BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILVIII ZR 153/03Verkündet am: 3. März 2004Kirchgeßner,Justizhauptsekretärinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem Rechtsstreit - 2 -Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 3. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die RichterDr. Hübsch, Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolstfür Recht erkannt:Die Revision der Kläger gegen das Urteil der Zivilkammer 64 desLandgerichts Berlin vom 4. März 2003 wird zurückgewiesen.Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.Von Rechts wegenTatbestand: Die Kläger sind Mieter einer Wohnung in einer Wohnanlage in B. , diezwischenzeitlich von der Beklagten erworben wurde. Es handelt sich um öf-fentlich geförderten Wohnraum.§ 3 des Formularmietvertrags vom 7. Juni 1972 mit Nachtrag vom16. August 1972 trägt die Überschrift "Gleitklausel" und enthält folgende Re-gelung:"Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemeinoder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhö-hungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grund-stücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit abvereinbart und zahlbar, ohne daß es einer Kündigung oder einerMitteilung gemäß § 18 I. BMG bedarf." - 3 -Im Jahre 1992 rüstete die Beklagte nach Ankündigung gegenüber denMietern und mit Zustimmung der zuständigen Bewilligungsstelle den Wohn-block III, in dem die Wohnung der Kläger liegt, für ca. 2,68 Millionen DM mit ei-ner Wärmedämmfassade aus. Mit Schreiben vom 29. Dezember 1994 erklärtedie Beklagte rückwirkend zum 1. Januar 1994 eine im einzelnen berechneteund erläuterte Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Wärmedämmaß-nahme um insgesamt 1,6098 DM/m². Für die 74,19 m² große Wohnung derKläger ergab sich eine Erhöhung der Grundmiete um 119,43 DM (61,06 548,49 DM (280,44 nrrr! "r#r$&%'r()r*'r"+-,.r"/0r*r132&r1998 jedoch nicht in voller Höhe, bis einschließlich August 1999.Nachdem die Beklagte wegen dieser Mieterhöhung gegen eine Miet-partei ohne Erfolg einen "Musterprozeß" geführt hatte, verlangen die Klägernunmehr für den Zeitraum von Januar 1995 bis August 1999 den monatlich ge-zahlten Erhöhungsbetrag zurück, den sie nach ihrer Ansicht ohne Rechtsgrundgezahlt haben.Ein von dem Amtsgericht beauftragter Sachverständiger ermittelte fürdie Wohnung der Kläger infolge der Wärmedämmaßnahme rechnerisch eineEnergieeinsparung von 1.516 kWh/Jahr (entspricht etwa 12,3 %). Das Amtsge-richt hat der auf Zahlung von 5.868,36 DM (3.000,44 4r567'r*r89r:;Höhe eines Betrags von 2.689,08 ,9& >,*r?@1BA29rC2&r.D3e-sen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamtabgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebendie Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. - 4 -Entscheidungsgründe: I.Das Berufungsgericht hat ausgeführt:Der Beklagten stehe die erhöhte Kostenmiete zu; die Mietzinszahlungsei daher mit Rechtsgrund erfolgt. Dabei komme es nicht darauf an, ob dieMieterhöhungserklärung vom 29. Dezember 1994 formal wirksam sei, da derMietvertrag eine Preisgleitklausel enthalte. Der Zulässigkeit der Mieterhöhungstehe nicht entgegen, daß der monatliche Erhöhungsbetrag die monatlicheEinsparung von Heizkosten deutlich übersteige. Maßgebend für die Berech-nung der Kostenmiete seien im Ausgangspunkt allein die zur Deckung derlaufenden Aufwendungen erforderlichen Mittel; auch ein etwaiger Instandset-zungsanteil der Maßnahme sei unerheblich. Soweit zu § 3 MHG überwiegendvertreten worden sei, daß die Mieterhöhung nicht außer Verhältnis zu der fürden Mieter durch die Maßnahme zu erwartenden Einsparung an Heizkostenstehen dürfe, widerspreche dies der Gesetzeslage. Die Mieterhöhung sei ins-besondere im Hinblick auf die Genehmigung der neuen Kostenmiete unter Be-rücksichtigung der Kosten der Modernisierungsmaßnahme seitens der Woh-nungsbaukreditanstalt als zuständiger Stelle auch nicht rechtsmißbräuchlich(§ 242 BGB).II.Dies hält der revisionsgerichtlichen Überprüfung stand, so daß die Revi-sion zurückzuweisen ist.1. Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsurteil erfülle nicht dieMindestanforderungen an die Darstellung des Tatbestandes, da es die in derBerufungsinstanz gestellten Anträge nicht wiedergebe. Auf das Berufungsver-fahren ist die Zivilprozeßordnung in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden - 5 -Fassung anzuwenden, da die mündliche Verhandlung vor dem Amtsgericht am1. November 2002 geschlossen wurde (§ 26 Nr. 5 EGZPO). Zutreffend geht dieRevision davon aus, daß auch nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO n.F. dieAufnahme der Berufungsanträge in das Berufungsurteil nicht entbehrlich ist.Der Antrag des Berufungsklägers braucht zwar nicht unbedingt wörtlich wie-dergegeben zu werden; jedoch muß aus dem Zusammenhang wenigstenssinngemäß deutlich werden, was der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittelerstrebt (Senatsurteile vom 26. Februar 2003 - VIII ZR 262/02, BGHZ 154, 99,100 f.; vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 122/03, unter II 2 und vom 7. Januar2004 - VIII ZR 110/03, jeweils zur Veröffentlichung bestimmt; BGH, Urteil vom6. Juni 2003 - V ZR 392/02, NJW-RR 2003, 1290 = WM 2003, 2424 unterII 1 a; BGH, Beschluß vom 13. August 2003, XII ZR 303/02, NJW 2003, 3352= WM 2003, 2209 unter II 4 a, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). DieserAnforderung wird das angefochtene Urteil gerecht.Zwar enthalten die Urteilsgründe die Berufungsanträge nicht wörtlich;entgegen der Ansicht der Revision ergibt sich aus dem Urteil jedoch, daß le-diglich die Beklagte Berufung eingelegt hat und daß sie eine Abweisung derKlage im gesamten Umfang ihrer Verurteilung erstrebt. Im Rubrum des Urteilsist allein die Beklagte als Berufungsklägerin aufgeführt, während die Kläger alsBerufungsbeklagte bezeichnet sind. In den Gründen führt das Berufungsgerichtaus, das Amtsgericht habe der Klage teilweise stattgegeben, die Beklagte be-gründe ihr Rechtsmittel und die Kläger verteidigten das Urteil. Dem entsprichtder klageabweisende Tenor.2. Die Kläger haben gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzah-lung von Mietzins für den Zeitraum von Januar 1995 bis August 1999 gemäߧ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB. Sie haben den Mietzins, soweit die Beklagtediesen durch Erklärung vom 29. Dezember 1994 erhöht hat, nicht ohneRechtsgrund geleistet. - 6 -a) Rechtsgrundlage für die Erhöhung des Mietzinses ist § 3 des Miet-vertrags, wonach alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allge-mein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen vom Zeitpunkt derZulässigkeit ab vereinbart und zahlbar sind, ohne daß es einer Kündigung odereiner Mitteilung gemäß § 18 des Ersten Bundesmietengesetzes (I. BMG) be-darf.aa) Das Berufungsgericht hat diese Vertragsbestimmung rechtsfehlerfreials Mietpreisgleitklausel gewertet; danach haben die Parteien, soweit es umeine Erhöhung des Mietzinses geht, die jeweils gesetzlich (höchst-) zulässigeMiete als vertragliche Miete vereinbart. Diese Auslegung wird von der Revisionauch nicht beanstandet.Die gesetzlich zulässige Miete ist vorliegend gemäß § 8 Abs. 1 Woh-nungsbindungsgesetz (WoBindG) die Kostenmiete als das Entgelt, das zurDeckung der laufenden Aufwendungen des Verfügungsberechtigten erforder-lich ist. Das Wohnungsbindungsgesetz ist nach der Übergangsvorschrift des§ 50 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) in Verbindung mit § 1WoBindG anzuwenden. