BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESVERSÄUMNIS-URTEILVIII ZR 156/03Verkündet am: 7. Januar 2004K i r c h g e ß n e r ,Justizhauptsekretärinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ: nein MHG § 3 Abs. 3 Satz 2Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung wegen baulicher Maßnahmen zurVerbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Schallschutz) und der Einsparungvon Heizenergie (Einbau von Isolierglasfenstern).BGH, Versäumnisurteil vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03 -LG BerlinAG Charlottenburg - 2 -Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 7. Januar 2004 durch den Richter Dr. Hübsch als Vorsitzenden und dieRichter Dr. Beyer, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolstfür Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 61des Landgerichts Berlin vom 14. April 2003 aufgehoben.Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auchüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.Von Rechts wegenTatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung in B. , E. straße 29, diesie mit ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann durch Vertrag vom23. Dezember 1959 von der Rechtsvorgängerin der Beklagten gemietet hatte.Mit Schreiben der damaligen Hausverwaltung der Beklagten vom 9. Juli1998 kündigte diese an, die vorhandenen Holzfenster gegen Kunststoffenstermit Isolierverglasung auszutauschen, welche einen höheren Wärmedämmwertvon 1,6 W/m2K sowie zusätzlich einen Schallschutz der Klasse III (37dB) hät-ten; die monatliche Mehrbelastung wurde auf der Grundlage von Gesamtkosten - 3 -in Höhe von ca. 7.980 DM abzüglich fälligen Instandhaltungsaufwandes von1.995 DM mit monatlich 54,90 DM errechnet. Die Klägerin stimmte der ange-kündigten Modernisierungsmaßnahme zu. Nach Beendigung der Maßnahmeerstellte die Hausverwaltung der Beklagten mit Schreiben vom 16. März 1999eine Mieterhöhungserklärung, die aufgrund angegebener Modernisierungsko-sten von nunmehr 8.792,80 DM abzüglich eines Instandhaltungsaufwands von1.995 DM einen Erhöhungsbetrag von 62,31 DM monatlich, fällig ab 1. Mai1999, auswies. Die Klägerin zahlte den verlangten Erhöhungsbetrag bis30. September 2001 (29 Monate) in Höhe von insgesamt 1.806,99 DM= 923,90 Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung dieses Betrages mitder Begründung, der Austausch der maroden Doppelkasten-Holzfenster durchKunststoffenster mit Isolierglas stelle hinsichtlich der Wärmedämmung und desSchallschutzes keine zur Mieterhöhung berechtigende Modernisierungsmaß-nahme dar; sie habe den erhöhten Mietzins in der irrigen Annahme einer objek-tiven Wertverbesserung gezahlt. Die Beklagte hat geltend gemacht, durch denAustausch der Fenster sei eine Wohnwertverbesserung eingetreten, welcheden Modernisierungszuschlag begründe; im übrigen habe die Klägerin der Mo-dernisierungsmaßnahme zugestimmt.Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat diehiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit ihrer - vomLandgericht zugelassenen - Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabwei-sungsantrag weiter. In der Revisionsverhandlung war die ordnungsgemäß ge-ladene Klägerin nicht durch einen beim Bundesgerichtshof zugelassenenRechtsanwalt vertreten. Die Beklagte hat den Erlaß eines Versäumnisurteilsbeantragt. - 4 -Entscheidungsgründe: I.Das Landgericht hat ausgeführt, der Klägerin stehe ein Rückzahlungsan-spruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in der geforderten Höhe zu, dadie Modernisierungserklärung der Beklagten vom 16. März 1999 unwirksam sei.Sie enthalte entgegen den Vorschriften des § 3 Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit§ 3 Abs. 1 MHG keine ausreichende Erläuterung über die infolge der Moderni-sierung eingetretene Wertverbesserung der Wohnung. Die Mieterhöhungserklä-rung bedürfe neben der Schriftlichkeit und einer Berechnung der Erhöhung auf-grund der entstandenen Kosten einer Erläuterung der Wertverbesserung infolgeder Modernisierung. In dem Schreiben vom 16. März 1999 habe die Klägerin(gemeint: Beklagte) lediglich die Kosten der Modernisierungsmaßnahme zu-sammengestellt und die Höhe der Modernisierungsumlage berechnet. Eine Er-läuterung über die Wertverbesserung der Wohnung, welche den Modernisie-rungszuschlag rechtfertige, sei hingegen nicht erfolgt. Daß eine solche Wert-verbesserung überhaupt vorliege, sei aus dem Vortrag der Klägerin (gemeint:Beklagten) nicht erkennbar; denn die Beklagte (gemeint: Klägerin) wende zuRecht ein, daß die Dämmwerte von Doppelkastenfenstern nicht hinter denenvon ISO-Fenstern zurückbleiben müßten.Auch durch die vorbehaltlose Zahlung der Modernisierungsumlage durchdie Klägerin über einen Zeitraum von 29 Monaten sei die Mieterhöhung nichtwirksam geworden. Ein Vertrag über eine Mieterhöhung in Höhe von 62,31 DMseit dem 1. Mai 1999 sei nicht wirksam zustande gekommen. Die Abgabe einerunwirksamen Erhöhungserklärung könne nicht als Vertragsangebot gedeutet - 5 -werden, welches die Klägerin als solches verstanden und durch Zahlung kon-kludent angenommen habe.II.Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.Dabei war über die Revision der Beklagten durch Versäumnisurteil zu entschei-den, da die Klägerin in der Revisionsverhandlung durch einen beim Bundesge-richtshof zugelassenen Anwalt nicht vertreten war; das Urteil beruht jedochnicht auf der Säumnis der Klägerin (BGHZ 37, 79).1. Wie die Revision zu Recht geltend macht, ist entgegen der Ansichtdes Berufungsgerichts die Mieterhöhungserklärung der Beklagten vom 16. März1999 nicht gemäß § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG, der auf den vorliegenden Fall nochanwendbar ist (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB), unwirksam.a) Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG setzt die Wirksamkeit einer Mieterhö-hungserklärung des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen gemäߧ 3 Abs. 1 MHG neben einer Berechnung der Mieterhöhung aus den entstan-denen Kosten voraus, daß die Erhöhung entsprechend den gesetzlichen Vor-aussetzungen des § 3 Abs. 1 MHG erläutert wird. Der Vermieter muß daher inder Erklärung darlegen, inwiefern die von ihm durchgeführten baulichen Maß-nahmen solche sind, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen,die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltigeEinsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken. Dabei genügt es, wenn derMieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nach-vollziehen kann. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie er-gibt sich daraus, daß der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einerschlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu denPositionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muß, anhand derer - 6 -überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltigeEinsparung von Heizenergie bewirkt; die Vorlage einer Wärmebedarfsberech-nung ist nicht erforderlich (Senat, BGHZ 150, 277, 281 f.; Senatsurteil vom12. März 2003 - VIII ZR 175/02, BGH-Report 2003, 784).b) Diesen Anforderungen genügte die Mieterhöhungserklärung derHausverwaltung der Beklagten vom 16. März 1999, die, was das Berufungsge-richt unberücksichtigt gelassen hat, auf das vorangegangene Schreiben vom9. Juli 1998 Bezug nimmt. Danach haben die in der Wohnung der Klägerin an-gebrachten neuen Kunststoffenster mit Isolierverglasung einen höheren Wär-medämmwert von 1,6 W/m2K sowie zusätzlich einen Schallschutz der Klasse III(37dB). Darüber hinaus war nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortragder Beklagten dem Modernisierungsankündigungsschreiben vom 9. Juli 1998eine Mitteilung der Stiftung Warentest beigefügt, in welcher der Wärmedurch-gangskoeffizient erläutert wurde.Die Klägerin konnte danach sowohl den Umfang der durchgeführten Mo-dernisierungsmaßnahmen wie auch die dadurch angekündigte Erhöhung desGebrauchswertes durch verbesserten Schallschutz sowie nachhaltige Einspa-rung von Heizenergie ersehen. In welchem Maße sich durch den Einbau derIsolierungsglasfenster eine Verbesserung des Verbrauchs an Heizenergie er-gibt, brauchte hingegen in der Mieterhöhungserklärung nicht angegeben zuwerden; soweit die Klägerin die Überprüfung der Berechnung der Mieterhöhungnicht selbst vornehmen konnte, mußte sie sich der Hilfe sachkundiger Personenbedienen (Senat, BGHZ aaO). Der weitergehenden Darlegung einer "Wertver-besserung" der Wohnung, wie das Landgericht meint, bedurfte es hingegennicht. Die Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie und Wasser, die in er-ster Linie einer ökologischen Zielsetzung dienen (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 3 MHGB Rdnr. 75), brauchen keine Verbesserung - 7 -des Wohnwertes für den Mieter zu bewirken; es reicht aus, wenn die erzielteEinsparung an Heizenergie wesentlich sowie von Dauer ist und damit der All-gemeinheit zugute kommt (MünchKomm-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 3 MHGRdnr. 10; Erman/Jendrek, BGB, 10. Aufl., Anh. § 580, § 3 MHG Rdnr. 7).2. Da die Klägerin eine Wertverbesserung durch bessere Wärmedäm-mung und Schallschutz und damit eine Verbesserung der allgemeinen Wohn-verhältnisse sowie eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie durch die er-folgten Maßnahmen, mithin die materielle Berechtigung der Mieterhöhungser-klärung bestritten hat, bedarf es insoweit weiterer Aufklärung durch das Land-gericht.3. Auf die Frage, ob in einer unwirksamen Mieterhöhungserklärung nach§ 3 MHG ein Vertragsangebot liegt, welches durch die Zahlung des Mieterskonkludent angenommen wird, und derentwegen das Landgericht die Revisionzugelassen hat, kommt es demnach nicht an. - 8 -III.Das angefochtene Urteil war daher aufzuheben und die Sache zur weite-ren Feststellung an das Landgericht zurückzuverweisen.Dr. Hübsch Dr. Beyer Dr. LeimertWiechers Dr. Wolst
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