ECLI:DE:BGH:2016:200116UVIIIZR152.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 152/15 Verkündet am: 20. Januar 2016 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle i n dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 305c Abs. 2 a) Die U nklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB kommt nur zur Anwendung, sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind (Bestätigung von BGH, Urteile vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, BGHZ 185, 310 Rn. 14 mwN; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 28 mwN; vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, WuM 2015, 80 Rn. 16). Hierbei bleiben Verständnismöglichkeiten unberücksic h- tigt, die zwar theoret isch denkbar, praktisch aber fernliegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, aaO mwN; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, aaO; vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 337/11, BGHZ 194, 121 Rn. 16). b) Einer unter der Geltung des § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 MHG von einem Vermieter in einem Wohnraummietvertrag gestellten Formularklausel, die bestimmt: "Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist üb er die vorangegangene ist keine Ausschlusswirkung dahin beizumessen, dass der Vermieter mit Ablauf dieser Frist gehindert ist, Heizkostennachforderungen geltend zu machen. BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15 - LG Berlin AG Berlin - Spandau - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Januar 2016 durch d ie Vorsitzende Richter in Dr. Milger, d en Richter Dr. Achilles , die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger un d Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 18 - vom 29. April 2015 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich der Heizkostennac h- der aus e i- r- gerichtlichen Anwaltskosten (nebst Zinsen) zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist. Die weitergehende Revision wird zurückgewiesen. Im Umfang der Aufhebung wird d ie Sache zur neuen Verhan d- lung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revision s- verfahrens, an das Berufungsgericht zurück ver wiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: D ie Beklagten sind aufgrund eines am 11. November 1980 ab geschlo s- senen Mietvertrags Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Nach den mietvertraglichen Vereinbarungen haben die Beklagten zuzüglich zur Miete e i- nen monatlichen Heizkostenvorschuss zu bezahlen. Hinsichtlich der Abrec h- nung des Heizkostenvorschuss es enthält der Mietvertrag unter § 5.6 folgende vorformulierte Regelung: " Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorang e- " Die Heizperiode läuft gemäß § 5.1 des Mietvertrages vom 1. Oktober e i- nes Jahres bis zum 30. April des Folgejahres. Am 30. Oktober 2012 über mittelte die Klägerin den Beklagten die A b- rechnung über die Heizkosten 2011/2012 und d ie Wasserkosten 2011. Die A b- , davon entfallen 196,12 . Die Beklagten haben einen Ausgleich der Ford e- rung abgelehnt und unter anderem geltend gemacht, die Abrechnung der Hei z- kosten sei verspätet erfolgt. Das A i- cher Anwaltskosten , jeweils nebst Zinsen , gerichtete Klage abg e- wiesen. Mit der vom Amtsgericht zugelassenen Berufung hat sich die Klägerin gegen die Abweisung der Klage hinsichtlic h der Heizkostennachforderung von 196,12 und der - - außergerichtlichen Anwaltskosten , jeweils nebst Zinsen , gewandt. Ihr Rechtsmittel ist vor dem Landgericht ohne Erfolg geblieben. Mit ihrer vom 1 2 3 4 - 4 - Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebege h- ren in dem zuletzt geltend gemachten Umfang weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat überwiegend Erfolg . I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidu ng - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - ausgeführt: Die Klägerin habe die Abrechnung vom 30. Oktober 2012 außerhalb der im Mietvertrag vereinbarten Abrechnungsfrist versandt. Sie habe daher keinen Anspruch auf Zahlung der Nachforderung für die