BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 156/10 Verk374ndet am: 4. M344rz 2011 Weschenfelder Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG 247 28 Abs. 3 a) In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwal-ter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft get344tigt hat. b) Ma337geblich f374r die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der je-weils einschl344gige Verteilungsschl374ssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach 247 16 Abs. 3, 4 WEG, aus 247 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichtli-chen Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigen-t374mer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschl344gigen Umlage-schl374ssel abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht. BGH, Urteil vom 4. M344rz 2011 - V ZR 156/10 - LG Karlsruhe AG Bruchsal - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 4. M344rz 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Schmidt-R344ntsch und Dr. Roth und die Richterinnen Dr. Br374ckner und Weinland f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Kl344gers wird das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Karlsruhe vom 30. Juni 2010 unter Zur374ckwei-sung des Rechtsmittels im 334brigen im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als in den zu TOP 2 auf der Eigent374merversammlung vom 19. Juli 2008 beschlossenen Einzelabrechnungen Kosten f374r die Reparatur eines Fensters der Wohnung Nr. 34 auf die Woh-nungseigent374mer umgelegt werden. Im Umfang der Aufhebung wird die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Bruchsal vom 5. Dezember 2008 zu-r374ckgewiesen. Von den Kosten des Rechtstreits erster Instanz tragen der Kl344ger 4/5 und die Beklagten 1/5. Die Kosten beider Rechtsmittelverfah-ren und die der Nebenintervention tr344gt der Kl344ger alleine. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Parteien sind die Mitglieder der im Rubrum n344her bezeichneten Woh-nungseigent374mergemeinschaft. In der Eigent374merversammlung vom 19. Juli 2008 wurden verschiedene Beschl374sse gefasst. Soweit hier von Interesse wur-den zu dem Tagesordnungspunkt (TOP) 2 die Abrechnungen f374r das Wirt-schaftsjahr 2007 und zu TOP 3 die Entlastung des Verwaltungsbeirates und der Verwalterin beschlossen. Das Amtsgericht hat der gegen beide Beschl374sse ge-richteten Anfechtungsklage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten, mit der diese nur noch die Abweisung der Klage hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 2 beantragt haben, ist erfolgreich gewesen. Die Revision hat das Landgericht zur Kl344rung der Frage zugelassen, "ob und in welchen F344llen die Ber374cksichtigung von tats344chlich get344tigten, aber unberechtigten Ausgaben in der Jahresabrech-nung dazu f374hrt, dass die darauf beruhenden Einzelabrechnungen f374r ung374ltig zu erkl344ren sind". Der Kl344ger m366chte mit der Revision eine Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Die Beklagten beantragen die Zur374ck-weisung des Rechtsmittels. 1 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die zu TOP 2 beschlossene Jah-resabrechnung sei mit den Grunds344tzen einer ordnungsgem344337en Verwaltung vereinbar. Zwar seien die Kosten f374r die Reparatur einer Au337englasscheibe der Wohnung Nr. 34 nach 247 10 Abs. 3 der Teilungserkl344rung alleine von dem Eigent374mer dieser Eigentumswohnung zu tragen. Auch h344tte die Verwalterin weder die Errichtung von Trennw344nden in den Kellerr344umen noch die Reini-gung der Fassade (Entfernung von Efeu) veranlassen d374rfen. Beide Ma337nah- 2 - 4 - men h344tten - da nicht dringlich - nur mit vorheriger Beschlussfassung der Eigent374merversammlung