- t e . Nach den tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das B e- rufungsgericht in seinem Urteil Bezug nimmt, stellen die von den Be klagten vor g e tragenen ( gegenüber den Ve rhältnissen bei Vertragsschluss erhöhten) Lärmwerte , ausgehend von der i m Berli ner Mietspi egel 2009 aufgestellten Grenze der Verkehrslärmbelastung , keine hohe Belastung dar . Unter Berüc k- sichtigung dessen, dass sich die vermietete Wohnung in der Berliner Innenstadt befindet, mithin in einer Lage, bei der jederzeit mit Straßenbauarbeiten größ e- ren Umfangs und längerer Dauer zu rechnen ist, haben die Beklagte n diese (erhöhte) Lärmbelastung redlicherweise hinzunehmen. Davon ist im Ansa tz auch das Berufungsgericht zutreffend aus gegangen. Für seine Annahme, die vereinbarte Miete sei ab dem siebten Monat nach Eintreten der erhöhten Lär m- belastung gemindert, ist ein sachlicher Grund nicht erkennbar. Denn eine vorübergehende erhöhte Lärmbela stung stellt unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich - wie hier - innerhalb der i n Berliner Inne n- stadtlagen übli chen Grenzen hält, kein en zur Minderung berechtigenden Ma n- ge l dar. III. Nach alle de m kann das Berufungsurteil, soweit die Klage abgewiesen worden ist, keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu treffen sind und 11 12 13 - 8 - der R echtsstreit zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des die Kla ge im v ollen Umfang zusprechenden amtsgerichtlichen Urteils durch Z u- rückweisung der Berufung. Ball Richter am BGH Dr. Frellesen Dr. Hessel ist dienstunfähig erkrankt und daher gehindert zu unter - schreiben. Ball Karlsruhe, den 16.01.2013 Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin - Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 22.03.2011 - 8 C 413/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 17.04.20 12 - 65 S 181/11 -
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