am 30. April 201 2 zu Ende gegangene Heizperiode. Die in § 5.6 des Mietvertrags vereinbarte Frist sei als Ausschlussfrist zu verstehen. Die genannte Klausel sei in einem von der Klägerin gestellten Formula r- vertrag verwendet worden. Zur Auslegung des Regelungsgehalts der Klausel könne nicht die in ihrer gegenwärtigen Form erst zum 1. September 2001 in Kraft getretene Norm des § 556 Abs. 3 BGB herangezogen werden, da der Mietvertrag im Jahr 1980 abgeschlossen worden sei. Die bei Mietvertragsa b- schluss ge ltende Regelung des § 4 Abs. 1 Satz 2 MHG habe lediglich eine jäh r- liche Abrechnung über die Nebenkosten vorgeschrieben, jedoch hierfür keine bestimmte Frist und auch keine Rechtsfolgen im Falle einer verspäteten A b- rechnung vorgesehen. D er strikte und ve rbindliche Wortlaut der Klausel spreche dafür, dass mit Ablauf des genannten Zeitraums eine Abrechnung ausgeschlossen sein sollte, 5 6 7 8 9 - 5 - um Streit zwischen den Parteien über die v orange gangene Abrechnung speri o- de abschließend rasch zu klären. Dem stehe eine Ausle gung entgegen, wonach lediglich der Mieter habe ermächtigt werden sollen, auf eine Abrechnung ab diesem Zeitpunkt zu klagen. Ein Laie werde die Klausel so verstehen, dass nach Ablauf der Frist, bis zu der " spätestens " abzurechnen sei , der Vermieter aus ein er zu spät erfolgten Abrechnung keine Nachforderungen mehr stellen dürfe. Selbst wenn man dies anders sehen wollte, sei die Annahme, dass mit Ablauf der vereinbarten Frist der Vermieter mit einer Abrechnung ausgeschlo s- sen sein solle, jedenfalls eine möglic he Auslegung der Klausel. Hierfür spreche auch der Umstand, dass bereits mehrere Amtsgerichte die Klausel entspr e- chend ausgelegt hätten. Bei mehreren Auslegungsmöglichkeiten gingen U n- klarhei ten bei der Auslegung einer Klausel aber gemäß § 305c Abs. 2 BGB z u Lasten des Verwenders , hier der Klägerin . Die Klägerin könne auch nicht damit gehört werden, als Ende der A b- rechnungsfrist sei der 30. Juni des dem Ablauf der Heizperiode folgenden Ja h- res vereinbart worden. Denn einer solchen Auslegung widerspreche d er einde u- tige Wortlaut der Klausel, wonach als Abrechnungstermin der 30. Juni , der auf die " vorangegangene Heizperiode " folge, genannt sei. Es sei auch nicht e r- kennbar, dass es der Klägerin unmöglich sei, die Heizkosten innerhalb eines Zeitraums von zwei M onaten abzurechnen. Daraus, dass die Beklagten Nachforderungen aus früheren Abrechnu n- gen trotz verspätet erfolgter Abrechnungen bezahlt hätten, ergebe sich nichts für die Klägerin Günstiges. Weder liege darin eine konkludente Vertragsänd e- rung noch lass e sich daraus ableiten, dass die Beklagten die Klausel in dem von der Klägerin verstandenen Sinne aufgefasst hätten. Die bloße Zahlung auf eine entsprechende Aufforderung könne vielfältige Ursachen haben, so etwa 10 11 - 6 - das Vertrauen auf das Bestehen eines entspr echenden Anspruchs oder den Willen, Streit zu vermeiden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung i m ent scheidenden Punkt nicht stand . Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung der geltend g emachten Heizkostennachfo r- derung von gemäß § 535 Abs. 2, § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 3, 5.6 des Mietvertrags sowie ein auf § 280 Abs. 2, § 286 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützter Anspruch auf Ersatz außergerichtlicher Anwaltskosten , berechnet , jeweils nebst Verzug s- zinsen , nicht verneint werden. Nur so weit die Klägerin - entsprechend ihrer A b- rechnung vom April 2013 - außergerichtliche Anwaltskosten aus einem Gege n- zusätzlich die im Berufungsverfa h- ren nicht mehr verfolgten Wasserkosten mit einbez ogen hat, ist die Klagea b- weisung zu Recht erfolgt. D ie Klägerin hat hierbei übersehen, dass nach der hier noch maßgeblichen, bis zum Ablauf des 31. Juli 2013 geltenden Gebüh re n- 1. Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass die Kl ä- gerin die Abrechnung erst nach Ablauf der im Mietvertrag vereinbarten Frist erstellt hat. Nach den von der Revision nicht angegriffenen tatsächlichen Fes t- stellungen des Berufungsgerichts handelt es sich bei der in § 5.6 des Mietve r- trags getroffenen Vereinbarung um eine von der Klägerin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung. Soweit das Berufungsgericht die darin getroffene V erei n- barung, wonach " spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres über die vorang e- gangene Heizperiode abzurechnen " ist, dahin ausgelegt hat, dass sie der Kl ä- 12 13 - 7 - gerin eine Abrechnung bis spätestens zum 30. Juni des Jahres vor schreibt , in dem die abzurechnende Hei zperiode geendet hat, also keine erst zum 30. Juni des Folgejahres ab laufende Abrechnungsfrist vorsieh t, lässt dies in Anbetracht des eindeutigen Wortlauts der Klausel keine Rechtsfehler erkennen. Auch die Revision nimmt diese Auslegung hin. 2. Die vere inbarte Abrechnungsfrist beträgt damit zwei Monate (1. Mai bis 30. Juni) , ist also deutlich kürzer als die - gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 9 EGBGB für die streitgegenständliche Abrechnung maßgebliche - geset z- li che Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB , wonach die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des A b- rechnungszeitraums mitzuteilen ist. Jedoch lässt § 556 Abs. 4 BGB Raum für abweichende Parteiabreden, soweit diese nicht zum Nachteil des Mieters von der Bestimmung des § 556 Abs. 3 BGB abweichen. Eine solche, von § 556 Abs. 4 BGB nicht ausgeschlossene Abrede h a- ben die Parteien in § 5.6 des Mietvertrags getroffen. Die darin vereinbarte A b- kürzung der Abrechnungsfrist über die Heizkosten auf zwei Mon ate ab Ende der Heizperiode stellt eine für de n Mieter günstige Regelung dar. Denn sie g e- währleistet in seinem Interesse eine zeitnahe Abrechnung an ge fallen er Hei z- kosten und vermeidet dadurch die mit längeren Abrechnungsintervallen ve r- bundenen Schwierigkei ten bei der Aufklärung der für die Abrechnung maßge b- lichen Tatsachen (vgl. Wall, Betriebskostenkommentar, 4 . Aufl., § 556 BGB Rn. 2045 ). D ie vorherrschende Meinung im Schrifttum geh t dementsprechend zu Recht davon aus, dass § 556 Abs. 4 BGB einer Verkürzun g der gesetzlichen Abrechnungsfrist nicht entgegensteht (Wall, aaO Rn. 2039 ; Staudi n- ger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2011, § 556 Rn. 105; MünchKommBGB/ Schmid, 6. Aufl., § 556 Rn. 50; Blank in Blank/ Börstinghaus , Miete, 4. Aufl., § 556 BGB Rn. 258 ; vgl. auch AG Spandau, GE 2007, 297 ). Soweit vereinzelt 14 15 - 8 - Bedenken gegen eine Verkürzung der Abre chnungsfrist erhoben werden, weil dann nicht immer ein Gleichlauf der Abrechnungsfristen von Versorgungsunte r- nehmen und von Vermieter n gewährleistet sei (Schmidt - Futterer/ Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl., § 556 Rn. 451), wird übersehen, dass dies auch bei der gesetzlichen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht sichergestellt ist . Denn die se F rist wurde vom Gesetzgeber als Höchstfrist ausgestaltet ( " sp ä- testens " ). Sie hindert d en Vermieter folglich nicht daran , deutlich früher als vor Ablauf eines Jahres ab Ende des Abrechnungszeitraums über die Nebenkosten abzurechnen und eine erwartete Nachforderung schneller zu realisieren . Diese Überlegung zeigt, dass mit der V ereinbarung einer kurzen Abrechnungsfrist letztlich allein den Interesse n des Mieters Rechnung getragen werden soll. 3. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch der in § 5.6 des Mietvertrags vereinbarten Abrechnungsfrist von zwei Monaten ab d er zum 30. April endenden Heizperiode die Wirkung einer Ausschlussfrist beigeme s- sen. Das Berufungsgericht hat bei seiner Deutung die bei der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geltenden Auslegungsregeln nicht hinre i- chend beachtet. a) Allgeme ine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen , wie sie von verständigen und re d- lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise b e- teiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr. ; vgl. etwa Senatsurteile vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, WuM 