BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 155/12 Verkündet am: 8. November 2013 Lesniak Justiz angestellte als Urkundsbeamt in der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja ZVG § 90 a) Zuschlagsbeschlüsse (§ 90 ZVG) sind - ebenso wie Grundbucheintragu n- gen - b) Greift ein Zuschlag (§ 90 ZVG) in schuldnerfremdes Eigentum ein, ist er u n- wirksam, wenn ein verständiger Eigentümer nach dem Inhalt der veröffe n t- lichten Terminsbestimmung seine Betroffenheit nicht erkennen und deshalb auch bei Beachtung gehöriger Sorgfalt seine Rechte nicht wahren konnte. BGH, Urteil vom 8. November 2013 - V ZR 155/12 - OLG Brandenburg LG Potsdam - 2 - Der V. Zivilsenat des Bund esgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. November 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, den Richter Dr. Roth, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und den Richter Dr. Kazele für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläge rin wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 28. Juni 2012 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungs - gericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Eigentümerin des im Grundbuch von L . auf Blatt 193 gebuchten Grundstücks Flur 1, Flurstück 2 ( postalisch D . straße 16) . Im Jahr 2007 ersteigerten die Beklagten das südlich angrenzende Nachbarg run d- stück, das in dem Zuschlagsbeschluss gekennzeichnet ist als das im Grun d- buch von L . lfd. Nr. 1, Flur 1, Flu r- stück 1, Gebäude - und Gebäudenebenflächen, D . In der Bekanntmachung des Vers teigerungs termins war das Versteigerungsobjekt darüber hinaus beschrieben worden als ein laut Gutachten mit einem Einfamil i- enhaus und weiteren Nebengebäuden bebautes Grundstück . Dem genannten (Wert - )Gutachten liegt der tatsächliche Besitzstand zugrunde . 1 - 3 - Mit wechselseitigen Feststellungsklagen streiten die Parteien darüber, wo die Grundstücksgrenze verläuft. Während die Klägerin der Auffassung ist, ihr Grundstück entspreche dem gegebenen Besitzstand, gehen die Beklagten davon aus, dass sich das ersteiger te Grundstück auf eine Fläche erstreckt, die in den Besitzstand der Klägerin hineinragt und auch deren unlängst sanierte s Wohnhaus umfasst. Die Klägerin behauptet, den Beklagten seien bereits vor der Versteigerung Unstimmigkeiten bei den Angaben zum Verste igerungsg e- genstand bekannt gewesen. Das Landgericht hat beide Klagen abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und auf das Rechtsmittel der Beklagten der Feststellungswiderklage stattgegeben. Mit der von dem Senat zug elassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Feststellungsklage und den auf Abweisung der Widerklage gerichteten Antrag weiter. Die Beklagten bea n- tragen die Zurückweisung des Rechtsmittels. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht geht sachverständi g beraten davon aus , dass sich aus der Li egenschafts karte der von den Beklagte n behauptete Grenzverlauf erg ibt . In diesen Grenzen hätten die Beklagten aufgrund des Zuschlags originär Eigentum erworben , so dass es auf die zuvor bestehenden Eigentumsverhäl t- n isse nicht ankomme . Eine einschränkende Auslegung des Zuschlags, wonach . straße 15 g e- wesen sei, scheide aus. Verfassungsrechtliche Bedenken griffen nicht durch. Zwar könne sich die Ausnutzung eines rechtskräftigen Zuschlagsbeschlusses bei Hinzutreten besonderer Umstände als rechtsmissbräuchlich oder sittenwi d- rig darstellen. Diese Gesichtspunkte seien jedoch nicht schon bei der Festste l- 2 3 4 - 4 - lung des Grenzverlaufes eines Grundstücks, sondern erst bei der Geltendm a- chung von Ansprüchen bedeutsam. I I. Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. Das B e- rufungsgericht lässt zu Unrecht offen, ob die Klägerin vor dem Zuschlag Eige n- tümerin der streitgegenständlichen Fläche war . 1. Allerdings legt es den Zuschlagsbeschluss zu Recht dahin aus, dass sich dieser auch auf den zwischen den Parteien streitigen Grundstücksteil b e- zieht (zur vollen revisionsrechtlichen Übe rprüf barkeit BGH, Urteil vom 26. April 1978 VIII ZR 18/77, WM 1978, 613 ; RGZ 67, 380, 382; 129, 155, 161; 153, 252, 254; vgl. auch Senat, Urteil vom 15. März 1996 V ZR 273/94, DtZ 1996, 212 f. ). a) Zuschlagsbeschlüsse sind zumindest grundsätzlich ob jektiv Enthalten sie wie in aller Regel zur Kennzeichnung des Versteigerungsobjekts eine Bezugnahme auf das Grundbuch , können auch K a- tasterblätter sowie Grund - und Gebäudesteuerrollen ergänzend herangezogen werden (vgl. Se natsurteil vom 15. März 1996 V ZR 273/9 4 , DtZ 1996, 212; dazu Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 82 Rn. 4.5, Fn. 15). Umstände, die der Z u- schlagsbeschluss nicht erkennen lässt, können dagegen nicht berücksichtigt werden, mögen sie auch der Versteigerung zugrunde gelegen haben ( Motive zum ZVG, 1889, S. 242, 260; RGZ 60, 48, 55; Schleswig - Holsteinisches Obe r- landesgericht, OLGR Schleswig, 2000, 368, 370; OLG Oldenburg, Rpfleger, 1976, 243 ; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 82 Rn. 2.5, 4.5 , § 90 Rn. 1.2; Fischer/ Schaefer, Di e Gesetzgebung betreffend die Zwangsvollstreckung in das unb e- wegliche Vermögen im Reiche und in Preußen, 2. Aufl., § 90 Rn. 1 S. 320; Lupprian, ZVG, § 90 Rn. 1; vgl. auch BGH, Urteil vom 11. März 2009 5 6 7 - 5 - VIII ZR 83/08, juris, Rn. 10, 16, insoweit in NJW 200 9, 2312 nicht vollständig abgedruckt; RGZ 15, 249, 251; 18, 275, 280; Stöber, ZVG - Handbuch, 9. Aufl., Rn. 357; Steiner/Eickmann, ZVG, 9. Aufl., § 82 Rn. 14 ; Reiß, Grenzrecht und Grenzprozess, S. 57; Fraeb, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, § 90 Rn. I. 4; unklar Jaeckel/Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 82 Rn. 5, § 90 Rn. 6). Ebenso wie bei der Auslegung von Grundbucheintragungen (dazu etwa Senat, Urteil vom 21. Dezember 2012 V ZR 221/11, NJW 2013, 1963 Rn. 15 mwN; ebenso für die Auslegung von Teilungserklär ungen Senat, Urteil vom 18. Jan u- ar 2013 V ZR 88/12, ZWE 2013, 131 Rn. 7) gilt etwas anderes nur dann , wenn außerhalb des Zuschlagsbeschlusses liegende besondere Umstände für jede r- mann ohne weiteres erkennbar sind . Eine weitergehende Berücksichtigung e xterner Umstände ist aus Gründen der Rechtssicherheit (Jaeckel/Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 90 Rn. 6; vgl. auch RGZ 153, 252, 254 ) abzulehnen (so aber RGZ 129, 155, 163; einschränkend RGZ 153, 252, 254 f. und Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Reller - meyer, ZVG, 14. Aufl., § 82 Rn. 12; vgl. auch Löhnig/Pestel, ZVG, § 90 Rn. 19 ) . Der Zuschlagsbeschluss ist bestimmend für die Rechtsstellung des Erstehers und für die Änderungen, die durch den Zuschlag an den Rechten der Beteiligten eintreten (Senat, Urte il vom 7. November 1969 V ZR 85/66, BGHZ 53, 47, 50; BGH, Urteil vom 11. März 2009 VIII ZR 83/08, NJW 2009, 2312 Rn. 16; RGZ 138, 125, 127). Er führt gemäß § 90 Abs. 1 ZVG zum Eigentumserwerb des Erstehers. Als privatrechtsgestaltender Hoheitsakt (vgl. etwa Senat, Beschluss vom 18. Oktober 2007 V ZB 44/07, NJW - RR 2008, 222 Rn. 11; BGH, Urteil vom 4. Juli 1990 IV ZR 174/89, BGHZ 112, 59, 61 mwN ) verändert er auße r- halb des Grundbuchs die sachenrechtliche Zuordnung. Darüber hinaus ist er nach § 93 Abs. 1 Satz 1 ZVG Vollstreckungstitel gegen den Besitzer. Auch das Vollstreckungsorgan ist jedoch grundsätzlich nicht berechtigt, Umstände auße r- halb des