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts han-delt es sich um öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des § 1 WoBindG;dies wird von der Revision nicht in Zweifel gezogen.Ist die jeweils zulässige Kostenmiete vertraglich vereinbart, so hat dievertragliche Regelung anspruchsbegründende Wirkung (Senatsurteile vom22. April 1981 - VIII ZR 103/80, NJW 1982, 1587 = WM 1981, 1178 unter2 c bb und vom 5. November 2003 VIII ZR 10/03, WuM 2004, 25 unter II 2 a).Soweit § 4 Abs. 8 Satz 1 Neubaumietenverordnung (NMV) für den Fall einersolchen Vereinbarung vorschreibt, daß für die Durchführung einer Mieterhö-hung § 10 Abs. 1 WoBindG entsprechend gilt, hat dies lediglich zur Folge, daßdem Mieter hinsichtlich des Erhöhungsbetrags ein Leistungsverweigerungs-recht nach § 273 BGB zusteht, solange dessen formelle Anforderungen an die - 7 -Mieterhöhungserklärung nicht erfüllt sind (Senatsurteil vom 5. November 2003,aaO). Hiervon haben die Kläger keinen Gebrauch gemacht, so daß es keinerEntscheidung bedarf, ob die Erklärung der Beklagten vom 29. Dezember 1994den formellen Voraussetzungen nach § 10 Abs. 1 WoBindG, § 4 Abs. 7 NMVentsprach.Die Klausel erfaßt, wovon das Berufungsgericht ohne nähere Begrün-dung ausgegangen ist, auch Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaß-nahmen, da es sich bei diesen um durch gesetzliche Regelung allgemein zu-gelassene Fälle von Mieterhöhungen handelt. Aus der Bezugnahme auf § 18des Gesetzes über Maßnahmen auf dem Gebiete des Mietpreisrechts (ErstesBundesmietengesetz, BGBl. I 1955 S. 458, fortan: I. BMG) folgt nicht, daß derGeltungsbereich der Klausel auf Mieterhöhungen beschränkt ist, die diesem- nicht mehr geltenden - Gesetz unterfallen (so auch LG Berlin GE 1988, 1049;a.A. LG Berlin GE 1988, 945; WuM 2000, 307; GE 2000, 812). Dieser Zusatzschränkt den Geltungsbereich der allgemein und umfassend formulierten Klau-sel nicht ein, sondern dient allein der Klarstellung, daß Mieterhöhungen unab-hängig von der Erfüllung formeller Voraussetzungen nach § 18 I. BMG verein-bart sind. Er ist gegenstandslos, nachdem dieses Gesetz nicht mehr ) Die Rüge der Revision, § 3 des Mietvertrags sei wegen Verstoßesgegen § 9 AGBG unwirksam, da die Klausel nicht dem Transparenzgebot ge-nüge, bleibt ohne Erfolg. Die formularmäßige Vertragsbestimmung hält der In-haltskontrolle stand. Insbesondere verstößt § 3 des Mietvertrags nicht gegendas sich aus § 9 AGBG ergebende und nunmehr in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGBausdrücklich geregelte Transparenzgebot, wonach sich eine unangemesseneBenachteiligung auch daraus ergeben kann, daß die Bestimmung nicht klarund verständlich ist. Das Transparenzgebot schließt auch nach der neuen ge-setzlichen Regelung das Bestimmtheitsgebot ein. Dieses verlangt, daß die tat-bestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschrieben wer-den, daß für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume - 8 -entstehen. Eine Klausel genügt dem Bestimmtheitsgebot nur dann, wenn sie imRahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichtendes Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglichumschreibt (vgl. Senatsurteil vom 5. November 2003, aaO, unter II 2 b aa zu §9 AGBG).(1) Dieser Anforderung wird die Vertragsklausel gerecht, soweit sie Er-höhungen des Mietzinses zum Gegenstand hat. Sie verweist hinsichtlich derHöhe der Mietzinsänderung auf die gesetzlichen oder behördlichen Regelun-gen und hinsichtlich des Zeitpunkts der Mieterhöhung auf die "Zulässigkeit"und damit ebenfalls auf die vorgenannten Regelungen. Der Senat hat im Urteilvom 5. November 2003 (aaO, unter II 2 b bb) eine formularmäßige Vertragsbe-stimmung als vereinbar mit § 9 AGBG angesehen, nach der die jeweils gesetz-lich zulässige Miete als vertraglich vereinbart galt. Dies entspricht der Formu-lierung in § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV, der mit der "zulässigen Miete" die (höchst-)zulässige Kostenmiete nach § 8 Abs. 1 WoBindG meint (vgl. Senatsurteile vom22. April 1981 und vom 5. November 2003, aaO; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, Wohnungsbaurecht, NMV 1970 § 4 Anm. 8.2) unddie Zulässigkeit einer solchen Preisgleitklausel mithin voraussetzt.Nach der vorliegenden Klausel ist