2015, 80 Rn. 16; vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 57 mwN). Dabei sind die Verständnismö g- lichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspa r t- ners des Verwenders zugrunde zu legen (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 337/11, BGH Z 194, 121 Rn. 16; vom 17. April 2013 16 17 - 9 - - VIII ZR 225/12, NJW 2013, 1805 Rn. 9; vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, aaO Rn. 24). Ansatzpunkt fü r die bei einer Formularklausel gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in ers ter Linie ihr W ortlaut ( vgl. Senatsurteile vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 227/06, NJW - RR 2007, 1697 Rn. 23 mwN; vom 8. Apri l 2009 - VIII ZR 233/08, NJW - RR 2009, 1021 Rn. 19; vom 17. April 2013 - VIII ZR 225/12, aaO). Legen die Pa r- teien allerdings der Klausel übereinstimmend eine von ihrem objektiven Sinn abweichende Bedeutung bei, ist diese maßgeblich ( vgl. BGH, Urteile vom 16 . Juni 2009 - XI ZR 145/08, BGHZ 181, 278 Rn. 16; vom 29. Mai 2009 - V ZR 201/08, NJW - RR 2010, 63 Rn. 10 ). Sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegung s- möglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind , kommt die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu r Anwendung (BGH, Urteile vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, BGHZ 18 5 , 310 Rn. 14 mwN ; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 28 mwN; vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, aaO ). Hierbei bleiben allerdings Verständnismöglichke i- ten unberücksichtigt , die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fern liegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht er ns t- haft in Betracht kommen (BGH, Urteile vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, aaO; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, aaO ; jeweils mwN; vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 337/11, aaO) . b) Die Anwendung der vorgenannten Grundsätze führt hier zu der Ausl e- gung dahin , dass § 5.6 des Mietvertrags, wonach " spätestens am 30. Juni jeden 18 19 20 - 10 - Jahres über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen " ist, keine Au s- schlussfrist für die Heizkostenabrechnung vorsieht. aa) Dies e Auslegung, die der Senat selbst vornehmen kann, ergi bt sich zwar - anders als die Revision meint - nicht bereits dar aus , dass beide Parteien die streitige Regelung übereinstimmend dahin verstanden h ätten , dass sie bei nicht fristgerechter Abrechnung über die Heizkosten keine Ausschlussfrist für Nachforderun gen des Vermieters enthält. Denn aus dem von der Revision a n- geführten Umstand, dass die Klägerin die Heizkostenabrechnung in der Ve r- gangenheit mehrfach verspätet erstellt und die Beklagten dabei zu keinem Zei t- punkt unter Berufung auf eine vertragliche Auss chlussfrist Nachzahlungen ve r- weigert, sondern teilweise sogar Mahnkosten gezahlt haben, lässt sich nicht ableiten, die Parteien hätten übereinstimmend der in § 5.6 des Mietvertrags g e- nannten Frist keine Ausschlusswirkung beigemessen. Für das beschriebene V erhalten der Beklagten kann es - wie das Berufungsgericht zutreffend ausg e- führt hat - vielfältige Gründe geben. Es ist bereits offen, ob sich die Beklagten überhaupt vor der streitgegenständlichen Abrechnung Gedanken über den R e- gelungsgehalt der in Frage s tehenden Bestimmung gemacht haben. Ohne das Hinzutreten weiterer Umstände stellen frühere einwendungslose Zahlungen der Beklagten kein tragfähiges Indiz dafür dar, dass sie in Übereinstimmung mit der Klägerin die Regelung in § 5.6 des Mietvertrags nicht al s Ausschlussfrist aufg e- fasst haben. Solche Umstände zeigt die Revision nicht auf. bb) Dass sich die Klausel in § 5.6 des Mietvertrags in der Regelung einer reinen Abrechnungsfrist erschöpft und nicht ergänzend dazu eine Ausschlus s- wirkung bei verspätete n Abrechnungen entfaltet , ergibt sich aber aus einer am objektiven Inhalt und typischen Sinn der genannten Regelung orientierten Au s- legung . B ei der gebotenen