BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 16/10 Verk374ndet am: 15. September 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 535 334berl344sst der eine von zwei Erbbauberechtigten eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundst374cks dem anderen Erbbauberechtigten eine der Wohnungen ge-gen Entgelt, handelt es sich regelm344337ig um einen Mietvertrag (im Anschluss an BGH, Urteil vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298). BGH, Urteil vom 15. September 2010 - VIII ZR 16/10 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 15. September 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten zu 2 wird das Urteil der 11. Zivil-kammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 15. Dezember 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zu seinem Nachteil entschieden worden ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kl344ger und der Beklagte zu 2 sind Br374der und zu je 275 Erbbaube-rechtigte eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundst374cks in H. . Mit Vertrag vom 12. Juli 2001 vermieteten sie die Wohnung im Erdgeschoss an die Beklagte zu 1, die Ehefrau des Beklagten zu 2. 1 Unter dem 1. Februar 2003 schloss der Kl344ger mit den Beklagten einen "Mietvertrag als Ersatz f374r den Mietvertrag ab 1. Juni 2001". In 247 1 Ziffer 1 die-ses Vertrages hei337t es: 2 - 3 - "Vermietet werden im Haus T. die ideelle H344lfte des Erdgeschosses als Wohnung. Dieses besteht im gesamten aus205" Als monatliche Miete waren in 247 6 des Mietvertrags 481 200 vereinbart. In 247 20 des Vertrags hei337t es: 3 "Die Mieter zahlen das Doppelte des vereinbarten Mietzinses monatlich zur Zahlung der Verbindlichkeiten auf das Konto der Eigent374mergemeinschaft ein. Diese Einzahlung wird wie die Miete und die Nebenkostenvorauszahlungen der anderen Mietparteien ab-gerechnet." Mit dieser Zahlung sollte der von beiden Erbbauberechtigten vereinba-rungsgem344337 monatlich zu zahlende Betrag f374r den Unterhalt der gemeinsamen Immobilie erbracht werden. 4 Der Kl344ger hat beide Beklagte auf Zahlung r374ckst344ndiger Miete auf das Konto der Eigent374mergemeinschaft in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die - nach teilweiser Klager374cknahme - noch auf Zahlung von 1.265,60 200 gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Kl344gers hat das Landge-richt das erstinstanzliche Urteil abge344ndert und der Klage stattgegeben. Hier-gegen richtet sich die vom Landgericht zugelassene Revision des Beklagten zu 2, mit der er die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils erstrebt, soweit es ihn betrifft; gegen374ber der Beklagten zu 1 ist das Urteil des Landgerichts durch R374cknahme der Revision rechtskr344ftig geworden. 5 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 6 Die Revision hat Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung, soweit f374r das Revisionsverfahren noch von Interesse, ausgef374hrt: 8 Dem Kl344ger stehe die geltend gemachte Forderung aufgrund des Vertra-ges vom 1. Februar 2003 zu. Es handele sich dabei um einen Vertrag eigener Art 374ber die Vereinbarung eines Nutzungsrechts, der die Beklagten zur Zahlung des vereinbarten Entgelts verpflichte. Das von den Beklagten geschuldete Entgelt sei entgegen der Auffassung der Beklagten nicht gem344337 247 536 BGB gemindert. Auf die von den Beklagten geltend gemachten M344ngel komme es nicht an, weil es sich bei dem Vertrag vom 1. Februar 2003 nicht um einen Mietvertrag handele und die Vorschriften des Mietrechts 374ber die Gew344hrleistung deshalb keine Anwendung f344nden. Im 334brigen k344men Gew344hrleistungsrechte der Beklagten auch deshalb nicht in Betracht, weil der Beklagte zu 2 Mitinhaber des Erbbaurechts sei und an der Beseitigung der M344ngel mitwirken m374sste. 9 Der Annahme eines Mietvertrags, der nur 374ber bewegliche oder unbe-wegliche Sachen geschlossen werden k366nne, stehe hier entgegen, dass die Nutzung eines Rechts, n344mlich des ideellen Bruchteils, vereinbart sei. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur 334berlassung eines gemeinschaft-lichen Grundst374cks zur Alleinnutzung an einen Miteigent374mer sei nicht ein-schl344gig, weil die Gebrauchs374berlassung hier nicht allein an den Beklagten zu 2, sondern zugleich an die Beklagte zu 1 als Vertragspartnerin erfolgt sei. 10 - 5 - Die vom Beklagten zu 2 erkl344rte Aufrechnung mit Gegenforderungen sei schon deshalb unwirksam, weil es an der erforderlichen Gegenseitigkeit der Forderungen fehle. Denn die Klageforderung richte sich gegen beide Beklagte als Gesamtschuldner, w344hrend der Beklagte zu 2 mit Gegenforderungen aufge-rechnet habe, die nur ihm pers366nlich zust344nden. 11 II. Diese Beurteilung h344lt revisionsrechtlicher Nachpr374fung nicht stand. Ent-gegen der Auffassung des Berufungsgerichts handelt es sich bei dem Vertrag vom 1. Februar 2003 um einen Mietvertrag, so dass zu pr374fen ist, ob die Miete nach 247 536 BGB wegen M344ngeln der Mietsache gemindert ist. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, dass die vom Beklagten zu 2 erkl344r-te Aufrechnung an der erforderlichen Gegenseitigkeit von Hauptforderung und Gegenforderung scheitert. 12 1. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass Ge-genstand eines Mietvertrages die entgeltliche 334berlassung (Nutzung) einer be-weglichen oder unbeweglichen Sache ist. Anders als das Berufungsgericht meint, ist diese Voraussetzung hier aber erf374llt, denn der Kl344ger hat den Be-klagten die Erdgeschosswohnung des Mehrfamilienhauses gegen ein monatli-ches Entgelt 374berlassen. Dem steht nicht entgegen, dass im Vertrag vom 1. Februar 2003 - vor dem Hintergrund, dass der Beklagte zu 2 neben dem Kl344-ger Erbauberechtigter des Grundst374cks ist, auf dem sich die Wohnung befin-det - von einer Vermietung der "ideellen H344lfte des Erdgeschosses" die Rede ist. Der Hinweis auf die Vermietung der ideellen H344lfte hat ersichtlich steuerli-che Hintergr374nde, weil die Finanzbeh366rden die 334berlassung gemeinschaftlichen Eigentums an einen Miteigent374mer steuerrechtlich (nur) insoweit als Mietver- 13 - 6 - h344ltnis anerkennen, als die Nutzung 374ber den Miteigentumsanteil hinausgeht (vgl. BFH, Urteil vom 7. Juni 2006 - IX R 14/04, juris Rn. 13). Dies 344ndert aber nichts daran, dass die Beklagten nach dem Vertrag (weiter) in der Erdge-schosswohnung wohnen sollten und dass somit Gegenstand des Vertrags die 334berlassung einer Wohnung gegen Entgelt ist. 14 Die gleichzeitige Stellung des Beklagten zu 2 als Erbbauberechtigter zu 275 steht der Annahme eines Mietvertrags gleichfalls nicht entgegen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt vielmehr mit der 334berlassung eines gemeinschaftlichen Grundst374cks an einen der Miteigent374mer regelm344337ig ein Mietvertrag zustande (Senatsurteil vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 1 b; BGH, Urteile vom 17. Dezember 1973 - II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter II 2 b; vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11. September 2000 - II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b). F374r die entgeltliche 334berlassung eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundst374cks oder - wie hier - einer Wohnung in dem darauf errichteten Mehr-familienhaus an einen der Erbbauberechtigten gilt nichts anderes. Den Gew344hrleistungsanspr374chen des Beklagten zu 2 steht auch nicht von vornherein entgegen, dass er gleichzeitig - zu 275 neben dem Kl344ger - Erb-bauberechtigter ist und ihn insoweit im Rahmen der 247247 744 ff., 748 BGB selbst Pflichten zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Gegenstandes und insoweit auch zur Beseitigung vorhandener M344ngel beziehungsweise zur anteiligen Tra-gung der entsprechenden Kosten treffen k366nnen. 15 Nach der Regelung in 247 20 des Mietvertrags sind die Parteien davon ausgegangen, dass die Beklagten eine Miete wie alle anderen "fremden" Mie-ter entrichten; mit der insoweit auf das Konto der Gemeinschaft zu leistenden Zahlung von insgesamt 962 200 sollten gleichzeitig die zur Unterhaltung der Im- 16 - 7 - mobilie vereinbarten regelm344337igen Zahlungen beider Erbbauberechtigter (je 481 200) erbracht werden. Die Parteien haben mithin gleichzeitig eine Regelung 374ber die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Gegenstandes (247 745 BGB) getroffen, indem sie die Bildung einer Instandhaltungsr374cklage und deren "Verrechnung" mit den monatlichen Mietzahlungen vereinbart haben. Dies 344ndert aber nichts an der rechtlichen Einordnung der entgeltlichen 334ber-lassung der Erdgeschosswohnung als Miete und der sich daraus f374r die Beklag-ten ergebende Befugnis, bei einer Minderung des Gebrauchswerts der Woh-nung - etwa durch einen hier geltend gemachten Wasserschaden - die Miete zu mindern. Etwaige Anspr374che des Kl344gers aus dem Gemeinschaftsrecht sind nicht Gegenstand des Rechtsstreits. 2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist ferner die Annahme des Berufungs-gerichts, die vom Beklagten zu 2 erkl344rte Aufrechnung mit verschiedenen Ge-genforderungen sei deshalb unwirksam, weil es an der Gegenseitigkeit von Hauptforderung und Gegenforderungen fehle. 17 Die Aufrechnung setzt (nur) voraus, dass der die Aufrechnung Erkl344ren-de Schuldner der Hauptforderung und Gl344ubiger der Gegenforderung ist. Bei-des ist nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts hier der Fall. Der Kl344ger macht gegen den Beklagten zu 2 eine Zahlungsforderung aus dem Mietvertrag geltend, w344hrend die vom Beklagten zu 2 zur Aufrechnung gestellte (behauptete) Gegenforderung sich gegen den Kl344ger richtet. Der Umstand, dass auch die Beklagte zu 1 Schuldnerin der Hauptforderung ist, steht der Auf-rechnung des Beklagten zu 2 mit einer nur ihm zustehenden Gegenforderung nicht entgegen, weil eine (Geld-) Forderung, die sich gegen mehrere gesamt-schuldnerisch haftende Schuldner richtet, ohne weiteres durch einen der Ge-samtschuldner - mit befreiender Wirkung f374r alle - erf374llt werden kann (247 422 Abs. 1 Satz 1 BGB). 18 - 8 - III. 19 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts im Umfang der An-fechtung keinen Bestand haben, es ist daher insoweit aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsge-richt keine Feststellungen zu den von dem Beklagten zu 2 geltend gemachten M344ngeln und Gegenanspr374chen getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. B374nger Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 28.09.2007 - 386 C 313/06 (80) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 15.12.2009 - 2-11 S 313/07 -
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