zwar im Unterschied hierzu nur einegleitende Anpassung in Bezug auf zulässige Erhöhungen der Miete (sowie Ne-benkosten und sonstige Umlagen) geregelt. Insoweit unterliegt die Klausel je-doch weder nach dem Transparenzgebot noch unter dem Gesichtspunkt einerunangemessenen Benachteiligung des Mieters (§ 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG,jetzt § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) durchgreifenden Bedenken. Auch § 4Abs. 8 NMV hat nach seinem Regelungsgehalt lediglich Erhöhungen der Ko-stenmiete infolge Erhöhung der laufenden Aufwendungen zum Gegenstand,wie sich aus Wortlaut, amtlicher Überschrift und systematischer Stellung derVorschrift ergibt. Senkungen der Kostenmiete infolge Verringerung der laufen-den Aufwendungen sind dagegen in § 5 NMV geregelt. Der Mieter wird durch - 9 -die Formularklausel, die lediglich Mieterhöhungen gleitend anpaßt und damitallein den Vermieter begünstigt, nicht unangemessen benachteiligt, da dasGesetz zugunsten des Mieters in § 5 Abs. 1 Satz 2 NMV eine entsprechendeAnpassungsregelung enthält. Danach bildet die verringerte Durchschnittsmietevom Zeitpunkt der Verringerung der laufenden Aufwendungen an die Grundla-ge der Kostenmiete. Die vorliegende Klausel ist daher nicht anders zu beurtei-len als die - wirksame - Klausel, wonach die jeweils gesetzlich zulässige Mieteals vertragliche Miete vereinbart ist (vgl. hierzu Senatsurteil vom 5. November2003, aaO).(2) Der Beurteilung dieses Klauselteils als wirksam steht das Senatsur-teil vom 21. Januar 2004 (VIII ZR 99/03, zur Veröffentlichung vorgesehen, un-ter II 2 b bb) nicht entgegen. In dieser Entscheidung hat der Senat zwar eineKlausel mit gleichem Wortlaut als unwirksam bezeichnet und zur Begründungauf die Senatsurteile vom 20. Januar 1993 (VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 =WM 1993, 660 unter II 2) und vom 19. November 2003 (VIII ZR 160/03, zurVeröffentlichung vorgesehen, unter II 2) verwiesen. Die Entscheidung vom 21.Januar 2004 hatte jedoch, ebenso wie die zitierten Entscheidungen, allein dieErhöhung von Betriebskosten zum Gegenstand; die Beurteilung als unwirksambezieht sich, wie klarzustellen ist, lediglich auf den diesbezüglichen Klauselteil,der sich durch schlichte Streichung der Worte "oder Erhöhungen bzw. Neu-einführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art" aus derKlausel entfernen läßt. Die Teilunwirksamkeit hat daher nicht die Unwirksam-keit der Klausel insgesamt zur Folge. Die Vertragsbestimmung läßt sich aussich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und einen unzulässi-gen Regelungsteil trennen, ohne daß es einer sprachlichen oder inhaltlichenUmgestaltung bedarf. Hierin liegt keine geltungserhaltende Reduktion (vgl. Se-nat, Urteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 344/02, NJW 2003, 2899 unter II 2m.w.Nachw.; Senat, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 86/03, zur Veröf-fentlichung bestimmt, unter II 1). - 10 -b) Die Mieterhöhung ist wirksam, weil sie die nach § 8 Abs. 1 WoBindGin Verbindung mit § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV und § 11 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 6 Satz 1der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berech-nungsverordnung - II. BV) zulässige Kostenmiete als Entgelt, das zur Deckungder laufenden Aufwendungen erforderlich ist, nicht übersteigt. Danach kannder Vermieter eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Ansatz der er-höhten laufenden Aufwendungen unter anderem dann aufstellen, wenn er mitZustimmung der Bewilligungsstelle bauliche Maßnahmen (Modernisierungs-maßnahmen) vorgenommen hat, die nachhaltig Einsparung von Heizenergiebewirken. Hierfür reicht es aus, wenn überhaupt eine meßbare Einsparung anHeizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist (Rechtsentscheid des Senatsvom 10. April 2002 VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. zu