Zugrundelegung de r Sichtweise redliche r und ve r- ständige r Vertragspartner und der weiter gebotenen Einbeziehung der Intere s- 21 22 - 11 - sen der normalerweise beteiligten Kreise kommt allein die Auslegungsmöglic h- keit in Betracht , dass § 5.6 des Mietvertrags Nachforderungen bei verspäteter Abrechnung der Heizkosten nicht ausschließt (so auch für eine ähnliche Klausel LG Limb u rg, WuM 1997, 120 f.) . (1) Bereits der Wortlaut der Klausel spricht dafür, dass dort nur Regelu n- gen über eine Abrechnungsfrist und nicht zugleich über Sanktionen für den Fall einer verspäteten Abrechnung getroffen worden sind ( so auch AG Tempel hof - Kreuzberg , GE 2000, 1543; aA AG Diez, DWW 1994, 25; AG Spandau, aaO) . Es ist allein die Rede davon, dass bis spätestens 30. Juni jeden Jahres abz u- rechnen ist, nicht aber, dass der Vermieter, der diese Frist nicht wahrt, (ve r- schuldensunabhängig) mit Nac hforderungen ausgeschlossen sein soll (vgl. LG Limb u rg, aaO ) . Anders als das Berufungsgericht und die vorgenannten Amtsg e- richte meinen , lässt sich solches aus dem " strikten und verbindlichen " Wortlaut der Klausel ( " spätestens " ) nicht ableite n (vgl. ferner Senatsurteil vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 295/12, NVwZ - RR 2013, 920 Rn. 12 [ zu § 54 Abs. 1 EEG 2009, wonach " spätestens " bis zum 30. November des folgenden Jahres über Diff e- renzkosten abzurechnen ist ] ) . Vielmehr wird dadurch nur zum Ausdruck g e- bracht, dass die Abrechnungsfrist eine Höchstfrist darstellt. Der Vermieter darf also im Interesse des Mieters mit der Abrechnung nicht länger als zwei Monate zuwarten, er darf aber früher abrechnen, etwa wenn er mit hohen Nachford e- rungen rechnet. Der Mieter hingegen h at die Möglichkeit, vom Vermieter eine Abrechnung ab dem Ablauf der Frist (Abrechnungsreife) zu verlangen; einen Anspruch auf frühere Abrechnung hat er dagegen nicht. D ass eine Abrechnung, die " spätestens " zu eine m bestimmten Zeitpunkt zu erfolgen hat, nach objektivem Verständnis noch nichts über eine Au s- schlusswirkung im Falle einer verspäteten Abrechnung besagt, zeigt auch ein Blick auf § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB. Diese Bestimmung ist zwar erst im 23 24 - 12 - September 2001 in Kraft getreten , während die strei tgegenständliche Klausel im Jahr 1980 vereinbart wurde. Sie l ässt aber gleichwohl insoweit gewisse Rüc k- schlüsse auf den objektiven Inhalt einer Formularklausel zu, als sie deren R e- g e lungsgehalt nachzeichnet . So liegen die Dinge bei § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Mit dieser Vorschrift führte der Gesetzgeber für nicht preisgebundene Wohnu n- gen erstmals eine gesetzliche Abrechnungsfrist ein, die " spätes tens " mit dem Ablauf von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums enden sollte (BT - Drucks. 14/4553, S. 51). Zusätzlich wurde - für den Fall einer vom Vermi e- ter zu verantwortenden verspäteten Abrechnung - erstmals eine Ausschlussfrist für Nachzahlungsansprüche (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) geschaffen (BT - Drucks. , aaO ). Für die Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB hätt e aber kein Bedürfnis bestanden, wenn bereits der in Satz 2 angeordneten Pflicht zur A b- rechnung " spätestens " bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums bei objektivem Verständnis eine Ausschlusswirkung zu entnehmen gewesen wäre . Letztlich lässt sich § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine gesetzliche Klarstellung dahin entnehmen, dass auch schon vor dem Inkrafttr e- ten dieser Vorschrift vereinbarten Formularklauseln, die den Vermieter zu einer Nebenkostenabrechnung bis " spätestens " zu de m in der Klausel genannten Zeitpunkt verpflichten, allein die Bedeutung zukommt, eine Frist für die Abrec h- nung festzulegen. (2) Vor allem entspricht - und hierauf kommt es entscheidend an - d ie Auslegung, wonach die Klausel in § 5.6 des Mietvertrags keine Ausschlusswi r- kung im Falle einer verspäteten Abrechnung vorsieht, dem Verständnis redl i- cher und verständiger , die Interessen der normalerweise beteiligten Kreise, also von Mie tern einerseits und Vermietern andererseits, berücksichtigender V e r- tragspartner . 