Titels bei der Auslegung zu berücksichtigen (vgl. BGH, Beschluss vom 25. August 1999 - XII ZR 136/97, juris Rn. 4 mwN; BGH, Beschluss vom 8 - 6 - 26. November 2009 - VII ZB 42/08, NJW 2010, 2137 Rn. 11; MünchKomm - ZPO/Götz, 4. Aufl., § 704 Rn. 8; vgl. auch BGH, Beschluss vom 29. Juni 2011 VII ZB 89/10, DNotZ 2011, 751, Rn. 23 ; zu der Ausnahme, wenn das Pr o- zessgericht selbst als Vollstreckungsgericht tätig wird , BGH, Beschluss vom 23. Oktober 2003 I ZB 45/02, BGHZ 156, 335, 339 mwN; BGH, Beschluss vom 26. November 2009 VII ZB 42/08, NJW 2010, 2137 Rn. 12). b) Ob eine andere Beurteilung in dem Sonderfall geboten e rscheint, dass sämtliche Beteiligte eines Zwangsversteigerungsverfahren s (subjektiv) davon ausg egangen sind , Gegenstand des Zuschlags sei nur ein Teil des Grun d- stücksbestandes ( dazu Jaeckel/Güthe, aaO, § 90 R n. 6 mwN ), kann offen ble i- ben. Die Klägerin verw eist auf kein dahingehende s tatsächliches Vorbringen . Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat sie vielmehr selbst vor - getragen , den Beklagten seien bereits vor der Versteigerung Unstimmigkeiten bei den Angaben zum Versteigerungsgegenstand bekannt gewesen . c ) Gemessen an dem Grundsatz objektiver Auslegung hat das Berufung s- gericht zu Recht dem In halt des Wertgutachtens, der Terminsbestimmung und de m tatsächliche n Besitzstand (vgl. dazu RGZ 72, 269, 271 f.; Nußbaum, Die Zwangsversteigerung und Zw angsverwaltung, S. 137 f.) bei der Auslegung ke i- ne Bedeutung beigemessen, sondern entscheidend auf die Bezeichnung des Grundstücks nach dem Liegenschaftskataster abgestellt. aa) Gemäß § 2 Abs. 2 GBO werden die Grundstücke im Grundbuch nach dem Liegensch aftskataster benannt (siehe auch § 10 Abs. 1 des Gesetz über die Landesvermessung und das Liegenschaftskataster i m Land Brandenburg [ VermLiegG ] in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. Dezember 1997, GVBl. I 1998, 2 bzw. nunmehr § 8 Abs. 2 des Gesetzes üb er das amtliche Ve r- messungswesen im Land Brandenburg [ BbgVermG ] vom 27. Mai 2009, GVBl. I 2009, 166). An die Grundbucheintragung ist gemäß § 891 Abs. 1 BGB die Ve r- 9 10 11 - 7 - mutung der Richtigkeit geknüpft. Diese erstreckt sich auch auf den Grenzve r- lauf, welcher sich aus der dem Liegenschaftskataster zugrundeliegenden Li e- genschaftskarte ergibt (Senat, Urteil vom 12. Oktober 2012 V ZR 187/11, NJW - RR 2013, 789 Rn. 14; Senat, Urteil vom 2. Dezember 2005 V ZR 11/05, NJW - RR 2006, 662 Rn. 8 mwN; BGH, Urteil vom 1. März 1973 III ZR 69/70, VersR 1973, 617; Demharter, GBO, 28. Aufl., § 2 Rn. 26) , und ist auch im Ve r- steigerungsverfahren zu beachten. Dieses ist - wie auch sonst das Zwangsvol l- streckungsverfahren - von einer weitgehenden Formalisierung geprägt. Auf die materi elle Rechtslage kommt es für den Vollstreckungszugriff in aller Regel nicht an (dazu näher unten 3. b) aa) . Daraus ergibt sich, dass mit der dem Grundbuch entnommenen Bezeichnung nach dem Liegenschafts kataster das Versteigerungsobjekt im Regelfall abschli eßend bestimmt ist (Senat, Urteil vom 15. März 1996 V ZR 273/94, DtZ 1996, 212; RG, Gruchot 55 [1911], 1114, 1117; RGZ 72, 269, 271 f.; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 90 Rn. 2.4; Eickmann, Zwangsversteigerungs - und Zwangsverwaltungsrecht, 2. Aufl., S. 214; St e i- ner/Eickmann, ZVG, 9. Aufl., § 90 Rn. 7; Hintzen in Dassler/Schiff - hauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 90 Rn. 7; Mohrbutter/ Drischler/Radtke/Tiedemann, Die Zwangsversteigerungs - und Zwangsverwa l- tungspraxis, 7. Aufl., Bd. 1, S. 111 f.; Re iß, Grenzrecht und Grenzprozess, S. 56 f.; Fischer/Schaefer, Die Gesetzgebung betreffend die Zwangsvollstr e- ckung in das unbewegliche Vermögen im Reiche und in Preußen, 2. Aufl., § 90 Rn. 2; Wolff, ZVG, 3. Aufl., § 90 Rn. 3 f; Jaeckel/Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 82 Rn. 2, § 90 Rn. 2, 6 mwN zur älteren Literatur und Rechtsprechung; vgl. auch RGZ 15, 249 ff.; 18, 275, 280; Motive zum ZVG, 1889, S. 242; Nußbaum, Die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, S . 