BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 155/11 Verkündet am: 29. Februar 2012 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 536 Zur Darlegung wied erkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partyg e- räusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer u nd in welcher Frequenz diese ungefähr auftr e- ten; der Vorlage eines "Protokolls" bedarf es nicht. BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11 - LG Berlin AG Berlin - Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandl ung vom 29. Februar 20 12 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, d ie Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Land gerichts Berlin vom 28. J anuar 2011 aufgehoben (mit Ausnahme der nicht angefochtenen Entscheidung über die Unte r- lassungswiderklage) . Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an eine andere Kammer des Berufungsgericht s zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 199 9 Mieter einer Wohnung in Berlin M . ; die Bruttomiete betrug zule sich die Wohnung der Beklagten befindet, im Jahr 2005 erworben . Sie vermietet freiwerdende Wohnungen nicht wieder an Langzeitmieter, sondern als möblierte Appartements kurzzeitig an Tourist en . Mit Schrei ben vom 20. August 2007 zei g- ten die Beklagten an, dass es durch die V ermietung an überwiegend junge To u- risten zu erheblichen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs komme, insb e- 1 - 3 - sonder e in Form von Lärm und Schmutz . F ür den Fall der Nichtabhilfe kündi g- ten die Beklagten eine Mietminderung von zunächst 15 % an. Im Zeitraum von September 2007 bis Oktober 2008 reduzierten die B e- klag ten die Mietzahlungen unter Hinweis auf die von ihnen geltend gemachten Mängel um monatlich 15 %, von November 2008 bis Juni 2009 um jeweils 20 % der Bruttomiete. Mit Schreiben vom 14. Januar 2009 erklärte die Klägerin die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses , unter a n- derem wegen des nach ihrer Auffassung aufgelaufenen Mietrückstands. Am 12. Juni 2009 za hlten di e Beklagten einen Betrag von 3. Vorbehalt der Rückforderung. Die Klägerin hat Räumung der Mietwohnung begehrt. D ie Beklagten h a- ben im Wege der Widerklage Rückzahlung des unter Vorbe halt gezahlten B e- trages nebst Zinsen, Fests tellung einer Mietminderung von 2 0 % ab Jan uar 2008 sowie Unterlassung der Vermietung an Touristen verlangt . Das Amtsg e- richt hat die Klage abgewiesen und die Klägerin unter Abweisung der weiterg e- Das Berufungsgericht hat das U rteil des Amtsgerichts abgeändert , der Klage stattgegeben und die Widerklage auf Rückzahlung überzahlter Miete insgesamt abgewiesen. Die von den Beklagten hinsichtlich des auf eine Minderungsquote von 30 % erweiterten Feststellungs antrags und des Unterlass ungsantrag s ei n- gelegte Anschlussberufung hat es zurückgewiesen. Mit der vom Senat insoweit zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils bezüglich der Klage und der Widerklage auf Zahlung sowie die Festst ellung ihrer Berechtigung zur Mietminderung ab Januar 2008 in Höhe von 30 % der Bruttomiete. 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Mietverhältnis der Parteien s ei durch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung der Klägerin vom 14. Januar 2009 beendet worden. Die Beklagten hätten sich zu diesem Zeitpunkt mit einem - zwei Monatsmieten überst eigenden - t- gegen der Auffassung der Beklagten sei die Miete nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert gewesen. Es könne nicht ohne weiteres unterstellt werden, dass dort wohnende Feriengäste Beeinträchtigungen ver ursa chten, die über einen normalen W ohngebrauch hinausgingen. Die Beklagten hätten nicht hinreichend dargetan, dass durch die Vermi e- tung an Touristen eine Gebrauchsbeeinträchtigung eingetreten sei. Als Ma ß- stab sei darauf abzustellen, was die Beklagten au fgrund ihrer Anmietung einer Wohnung in einem großen Haus in einer zentralen Berliner Innenstadtlage hä t- ten erwarten dürfen. Geräusche, die Folge der Nutzung der Wohnung zum Au f- enthalt von Menschen seien, wie etwa Laufen, ein gewisse s Poltern, Weinen von K indern, sowie die Nutzung der Gemeinschaftsflächen seien deshalb hi n- zunehmen. D as gleiche gelte für einzelne Streitigkeiten in den späten Aben d- s tunden, gelegentliches Feiern, Türenschlagen, Verschmutzungen von Flur, Müllflächen und Fahrstuhl. Der bei Ferie nwohnungen häufige Mieterwechsel führe als solcher nicht zu Beeinträchtigungen, die sich signifikant von denen ande rer Wohnnutzung abheben würden. 