BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 159/08 Verk374ndet am: 14. Oktober 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 558 Zum genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz im Fall eines Mieter-h366hungsverlangens nach 247 558 BGB nur gegen374ber einem einzelnen Mitglied der Genossenschaft. BGH, Urteil vom 14. Oktober 2009 - VIII ZR 159/08 - LG K366ln AG K366ln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 14. Oktober 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider und die Rich-terin Dr. Fetzer f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344gerin gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts K366ln vom 8. Mai 2008 wird zur374ckgewiesen. Die Kl344gerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin ist seit 1971 Mitglied der beklagten Genossenschaft und schloss mit dieser am 27. April 1971 einen Nutzungsvertrag 374ber eine Genos-senschaftswohnung in K. . Seit dem 1. Juni 2003 betrug die Grundmiete 341,95 200; seit dem 1. November 2004 betr344gt sie 376,20 200. 1 Im Herbst 2005 wurden in der Wohnanlage die Fenster ausgetauscht und Sanierungsarbeiten an den Balkonen durchgef374hrt. Wegen der damit ver-bundenen Beeintr344chtigungen durch L344rm und Staub minderte die Kl344gerin - als einziges Genossenschaftsmitglied - die Miete f374r November 2005 durch ent-sprechende K374rzung der Miete f374r Januar 2006 r374ckwirkend um 50 %. Die Be-klagte wies mit Schreiben vom 21. Dezember 2005 und 4. Januar 2006 die an- 2 - 3 - gek374ndigte Minderung zun344chst als unverh344ltnism344337ig zur374ck. Weiter hei337t es im Schreiben vom 4. Januar 2006: "Wir m366chten Sie nochmals darauf aufmerksam machen, dass Sie Mit-glied in einer Genossenschaft, also einer Solidargemeinschaft, sind. Ohne diese Gemeinschaft, deren Leitgedanke u.a. ein Miteinander und F374reinander ist, w344re die von uns durchgef374hrte Ma337nahme an dem Ob-jekt R. 5-11 nicht realisierbar. Zudem w374rden Sie auf dem freien Markt direkt nach Abschluss der Ma337nahme eine Erh366hung der Grundnutzungsgeb374hr aufgrund der Mo-dernisierungsarbeiten erhalten. Da wir auf das Wohl unserer Mitglieder achten und wir uns zudem 374ber die Beeintr344chtigungen w344hrend der Bauphase f374r unsere Mitglieder bewusst sind, sehen wir von einer sol-chen Erh366hung in der Regel ab. Mitglieder, die jedoch auf ihr Mietminde-rungsrecht bestehen, m374ssen mit einer Erh366hung der Nutzungsgeb374hr zum n344chstm366glichen Zeitpunkt rechnen. Nat374rlich sprechen wir unseren Mitgliedern das Recht zur Vornahme der Minderung nicht ab. Wir weisen allerdings darauf hin, dass die Vornah-me einer Mietminderung dem genossenschaftlichen Grundgedanken wi-derspricht und appellieren an unsere Mitglieder, auf dieses Minderungs-recht zu verzichten. Letztendlich profitieren Sie als Mitglied mit den 374bri-gen Mitgliedern von den von uns eingesetzten Mitteln f374r Modernisie-rungs- und Sanierungsarbeiten. Vor diesem Hintergrund empfehlen wir Ihnen, Ihre Mietminderung noch-mals zu 374berdenken." 