137 ff.). bb) Das Berufungsgericht stellt sachverstä ndig beraten fest, dass sich aus der Liegenschaftskarte der von den Beklagten behauptete Grenzverlauf ergibt. Die dagegen erhobenen Rügen der Revision greifen nicht durch . Zu Recht stellt das Berufungsgericht auf die nach außen hin in Erscheinung tretende aktuelle 12 - 8 - Liegenschaftskarte ab. Denn auf diese erstreckt sich der öffentliche Glaube, nicht auf die ihr möglicherweise zugrund e liegenden älteren Karten oder Unte r- lagen (BGH, Urteil vom 1. März 1973 III ZR 69/70, VersR 1973, 617; Be n- gel/Simmerding, Grundb uch, Grundstück, Grenze, 5. Aufl., S. 372 Rn. 23, S. 393 Rn. 62). Nur wenn die nach außen in Erscheinung tretende Karte in sich widersprüchlich oder ersichtlich mehrdeutig wäre, könnte sie alleine nicht als Grundlage des öffentlichen Glaubens dienen (BGH, Urteil vom 1. März 1973 III ZR 69/70, VersR 1973, 617). Dies verneint das Berufungsgericht rechtsfe h- lerfrei. Unerheblich ist auch, wie es zu den Eintragungen auf der Karte geko m- men ist und ob die darauf festgehaltenen Grenzen gemäß § 18 VermLiegG bzw. § 13 BbgVermG festgestellt wurden (vgl. auch § 150 Abs. 1 Nr. 2 GBO) . Entgegen der Auffassung der Revision sind f ür den öffentlichen Glauben einer Grundbucheintragung die Umstände ihrer Eintragung ohne Belang. Selbst eine Verletzung von Verfahrensvorschrifte n im Zusammenhang mit der Grundbuc h- eintragung lässt die Vermutung nach § 891 BGB - abgesehen von hier nicht einschlägigen Nichtigkeitsfällen wie etwa eine durch erhebliche Bedrohung e r- zwungene Grundbucheintragung - nicht entfallen (Senat, Urteil vom 2. Dez e m- ber 2005 V ZR 11/05, WM 2006, 540, 541). cc) Die abweichende postalische Bezeichnung führt nicht zu einem and e- ren Ergebnis. Es handelt sich um Angaben aus Spalte 3 c des Bestandsve r- zeichnisses des Grundbuchs (Wirtschaftsart und Lage). Diese haben be schre i- benden Charakter und nehmen nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil (Demharter, GBO, 28. Aufl., § 2 Rn. 26; Waldner in Bauer/von Oefele, GBO, 3. Aufl., § 2 Rn. 19; Schneider in Lemke, Immobilienrecht, § 2 GBO Rn. 29; Holzer in Hügel, GBO, 2 . Aufl., § 2 Rn. 33, 35 mwN). Gegenüber der Bezeic h- nung nach dem Liegenschaftskataster in Spalte 3 a und b, die gerade der Ide n- tifizierung des Grundstücks und der Bestimmung seiner Ausmaße dien t , treten diese Angaben zurück (vgl. Fischer/Schaefer, Die Gese tzgebung betreffend die 13 - 9 - Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen im Reiche und in Pre u- ßen, 2. Aufl., § 90 Rn. 2). 2. Da sich der Inhalt des Zuschlagsbeschlusses im Wege der Auslegung bestimmen lässt, fehlt es auch nicht an der erforderlichen Be stimmtheit (vgl. Senat, Urteil vom 15. März 1996 V ZR 273/94, DtZ 1996, 212 f.). 3. Das Berufungsgericht verkennt jedoch, dass ein Zuschlagsbeschluss nicht nur in den Fällen der Doppelbuchung unwirksam ist, sondern auch in sonstigen Konstellationen , i n denen ein verständiger Eigentümer nach dem I n- halt der veröffentlichten Terminsbestimmung seine Betroffenheit nicht erkennen und deshalb auch bei Beachtung gehöriger Sorgfalt seine Rechte nicht wahren konnte. a) Allerdings geht das Berufungsgericht i m rechtlichen Ausgangspunkt z u- treffend davon aus , dass der Zuschlag zu einem originären Eigentumserwerb des Erstehers führt ( so