4 5 6 7 - 5 - Es lägen auch keine Anhaltspunkte vor, dass es an einem Verschulden der Beklagten im Hinblick auf die aufg elaufenen Mietrückstände fehle. Zwar sei dies bei einem Irrtum über die Höhe einer Mietminderung in gewissem Umfang denkbar, nicht aber, wenn - wie hier - überhaupt kein Mangel vorliege. Eine fa l- sche Beurteilung der rechtlichen Voraussetzungen und der sich daraus erg e- benden Rechtsfolgen falle in den Risikobereich der Beklagten, die sich insoweit auch ein Verschulden ihrer Rechtsberater zurechnen lassen müssten. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Annahme des Berufungsgeric hts, die Beklagten hätten konkrete Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs nicht vorgetragen, verletzt die Beklagten in ihrem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) . Da die noch im Streit befindlichen A n- sprüche davon abhän gen, ob - wie nach dem r evisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Beklagten zu unterstellen ist - die von den Beklagten geltend gemachten Mängel vorli e gen, hat das Berufungsurteil im Umfang der Anfechtung keinen Be stand. 1. Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Ber ufungsgericht allerdings a n- genommen , dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liegt, dass die Klägerin frei gewordene Wohnungen in der Anlage nicht mehr an Langzeitmieter, sondern an Feriengäste und Touristen vermietet , also regelm ä- ßi g für einen Zeitraum von wenigen Tagen oder Wochen. Denn die Überla s- sung an Feriengäste führt nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgeh en , die bei einer Wohnnu t- zung typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind . Vielmehr kommt es entscheidend darauf an, wie die 8 9 10 - 6 - konkrete Nutzung durch Feriengäste ausgestaltet ist . Auch bei der - vergleich - bare n - Frage der Vermietung an Feriengäste innerhalb einer Wohn ungseige n- tümergemeinschaft ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ma ß- geblich , inwieweit durch die konkrete Art der Ausgestaltung der Vermietung an Ferie ngäste über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil en tsteht ( BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, NJW 2010, 3093 Rn . 16 ff., 23 mwN). I m Rahmen d er - ähnlich gelage r- ten - Frage, ob der Wohnraumm ieter im Einzelfall vom Vermieter die Gestattung einer teilgewerblichen Nutzung verlangen kann, stellt der Senat ebenfalls en t- scheidend auf die konkrete A usgestaltung der Nutzung ab, insbesondere ob sie so organisiert ist, dass von einem etwaigen Publikumsverkehr keine weiterg e- henden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, NJW 2009, 3157 Rn. 15). 2. Zutreffend ist auch noch der weitere Ausgangspunkt des Berufungsg e- richts, dass in einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Beeinträcht i- gungen wie etwa einze lne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feie rn als sozialadäquat hinzunehmen und noch nicht als Sachmangel gemäß § 536 BGB anzusehen sind. 3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehen aber die Ei n- wirkungen , die nach der Darstellun g der Beklagten durch die Vermietungspraxis der Klägerin verursacht werden, über derartige geringfügige oder nur gelegen t- liche und beim Zusammenleben mehrerer Parteien in einem Haus kaum zu vermeiden de Beeinträchtigungen weit hinaus. a) Wie die Revisio n unter Bezugnahme auf den Sachvortrag der Bekla g- ten in den Tatsacheninstanzen zu Recht geltend macht, haben die Beklagten im 11 12 13 - 7 - Einzelnen dargelegt, dass das Geschäftsmodell der Klägerin vorzugsweise ju n- ge Stadttouristen anzieht und es praktisch täglich, ins besondere zu üblichen Ruhezeiten (nach 22 Uhr) zu Beeinträchtigungen der Bewohner durch laute Partys der Touristen oder durch Lärm bei deren Heimkehr von nächtlichen U n- ternehmungen kommt. Eine besondere Intensität haben diese Beeinträchtigu n- gen nach dem Vo rtrag der Beklagten deshalb, weil die Klägerin an Ort und Ste l- le nicht mit einer ständig besetzten Rezeption vertreten ist, um die Touristen zu empfangen, die jeweilige Ferienwohnung zu übergeben und etwaige Ausschre i- tungen oder Verstöße gegen die Hausordn ung von vornherein zu unterbinden. D as F ehlen einer Rezeption und die unzureichende Kennzeichnung der Ferie n- appartements führ en nach dem Vortrag der Beklagten dazu, dass häufig , in s- besondere nachts, bei ihnen Touristen klingeln, die ihr Appartement nicht f i n- den. Die von der Klägerin angebotenen Aufbettungen hätten eine starke Bel e- gung der Appartements und darüber hinaus Beeinträchtigungen durch vielf a- chen Zu - und Abtransport der Betten zur Folge. Ferner haben die Beklagten eine ständige und gravierende Vers chmutzung des Treppenhauses und der