3 Die Kl344gerin bestand auf der von ihr vorgenommenen Minderung, die daraufhin von der Beklagten akzeptiert wurde. Mit Schreiben vom 9. M344rz 2006 begehrte die Beklagte unter Ber374cksichtigung von Zuschl344gen unter anderem f374r die neuen Isolierglasfenster die Zustimmung der Kl344gerin zu einer Anhebung der Grundmiete ab dem 1. Juni 2006 auf 410,34 200. Die Kl344gerin stimmte nicht zu. Mit ihrer Klage hat die Kl344gerin zun344chst die Feststellung begehrt, dass Mieterh366hungsverlangen, bei denen die Kl344gerin gegen374ber anderen Mitglie-dern der Beklagten ohne Rechtsgrund schlechter gestellt werde, unwirksam 4 - 4 - sind. Die Beklagte hat Widerklage auf Zustimmung der Kl344gerin zur begehrten Mieterh366hung erhoben. Das Amtsgericht hat die Feststellungsklage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Die Berufung der Kl344gerin, mit der diese ih-ren Feststellungsantrag in einen Unterlassungsantrag abge344ndert hat, ist erfolg-los geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin nur noch ihren auf Abweisung der Widerklage gerichteten Beru-fungsantrag weiter. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht (LG K366ln, ZMR 2008, 718 f.) hat, soweit im Revisi-onsverfahren von Interesse, ausgef374hrt: 6 Das Amtsgericht habe zu Recht der Widerklage entsprochen. Die Vor-aussetzungen f374r eine Mieterh366hung nach 247 558 BGB l344gen vor. Die Kl344gerin behaupte selbst nicht, dass die orts374bliche Vergleichsmiete durch die seitens der Beklagten geforderte Erh366hung der Miete 374berschritten werde. Sie berufe sich allein darauf, dass die individuelle Sanktion in Form einer Mieterh366hung zu Lasten eines einzelnen Genossenschaftsmitglieds dem Genossenschaftsge-danken widerspreche. Damit habe die Kl344gerin keinen Erfolg. Zutreffend sei zwar, dass der genossenschaftliche Gleichheitsgrundsatz nicht nur die mitglied-schaftliche Stellung als solche beherrsche, sondern von der Genossenschaft auch im Nutzungsverh344ltnis zu beachten sei. Die rechtliche Gleichstellung der Mitglieder sei allerdings nicht absolut. Inhalt des Gleichbehandlungsgrundsat-zes sei vielmehr, einzelne Mitglieder der Genossenschaft nicht ohne sachlichen 7 - 5 - Grund anders zu behandeln als andere Mitglieder. Im vorliegenden Fall habe die Kl344gerin wegen der mit den Modernisierungsma337nahmen einhergehenden Beeintr344chtigungen von ihrem - unabdingbaren - Recht auf Minderung der Mie-te nach 247 536 BGB Gebrauch gemacht, w344hrend die anderen Mitglieder der Genossenschaft im Interesse der Genossenschaft von einer m366glichen Minde-rung abgesehen h344tten. Damit habe die Kl344gerin selbst einen Unterschied ge-schaffen zu den 374brigen Mitgliedern der Genossenschaft, an den die Genos-senschaft unterschiedliche Folgen kn374pfen k366nne, ohne gegen das Verbot von Willk374r zu versto337en. Die Beklagte habe daher von dem ihr nach 247 558 BGB zustehenden Recht zur Mieterh366hung in zul344ssiger Weise Gebrauch gemacht; ein Ermessensfehlgebrauch oder -missbrauch liege nicht vor. II. Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenom-men, dass der Beklagten der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung der Kl344gerin zur Erh366hung der Grundmiete auf 410,34 200 ab dem 1. Juni 2006 zusteht. Das Mieterh366hungsverlangen verst366337t weder gegen das genossenschaftsrechtliche Gebot zur Gleichbehandlung der Mitglieder der Genossenschaft noch gegen die genossenschaftsrechtliche Treuepflicht der Beklagten oder gegen deren Satzung. 8 1. Mit Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der gel-tend gemachte Anspruch der Beklagten auf Zustimmung der Kl344gerin zur Erh366-hung der Grundmiete nach 247 558 BGB zu beurteilen ist. Denn bei dem genos-senschaftsrechtlichen Nutzungsvertrag vom 27. April 1971 handelt es sich der Sache nach um einen Mietvertrag (vgl. Senatsurteil vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691, unter II). 