schon Motive zum ZVG, 1889, S. 242, 259; RGZ 60, 48, 54; 129, 155, 1 59; 153, 252, 254; vgl. auch BGH, Urteil vom 4. Juli 1990 I V ZR 174/89, BGHZ 112, 59, 61 ) . Der Ersteher ist nicht Rechtsnachfolger des Schuldners. Er erwirbt bei Wirksamkeit des Zuschlages das Eigentum durch rechtsgestaltenden Hoheitsakt unabhängig vom Eigentum des Schuldners und ohne Rücksicht auf guten oder böse n Glauben (vgl. Senat, Beschluss vom 18. Oktober 2007 V ZB 44/07, NJW - RR 2008, 222 Rn. 11; BGH, Urteil vom 4. Juli 1990 IV ZR 174/89, BGHZ 112, 59, 61 mwN; Urteil vom 29. Juni 2004 IX ZR 258/02, NJW 2004, 2900; RGZ 60, 48, 54; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 90 Rn. 2.1). Das bisher an dem Grundstück bestehende Eigentum geht mit dem Zuschlag auch insoweit unter , als schuldnerfremdes Eigentum betroffen ist (vgl. § 37 Nr. 5 ZVG; Motive zum ZVG, 1889, S. 151, 259 f.; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 90 Rn. 2.1 ; vgl. a uch Senat, Urteil vom 26. Oktober 2006 V ZB 188/05, WM 2007, 82, 84; vgl. auch BGH, Urteil vom 25. Februar 1987 VIII ZR 47/86, 14 15 16 - 10 - BGHZ 100, 95, 98 und Urteil vom 2. Juli 1992 IX ZR 274/91, VersR 1992, 1537 f. zur hoheitliche n Eigentumsübertragung verste igerter beweglicher S a- chen ). Das setzt allerdings voraus, dass der Zuschlag wirksam ist . b ) So verhält es sich in Konstellationen der vorliegenden Art jedoch nicht. aa) Es entspricht der herrschende n auch von dem Senat geteilten Me i- nung, dass d er Zuschlag nicht zu dem Entzug schuldnerfremden Eigentums führt, wenn das zu versteigernde Grundstück in der Termin s bestimmung derart fehlerhaft oder unzureichend gekennzeichnet ist, dass der nicht am Verfahren beteiligte (wahre) Eigentümer seine Betroffe nheit nicht erkennen konnte und somit keine Veranlassung hatte, seine Recht e nach § 37 Nr. 5 ZVG gelten d zu machen ( vgl. Senat, Urteil vom 15. März 1996 V ZR 273/94, DtZ 1996, 212, 21 3 ; RGZ 11, 275, 277 ff.; 18, 275, 278 f.; 57, 200, 203 f.; 85, 316, 318 f.; RG, Gruchot 54 [1910], 398, 401 ff., OLG Koblenz, JurBüro 1988, 1734; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 37 Rn. 6.10; § 90 Rn. 2.4; Reiß, Grenzrecht und Grenzpr o- zess, S. 57 f.; Fischer/Schaefer, Die Gesetzgebung betreffend die Zwangsvol l- streckung in das unbewe gliche Vermögen im Reiche und in Preußen, 2. Aufl., § 90 Rn. 1 S. 320; Wolff, ZVG, 3. Aufl., § 37 Rn. 2, § 90 Rn. 2; Korinte n- berg/Wenz, ZVG, 6. Aufl., § 90 Rn. 1, § 37 Rn. II.1. Fn. 1; Fraeb, Zwangs - versteigerung und Zwangsverwaltung, § 90 Rn. II. 2; Jäcke l/Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 90 Rn. 4 mwN zur älteren Literatur und Rechtsprechung; Löhnig/ Pestel, ZVG, § 90 Rn. 6, siehe jedoch auch Rn. 60 ff.; Storz, EWiR 1988, 935 f.; zur Versteigerung beweglicher Sachen siehe MünchKomm - ZPO / Gruber, 4. Aufl., § 817 Rn. 1 3 mwN; Kindl in Kindl/Meller - Hannich/Wolf, Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung, 2. Aufl., § 817 ZPO Rn. 9; Becker in Musielak, ZPO, 10. Aufl., § 817 Rn. 4). Der Entzug schuldnerfremden Eigentums kann nur hingenommen werden, wenn der betroffene Eigent ümer gegen den drohenden Rechtsverlust vorgehen 17 18 19 - 11 - konnte (RGZ 18, 275, 278 f.; 57, 200, 203; 85, 316, 318; OLG Koblenz, JurBüro 1988, 1734). Das Zwangsversteigerungsrecht ist - wie auch sonst das Zwang s- vollstreckungsverfahren - von einer weitgehenden Formali sierung geprägt. Das Vollstreckungsgericht ist bereits bei der Anordnung der Zwangsversteigerung gemäß § 17 Abs. 1 ZVG auf die formelle Prüfung beschränkt, ob der Schuldner als Eigentümer des Grundstücks eingetragen ist. Der Versteigerung entgege n- stehende Rechte Dritter , wozu auch schuldnerfremdes Eigentum