BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 155/10 Verk374ndet am: 9. Februar 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 573 Abs. 2 Nr. 3 Abs. 3 a) Eine vom Vermieter wegen eines geplanten Abrisses und Neubaus ausgespro-chene K374ndigung gen374gt dem Begr374ndungserfordernis des 247 573 Abs. 3 BGB, wenn dem Mieter mitgeteilt wird, aus welchen Gr374nden der Vermieter die vorhan-dene Bausubstanz nicht f374r erhaltenswert h344lt und welche baulichen Ma337nahmen er stattdessen plant. b) Zu den Voraussetzungen einer Verwertungsk374ndigung (hier: Abriss eines Geb344u-des mit geringem, angemessenen Wohnbed374rfnissen nicht mehr entsprechendem Wohnwert zwecks Errichtung von Neubaumietwohnungen). BGH, Urteil vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10 - LG Hamburg AG Hamburg-St. Georg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 9. Februar 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 34, vom 10. Juni 2010 wird zur374ckgewie-sen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte hat im Jahr 1995 von der Stadt H. als Rechtsvor-g344ngerin der Kl344gerin eine Zweieinhalbzimmerwohnung im ersten Oberge-schoss des Wohnblocks R. gemietet. Der Wohnblock geh366rt zu einer urspr374nglich aus rund 500 Wohneinheiten bestehenden, in den 1930er Jahren in einfacher Bauweise errichteten Siedlung. 1 Die Kl344gerin hat die "R. -Siedlung" im Oktober 1996 erworben. Ein Teil der Siedlung ("He. ") wurde von der Stadt H. unter Milieuschutz gestellt und von der Kl344gerin mit verh344ltnism344337ig geringen Ma337nahmen instand gesetzt. Die grundlegenden Nachteile der Wohnungen - kleine, gefangene 2 - 3 - R344ume mit niedrigen Decken, schlechte Belichtung, Ausstattung nur mit klei-nem WC-Raum und Waschbecken - konnten dadurch nicht beseitigt werden. F374r die 374brigen 20 Wohnblocks der ehemaligen R. siedlung hat die Stadt H. eine Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt, die auf der Planung der Kl344gerin beruht, nach dem Abriss der bestehenden Geb344ude zeitgem344337 zuge-schnittene und ausgestattete, auch f374r Familien geeignete Mietwohnungen mit einer gr366337eren Gesamtwohnfl344che zu errichten. Die Kl344gerin hat hierf374r ein st344dtebauliches Konzept der neuen Siedlung mit aufeinander abgestimmten Neubauh344usern erstellt und 366ffentliche F366rdermittel erhalten. Die Kl344gerin hat das Mietverh344ltnis mit der Beklagten mit Schreiben vom 31. Januar 2008 gem344337 247 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ordentlich gek374ndigt. Zu die-sem Zeitpunkt waren - abgesehen von dem unter Milieuschutz gestellten Sied-lungsteil - s344mtliche Wohnh344user der alten Siedlung bis auf den Block, in dem sich die von der Beklagten gemietete Wohnung befindet, bereits abgerissen und durch Neubauwohnungen ersetzt. Die Beklagte ist die einzig verbliebene Mieterin im letzten Block; die Anschl374sse f374r den an seiner Stelle geplanten Neubau sind in dem neu errichteten Nachbarhaus Nr. schon vorhanden. 3 Das Amtsgericht hat die R344umungsklage abgewiesen. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abge344ndert und der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wieder-herstellung des erstinstanzlichen Urteils. Die Kl344gerin hat in der Revisionsin-stanz den Rechtsstreit in der Hauptsache (einseitig) f374r erledigt erkl344rt, nach-dem die Beklagte die Wohnung nach dem Erlass des Berufungsurteils ger344umt hatte. 4 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 5 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 7 Die K374ndigung der Kl344gerin vom 31. Januar 2008 habe das Mietverh344lt-nis mit der Beklagten beendet. Die K374ndigung sei nicht aus formellen Gr374nden unwirksam, denn die Kl344gerin habe die Gr374nde f374r die Beendigung des Mietverh344ltnisses im K374ndi-gungsschreiben hinreichend konkret bezeichnet. Die Wirksamkeit der K374ndi-gung scheitere nicht daran, dass die Kl344gerin keine ausreichenden Berechnun-gen zur wirtschaftlichen Rentabilit344t einer etwaigen Sanierung des von der Be-klagten bewohnten Altbaus angestellt und mitgeteilt h344tte. Es gen374ge vielmehr, dass die Kl344gerin im Einzelnen dargelegt habe, dass sie wegen der nach heuti-gen Ma337st344ben unzul344ssig niedrigen Raumh366hen, der mangelhaften Belich-tung, fehlenden W344rmed344mmung sowie wegen der gravierenden Sch344den an der Bausubstanz den Abriss der vorhandenen Bebauung und seine Ersetzung durch moderne Neubauten f374r erforderlich halte. 