dem insoweitwortgleichen § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG). Daß die Wärmedämmfassade, die nachdem erstinstanzlich eingeholten Sachverständigengutachten für die Wohnungder Kläger rechnerisch eine Energieeinsparung von 1.516 kWh/Jahr (entsprichtetwa 12,3 %) bewirkt, in diesem Sinne nachhaltig Heizenergie einspart, istnicht zweifelhaft und wird auch von der Revision nicht in Zweifel gezogen.c) Hinsichtlich der Höhe der anzusetzenden Modernisierungskostenkann die Revision nicht mit Erfolg rügen, das Berufungsgericht habe entschei-dungserheblichen Vortrag der Kläger übergangen, indem es einen etwaigenInstandsetzungsanteil der Maßnahme als unerheblich angesehen hat. Die Klä-ger haben die Höhe der Modernisierungskosten bestritten und insoweit unwi-dersprochen vorgetragen, die Gebäudefassade sei erheblich instandsetzungs-bedürftig gewesen; der Putz sei abgeblättert und es seien Risse im Mauerwerkvorhanden gewesen.Es bedarf keiner Entscheidung, ob und gegebenenfalls in welchem Um-fang die Beklagte ersparte Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten vonden Baukosten der Modernisierungsmaßnahme in Abzug zu bringen hatte (vgl.LG Köln WuM 1998, 293; Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und Miet- - 11 -recht, II. BV § 11 Anm. 11; für den Bereich des preisfreien WohnraumsSchmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 559 Rdnr. 159 ff.m.w.Nachw.). Die Kläger haben keine Tatsachen vorgetragen, die den Schlußzulassen, daß Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten den seitens derBeklagten in Höhe von 10 % der Baukosten pauschal abgezogenen Betrag von254.790,- DM überschritten hätten. Insbesondere haben sie das Ausmaß derbehaupteten Schäden nicht konkretisiert. Ihr pauschaler Vortrag genügt nicht,um einen insoweit höheren Instandsetzungsbedarf darzulegen (vgl. insoweitauch Senatsurteil vom 12. März 2003 VIII ZR 175/02, BGHReport 2003, 784= DWW 2003, 229).d) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht zu Rechtkeine Begrenzung der Mieterhöhung unter wirtschaftlichen Zumutbarkeitsge-sichtspunkten angenommen.aa) In Rechtsprechung und Literatur wird hinsichtlich Mieterhöhungenwegen energiesparender Modernisierungsmaßnahmen im preisfreien Wohn-raum nach § 559 Abs. 1 BGB (früher § 3 MHG) verbreitet die Auffassung ver-treten, der Betrag der Mieterhöhung dürfe nicht außer Verhältnis zu der für denMieter zu erwartenden Ersparnis von Heizkosten stehen; die Zulässigkeit derMieterhöhung sei durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit begrenzt (OLG Karls-ruhe OLGZ 1985, 252 = ZMR 1984, 411 = WuM 1985, 17 unter Berufung auf§ 13 ModEnG; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 778; Gramlich in Bub/Treier,Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform 2001, § 559Rdnr. 6; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 81 ff.; Münch-KommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 10). Teilweise wird eine solcheBegrenzung aus § 242 BGB als Verbot, den Mieter mit den finanziellen Folgenwirtschaftlich unsinniger Maßnahmen zu belasten, abgeleitet (Staudin-ger/Emmerich (2003) § 559 Rdnr. 34). Verschiedentlich wird hiernach die Er-höhung des Mietzinses auf das Doppelte (u.a. LG Köln ZMR 1998, 562 LG Lü-neburg WuM 2001, 83; Ehlert in Bamberger/Roth, BGB, § 559 Rdnr. 19; Pa- - 12 -landt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 559 Rdnr. 13; aus Praktikabilitätsgründenfür den Regelfall auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 84) bzw.Dreifache (LG Berlin MM 1994, 396) der Heizkostenersparnis begrenzt (gegendie Anwendung starrer Grenzen dagegen OLG Karlsruhe, aaO; Staudin-ger/Emmerich, aaO Rdnr. 35 m.w.Nachw.; Feckler, ZMR 1998, 545).Nach anderer Auffassung soll die Zulässigkeit der Mieterhöhung insbe-sondere im Hinblick auf das vom Gesetzgeber im Allgemeininteresse verfolgteZiel der Energieeinsparung nicht durch einen