BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 161/12 Verkündet am: 2 2 . November 2013 Weschenfelder Justiz hauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 463, § 1094 Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht ist neben der Bestellung eines dinglichen Vo r- kaufsrechts dann als zusätzlich vereinbart anzusehen, wenn die Vorkaufsberecht i- gung bereits vom Vertragsschluss an und unabhängig von der Eintragung des Vo r- kaufsrechts im G rundbuch bestehen soll. BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 161/12 - OLG Zweibrücken LG Frankenthal - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. November 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresem ann, den Richter Dr. Czub, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und den Richter Dr. Kazele für Recht erkannt: Auf die Revision der Streithelferin der Klägerin wird das Urteil des 4. Zivilsenats des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 28. Juni 2012 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an einen anderen S e- nat des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 9. Juli 2009 (im Folgenden: Kaufvertrag) verkaufte die Klägerin die Teileigentumseinheit Nr. 3 (eine Gewerbeeinheit) sowie Fahrzeugstellplätze in einem von ihr errichteten Gebäude an die Bekla g- te. Die notarielle Urkunde enthält (in Abschnitt V Nr. 11) folgende Er klärungen: 1 - 3 - für den Mieter der Einheit Nr. des Notars E . M . in Frankfurt am Main UR 402/99 M ein Vorkauf s- recht, welches im Grundbuch jedoch ni cht zur Eintragung gelangt ist. Für den Fall wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechtes ist der heutige Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer auflösend bedingt; der he u- tige Käufer hat dann keinen Anspruch auf Erfüllung oder Schadense r- satz gleich welcher Hintergrund dieser Erklärungen und Vereinbarungen waren Verträge zwischen der Klägerin und der Streithelferin. Mit notariellem Vertrag vom 22. September 1999 (im Folgenden: Bauträgervertrag) hatte die Klägerin die Teileigentumseinheit Nr. 2 an die Streithelferin verkauft und mit dieser zugleich einen Mietvertrag über die Teileigentumseinheit Nr. 3 in dem zu errichtenden Gebäude abgeschlossen. In § 14 des Bauträgervertrages ist Folgendes ve r- einbart worden: eiter der Mietvertrag A n- lage I abgeschlossen. Dieser Vertrag betrifft die Teileigentumseinheit lfd. 14.2 Die Verkäuferin räumt dem Käufer an den in Ziffer 1 bezeichneten Mietflächen ein Vorkaufsrecht ein. 14.3 Die Eintrag ung des Vorkaufsrechts gemäß 14.2 in den Wohnungs - bzw. Teileigentumsgrundbüchern wird hiermit bewilligt und zusammen Infolge eines Versehens des Notariats unterblieb die Eintragung des Vorkaufsrechts in das Grun dbuch. Nach Mitteilung des von den Prozessparte i- en abgeschlossenen Kaufvertrags erklärte die Streithelferin die Ausübung des Vorkaufsrechts und schloss mit der Klägeri n unter Bezugnahme darauf am 6. Juni 2010 einen notariellen Kaufvertrag über die Teileige ntumseinheit Nr. 3. 2 3 - 4 - Die Klägerin hat von der Beklagten die Bewilligung zur Löschung der auf Grund des Kaufvertrags vom 9. Juli 2009 zu deren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung verlangt. Die Beklagte hat das mit dem Hinweis abg e- lehnt, dass der S treithelferin ein Vorkaufsrecht nicht zustehe. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision will die Streithelferin die Wi e- derher stellung des landgerichtlichen Urte ils erreichen. Entscheidungsgründe : I. Das Berufungsgericht meint, die Klägerin und die Streithelferin hätten im Bauträgervertrag zwar ein dingliches, mangels Eintragung in das Grundbuch jedoch nicht entstandenes Vorkaufsrecht, aber nicht zugleich ein sc huldrechtl i- ches Vorkaufsrecht vereinbart. Der Wortlaut des notariellen Vertrags spreche eindeutig für die Abrede eines dinglichen Vorkaufsrechts. Das dingliche Vo r- kaufsrecht sei ein selbständiges Sachenrecht und nicht lediglich eine Absich e- rung für ein sch uldrechtliches Vorkaufsrecht. Zwar sei es möglich, ein obligat o- risches Vorkaufsrecht zusätzlich