BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 161/11 Verkündet am: 9 . März 2012 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 21 Abs. 5 Nr. 1, Nr. 5 a) Ob Wohnu ngseigentümer für die Sanierung eines Altbaus einen mehrjährigen Sanierungsplan erstellen oder sich darauf beschränken, die unmittelbar erforderl i- chen Einzelmaßnahmen zu beschließen, steht grundsätzlich in ihrem Ermessen. b) Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum - und Stre u- pflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden. BGH, Urteil vom 9. März 2012 - V ZR 161/11 - LG Karlsruhe AG Freiburg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9 . März 2012 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richterin Dr. Stresemann, den Richter Dr. Czub und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkannt: Die Revisionen des Klägers und der Beklagten gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Karlsruhe vom 31. Mai 2011 werden zurückgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens tragen der Kläger zu 90 % und die Beklagten zu 10 %. Von Rechts wegen Tatbestand: D ie Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. In der E i- gentümerversammlung am 6. Oktober 2009 lehnten die Wohnungseigentümer zwei Anträge des Klägers ab, mit denen er zum einen die Aufstellung eines verbindlichen Sanierungsplans für das circa 100 Jahre alte, im Hochschwar z- wald gelegene Gebäude in dem Zeitraum von 2010 bis 2014 (TOP 11) und zum anderen die Vergabe des Winterdienstes hinsichtlich der straßenseitigen Ge h- wege und Stellplätze an eine Fachfirma (TOP 12) begehrte. Gegen die able h- 1 - 3 - nenden B eschlüsse wendet sich der Kläger mit der Anfechtungsklage und b e- antragt zugleich, die Beklagten zu verurteilen, den entsprechenden Maßna h- men zuzustimmen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers hat nur hinsichtlich des Winterdien stes Erfolg gehabt. Gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts wenden sich beide Parteien mit der zug e- lassenen Revision und beantragen jeweils die Zurückweisung des gegner i- schen Rechtsmittels. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht meint, die A blehnung des Sanierungsplans en t- spreche ordnungsmäßiger Verwaltung, weil sie sich im Rahmen des den Wo h- nungseigentümern zustehenden Ermessens halte. Zwar könne ein solcher Plan bei einem alten Gebäude sinnvoll sein. Die Gemeinschaft werde aber im Hi n- blick auf unmittelbar anstehende Sanierungsarbeiten tätig und habe dazu b e- reits diverse Beschlüsse gefasst; es sei auch nicht ersichtlich, dass ihr bisher i- ges Vorgehen zu einer Schadensvergrößerung geführt habe. Dagegen könne der Kläger die Vergabe des Winterdie nstes an eine Fachfirma verlangen. Ein zeitlich früher gefasster Mehrheitsbeschluss, mit dem die Eigentümer zu der Ausführung des Winterdienstes verpflichtet worden seien, stehe dem nicht en t- gegen, weil er nichtig sei. Es fehle an der Beschlusskompetenz de r Gemei n- schaft; insbesondere handele es sich nicht um einen Teil der Hausordnung. Weil eine Verpflichtung der Eigentümer zur tätigen Mithilfe nur durch Vereinb a- rung begründet werden könne und andere Alternativen nicht ersichtlich seien, entspreche allein d ie Vergabe an Dritte ordnungsmäßiger Verwaltung. 2 - 4 - II. Die Revision des Klägers ist unbegründet. Das Berufungsgericht hat mit zutreffenden Erwägungen einen Anspruch des Klägers auf Beschluss eines Sanierungsplans verneint. 1. Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann der Kläger verlangen, dass die Ve r- waltung des gemeinschaftlichen Eigentums dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen oder m it anderen Worten dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Sind die Wohnung s- eigentüm er nicht durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss gebunden, so können sie unter mehreren geeigneten Maßnahmen nach billigem Ermessen auswählen. Ein Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme entsteht lediglich dann, wenn allein diese ordnungsmäßiger Verwaltu ng entspricht (vgl. nur Ti m- me/Elzer, WEG, § 21 Rn. 127). 2. Zur Planung und Koordinierung verschiedener Arbeiten kann sich die Wohnungseigentümergemeinschaft eines Sanierungsplans bedienen. Soweit es um die Prognose der anstehenden Maßnahmen im Sinne ein er Bedarfse r- mittlung geht, ist es Aufgabe des Verwalters, einen solchen Plan zu erstellen und zu führen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, vgl. Staudinger/Bub, BGB [2005], § 27 WEG Rn. 134 f. ). Einen verbindlichen Sanierungsplan, wie ihn der Kläger a n- strebt, hat dage gen die Eigentümerversammlung zu beschließen. Diese kann mittels einer Prioritätenliste - die bei neuen Erkenntnissen gegebenenfalls akt u- alisiert werden muss - eine sachgerechte Planung über einen längeren Zei t- raum hinweg vornehmen. Ob ein solcher Plan bes chlossen wird, steht ebenso wie seine spätere Fortentwicklung grundsätzlich im Ermessen der Gemei n- schaft (OLG Hamburg, NJW - RR 2010, 1240 f.). Ein darauf gerichteter A n- 3 4 5 - 5 - spruch besteht ausnahmsweise, wenn aufgrund besonderer Umstände nur ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. 3. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wird die Eigentüme r- gemeinschaft im Hinblick auf unmittelbar anstehende Sanierungsarbeiten tätig. Weder handelt es sich bei den weiteren von dem Kläger in seinem Sani erung s- plan benannten Arbeiten um dringende Maßnahmen noch ist ersichtlich, dass das bisherige Vorgehen der Gemeinschaft zu einer Vergrößerung von Schäden geführt hat. Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe hinsichtlich der behaupteten Schadensver größerung einen Beweisantritt des Klägers überga n- gen, greift schon deshalb nicht durch, weil der Kläger einen entsprechenden Vortrag in der Berufungsinstanz nicht aufzeigt. Auf der Grundlage der Festste l- lungen des Berufungsgerichts ist dessen Folgerung, ei ne Sanierung könne auch ohne Sanierungsplan in Einzelschritten erfolgen, nicht zu beanstanden. Ob hinsichtlich einzelner von dem Kläger genannter Maßnahmen eine öffen t- lich - rechtliche Umsetzungspflicht besteht, kann dahinstehen, weil er nicht die Durchführu ng dieser einzelnen Maßnahmen, sondern deren Aufnahme in einen zu erstellenden Sanierungsplan verlangt. III. Die Revision der Beklagten ist ebenfalls unbegründet. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Kläger könne die Zustimmung der Beklagten zu der Ver gabe des Winterdienstes an einen Dritten verlangen, hält rechtlicher Nac h- prüfung stand. 1. Die Bestandskraft des zuvor gefassten Mehrheitsbeschlusses steht einem Anspruch des Klägers gemäß § 21 Abs. 4 WEG nicht entgegen. 6 7 8 - 6 - a) An die Feststellung des Ber ufungsgerichts, wonach der Winterdienst bis zu der Eigentümerversammlung vom 6. Oktober 2009 aufgrund eines B e- schlusses im wöchentlichen Wechsel durch die Wohnungseigentümer wahrg e- nommen worden sei, ist der Senat gemäß § 559 Abs. 1, § 314 ZPO gebunden. Sow eit die Revision vorträgt, Grundlage der bisherigen Handhabung sei nach dem Vortrag der Parteien lediglich eine tatsächliche Übung gewesen, kann sie damit nicht durchdringen. Dies hätte nur in einem von den Beklagten nicht angestrengten Berichtigungsve rfahren nach § 320 ZPO behoben werden kö n- nen (st. Rspr., siehe nur Senat, Urteil vom 4. November 2011 V ZR 239/10, Rn. 9, juris mwN). b) Der Beschluss ist jedoch nichtig, weil es an der erforderlichen