Bezug zu der bewirkten Heizko-stenersparnis begrenzt sein (AG Lichtenberg NJW-RR 2003, 1309; Schläger,ZMR 2002, 580, 581; Blümmel, GE 2002, 1244; Lammel, Wohnraummietrecht,2. Aufl., § 559 Rdnr. 11, 27; Kinne, ZMR 2003, 396, 402).Für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird diese Frage,soweit ersichtlich, in Rechtsprechung und Literatur nicht behandelt. Sie stelltsich dort jedoch in gleicher Weise (vgl. insoweit auch BVerwG WuM 1990, 566,567).bb) Der Senat hat die Frage in dem Rechtsentscheid vom 10. April 2002zu § 3 MHG offengelassen (BGHZ 150, 277, 284 f.). Er entscheidet sie nun-mehr dahingehend, daß die Mieterhöhung wegen energieeinsparender Moder-nisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der erziel-ten Heizkostenersparnis begrenzt wird.(1) Für eine solche Begrenzung nach Art einer "Kappungsgrenze" be-steht keine gesetzliche Grundlage. Die Regelungen für den preisgebundenenWohnraum (§§ 8-8b WoBindG, § 6 NMV, § 11 Abs. 4-6 II. BV; nunmehr § 28WoFG) und den preisfreien Wohnraum (§§ 559-559b BGB; § 3 MHG) regelndie Zulässigkeit einer Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter, ohneeine Begrenzung im Hinblick auf die zu erwartende Heizkostenersparnis vorzu-sehen. - 13 -Eine Begrenzung läßt sich für den Bereich des preisgebundenen Wohn-raums auch nicht aus § 13 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Förderungder Modernisierung von Wohnungen und Maßnahmen zur Einsparung vonHeizenergie in der Fassung vom 12. Juli 1978 (ModEnG) ableiten, wonach dieals Zuschüsse zur Deckung der Kosten der Modernisierung bewilligten Mittelder Höhe nach so zu bemessen sind, daß die Erhöhung der Mieten oder Bela-stungen tragbar ist und in einem angemessenen Verhältnis zu den Vorteilenaus der Modernisierung steht. Diese Regelung ist durch Art. 36 Rechtsbereini-gungsgesetz vom 16. Dezember 1986 aufgehoben worden. Davon abgesehenhat sie sich nicht an den Vermieter, sondern mit öffentlich-rechtlicher Wirkungan die staatlichen Bewilligungsstellen gerichtet.Aus dem von der Revision angeführten § 7 Abs. 1 Satz 1 II. BV folgtnichts anderes. Danach dürfen Baukosten nur angesetzt werden, soweit sie beigewissenhafter Abwägung aller Umstände, bei wirtschaftlicher Bauausführungund bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Die Vorschrift regeltjedoch nicht Zulässigkeit und Grenzen einer Mieterhöhung. Daß die von derBeklagten angesetzten Baukosten als solche überhöht und aus diesem Grundeunwirtschaftlich gewesen seien, haben die Kläger nicht geltend gemacht.(2) Der Gesetzgeber hat im volkswirtschaftlichen Interesse an einer Mo-dernisierung des Wohnbestandes - auch zum Zwecke der Energieeinsparung -von einer begrenzenden Regelung bewußt abgesehen.Der Regierungsentwurf zu § 3 MHG enthielt zum Schutz der Mieter eineKappungsgrenze, wonach die durch Modernisierungsmaßnahmen erhöhteMiete 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht sollte übersteigen dürfen(Entwurf eines Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhält-nisse über Wohnraum, BT-Drucks. 7/2011 S. 5, 11 f.). Diese Kappungsgrenzewurde im weiteren Gesetzgebungsverfahren mit der Begründung gestrichen,daß bei einer solchen Regelung die Durchsetzung von Mieterhöhungen er- - 14 -schwert und dadurch der Anreiz zur dringend notwendigen Modernisierung oftentfallen würde (Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 7/2638 S. 4).Auch der Vorschlag des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen undStädtebau zu dem Entwurf des Ersten Gesetzes zur Änderung des Woh-nungsmodernisierungsgesetzes, in § 3 MHG eine Härteklausel einzufügen,wonach der Vermieter insoweit nicht zu einer Mieterhöhung wegen Modernisie-rung berechtigt sein solle, als die Mieterhöhung in einem erheblichen Mißver-hältnis zu den für den Mieter zu erwartenden Vorteilen stehe (BT-Drucks.8/1782 S. 6), fand keine Berücksichtigung.In der Begründung des Gesetzentwurfs zum Mietrechtsreformgesetzvom 19. Juni 2001 ist unter Hinweis auf volkswirtschaftliche und umweltpoliti-sche Interessen ausgeführt, daß ein Anreiz zur Durchführung von Wohnungs-modernisierungen weiterhin erforderlich sei (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 58). ImVerfahren vor dem Bundesrat nahmen die Ausschüsse ausdrücklich auf dieGrenze von 200 %, die sich in der Rechtsprechung bei Energiesparmaßnah-men herausgebildet habe, Bezug und empfahlen, eine Aufnahme des Grund-satzes der Wirtschaftlichkeit zu prüfen (BR-Drucks. 