gehört (vgl. nur Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 37 Rn. 6.2), sind von dem Vollstreckungsgericht nach § 28 Abs. 1 ZVG grundsätzlich nur zu beachten, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich sind. Sonstige Rechte müssen hingegen vor dem Pr o- zessgericht geltend gemacht werden und sind von dem Vollstreckungsgericht grundsätzlich erst bei Vorliegen einer entsprechenden Entscheidung zu berüc k- sichtigen (vgl. § 37 Nr. 5 ZVG, § 771 ZPO auch i.V.m. § 769 f. ZPO sowie zum Ga nzen Senat, Beschluss vom 29. März 2012 - V ZB 103/11, ZMR 2012, 638 f. mwN; vgl. auch Stöber, ZVG, aaO, § 17 Rn. 2 , § 37 Rn. 6.3 ). Dementsprechend muss die Terminsbestimmung gemäß § 37 Nr. 5 ZVG die Aufforderung entha l- ten, der Versteigerung entgegenstehen de Rechte geltend zu machen, verbu n- den mit der Androhung, dass andernfalls der Versteigerungserlös an die Stelle des versteigerten Gegenstands trete. Zugleich muss die Terminsbestimmung das betroffene Grundstück bezeichnen (§ 37 Nr. 1 ZVG). Diese Bezeichnu ng muss so genau sein, dass der in Wahrheit Berechtigte erkennen kann, ob er durch die Versteigerung in seinen Rechten betroffen ist ( vgl. auch RGZ 85, 316, 318; OLG Koblenz, JurBüro 1988, 1734; Denkschrift zum ZVG bei Hahn, Die gesam m ten Materialien zu de n Reichsjustizgesetzen, Bd. 5, 1897, S. 43 ; St ö- ber, ZVG, 20. Aufl., § 37 Rn. 2.1; Wolff, ZVG, 3. Aufl., § 37 Rn. 1 f.). Nur dann kann er sein Recht ggf. mit den Rechtsbehelfen nach § 771 i .V.m. §§ 769 f. ZPO effektiv geltend machen und den drohenden Rechts verlust abwenden. bb) Die hieran geäußerte Kritik als ein von der Terminsbestimmung u n- abhängige r staatliche r Hoheitsakt entfalte der Zuschlag seine Wirkungen auch 20 - 12 - dann, wenn er wegen eines Verfahrensmangels nicht hätte erteilt werden dü r- fen (Steiner/ Teufel, ZVG, 9. Aufl., §§ 37, 38 Rn. 72) ; auch begründe eine fe h- lerhafte Terminsbestimmung lediglich einen Anfechtungsgrund (Böttcher, ZVG, 5. Aufl., § 90 Rn. 3; vgl. auch Löhnig/Pestel, ZVG, § 90 Rn. 62) , so dass d er bestehende Widerstreit zwischen materi eller Gerechtigkeit und Rechtssicherheit zugunsten Letzterer zu lösen sei ( Steiner/Eickmann, aaO, § 90 Rn. 16 ) - gibt keine Veranlassung , von der bisherigen Rechtsprechung abzuweichen. (1) Die se nimmt darauf B edacht, dass die durch das Zwangsversteig e- r ungsgesetz angeordnete Formalisierung des Versteigerungsverfahrens und der nach § 90 Abs. 1 ZVG mit dem Zuschlag einhergehende Verlust schuldne r- fremden Eigentums als Inhalts - und Schrankenbestimmung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zwar verfassungskonform sin d (vgl. auch BVerfG, WM 2006, 1790, 1791 zum redlichen Eigentumserwerb nach § 4 VermG sowie BGH, Urteil vom 2. Juli 1992 IX ZR 274/91, VersR 1992, 1537 , 1539 zur Versteigerung bewe g- licher Sachen ), die Interessen der an dem Zwangsversteigerungsverfahren B e- teiligten jedoch auch bei der Anwendung und Auslegung des Verfahrensrechts in ein ausgewogenes Verhältnis ( vgl. auch BVerfGE 101, 239, 259) gebracht werden müssen. Dabei ist insbesondere von Bedeutung, dass das Zwangsvol l- streckungsrecht grundsätzlich die Befriedigung des Gläubigers auf Kosten des Schuldners bezweckt und deshalb sicherzustellen ist, dass die Heranziehung fremden Eigentums unter Berücksichtigung der schutzwürdige n Belange insb e- sondere d es Erstehers möglich st gering gehalten wird (vgl. BGH, U rteil vom 2. Juli 1992 IX ZR 274 /91 , aaO). Das gilt umso mehr, als das Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG auch auf das Verfahrensrecht mit der Folge einwirkt, dass bei der Auslegung des Zwangsversteigerungsgesetzes die Bedeutung der Eige n- tumsgarantie siche rzustellen