8 Die K374ndigung der Kl344gerin sei auch begr374ndet, weil sie durch die Fort-setzung des Mietverh344ltnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwer-tung des Grundst374cks gehindert w344re und dadurch erhebliche Nachteile er-leiden w374rde. Die Kammer sei aufgrund einer Inaugenscheinnahme der H344u-serzeile R. und der bereits errichteten 366ffentlich gef366rderten Neu-baumietwohnungen in der Umgebung davon 374berzeugt, dass der Abriss des letzten Blocks und die Errichtung moderner Neubauten einer angemessenen 9 - 5 - wirtschaftlichen Verwertung des Grundst374cks entspreche. Entgegen der Auffas-sung der Beklagten k366nne insoweit nicht allein auf einen Vergleich der Ertr344ge im Falle einer Sanierung der H344user einerseits und im Falle des Abrisses und der Errichtung von Neubauten andererseits abgestellt werden. 10 Dem Vermieter k366nne die M366glichkeit, sich f374r einen Abriss der sanie-rungsbed374rftigen Bausubstanz und die Bebauung des Grundst374cks mit Neu-bauwohnungen zu entscheiden, nicht verwehrt werden, wenn auch im Falle der Sanierung nur ein mit heutigen Wohnbed374rfnissen und Vorstellungen nicht im Einklang stehender baulicher Zustand geschaffen w374rde. Dies sei hier der Fall, denn die vorhandenen Unzul344nglichkeiten wie geringe Deckenh366hen, kleine Fenster, steile Treppen und gefangene R344ume k366nnten nur unter gravierenden Eingriffen in die Bausubstanz und die Grundrissgestaltung behoben werden. Die Kl344gerin w374rde durch die Fortsetzung des Mietverh344ltnisses auch erhebli-che Nachteile erleiden. Sie w344re gezwungen, erhebliche finanzielle Mittel f374r den Erhalt der vorhandenen minderwertigen Bebauung aufzuwenden, und k366nnte das von ihr f374r die Fl344chen der R. siedlung erstellte st344dtebauliche Konzept mit diversen aufeinander abgestimmten Neubauh344usern bez374glich des verbleibenden Wohnblocks nicht verwirklichen. II. Diese Beurteilung h344lt revisionsrechtlicher Nachpr374fung stand; die Revi-sion ist daher zur374ckzuweisen. Durch die R344umung der Wohnung durch die Beklagte nach Erlass des Berufungsurteils ist keine Erledigung des Rechts-streits in der Hauptsache eingetreten, weil die R344umung (lediglich) zur Abwen-dung der bevorstehenden Zwangsvollstreckung aus dem vorl344ufig vollstreckba- 11 - 6 - ren Berufungsurteil erfolgt ist (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni 1981 - IVa ZR 104/80, NJW 1981, 2244 unter III mwN). 12 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Kl344gerin ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverh344ltnisses ausreichend begr374ndet hat (247 573 Abs. 3 Satz 1 BGB). 13 Nach 247 573 Abs. 3 BGB sind die Gr374nde f374r ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem K374ndigungsschreiben anzugeben. Der Zweck der Vor-schrift besteht darin, dem Mieter zum fr374hestm366glichen Zeitpunkt Klarheit 374ber seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. zu 247 564a Abs. 1 Satz 1 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Gen374ge getan, wenn das K374ndigungsschreiben den K374ndigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gr374nden unterschieden werden kann (Senatsurteile vom 17. M344rz 2010 - VIII ZR 70/09, NZM 2010, 400 Rn. 8, sowie vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 23). Entgegen der Auffassung der Revision wird das K374ndigungsschreiben der Kl344gerin vom 31. Januar 2008 diesen Anforderungen gerecht. Die Kl344gerin hat darin im Einzelnen ausgef374hrt, dass die in der Zeit von 1934 bis 1939 als Behelfsheim gebaute R. siedlung sowohl erhebliche st344dtebauliche M344ngel (geringe bauliche Dichte, fehlende Zuordnung der gemeinschaftlichen Freifl344-chen zu den einzelnen Wohnungen sowie fehlende Gliederung der Siedlung in 374berschaubare Nachbarschaften) als auch gravierende geb344udetechnische M344ngel (unzul344ssig niedrige Raumh366hen, geringe Haustiefe, beengte Erschlie-337ung, mangelnde Belichtung und Ausstattung) aufweise und die Kosten einer Modernisierung mit 1.250 200 je qm fast die mit 1.650 200 je qm kalkulierten Neu- 14 - 7 - baukosten erreichten. Da auch mit der Modernisierung ein gro337er Teil der st344d-tebaulichen M344ngel nicht