ergriffen werden d374rfen. Dies 344ndere jedoch nichts daran, dass die f374r diese Ma337nahmen angefallenen Kosten in die Jahresab-rechnung aufzunehmen seien. Ob die Ma337nahmen zu Recht veranlasst worden seien, sei unerheblich. Entscheidend sei, dass die Rechnungen tats344chlich aus dem Gemeinschaftsverm366gen beglichen worden seien. Da die Liquidit344t und die Planungssicherheit der Gemeinschaft nicht gef344hrdet werden d374rfe, sei es auch nicht geboten, die Einzelabrechnungen hinsichtlich der unberechtigten Kosten f374r ung374ltig zu erkl344ren, um den Wohnungseigent374mern die Gelegenheit zu ge-ben, diese Kosten neu zu verteilen oder 374ber deren 334bernahme durch die Ge-meinschaft zu beschlie337en. Sei ein Wohnungseigent374mer der Auffassung, er werde unberechtigterweise mit Kosten belastet, k366nne er die Entlastung der Verwaltung anfechten. II. Diese Erw344gungen halten einer revisionsrechtlichen 334berpr374fung ganz 374berwiegend stand. 3 1. Infolge der zul344ssigerweise beschr344nkten Zulassung der Revision (vgl. Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 217/09, juris Rn. 7 ff., insoweit in NJW 2010, 3158 nicht abgedruckt) konnte dem Senat die Sache nur anfallen, soweit Posi-tionen betroffen sind, bei denen die im Tatbestand referierte und nach Auffas-sung des Berufungsgerichts kl344rungsbed374rftige Rechtsfrage eine Rolle gespielt hat. Auf diese Positionen hat sich die Revision denn auch folgerichtig be-schr344nkt. 4 2. In der Sache ist der Beschluss zu TOP 2 lediglich mit Blick auf die in den Einzelabrechnungen umgelegten Kosten f374r die Reparatur der Au337englas-scheibe in der Wohnung Nr. 34 f374r ung374ltig zu erkl344ren; im 334brigen ist die Revi-sion unbegr374ndet. 5 - 5 - a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass in die Jahres-gesamtabrechnung auch solche Ausgaben einzustellen sind, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft get344tigt hat (BGH, Urteil vom 6. M344rz 1997 - III ZR 248/96, ZfIR 1997, 284, 287; BayObLG, NJW-RR 2004, 1090; jeweils mwN). Nur so ist sichergestellt, dass die Wohnungseigent374mer die Verm366genslage der Wohnungseigent374mergemeinschaft erfassen, die Jah-resabrechnung auf ihre Plausibilit344t (Senat, Urteil vom 4. Dezember 2009 - V ZR 44/09, NJW 2010, 2127, 2129) und ggf. auch darauf hin 374berpr374fen k366n-nen, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist (BayObLG, NJW-RR 1431, 1432) und ob Regressanspr374che gegen den Verwalter oder sonstige Personen in Betracht kommen und ob diese gerichtlich durchgesetzt werden sollen. Eine solche Pr374fung w344re zumindest deutlich erschwert, wenn unbe-rechtigt get344tigte Ausgaben in die Gesamtabrechnung nicht eingestellt w374rden (zutreffend KG, NZM 2006, 108). 6 b) Auch bei den Einzelabrechnungen sind unberechtigt get344tigte Ausga-ben zu ber374cksichtigen. Die Wohnungseigent374mergemeinschaft ist darauf an-gewiesen, dass alle tats344chlichen Belastungen nach dem jeweils einschl344gigen Verteilungsschl374ssel umgelegt werden, weil ansonsten die Sicherung der Liqui-dit344t und die Planungssicherheit der Gemeinschaft in nicht hinnehmbarer Weise in Mitleidenschaft gezogen w374rden. Lassen sich Anspr374che gegen den jeweili-gen Schuldner durchsetzen, flie337en der Gemeinschaft die vereinnahmten Gel-der in einem sp344teren Abrechnungszeitraum wieder zu. Es liegt daher im wohl-verstandenen Interesse der Wohnungseigent374mer, dass auch unberechtigte Belastungen des Gemeinschaftsverm366gens m366glichst kurzfristig umgelegt wer-den (vgl. OLG Hamm, ZMR 2008, 60, 62). Das gilt umso mehr, als durch die Beschlussfassung 374ber die Jahresabrechnungen die Rechtsstellung der Ge-meinschaft gegen374ber m366glichen