ist ( vgl. BVerfG, NJW 2012, 2500 Rn. 14; BVerfGE 51, 150, 156 ; Senat, Beschluss vom 22. März 2007 V ZB 138/06, WM 2007, 1286 Rn. 18; jeweils mwN; vgl. auch Senat, Beschluss vom 26. Oktober 2006 - V ZB 188/05 , WM 2007, 82, 85 mwN) . Es ist dahe r auch von Verfassungs w e- 21 - 13 - gen geboten, dem Eigentümer die Möglichkeit einzuräumen, seine Belange im Zwangsversteigerungsverfahren effektiv zur Geltung zu bringen ( vgl. BeckOK - GG/Axer, Edition 18, Art. 14 Rn. 20). Damit wäre es nicht vereinbar, dass ein Eige ntümer, der an dem Zwangsversteigerungsverfahren überhaupt nicht bete i- ligt w ar und seine Betroffenheit auch bei zumutbarer Anstrengung nicht erke n- nen konnte, sein Eigentum verliert. Dies erhellt, dass einer korrekten Termin s- bestimmung fundamentale Bedeutun g für die Wahrung verfassungsrechtlich er Vorgaben zukommt. (2) Die Annahme einer Unwirksamkeit des Zuschlags in Sonderfällen ist durchaus mit der Geltungskraft rechtsgestaltender Hoheitsakte (dazu Senat, Beschluss vom 26. Oktober 2006 - V ZB 188/05, WM 2007, 82, 85 mwN) in Einklang zu bringen. Denn diese besteht auch sonst nicht ausnahmslos. Zum einen können gerichtliche Entscheidungen bei Fehlen fundamentaler Verfa h- rensvoraussetzungen wirkungslos sein. Wird etwa ein Anspruch trotz fehlender Rechtshängi gkeit zuerkannt, entfaltet eine solche Entscheidung keine materielle Rechtskraft. Dass sie gleichwohl formelle Rechtskraft erlangen kann, wenn sie nicht angefochten wird (vgl. BGH, Beschluss vom 5. Dezember 2005 II ZB 2/05, NJW - RR 2006, 565, 566 mwN), fü hrt nur dazu, dass eine Fortführung des Rechtstreits nicht mehr möglich ist. Sie hindert aber nicht, die vollständige oder teilweise Unwirksamkeit der Entscheidung zum Gegenstand etwa einer Fes t- stellungsklage zu machen (vgl. BGH, Urteil vom 26. Januar 1959 II ZR 118/57, BGHZ 29, 223, 230; vgl. auch OLG Düsseldorf, NJW 1986, 1763). Zum and e- ren entspricht es der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass es zur Wahrung eines effektiven Rechtsschutzes und des Anspruchs auf rechtliches Gehör geboten sein kan n, einem Hoheitsakt, der weder angefochten noch nic h- tig ist, bestimmte Rechtswirkungen abzusprechen (Senat, Urteil vom 6. Oktober 2006 V ZR 282/05, NJW 2007, 303, Rn. 12 f. zur öffentlichen Zustellung mwN). 22 - 14 - Übertragen auf die hier in Rede stehende Pr oblematik bedeutet dies, dass ein Zuschlagsbeschluss jedenfalls insoweit unwirksam ist, als er schuldne r- fremdes Eigentum desjenigen betrifft, der bei verständiger Würdigung keine Veranlassung hatte, sich an dem Verfahren zu beteiligen. Für den Ersteher, de r die im Zuschlagsbeschluss bezeichnete Grundstücksfläche nicht oder nicht im vollen Umfang erwirbt, hat das zur Folge, dass er zwar nach § 56 Satz 3 ZVG keine Herabsetzung des Steigp reises verlangen kann (vgl. auch Senat, B e- schluss vom 18. Oktober 2007 V ZB 44/07, NJW - RR 2008, 222 Rn. 8 ff.). Ihm können aber ebenso wie bei der Rückabwicklung nach erfolgreicher Nichti g- keitsbeschwerde gegen den Zuschlag (vgl. § 96 ZVG i.V.m. § 569 Abs. 1 Satz 3 ZPO sowie dazu BGH, Beschluss vom 5. November 2004 IXa ZB 76/04, F a- mRZ 2005, 200) Bereicherungsansprüche gegen diejenigen Gläubiger z u- stehen (Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 96 Rn. 3.7; Kirberger, Rpfleger 1975, 43, 44 mwN; vgl. auch MünchKomm - ZPO/Gruber, 4. Aufl., § 817 Rn. 15 zur Versteig e- rung schuldnerfremder bewe glicher Sachen), denen der Erlös ausgekehrt wo r- den ist; subsidiär kommen auch Amtshaftungsansprüche in Betracht. (3) Schließlich steht der hier zugrunde gelegten Auffassung nicht entg e- gen, dass der Zuschlag als rechtsgestaltender Hoheitsakt Wirkung gege nüber jedermann