439/2/00 S. 24). DieseEmpfehlung fand keinen Eingang in das Gesetz.(3) Die Begrenzung der Mieterhöhung durch das Verhältnis zu den er-sparten Heizkosten folgt entgegen der Ansicht der Revision auch nicht ausdem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB. Dem steht die Ent-scheidung des Gesetzgebers entgegen, der von einer begrenzenden Rege-lung, wie ausgeführt, bewußt Abstand genommen hat. Das hierfür maßgeblicheallgemein- und umweltpolitische Interesse an der Durchführung energiespa-render Modernisierungsmaßnahmen ist einer Bewertung allein nach Kostenge-sichtspunkten nicht zugänglich. Jedoch wäre auch eine Begrenzung nach wirt-schaftlichen Zumutbarkeitskriterien Zweifeln unterworfen. So wird die tatsächli-che Heizkostenersparnis von Umständen wie der Lage der Wohnung, Lüf-tungsverhalten und Wärmebedarf der Bewohner, aber auch von äußeren Tem- - 15 -peraturbedingungen und insbesondere im Falle ansteigender Energiepreise(vgl. im einzelnen Feckler, aaO, 546 f.) so stark beeinflußt, daß sich die Mo-dernisierung langfristig auch für den einzelnen Mieter als "rentabel", jedenfallsaber als nicht unverhältnismäßig darstellen kann.(4) Daraus folgt jedoch nicht, daß der Mieter gegenüber Modernisie-rungsmaßnahmen schutzlos gestellt ist. Für den Bereich des preisgebundenenWohnraums bedarf es nach § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV, § 11 Abs. 7 II. BV der Zu-stimmung der Bewilligungsstelle zu der Modernisierungsmaßnahme, in derenRahmen auch die Auswirkungen auf das Mietpreisniveau zu berücksichtigensind (BVerwG WuM 1990, 566, 567; vgl. nunmehr § 6 Abs. 1 Nr. 6, § 7 Nr. 1,§§ 13, 28 WoFG). Nach § 541b Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (jetzt mit geringfügigenÄnderungen § 554 Abs. 2 BGB), der vorliegend gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1Nr. 6 EGBGB anzuwenden ist, hat der Mieter Maßnahmen unter anderem zurEinsparung von Heizenergie zu dulden, es sei denn, daß die Maßnahme fürihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigungder berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäu-de nicht zu rechtfertigen ist. Dabei ist unter anderem auch die zu erwartendeErhöhung des Mietzinses zu berücksichtigen (Satz 2). Diese Härteklausel fin-det auch für Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum nach§ 10 WoBindG Anwendung (BayObLG WuM 1996, 749 m.w.Nachw.). Die Klä-ger haben jedoch keine Tatsachen vorgetragen, die zu einer solchen PrüfungAnlaß geben.e) Die Mietzinserhöhung wurde jedenfalls ab Januar 1995, dem Beginndes Rückforderungszeitraums, wirksam. § 3 des Mietvertrags verweist hinsicht-lich des Zeitpunkts der Mietzinsänderung auf die gesetzliche Regelung. Nach§ 4 Abs. 8 Satz 2 NMV darf der Vermieter aufgrund einer Vereinbarung nachSatz 1 (Mietpreisgleitklausel) eine zulässige Mieterhöhung wegen Erhöhungder laufenden Aufwendungen für einen zurückliegenden Zeitraum seit Beginndes der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nachfordern. Die mit Schrei- - 16 -ben der Beklagten vom 29. Dezember 1994 rückwirkend ab 1. Januar 1994geltend gemachte Mieterhöhung erfaßt damit zulässigerweise den gesamten - 17 -Zeitraum der Rückforderung seit Januar 1995. Den Klägern steht daher keinRückforderungsanspruch zu.Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. BeyerWiechers Dr. Wolst
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