ECLI:DE:BGH:2018:040518UVZR163.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 163/17 Verkündet am: 4. Mai 2018 Langendörfer - Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 10 Abs. 2 Satz 2, § 1 6 Abs. 2 Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestim mt sind (z.B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instandzuhalten und instandzusetzen sind, ist nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder - als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft (Fortführung von Senat, Urteil vom 16. November 2012 - V ZR 9/12, NJW 2013, 681). BGH, Urteil vom 4. Mai 2018 - V ZR 163/17 - LG Saarbrücken AG Saarbrücken - 2 - Der V . Z ivilsenat des Bundesgerichtshof s hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Mai 2018 durch d ie V orsitzende Richter in Dr. Stresemann, die Richt e- r innen Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und Dr. Brückner , den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Saarbrücken vom 17. Mai 2017 aufgehoben. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken vom 27. März 2015 wird zurückgewiesen. Der Klä ger trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Wo h- nungseigentum des Kläger s besteht nach § 1 Nr. 6 der Teilungserklärung aus einem Miteigentumsanteil von 524,9 6/10.000 verbunden mit dem Sondereige n- tum an der Wohnung Nr. 5a im Dachgeschoss eines der beiden Häuser der Wohnungseigentumsanlage; das Sondereigentum besteht danach u. a. aus zwei Dachterrassen. Weiter heißt es in der T eilungserklärung: 1 - 3 - 1) Gegens tand des Sondereigentums sind a) die in § 1 bezeichneten Räum e , b) die innerhalb und außerhalb d ieser Räume befindlichen Einric h- tungen und Anlagen, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sondern nur einem Sondereigentum zu dienen bestimmt si nd. § 6 Instandhaltung und Versicherung 1) a) Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum auf seine b) Einricht ungen, Anlagen und Gebäudeteile , die nach der Beschaffe n- heit oder dem Zweck des Bauwerks od er gemäß dieser Teilungserkl ä- rung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon , Loggia) sind von ihm auf seine Kosten i n- Im Bereich der an der Vorderseite der Wohnung des Klä gers gelegenen Dachterrasse traten Schäden an im Gemeinschaftseigentum stehenden Baute i- len auf. In der Eigentümerversammlung vom 8. Dezember 2014 beschlossen die Wohnungseigentümer zu dem Tagesordnungspunkt (TOP) 2 die Sanierung der T errasse des Klägers ge mäß dem Angebot einer Fachf irma und zu TOP 3 : Sondereigentümers Herrn S . Mit der Begründung, die Dachterrasse diene nicht seinem ausschließl i- chen Gebrauch, da sie gleichzeitig das Da ch der darunterliegenden Wohnung sei, hat der Kläger ( nur ) den Beschluss zu TOP 3 angefochten. Das Amtsg e- richt hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landg e- richt den Beschluss für ungültig er klärt. Dagegen wenden sich die b eklagten übrigen Wohnungseigentümer mit der von dem Landgericht zugelassenen R e- vision , deren Zurückweisung der Kläger beantragt. 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe : I. Das Berufungsgericht meint, der unter TOP 3 gefasste Beschluss sei für ungültig zu erklären, da er nicht de n Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 21 WEG entspreche. Die Kosten der beschlossenen Sanierung betr ä fen Schäden an Bauteilen der Dacht errasse , die im Gemeinschaftseige n- tum stünden. Gemäß § 16 Abs. 2 WEG seien Instandsetzungskosten, die d as Gemeinschaftseigentum betr ä fen, von allen Wohnungseigentümern im Verhäl t- nis ihrer Anteile zu tragen. Eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostentr a- gungsregelung enthalte die Teilungserklärung nicht. Zwar weise § 1 Nr. 6 der Teilungserklärung dem Kläger das Sondereigentum an der Dachterrasse zu. Diese Zuweisung erfasse aber nach § 5 Abs. 2 WEG allein die sondereige n- tumsfähigen Bestandteile der Terrasse. Gebäudeteile, die für die Bestandss i- cherheit erforderlich seien, könnten nicht Gegenstand des Sondereig entums sein, selbst wenn sie sich im Bereich der im Son dereigentum stehenden Räume befä nden. Aus § 6 Nr. 1a und b der