BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERS304UMNISURTEIL VIII ZR 163/10 Verk374ndet am: 2. M344rz 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 2. M344rz 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kl344gerin werden das Urteil der Zivilkam-mer 65 des Landgerichts Berlin vom 11. Mai 2010 - auch im Kostenpunkt - aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Pan-kow/Wei337ensee vom 14. Oktober 2009 abge344ndert. Es wird festgestellt, dass das Mietverh344ltnis zwischen den Partei-en gem344337 Mietvertrag vom 3. Mai 2007 374ber die zu Wohnzwecken vermietete Nutzungseinheit Nr. im Hause P. stra337e in B. , 2. OG rechts, mit einer Wohnfl344che von 74,58 qm zum 31. Juli 2009 beendet ist. Die Beklagte tr344gt die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist vorl344ufig vollstreckbar. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Kl344gerin ist Mieterin einer preisgebundenen Wohnung der Beklagten in B. . 2 In 247 2 Abs. 1 des Mietvertrags der Parteien vom 3. Mai 2007 hei337t es: "Das Mietverh344ltnis wird f374r unbestimmte Zeit mit einem befristeten K374ndigungssausschluss geschlossen. Die Vertragsparteien verzichten wechselseitig f374r die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen K374ndigung des Mietvertrages. Eine ordentliche K374ndigung ist erstmals nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zul344ssig. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur frist-losen K374ndigung und zur au337erordentlichen K374ndigung mit gesetzlicher Frist unber374hrt." Mit Schreiben vom 12. M344rz 2009 erkl344rte die Beklagte gegen374ber der Kl344gerin eine Mieterh366hung nach 247 10 WoBindG um 9,73 200 monatlich mit Wir-kung zum 1. April 2009. Mit Schreiben vom 24. April 2009 k374ndigte die Kl344gerin das Mietverh344ltnis zum 31. Juli 2009. Die Beklagte best344tigte den Eingang des K374ndigungsschreibens im Mai 2009 und wies darauf hin, dass das Mietverh344lt-nis gem344337 247 2 Abs. 1 des Mietvertrags zum 31. Oktober 2011 ende. 3 Die Kl344gerin begehrt Feststellung, dass das Mietverh344ltnis durch ihre K374ndigung zum 31. Juli 2009 beendet wurde. Sie ist der Auffassung, dass 247 2 Abs. 1 des vorformulierten Mietvertrags sie unangemessen benachteilige, da die Regelung gegen 247 11 Abs. 3 WoBindG versto337e, wonach das K374ndigungs-recht wegen einer Mieterh366hung nicht ausgeschlossen werden d374rfe. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl344gerin ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihr Feststellungsbegehren weiter. 4 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 5 Die Revision hat Erfolg. 6 334ber das Rechtsmittel ist antragsgem344337 durch Vers344umnisurteil zu ent-scheiden, da die Beklagte in der m374ndlichen Revisionsverhandlung trotz ord-nungsgem344337er Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Ur-teil indessen nicht auf der S344umnis der Beklagten, sondern auf einer Sachpr374-fung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 f.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung im We-sentlichen ausgef374hrt: 7 Die vorformulierte Klausel in 247 2 Abs. 1 des Mietvertrags sei wirksam. Nach der h366chstrichterlichen Rechtsprechung sei ein wechselseitiger K374ndi-gungsverzicht von vier Jahren, wie er hier vereinbart worden sei, nicht zu bean-standen. Die der Kl344gerin nach einem Mieterh366hungsverlangen im preisgebun-denen Wohnraum zur Verf374gung stehende K374ndigungsm366glichkeit gem344337 247 11 WoBindG werde von dem in der Klausel geregelten K374ndigungsverzicht nicht ber374hrt, da dieser nur eine ordentliche K374ndigung erfasse, nicht jedoch au337er-ordentliche K374ndigungsm366glichkeiten, wie sie das dem 247 561 BGB vergleichba-re Sonderk374ndigungsrecht des 247 11 WoBindG darstelle. Auf die Unanwendbar-keit der Verzichtsklausel auf au337erordentliche K374ndigungsm366glichkeiten werde in 247 2 Abs. 1 Satz 4 des Mietvertrags auch hingewiesen, ohne dass dies einen eigenst344ndigen Regelungsgehalt h344tte; denn diese Ausnahme ergebe sich be-reits aus 247 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Da die Kl344gerin nicht - wie es 247 11 Abs. 1 WoBindG bestimme - sp344testens am dritten Werktag des Kalendermonats, von dem an die Miete erh366ht werden solle (hier: 3. April 2009), sondern erst am 8 - 5 - 24. April 2009 au337erordentlich gek374ndigt habe, sei die K374ndigung versp344tet und damit unwirksam. II. 9 Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Kl344gerin das Mietverh344ltnis gem344337 247 573c Abs. 1 BGB wirksam ordentlich zum 31. Juli 2009 gek374ndigt, so dass dem Feststellungsantrag zu entsprechen ist. Der Wirksamkeit der K374ndigung steht 247 2 Abs. 1 des Mietvertrags nicht entgegen, da diese Vertragsklausel ge-m344337 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Es kann hierbei dahinstehen, ob - wie es die Revision annimmt - die Re-gelung in 247 2 Abs. 1 des Mietvertrags intransparent und damit nach 247 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist, da f374r den juristischen Laien nicht erkennbar sei, dass die im Bereich des preisgebundenen Wohnraums bestehende K374ndi-gungsm366glichkeit nach 247 11 Abs. 1 WoBindG nicht von dem K374ndigungsver-zicht erfasst werde. Denn die das ordentliche K374ndigungsrecht der Kl344gerin ausschlie337ende Klausel ist als formularvertragliche Vereinbarung nach 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB jedenfalls deshalb unwirksam, weil die Dauer der Bindung der Kl344gerin an den Mietvertrag einen Zeitraum von vier Jahren 374berschreitet und die Kl344gerin dadurch entgegen den Geboten von Treu und Glauben unan-gemessen benachteiligt wird. 10 Der Senat hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass ein formularm344337iger K374ndigungsausschluss unwirksam ist, wenn der Mieter f374r mehr als vier Jahre - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - gebun-den wird (Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 86/10, WuM 2011, 35 Rn. 15). Danach ist die streitgegenst344ndliche Klausel schon deshalb unwirk- 11 - 6 - sam, weil sie den noch zul344ssigen Bindungszeitraum von vier Jahren um drei Monate verl344ngert, indem sie bestimmt, dass "die K374ndigung erstmals nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums" zul344ssig erkl344rt werden kann. III. 12 Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuhe-ben (247 562 Abs. 1 ZPO). Da keine weiteren Feststellungen zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (247 563 Abs. 3 ZPO). Da die or-dentliche K374ndigung der Kl344gerin vom 24. April 2009 das Mietverh344ltnis der Parteien zum 31. Juli 2009 beendet hat, ist dies antragsgem344337 festzustellen. Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. B374nger Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Wei337ensee, Entscheidung vom 14.10.2009 - 100 C 268/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.05.2010 - 65 S 482/09 -
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