Müllplätze , die häufige Blockade des Fahrstuhls sowie B eeinträchtigungen durch die auch am Sonntag arbeitenden Putzkolonnen der Klägerin bea n- standet. In den von den Beklagten über einen längeren Zeitraum geführten Pr o- tok ollen sind konkrete und erhebliche Beeinträchtigungen im Einzelnen dok u- m entiert. b) Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht , den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Partei in der nach Art. 103 GG g e- botenen Weise zur Kenntnis z u nehmen und die an gebotenen Beweise zu e r- heben (vgl. auch BGH, Beschlüsse vom 2. Juni 2008 - II ZR 121/07, NJW - RR 2008, 1311 Rn. 2; vom 19. Juni 2008 - VII ZR 127/06, NZBau 2008, 644 Rn. 7 f.; vom 20. Mai 2010 - V ZR 201/09, juris Rn. 6; vom 2 5 . Oktober 2 011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 13) . 14 - 8 - Hierge ge n hat das Berufungsgericht verstoßen, indem es sich ü ber den vorstehend wiedergegebenen konkreten Sachvortrag der Beklagten mit der pauschalen Bewertung hinweg ge setz t hat , die Beklagten hätten keine Beei n- trächtigungen vorgetragen, die über das bei einem Wohnhaus in zentraler Be r- liner Innenstadtlage ohnehin zu E rwarten de hinausgingen . D as Berufungsg e- richt überspannt die Substantiierungsanforderungen in unvertretbarer Weise , indem es über die von den Be klagten bereits - minutiös - gemachten Angaben hinaus eine weitere Konkretisierung der Vorfälle und der Beeinträchtigung der Wohnung der Beklagten verlangt. Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Parte i Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für d ie Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (vgl. BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, NJW 1984, 2888 unter II 1 a; vom 21. Januar 1999 - VII ZR 398/97, NJW 1999, 1859 unter II 2 a mwN; Beschlüsse vom 1. Juni 2005 - XII ZR 275/02, NJW 2005, 2710 un ter II 2 a ; vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, NJW - RR 2007, 1409 Rn. 8; Senatsbeschluss vom 2 5 . Oktober 20 1 1 - VIII ZR 125/11 , aaO Rn. 14 ). Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vo r- bringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen (BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, aaO mwN; vom 13. Dezember 2002 - V ZR 359/01, NJW - RR 2003, 491 unter II 2 a ; Senatsbeschluss vom 2 5 . Oktober 2011 - V III ZR 125/11 , aaO Rn. 14 ). Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es S a- che des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebene n- falls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Ei n- zelheiten zu befragen oder einem Sac hverständigen die beweiserheblichen 15 16 - 9 - Streitfragen zu unterbreiten (vgl. BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, aaO unter II 1 b; vom 21. Januar 1999 - VII ZR 398/97, aaO unter II 2 b; Beschlüsse vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, aaO; vom 12. Juni 20 08 - V ZR 223/07, aaO Rn. 7). Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen G e- brauch be einträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) brauch t er hingegen nicht vorzutragen (vgl. BGH, Urteil vom 27. Februar 1991 - XII ZR 47/90, NJW - RR 1991, 779 unter 2 c; BGH, Beschluss vom 11. Juni 1997 - XII ZR 254/95, WuM 1997, 488 unter b mwN; jeweils zu § 537 BGB aF , Senatsbeschluss vom 2 5 . Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, aaO) . Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines " Protokolls " nicht erforderlich . Vie l- mehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigung en (Partygeräusche, Musik , Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä. ) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welche r Frequenz diese ungefähr auf treten . D ies gilt erst recht, wenn die Umstände - hier insbesondere d ie Ausrichtung der Tour istenwohnungen auf ein junges Publikum, Fehlen einer ständig besetzten Rezeption, Angebot von " Au f- bettungen " - das Auftreten derartige r Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen. 17 - 10 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil im Umfang der Anfechtung ke i- nen Be stand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 561 Abs. 1 ZPO) . Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine näh e- ren Feststell ungen zu den geltend gemachten Beeinträchtigungen getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Ber u- fungsgericht zurückzuver weisen; hierbei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Berlin - Mitte, Entscheidung vom 07.04.2010 - 15 C 63/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 28.01.2011 - 63 S 240/10 - 18
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