neben dem dinglichen Recht zu vereinbaren; das sei aber nur anzunehmen, wenn ein tatsächlich vor handener Vertragswille zur Begründung auch eines obligatorische n Vorkaufs rechts festgestellt werden könne, wofür es konkreter Anhaltspunkte bedürfe. Davon könne hier jedoch nicht ausgegangen werden, weil nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Vernehmung der für die Streithelferin bei Vertragsschluss handelnden Pe rsonen nicht feststehe, dass den Zeugen damals überhaupt bekannt gew e- sen sei, dass es zweierlei Vorkaufsrechte gebe und dass diese Rechte darüber hinaus nebeneinander vereinbart werden könnten. 4 5 - 5 - II. Diese Erwägungen halten nicht in allen Punkten einer re visionsrechtl i- chen Prüfung stand. 1. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, dass die Klägerin von der Beklagten nach § 894 BGB und nach § 812 Abs. 1 BGB die Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung verlangen könnte, wenn der Aufla s- sung sanspruch der Beklagten aus dem Kaufvertrag (§ 433 Abs. 1 Satz 1 BGB) wegen Eintritts der in Nummer V.11 vereinbarten auflösenden Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB) erloschen wäre. Mit dem Untergang des gesicherten A n- spruchs erlischt die akzessorische Vormerkung ; das Grundbuch wird unrichtig, zugleich ist der (noch) eingetragene Vormerkungsberechtigte um die Buchpos i- tion rechtsgrundlos be reichert (vgl. Senat, Urteil vom 28. Oktober 1988 V ZR 94/87, NJW - RR 1989, 201 mwN). 2. Nicht zu beanstanden sind auch die Ausführungen des Berufungs - gerichts, dass ein dingliches Vorkaufsrecht nach §§ 1094 ff. BGB wegen Fe h- lens der für dessen Bestellung erforderlichen Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB) nicht begründet worden ist und dass einer Vereinbarung, ein din g- l iches Vor kaufsrecht zu bestellen, nicht ohne Weiteres eine Abrede über eine gleichartige schuldrechtliche Verpflichtung entnommen werden kann. a) Die (früher herrschende) Auffassung ging allerdings davon aus, dass eine Vereinbarung über die Bestellung e ines dinglichen Vorkaufsrechts z u- gleich ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht nach § 504, § 505 Abs. 2 BGB aF (jetzt § 463, § 464 Abs. 2 BGB) enthält. Das dingliche Vorkaufsrecht wurde l e- diglich als ein Sicherungsmittel für das obligatorische Vorkaufsrecht a nges e- hen, dessen Wirkung allein darin bestand, eine der Vormerkung vergleichbare Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs des Vorkaufsberechtigten herbe i- 6 7 8 9 - 6 - zuführen (RGZ 72, 385, 390; 110, 327, 333; Immerwahr, Jherings Jahrbücher, Bd. 40 [1898], S. 279, 293; Lewandowski, Gruc hot, Bd. 53 [1909], S. 565, 596 ff . ). b) Nach heute allgemein vertretener Ansicht ist das dingliche Vorkauf s- recht ein eigenständiges Sachenrecht, das ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht nicht voraussetzt. Die Bestellung des dinglichen Vorkaufsrechts beruht (wie bei anderen dinglichen Rechten) auf der Vereinbarung über dessen Bestellung. Diese hat einen anderen Inhalt als die schuldrechtliche Verpflichtung über die Gewährung des Rechts zum Vorkauf. Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht kan n zwar neben einem dinglichen Vorkaufsrecht begründet werden, was aber einer entsprechenden Vereinbarung der Vertragsparteien bedarf (Senat, Urteil vom 22. Mai 1970 - V ZR 80/69, WM 1970, 1024, 1025; OLG Düsseldorf, DNotZ 1999, 1015, 1016; OLG Hamm, NJW - RR 1996, 849, 850; Schurig, Das Vo r- kaufsrecht im Privatrecht, S. 98 f., S. 102 f.; j urisPK - BGB/Alpmann, 6. Aufl., § 1094 Rn. 4; MünchKomm - BGB/Westermann, BGB, 6. Aufl., § 1094 Rn. 4; NK - BGB/Reetz, 3. Aufl., § 1094 Rn. 4; Pala ndt/Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 1 094 Rn. 1; Soergel, BGB, 13. Aufl., vor § 1094 Rn. 2; Staudinger/ Schermaier, BGB [2009], Einl. zu §§ 1094 ff. Rn. 14). c) Der Senat hält an diesem Verständnis der §§ 463 ff. und §§ 1094 ff. BGB fest. Deutlich überwiegende oder sogar schlechthin zwinge nde Gründe, die ein Abrücken von der einmal eingeschlagenen Rechtsentwicklung rechtfe r- tigten (vgl. BGH, Beschluss vom 4. Oktober 1982 - GSZ 1/81, BGHZ 85, 64, 66), sind weder erkennbar noch von der Revision vorgetragen worden. 