25 - 13 - (a) Hierbei ist zunächst die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietve r- trags im Jahr 1980 maßgebliche Gesetzeslage zu berücksichtigen. Zu diesem Zeitpunkt galt noch nicht § 556 Abs. 3 BGB, sondern die Vorgängerregelung des § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 MHG . Der Gesetzgeber hatte darin wegen damals im Zusammenhang mit der Erhöhung von Heizölkosten aufgetretener Zweifel s- fragen bestimmt, dass nur angemessene, also an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten ausgerichtete Vorauszahlungen zulässig sind und dass über diese jährlich abgerechnet werden muss (BT - Drucks. 7/2011, S. 12; Senatsu r- teil vom 27. Juli 2011 - VIII ZR 316/10, NJW 2011, 2878 Rn. 12). ( a a) Mit der in § 4 Abs. 1 Satz 1 MHG angeordneten " jährlichen Abrec h- nung " war lediglich der Abrechnungszeit raum (heute § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) gemeint; eine Abrechnungsfrist sah diese Bestimmung nicht vor (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499 unter II 3 b , 5 ) . Rechtspr e- chung und Schrifttum hielten allerdings in Anleh nung an die für den preisg e- bundenen Wohnraum geltende Vorschrift des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV ( " späte s- tens bis zum Ablauf von zwölf Monaten " ) ein Jahr als Frist für die Erstellung der Abrechnung für angemessen (vgl. Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, aaO unter II 3 b, 2 c mwN; BT - Drucks. 14/4553, aaO). (bb) Ein grundsätzlicher Ausschluss von Nachforderungen war mit der Versäumung dieser Abrechnungsfrist jedoch - anders als die Revisionserwid e- rung offenbar meint - nicht verbunden ( vgl. Senatsurteil vom 9. März 2 005 - VIII ZR 57/04, aaO unter II 5) . Dem Mieter wurde lediglich im Wege einer e r- gänzenden Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB) für den Fall einer nicht fris t- gerechten Abrechnung das Recht zugebilligt, laufende Vorauszahlungen z u- rückzubehalten (§ 273 BGB) oder eine Rückzahlung der geleisteten und noch nicht abgerechneten Vorauszahlungen zu verlangen (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, aaO unter II 3 c, d, e). Dem Vermieter sollte hierdurch 26 27 28 - 14 - aber nicht das Recht abgeschnitten werden , die bislang v ersäumte Abrechnung über die Nebenkosten noch nachzuholen und den Mieter - auch nach Recht s- kraft eines von diesem auf Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen erstritt e- nen Urteils - auf Zahlung der Betriebskosten beziehungsweise des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos in Anspruch zu nehmen (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, aaO unter II 3 e, g). Schon vor diesem Hintergrund verbietet sich aus Sicht redlicher und ve r- ständiger Vertragspartner eine Deutung einer Klausel, die ausdrücklich nur eine deutliche Verkürzung der von der Rechtsprechung geforderten Abrechnung s- frist regelt, dahin, dass ein Vermieter, der diese Abrechnungsfrist nicht einhält, berechtigter Nachforderungen verlustig gehen soll. (b) Insbesondere widerspräche es aber d e n bei der gebotenen objektiven Auslegung redlicherweise zu berücksichtigen den beiderseitigen Interessen, der in § 5.6 des Mietvertrags vereinbarte n Zweimonatsf rist zur Abrechnung über die Heizkosten auch eine Ausschlusswirkung für verspätete Nachforderung en be i- zu messen . (aa) Denn bereits die in der Klausel geregelte Abrechnungsfrist ist g e- genüber der von der Rechtsprechung und dem Schrifttum in Anlehnung an § 20 Abs. 3 NMV entwickelte n Jahresfrist zum Nachteil des Vermieters deutlich ve r- kürzt. Die dari n vorgesehene Verschärfung der Abrechnungspflicht dient - wie bereits ausgeführt - a usschließlich dem Interesse des Mieters. Der Vermieter, der in Erwartung hoher Nachzahlungen ein Interesse an einer möglichst frühze i- tigen A brechnung hätte, wäre auch bei e iner Verpflichtung zur Abrechnung " spätestens bis zum Ablauf von zwölf Monaten " nach dem Ende des Abrec h- nungszeitraums nicht daran gehindert, lange vor Ablauf dieser Höchstfrist über 29 30 31 - 15 - die Heizkosten abzurechnen. Für ihn bestand also bereits kein Bedürfnis, die Abrechnungsfrist überhaupt abzukürzen. (bb) Eine Auslegung, die § 5.6 des Mietvertrags zusätzlich zu der für den Vermieter ohnehin schon nachteiligen Abkürzung der Abrechnungsfrist en t- nimmt, dass d em Vermieter , dem es - aus welchen Gründen auch imm er - nicht gelingt, innerhalb von zwei Monaten nach Ende der Heizperiode über die Hei z- kosten abzurechnen, die Geltendmachung berechtigter Nachforderungen (ve r- schuldensunabhängig) abgeschnitten sein soll , führt e zudem zu einer die B e- lange des Vermieter eins eitig und in erheblichem Umfang außer Acht lassende n Betrachtung, die nicht (mehr) dem Verständnis redlicher und verständiger Ve r- tragsparteien entspricht, die die Interessen beider Seiten angemessen in den Blick nehmen . Für den Vermieter, der sich eine Abrechnungspflicht binnen zweier M o- nate ab Ende der Heizperiode auferlegt, obwohl eine gesetzliche Abrechnung s- frist nicht besteht und von der Rechtsprechung eine Abrechnungsfrist von e i- nem Jahr gewährt wird, besteht kein Anlass, ohne Kompensation dem Miet er auch noch die Vergünstigung zu gewähren, dass dieser von an sich geschuld e- ten Nachforderungen frei wird, wenn der Vermieter erst nach Ablauf der Zwe i- monatsfrist abrechnet. Auch ein redlich und verständig gesinnter Mieter wird einer Klausel , wie sie in § 5.6 des Mietvertrags enthalten ist, eine solche Ausschlusswirkung nicht beimessen , schon gar nicht unter Einschluss der Fälle einer nicht vom Vermi e- ter zu vertretenden Verspätung (vgl. auch OLG Düsseldorf, GE 2000, 341 [ für ein Gewerberaummietverhältn is ] ) . Vielmehr werden v erständige und redliche Vertragspartner bei einer solchen Sachlage strenge Anforderungen an die Ve r- einbarung einer Ausschlussfrist stellen. Diese wird grundsätzlich nur dann a n- 32 33 34 - 16 - genommen werden können, wenn - wie dies nun auch bei § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gesetzlich geregelt ist - die verspätete Abrechnung ausdrücklich mit der Sanktion des Nachforderungsausschlusses bewehrt ist. cc ) Da somit entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und einiger Amtsger ichte nur eine Auslegung, nämlich die Deutung, dass § 5.6 des Mietve r- trags berechtigte Nachforderung en der Klägerin im Falle einer verspäteten A b- rechnung nicht ausschließt, rechtlich vertretbar ist, ist für die Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Ab s. 2 BGB kein Raum. 4. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus a n- dere n Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Der Geltendmachung der Heizko s- tennachforderung steht die - gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 9 EGBGB für die stre itgegenständliche Abrechnung maßgebliche - gesetzliche Au s- schlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht entgegen. D e n n den Beklagten ist die Abrechnung über die im Zeitraum 2011/2012 angefallenen Heizkosten am 30. Oktober 2012 und damit innerhalb der Abre chnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB übermittelt worden. I II. Nach alledem hat das angefochtene Urteil , soweit es sich gegen die A b- weisung der Heizkostennachforderung und der hierauf bezogenen außerg e- rich t lichen Anwaltskost e n richtet , keinen Besta nd; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Ende ntscheidung reif, da das Ber u- fungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - bis lang keine Festste l- lungen zu r inhaltlichen Berechtigung der Heizkostennachforderung und d er ge l- tend gemachten außergerichtlichen Anwaltskosten getroffen hat. Sie ist daher 35 36 37 - 17 - im Umfang der Aufhebung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Berli n - Spandau, Entscheidung vom 03.12.2013 - 11 C 176/13 - LG Berlin, Entscheidung vom 29.04.2015 - 18 S 14/14 -
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