9 - 6 - 2. Die formellen und materiellen Voraussetzungen des 247 558 BGB f374r das Zustimmungsbegehren der Beklagten sind nach den rechtsfehlerfreien, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts erf374llt. 10 11 3. Dem Anspruch der Beklagten aus 247 558 BGB steht das genossen-schaftsrechtliche Gebot der Gleichbehandlung der Mitglieder der Genossen-schaft nicht entgegen. Mit dem nur gegen374ber der Kl344gerin geltend gemachten Erh366hungsverlangen verst366337t die Beklagte, anders als die Revision meint, nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz oder gegen ihre genossenschaftsrechtliche Treuepflicht. a) Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz gilt nicht nur f374r die sich aus der Mitgliedschaft ergebenden Beziehungen zwischen der Genos-senschaft und ihren Mitgliedern, sondern auch f374r die Rechte und Pflichten, die sich f374r die einzelnen Mitglieder aus der Inanspruchnahme von Genossen-schaftseinrichtungen ergeben (BGH, Urteil vom 11. Juli 1960 - II ZR 24/58, NJW 1960, 2142). Er fordert im genossenschaftlich gepr344gten Mietverh344ltnis eine willk374rfreie, auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gest374tzte Behandlung der Genossenschaftsmieter (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., 247 535 BGB Rdnr. 98; B366rstinghaus, jurisPR-Mietrecht 2/2009, Anm. 4; Ke337ler, Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz im Recht der Woh-nungsgenossenschaften, in: Genossenschaftliches Nutzungsverh344ltnis und Mietrecht, 2003, S. 38 f.). Die Genossenschaft und ihre Organe sind daher be-rechtigt, unterschiedlichen Verh344ltnissen Rechnung zu tragen und zwischen den Mitgliedern nach sachlichen Kriterien in angemessener Weise zu differen-zieren (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO; B366rstinghaus, aaO; Ke337ler, aaO: "Relative Gleichbehandlung"; vgl. auch BGH, Urteil vom 11. Juli 1960, aaO). 12 - 7 - b) Eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes kann zwar den Anspruch begr374nden, die benachteiligten Genossen so zu stellen, wie die be-vorzugten Mitglieder gestellt worden sind (BGH, Urteil vom 11. Juli 1960, aaO, Ls.). Ein solcher Anspruch steht der Kl344gerin aber nicht zu. Denn das Beru-fungsgericht hat mit Recht angenommen, dass die Beklagte mit dem auf die Kl344gerin beschr344nkten Erh366hungsverlangen nicht gegen den genossenschaftli-chen Gleichbehandlungsgrundsatz verst366337t. Da die Kl344gerin - als einziges Mit-glied der Genossenschaft - die Miete wegen der durch die Bauarbeiten verur-sachten Beeintr344chtigungen gemindert hat, hat sie keinen Anspruch darauf, dass die Beklagte ihr gegen374ber auf das - nach 247 558 BGB berechtigte - Miet-erh366hungsverlangen ebenso verzichtet wie gegen374ber den anderen Genossen-schaftsmietern, die ebenfalls zur Mietminderung berechtigt waren, darauf aber verzichtet haben (ebenso B366rstinghaus, aaO; Krautschneider, WuM 2006, 184). 13 aa) Die Revision meint dagegen, die Beklagte d374rfe die allein von der Kl344gerin vorgenommene Minderung der Miete nicht zum Anlass f374r eine Mieter-h366hung nur gegen374ber der Kl344gerin nehmen. Dies trifft nicht zu, auch wenn die Kl344gerin unstreitig zur Minderung berechtigt war und das Minderungsrecht un-abdingbar ist (247 536 Abs. 4 BGB). Die Beklagte hat das Minderungsrecht der Kl344gerin nicht in Frage gestellt; sie hat die Minderung akzeptiert. Aus der Be-rechtigung der Kl344gerin zur Minderung folgt aber nicht, dass es der Beklagten verwehrt w344re, auf die berechtigte Minderung seitens der Kl344gerin mit einem - nach 247 558 BGB berechtigten - Mieterh366hungsverlangen zu reagieren. 