Regressschuldnern nicht beeintr344chtigt wird. 7 - 6 - Bei (Regress-)Anspr374chen gegen den Verwalter gilt nichts anderes. Die Genehmigung der Jahresabrechnungen durch die Wohnungseigent374merver-sammlung enth344lt keine konkludente Billigung der von dem Verwalter get344tigten Ausgaben (vgl. BayObLG, NZM 2004, 385). Auch ist eine Beschlussfassung 374ber die Entlastung nicht Voraussetzung f374r die Geltendmachung von Anspr374-chen gegen den Verwalter; allenfalls steht eine erteilte Entlastung als negatives Schuldanerkenntnis (247 397 Abs. 2 BGB) der Geltendmachung von Anspr374chen entgegen (vgl. BGH, Urteil vom 6. M344rz 1997 - III ZR 248/96, ZfIR 1997, 284, 287). BGH, aaO; Jenni337en in Jenni337en, WEG, 2. Aufl., 247 28 Rn. 187). Darauf kommt es hier jedoch nicht an, weil der die Verwalterin entlastende Beschluss zu TOP 3 bereits rechtskr344ftig f374r ung374ltig erkl344rt worden ist. Daher wird sich die Wohnungseigent374mergemeinschaft jedenfalls auf Antrag zumindest eines Wohnungseigent374mers mit der Frage des Regresses gegen die Verwalterin zu befassen haben (vgl. auch OLG Hamm, ZMR 2008, 62; KG, NZM 2006, 108). 8 c) In den Einzelabrechnungen sind die Kostenpositionen auf die Woh-nungseigent374mer umzulegen. Ma337geblich hierf374r ist der jeweils einschl344gige Verteilungsschl374ssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach 247 16 Abs. 3, 4 WEG, aus 247 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichtlichen Ent-scheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigent374mer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine hiervon abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht, etwa weil er von dem betref-fenden Wohnungseigent374mer anerkannt worden ist (weitergehend KG, NZM 2006, 108; Merle in B344rmann, aaO, 247 28 Rn. 86 mwN). Dagegen erscheint es nicht sachgerecht, das Verfahren 374ber die Anfechtung von Beschl374ssen 374ber die Jahresabrechnung mit dem Streit 374ber das Bestehen materiellrechtlicher Ersatzanspr374che gegen Wohnungseigent374mer zu betrachten. Das gilt umso mehr, wenn f374r eine Ber374cksichtigung materiellrechtlicher Anspr374che sogar ver- 9 - 7 - langt wird, dass jedenfalls bei der Beschlussfassung "in nachvollziehbarer und nachpr374fbarer Weise die tats344chliche und rechtliche Grundlage der Forderung dargelegt" wird (so wohl OLG Hamm, ZWE 2009, 441, 443 f.), weil ansonsten Beschlussanfechtungen provoziert w374rden. Gemessen daran, ist die Umlage der f374r die Errichtung der Trennw344nde und f374r die Reinigung der Fassade aufgewendeten Kosten nicht zu beanstan-den; ohnehin kommen Ersatzanspr374che vorliegend nicht gegen Wohnungsei-gent374mer, sondern nur gegen die Verwalterin in Betracht. Anders verh344lt es sich bei den Kosten f374r den Austausch der Scheibe in der Wohnung Nr. 34. Nach der - rechtlich unbedenklichen - Regelung in 247 10 Abs. 3 der Teilungser-kl344rung sind derartige Kosten von dem jeweiligen Wohnungseigent374mer zu tra-gen. Diese Bestimmung geht dem allgemeinen Umlageschl374ssel vor. Daher sind s344mtliche Einzelabrechnungen - beschr344nkt auf die fehlerhaft umgelegte Position (vgl. Senat, Beschluss vom 15. M344rz 2007 - V ZB 1/06, BGHZ 171, 335, 339) - f374r ung374ltig zu erkl344ren (vgl. nur Jenni337en in Jenni337en, aaO, 247 28 Rn. 154; Spielbauer/Then, WEG, 247 28 Rn. 85). 10 - 8 - III. Die Kostenentscheidung beruht auf 247247 91, 92 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1, 247 97 Abs. 1 und 247 101 ZPO. 11 Kr374ger Schmidt-R344ntsch Roth Br374ckner Weinland Vorinstanzen: AG Bruchsal, Entscheidung vom 05.12.2008 - 2 C 248/08 - LG Karlsruhe, Entscheidung vom 30.06.2010 - 11 S 14/09 -
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