beseitigt w374rde, sei im Jahr 1998 - auch im Interesse des Allgemeinwohls - die Entscheidung f374r einen Abriss und den Neubau einer auch f374r gr366337ere Familien attraktiven Siedlung mit deutlich gr366337erer Gesamt-wohnfl344che und besserer Nutzung der vorhandenen Fl344chen gefallen; die Stadt H. habe insoweit die erforderliche Abriss- und Zweckentfremdungsge-nehmigung erteilt. Aus dem K374ndigungsschreiben ergibt sich mithin, dass die Kl344gerin die Wohnung beansprucht, um das von ihr f374r die R. siedlung geplante und im Einzelnen dargelegte st344dtebauliche Konzept der Schaffung moderner bedarfs-gerechter Neubaumietwohnungen anstelle der alten und heutigen Wohnbed374rf-nissen nicht mehr entsprechenden Bebauung zu verwirklichen. Ohne Erfolg macht die Revision demgegen374ber geltend, das K374ndigungsschreiben sei des-halb aus formellen Gr374nden unwirksam, weil die Kl344gerin keine aktuellen Be-rechnungen dazu vorgelegt habe, welche Kosten bei einer Sanierung entst374n-den, sondern sich mit veralteten Berechnungen aus dem Jahr 1998 begn374gt habe. Die Revision 374berspannt damit die an die Begr374ndung einer K374ndigung zu stellenden Anforderungen. Bei einer K374ndigung nach 247 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen eines geplanten Abrisses und Neubaus ist dem Begr374ndungserfor-dernis des 247 573 Abs. 3 BGB Gen374ge getan, wenn dem Mieter mitgeteilt wird, aus welchen Gr374nden der Vermieter die vorhandene Bausubstanz nicht f374r er-haltenswert h344lt und welche baulichen Ma337nahmen er stattdessen plant. Damit erh344lt der Mieter eine ausreichende Grundlage f374r die von ihm zu treffende Ent-scheidung, ob er der K374ndigung widersprechen oder sie hinnehmen will. Entge-gen der Auffassung der Revision und einer zum Teil in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur vertretenen Auffassung (LG Aachen, WuM 1991, 495, 496; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., 247 573 BGB Rn. 186; wohl auch Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., 15 - 8 - 247 573 Rn. 46, 52) bedarf es deshalb zur Begr374ndung einer Verwertungsk374ndi-gung im Rahmen des 247 573 Abs. 4 BGB keiner Vorlage von Wirtschaftlichkeits-berechnungen, etwa zu einer "Sanierungsalternative". Etwaige Fehler einer sol-chen vom Vermieter gleichwohl vorgelegten Berechnung oder die Bezugnahme des Vermieters auf eine nicht mehr aktuelle Berechnung f374hren nicht dazu, dass die K374ndigung aus formellen Gr374nden unwirksam ist. Die Frage, ob der vom Vermieter f374r den Fall des Fortbestehens des Mietverh344ltnisses geltend gemachte erhebliche Nachteil angesichts einer wirtschaftlich vertretbaren Sa-nierungsm366glichkeit tats344chlich besteht, betrifft die materielle Berechtigung der K374ndigung und ist, soweit es im Einzelfall darauf ankommt, im Prozess durch Beweisaufnahme zu kl344ren. Die von der Revision an die Begr374ndung einer Verwertungsk374ndigung gestellten Anforderungen laufen darauf hinaus, dass bereits das K374ndigungsschreiben selbst die gerichtliche Feststellung des Vor-liegens der K374ndigungsvoraussetzungen erlauben m374sste; dies ist durch das berechtigte Informationsbed374rfnis des Mieters nicht geboten (vgl. BVerfG, NJW 1998, 2662, 2663; NZM 2003, 592 f.). 2. Zutreffend hat das Berufungsgericht ferner angenommen, dass die Kl344gerin durch die Fortsetzung des Mietverh344ltnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundst374cks gehindert w344re und ihr dadurch erhebliche Nachteile entstehen w374rden. 16 a) Der von der Kl344gerin geplante Abriss des vorhandenen Geb344udes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt eine wirtschaftliche Verwertung des Grundst374cks dar (Senatsurteil vom 24. M344rz 2004 - VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 unter II 1 a aa). Angemessen im Sinne des 247 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaftliche Verwertung dann, wenn sie von vern374nftigen, nachvollzieh-baren Erw344gungen getragen wird (Senatsurteil vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, NZM 2009, 234 Rn. 12). Dies hat das Berufungsgericht auf der Grundlage 17 - 9 - der von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen f374r die von der Kl344gerin geplanten Bauma337nahmen rechtsfehlerfrei bejaht. Denn der noch vorhandene Wohnblock befindet sich in einem schlechten