14 Das Minderungsrecht nach 247 536 BGB ist zwar unabdingbar (247 536 Abs. 4 BGB); gleichwohl kann der Mieter auf eine konkrete, aus einem be-stimmtem Anlass gerechtfertigte Minderung verzichten. Die Beklagte hatte der Kl344gerin im Schreiben vom 4. Januar 2006 in Aussicht gestellt, dass sie gegen-374ber der Kl344gerin - ebenso wie gegen374ber den anderen Genossenschaftsmie- 15 - 8 - tern - von einer Mieterh366hung aufgrund der durchgef374hrten Modernisierungsar-beiten absehen wird, wenn die Kl344gerin - ebenso wie die anderen Genossen-schaftsmieter - auf eine Minderung verzichtet. Damit hatte die Kl344gerin die Wahl zwischen einer Minderung, zu der sie berechtigt war, und einem freiwilligen Ver-zicht der Beklagten auf eine nach 247 558 BGB zul344ssige Mieterh366hung. Es liegt kein Versto337 gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz darin, dass sich die Be-klagte gegen374ber der Kl344gerin ebenso verhielt wie gegen374ber den anderen Ge-nossenschaftsmietern, die ebenso wie die Kl344gerin vor der Wahl standen, auf eine Minderung zu verzichten oder eine Mieterh366hung in Kauf zu nehmen. Wenn sich die Kl344gerin f374r die Minderung entschied, so hat sie keinen Anspruch auf den von der Beklagten angebotenen Verzicht auf eine Mieterh366hung. Die Kl344gerin kann unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung mit den anderen Genossenschaftsmietern nicht verlangen, in den Genuss sowohl der Mietmin-derung als auch des freiwilligen Verzichts der Beklagten auf eine nach 247 558 BGB zul344ssige Mieterh366hung zu kommen (ebenso B366rstinghaus, aaO). bb) Entgegen der Auffassung der Revision ist die von der Beklagten nunmehr begehrte Mieterh366hung auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer 374berm344337igen Reaktion unzul344ssig. Zwar hat die Kl344gerin aufgrund der dauer-haften Mieterh366hung ab dem 1. Juni 2006 im Ergebnis mehr an Miete zu zahlen als den Betrag, um den sie die Miete f374r November 2005 gemindert hat. Auch dies ist aber die von der Kl344gerin hinzunehmende Folge ihrer eigenen Ent-scheidung gegen das Angebot der Beklagten, von einer Mieterh366hung nach 247 558 BGB abzusehen, wenn die Kl344gerin ebenso wie die anderen Genossen-schaftsmitglieder auf eine Mietminderung verzichtete. Die Beklagte ist auch nicht verpflichtet, die erh366hte Miete nur so lange zu verlangen, bis sie die ge-minderten Betr344ge wieder erhalten hat (aA Krautschneider, aaO). F374r eine der-artige zeitliche Beschr344nkung des Anspruchs auf Zustimmung zur Mieterh366-hung bietet 247 558 BGB keinen Raum. 16 - 9 - 4. Entgegen der Auffassung der Revision folgt die Unzul344ssigkeit der Mieterh366hung auch nicht aus 247 15 Abs. 1 Buchst. b der Satzung. Um Gemein-schaftshilfe im Sinne der Satzung geht es hier nicht. Der freiwillige Verzicht aller Mitglieder der Genossenschaft - mit Ausnahme der Kl344gerin - auf eine Minde-rung der Miete stellt, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, keine Gemeinschaftshilfe im Sinne dieser Satzungsbestimmung dar. 17 Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG K366ln, Entscheidung vom 06.10.2006 - 201 C 194/06 - LG K366ln, Entscheidung vom 08.05.2008 - 1 S 387/06 -
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