entfaltet, während sich die Rechtskraft eines Urteils, das in einem zwischen dem ( vermeintlichen ) Eigentümer und dem Ersteher geführten Rechtsstreit er geht , nur auf diese Parteien erstreckt und eine rechtliche Bi n- dung anderer Beteiligter de s vorangegangenen Zwangsversteigerungsverfa h- rens in solchen Fällen nur im Wege der Streitverkündung (§ 72 ff. ZPO) erreicht werden kann . Die s ist lediglich die Folge davon, dass die Unwirksamkeit eines Zuschlags ebenso wie die Nichtigkeit von Verwaltungs akten einer Überpr ü- fung in jedem Gerichtsverfahren zugänglich ist (vgl. Senat, Urteil vom 26. Fe b- ruar 1993 V ZR 74/92, NJW 1993, 1580, 1581 zu rechtsgestaltende n Verwa l- tungsakte n ). 23 24 - 15 - c) Auf der Grundlage der Rechtsauffassung des Senats kommt es danac h zunächst darauf an, ob ein verständiger Eigentümer nach dem Inhalt der verö f- fentlichten Terminsbestimmung seine Betroffenheit erkennen und deshalb bei Beachtung gehöriger Sorgfalt seine Rechte wahren konnte , im Falle der Ve r- neinung der Frage sodann darau f, ob die Klägerin vor dem Zuschlag Eigent ü- merin der hier in Rede stehenden Fläche war . aa) D ie Frage der Erkennbarkeit kann der Senat selbst entscheiden , weil hierzu keine weitere n Feststellungen zu erwarten sind . Sie ist zu verneinen. Allerdings i st es grundsätzlich Sache jede s Eigentümers, sich über die sich aus dem Kataster ergebenden als richtig vermuteten (§ 891 BGB) G re n- zen seines Grundstücks zu vergewissern und auf dieser Grundlage festzuste l- len, ob die Versteigerung eines benachbarten Gr undstücks sein Eigentum b e- rührt. Hier tritt jedoch die Besonderheit hinzu, dass der Inhalt der Terminsb e- a- milienhaus (Bauj. um 1958, Modernisierung in der Zeit 1994 - 1999, unterkellert, mit Einliegerwohnung) und weiteren Nebengebäuden (Bauj. um 1900 bzw. fehlenden N ennung des im Besitz der Klägerin befindlichen Wohnhauses nicht nur in quantitativ er , sondern auch in qualitativer Weise (vgl. dazu Senat, Beschl uss vom 30. September 2010 V ZR 260/09, WM 2010, 2365, 2366) gravierend von der Grundbuchlage abweicht. Zudem wird die dadurch angelegte Irreführung noch verstärkt durch die weitere - dem tatsächlichen Besitzstand entsprechende - Angabe . . Bei dieser Sachlage konnte die Klägerin der Terminsbestimmung verständigerweise nicht entnehmen, dass sich die Versteigerung auf ein Grundstück mit zwei Woh n- häusern, also auch auf das in ihrem Besitz befindliche Wohngebäude beziehen würde . Ihre Betroffen heit hätte sie nur feststellen können, wenn sie aufgrund der zutreffend angegebenen Flurstück s nummer Einsicht in die Liegenschaft s- karte genommen und darüber hinaus - wie später das sachverständig beratene 25 26 27 - 16 - Gericht - die sich daraus ergebenden Grenzen in die Örtlichkeit übertragen hä t- te. Dafür bestand jedoch aufgrund der eindeutigen , aber grob irreführenden A n- gaben in der Terminsbestimmung kein Anlass. bb) Nicht beurteilen kann der Senat dagegen die zwischen den Parteien umstrittene Frage der Eigentumslag e vor dem Zuschlag, weil das Berufungs - gericht hierzu - von seinem Rechtsstandpunkt folgerichtig keine ausreiche n- den Feststellungen getroffen hat. Dies wird nachzuholen sein. 4. Da der Rechts s treit nach allem nicht zur Endentscheidung reif ist , muss d as Berufungsurteil auf gehoben (§ 562 Abs. 1 ZPO) und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück verwiesen we r- den (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Stresemann Roth Brückner Weinland Kazele Vorinstanz en: LG Potsdam, Entscheidung vom 18.09.2009 - 1 O 423/08 - OLG Brandenburg, Entscheidung vom 28.06.2012 - 5 U 151/09 - 28 29
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