Bauzustand und entspricht heuti-gen Anforderungen an eine angemessene Wohnraumversorgung nicht; die er-forderliche Zweckentfremdungsgenehmigung wurde der Kl344gerin bereits erteilt. Unter diesen Umst344nden beruhen der von der Kl344gerin beabsichtigte Abriss und die Errichtung der geplanten Neubaumietwohnungen auf vern374nftigen und nachvollziehbaren wirtschaftlichen 334berlegungen. b) Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der Kl344gerin erhebliche Nachteile entstehen w374rden, wenn sie durch den Fortbestand des Mietverh344ltnisses mit der Beklagten an der von ihr beabsichtigten wirtschaftli-chen Verwertung des Grundst374cks gehindert w374rde. 18 aa) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigent374mer durch den Fortbe-stand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hinter-grund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grunds344tzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die im Rahmen des 247 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abw344gung zwischen dem Bestandsinte-resse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigent374mers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie l344sst sich nur im Einzelfall unter Ber374cksichtigung aller Umst344nde des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen. Dabei handelt es sich um eine tatrichterliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschr344nkt dahin 374berpr374ft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tats344chliche Wertungs-grundlage ausgesch366pft und die Denk- und Erfahrungss344tze beachtet hat (Se-natsurteil vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 15). Einen dem Beru-fungsgericht in dieser Hinsicht unterlaufenen Fehler zeigt die Revision nicht auf. 19 - 10 - bb) Ohne Erfolg r374gt die Revision, das Berufungsgericht habe die Wer-tungsgrenzen verkannt und die tats344chliche Wertungsgrundlage nicht ausge-sch366pft, indem es einen erheblichen Nachteil der Kl344gerin bejaht habe, ohne dass ihm eine (aktuelle) Vergleichsrechnung dazu vorgelegen habe, welche Kosten bei einer Sanierung unter Erhalt der Wohnung der Kl344gerin entstanden w344ren und wie die Wirtschaftlichkeit dieser "Sanierungsalternative" zu beurtei-len sei. 20 Das Berufungsgericht hat den "erheblichen Nachteil" darin gesehen, dass die Kl344gerin bei einer Fortsetzung des Mietverh344ltnisses mit der Beklagten den Wohnblock, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, nicht durch einen Neubau ersetzen und somit das von ihr mit der "R. siedlung" verfolgte st344dtebauliche Konzept nur unvollst344ndig verwirklichen k366nne. Nach den - von der Revision nicht angegriffenen - Feststellungen des Berufungsgerichts kann durch blo337e Sanierungsma337nahmen der alten Bausubstanz unter Erhalt der Wohnung der Beklagten ein baulicher Zustand, der einer angemessenen Wohn-raumversorgung entspricht, nicht erreicht werden. 21 Die hierauf gest374tzte W374rdigung des Berufungsgerichts, der Kl344gerin k366nne nicht zugemutet werden, mit R374cksicht auf das Mietverh344ltnis mit der Beklagten den letzten noch vorhandenen Wohnblock trotz seines nicht beheb-baren niedrigen Wohnwerts weiter zu bewirtschaften und insoweit auf die Ver-wirklichung ihres an einer angemessenen Wohnraumversorgung ausgerichteten st344dtebaulichen Konzepts zu verzichten, weist keinen Rechtsfehler auf. Entge-gen der Auffassung der Revision kommt es angesichts der hier vom Berufungs-gericht festgestellten Umst344nde nicht darauf an, welche Kosten bei der von der Kl344gerin bef374rworteten "Sanierungsalternative" (Instandsetzung des Wohn-blocks unter Erhalt der Wohnung der Beklagten) aufzuwenden w344ren und ob die Kl344gerin auch in diesem Fall noch eine Rendite erzielen k366nnte. Es ist des- 22 - 11 - halb auch nicht erheblich, ob der schlechte bauliche Zustand des noch vorhan-denen Wohnblocks - wie die Beklagte behauptet hat - auch darauf zur374ckzuf374h-ren ist, dass die Kl344gerin seit Ende der 1990er Jahre im Hinblick auf den ge-planten Abriss keine Erhaltungsma337nahmen mehr vorgenommen hat. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. B374nger Vorinstanzen: AG Hamburg-St. Georg, Entscheidung vom 05.08.2009 - 919 C 101/09 - LG Hamburg, Entscheidung vom 10.06.2010 - 334 S 46/09 -
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