3. Rechtsfehlerhaft sind j edoch die Ausführungen, mit denen das Ber u- fungsgericht die Vereinbarung auch eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts nach §§ 504 ff. BGB aF (jetzt §§ 463 ff. BGB) verneint. 10 11 12 - 7 - a) Richtig ist allerdings die Annahme, dass die Parteien nach dem Wor t- laut der Ur kunde ein dingliches Vorkaufsrecht vereinbaren wollten. Die Urkunde ist auch nicht in dem Sinne eindeutig, dass allein ein solches Recht und nicht zusätzlich ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht gewollt war. Denn das Vorkaufs - recht ist in der notariellen Ur kunde nur schlagwortartig bezeichnet worden, u n- missverständliche Vertragsbestimmungen zu Art und zum Inhalt des Vorkaufs - rechts (zu solchen: vgl. Basty/Brückner, ZNotP 1998, 275, 278) fehlen jedoch. b) Das Berufungsgericht ist danach zu Recht nicht bei dem Wortlaut der Urkunde stehen geblieben, sondern hat weiter geprüft, ob sich aus den auße r- halb der Urkunde liegenden Umständen ergibt, dass die Parteien das Verei n- barte weitergehend auch als ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht verstanden haben. Auch wenn die Parteien nach dem Text der Urkunde zweifelsfrei ein dingliches Vorkaufsrecht vereinbart haben, ist nicht aufgrund der heutigen Au f- fassung über dessen Rechtsnatur und Inhalt (siehe oben 2.b) unter Berufung auf den Grundsatz der Vermutung der Vollständi gkeit und Richtigkeit notarieller Urkunden ohne Weiteres davon auszugehen, dass die Parteien damit nicht z u- gleich ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbart haben (so jedoch OLG Düsseldorf, DNotZ 1999, 1015, 1016). Maßgebend für die Auslegung von Ve r- tr ägen ist nicht das juristische Verständnis des Inhalts der in der Vertragsu r- kunde verwendeten Begriffe, sondern der unter Berücksichtigung aller, auch der außerhalb der Urkunde liegenden Umstände zu ermittelnde Parteiwille. c) Die Auslegung des Vertrags unter Einbeziehung der außerhalb der Urkunde liegenden Umstände im Berufungsurteil hält einer rechtlichen Prüfung jedoch nicht stand. Die tatrichterliche Auslegung einer Individualvereinbarung ist zwar revisionsrechtlich nur beschränkt darauf überprüfbar, ob gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfa h- rungs sätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (Senat, Urteil vom 13 14 15 - 8 - 29. Juni 2012 - V ZR 27/11, NJW 2012, 3431, 3452 Rn. 15; BGH, Urteil vom 23. April 1997 - V III ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 273 - std. Rspr.). Ein solcher Fehler liegt hier aber vor. aa) Das Berufungsgericht meint nämlich zu Unrecht, die Vereinbarung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts neben dem dinglichen Vorkaufsrecht deshalb ausschließen z u können, weil nicht feststehe, dass den für die Strei t- helferin handelnden Zeugen bei Vertragsschluss überhaupt bekannt gewesen sei, dass es zweierlei Vorkaufsrechte gebe und dass diese nebeneinander b e- gründet werden könnten. Diese Auffassung führt zu eine r rechtsfehlerhaften Einschränkung bei der richterlichen Ermittlung des Sinngehalts vertraglicher Erklärungen. Sie beruht auf der unzutreffenden Annahme, dass eine Willense r- klärung nicht solche Rechtswirkungen (hier die Begründung eines schuldrech t- lichen V orkaufsrechts neben dem dinglichen Vorkaufsrecht) erzeugen könne, von denen der Erklärende mangels Rechtskenntnis keine klaren Vorstellungen habe. Richtig ist zwar, dass jede Willenserklärung eine Äußerung ist, die auf die Herbeiführung eines rechts geschä ftlichen Erfolges gerichtet sein muss. Ein so l- cher Rechtsfolgewille setzt aber nicht voraus, dass der Erklärende eine ins Ei n- zelne gehende Vorstellung über die rechtstechnische Herbeiführung des ang e- strebten wirtschaft lichen Erfolges hat. Es genügt vielme hr, dass dieser als rechtlich gesichert und anerkannt gewollt ist (BGH, Urteil vom 24. Mai 1993 II ZR 73/92, NJW 1993, 2100). Der Erklärende muss keine Rechtskenntnisse haben und braucht daher auch keine klaren Vorstellungen von den Rechtsfo l- gen zu besit zen. Rechtliche Einzelheiten sind den Parteien vielmehr gewöhnlich unbekannt; die Kenntnis der rechtlichen Details gehört nicht zu ihrem Recht s- folgewillen (vgl. Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl., vor § 116 Rn. 19). Es ist vielmehr Sache der richterlichen A uslegung, die rechtliche Bedeutung, die einer Willenserklärung nach Inhalt und Zweckbestimmung in solchen Fällen z u- 16 - 9 - kommt, zu ermitteln und festzustellen (vgl. RGZ 64, 165, 167). Dies hat das Berufungsgericht unterlassen. bb) Die Auslegung vertraglicher Regelungen zur Bestellung eines Vo r- kaufs rechts hat sich daran zu orientieren, welche Sicherung des Vorkaufsint e- resses die Parteien gewollt haben (vgl. Münch Komm - BGB/Westermann, 6. Aufl., § 463 Rn. 3 Fn. 8). Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht ist neben d er Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts dann als zusätzlich vereinbart a n- zusehen, wenn die Vorkaufsberechtigung bereits vom Vertragsschluss an und unabhängig von der Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch bestehen soll. Ob den Vertrags parteien d abei bewusst gewesen ist, dass sie neben dem dinglichen auch ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbaren, ist - gerade wenn ihnen die Unter schiede zwischen den Vorkaufsrechten nicht bekannt g e- wesen sind und sie hierüber auch nicht bei der Beurkundung nach § 17 Abs. 1 BeurkG belehrt worden sind (wie es der Notar bei seiner Vernehmung als Ze u- ge bekundet hat) - für die Auslegung ihrer vertraglichen Vereinbarungen grun d- sätzlich ohne Belang. Nach dem Vortrag der Klägerin und ihrer Streithelferin sowie de n Ze u- genaussagen wäre von einem solchen Willen auszugehen. Hierfür spricht der von den Zeugen bekundete Umstand, dass das Interesse an dem späteren E r- werb der Teileigentumseinheit Nr. 3 schon mit der Entscheidung für den Erwerb der Teileigentumseinheit Nr. 2 und den dafür zu leistenden Zahlungen gesichert sein, die Eintragung des dinglichen Vorkaufsrechts aber erst mit der Eige n- tumsumschreibung beantragt werden sollte. Hätte die Klägerin aus den von den Zeugen genannten Gründen den Willen der Streithelferin akzeptiert, die Einheit Nr. 3 bei einem Verkauf an Dritte dieser zur Ausübung des Vorkaufsrechts a n- bieten zu müssen, wäre ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht zustande geko m- 17 18 - 10 - men und nach dem zwischen den Prozessparteien geschlossenen Kaufvertrag auch wirksa m ausgeübt worden. III. Die Revision erweist sich danach als begründet. Das Berufungsurteil ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). 1. Die Sache ist jedoch nicht zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO), da der Senat die vertragliche Vereinbar ung übe r das Vorkaufsrecht in § 14 Nr. 2 und Nr. 3 des Bauträgervertrags nicht nach dem festgestellten Sac h- verhältnis selbst auslegen kann. Zur Ermittlung dessen, was die Parteien ve r- einbart haben, sind - wie ausgeführt - außerhalb der Urkunde liegende, von der B eklagten bestrittene Umstände zu berücksichtigen. Ob das Vorbringen der Klägerin und der Streithelferin hierzu wahr ist, kann nur auf der Grundlage einer Beweiswürdigung beurteilt werden. Insoweit kommt es auf die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungs vermögen , die Wahrheitsliebe der Zeugen und die Wide r- spruchsfreiheit ihrer Aus sagen an, die das Revisionsgericht nicht zu beurteilen vermag. 2. Der Senat hat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO G e- brauch gemacht. Der nunmehr mit der Sache befasste S enat wird die angeb o- tenen Beweise zu dem streitigen Vorbringen der Klägerin und ihrer Streit - 19 20 21 - 11 - helferin über die mit der Vereinbarung des Vorkaufsrechts verfolgten Sich e- rungsinteressen erneut zu erheben haben. Stresemann Czub Brückner Wein land Kazele Vorinstanzen: LG Frankenthal, Entscheidung vom 09.09.2010 - 6 O 78/10 - OLG Zweibrücken, Entscheidung vom 28.06.2012 - 4 U 147/10 -
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