B e- schlusskompetenz der Wohnungseigentümer fehlt. aa) Die Mehrheitsherrschaft innerhalb einer Wohnungseigentümerg e- meinschaft bedarf der Legitimation durch eine Kompetenzzuweisung, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung ergeben kann. Auch soweit eine Angelegenheit gemäß § 15, § 21 oder § 22 WEG der Regelung durch Mehrheitsbeschluss zugänglich ist, umfasst dies nicht die Befugnis, dem einzelnen Wohnungseigentümer außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen (Senat, Urteile vom 18. Juni 2010 V Z R 193/09, NJW 2010, 2801 Rn. 11 und vom 18. Februar 2011 V ZR 82/10, NJW 2011, 1220 Rn. 15; vgl. auch Urteil vom 15. Januar 2010 V ZR 72/09, NJW 2010, 3093 Rn. 10). Fehlt die Beschlusskompetenz, ist ein de n- noch gefasster Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig (Senat, B e- schluss vom 20. September 2000 V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 166 ff. ; Urteil vom 18. Juni 2010 V ZR 193/09, aaO, Rn. 10). 9 10 11 - 7 - bb) Danach können die Wohnungseigentümer zu einer turnusmäßigen Übernahme der Räum - und Streupflicht n icht durch Mehrheitsbeschluss ve r- pflichtet werden. Die Auffassung der Beklagten, ihre Befugnis gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG umfasse jedenfalls insoweit die Begründung von Mitwi r- kungspflichten, als diese auf die herkömmlichen Regelungsgegenstände einer Hauso rdnung bezogen seien, trifft hinsichtlich der Räum - und Streupflicht nicht zu. Soll deren Erfüllung auf öffentlichen Gehwegen sichergestellt werden, dient dies nicht dem Zweck einer Hausordnung, weil die Pflicht insoweit nicht auf das Gemeinschaftseigentu m bezogen ist; sie ist nur aufgrund von öffentlich - rechtlichen Vorschriften von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfüllen. Aber auch die Räum - und Streupflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseige n- tums, wie etwa der Zuwegung, geht über eine Regelung des Zusammenlebens der Wohnungseigentümer hinaus, weil sie auch die Verkehrssicherungspflic h- ten gegenüber Dritten betrifft. Die Mehrheitsmacht kann schließlich auch nicht auf die Überlegung gestützt werden, dass die Wohnungseigentümer ohnehin verkehrssicherun gspflichtig seien und die Hausordnung deshalb keine neuen Pflichten begründe (so OLG Stuttgart, NJW - RR 1987, 976, 977; Heinemann in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 57; Elzer, ZMR 2006, 733, 737). Denn die Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten hat jed enfalls in dem für die B e- schlusskompetenz maßgeblichen Innenverhältnis der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG nicht der einzelne Eigentümer, sondern der Verband sicherzustellen (vgl. nur Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 234, 259, 271 mwN); ob wie der Vertreter der Beklagten in der mündl i- chen Verhandlung vor dem Senat gemeint hat im Außenverhältnis auch eine Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer eintreten kann, ist in diesem Z u- sammenhang ohne Bedeutung. 2. Ist der Beschluss ü ber die bisherige Handhabung nichtig, entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, die Erfüllung der Räum - und Streupflicht siche r- 12 13 - 8 - zustellen. Da dies nach den Feststellungen des Berufungsgerichts, an die der Senat gebunden ist, nur durch die von dem Kläger bea ntragte Vergabe an e i- nen Dritten erfolgen kann, hat es die Beklagten zu Recht zu der Zustimmung verurteilt. IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1, § 97 Abs. 1 ZPO. Krüger Stresemann Czub Brückner Weinland Vorinstanz en: AG Freiburg, Entscheidung vom 21.05.2010 - 57 C 3532/09 WEG - LG Karlsruhe, Entscheidung vom 31.05.2011 - 11 S 109/10 - 14
Full & Egal Universal Law Academy