Teilungserklärung ergebe sich keine abwe i- chende Kostenverteilung. Danach habe zwar der jeweilige Sondereigentümer Einrichtungen, die n ach der Beschaffenheit und dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zu seinem ausschließlichen Gebrauch bestimmt sei e n, auf seine Kosten in s t and zu halten und in s tandzusetzen. Daraus folge aber nicht, dass er auch die Kosten der Sanierung der im Gemeinschaftseige n- tum stehenden Bestandteile der T errasse zu tragen habe. Denn diese Bestan d- teile stellten nicht nur den Bodenaufbau der T errasse des jeweiligen Sondere i- gentümers dar, sondern gleichzeitig das Dach des Gebäudes. Sie dienten damit 4 5 - 5 - auch de m Gemeinschaftseigentum und seien nicht zum ausschließlichen G e- brauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt. Dem stünden die Urteile des Bundesgerichtshofs vom 16. November 2012 (V ZR 9/12 , NJW 2013, 681 ) und vom 2. Oktober 2015 (V ZR 5/15 , ZfIR 2016, 29 ) nicht entgegen. Sie betr ä- fen Fallgestaltungen, die mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbar seien. II. Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand. Der angefochtene Beschluss ist rechtmäßig. 1. Richtig ist allerding s der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts. Nach der gesetzlichen Regelung der Kostenverteilung in § 16 Abs. 2 WEG hätte sich der Kläger an den Kosten der beschlossenen Sanierung der im Gemeinschaft s- eigentum stehenden konstruktiven Teile seiner Dachterrasse nur entsprechend seine m Miteigentumsanteil zu beteiligen. Die Dachterrasse gehört zwar nach § 1 und § 2 Nr. 1 der Teilungserklärung, was mit ähnlichen Einschränkungen wie bei Balkonen rechtlich möglich ist (Senat, Urteil vom 18. November 2016 V ZR 49/16 , ZfIR 2017, 409 Rn. 8), zum Sondereigentum des Klägers. Das betrifft aber nur die nich t konstruktiven Teile der Dacht errasse. D eren konstrukt i- ve Teile bleiben nach § 5 Abs. 2 WEG ungeachtet der Zuweisung der Dacht e r- rasse zum Sondereigentum des Klägers geme inschaftliches Eigentum. Ihre S a- nierung ist deshalb an sich Aufgabe der Wohnungseigentümer, die sich nach § 16 Abs. 2 WEG entsprechend ihren Miteigentumsanteilen an den Kosten zu beteiligen h ätte n. 2 . Der Kläger hat die Kosten der beschlossenen Sanierun g aber au f- grund einer von der Vorschrift des § 16 Abs. 2 WEG abweichenden Besti m- 6 7 8 - 6 - mung in der Teilungserklärung allein zu tragen. Eine solche Abweichung ist nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG zulässig und e ntgegen der Ansicht des Ber u- fungsgerichts in § 6 Nr. 1 Buch stabe b der Teilungserklärung enthalten . a) An die Auslegung dieser Regelung durch das Berufungsgericht ist der Senat nicht gebunden. Die Teilungserklärung ist Bestandteil der Grundbuchei n- tragung ; ihre Auslegung unterliegt daher vollen Umfangs der Nach prüfung durch das Revisionsgericht (st. Rspr., vgl. etwa Senat, Urteil vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, ZWE 2018, 1 2 4 Rn. 14). Bei der gebotenen objektiven Auslegung kommt es maßgebend darauf an, wie die Teilungserkl ä- rung nach Wortlaut und Sinn für ein en unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen ist. Umstände außerhalb der Teilungserklärung dürfen nur hera n- gezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Senat, Urteile vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 8 und vom 20. November 2015 V ZR 284/14, BGHZ 208, 29 Rn. 9). Dabei müssen A b- weichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten klar und eindeutig aus der Teilungserklärun g hervorgehen (vgl. Senat, Urteil e vom 2. März 2012 - V ZR 174/11, NJW 2012, 1722 Rn . 7 und vom 23. Juni 2017 V ZR 102/16, ZWE 2017, 367 Rn. 14 mwN). b) Auf dieser Grundlage ist die in § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungse r- klärung getroffene Regelung , wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudete i- le, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß de r Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungse i- gentümer bestimmt sind (z. B. Balkon , Loggia), auf dessen Kosten in standz u- halten und instandzusetzen sind, dahin auszulegen, dass sie auch einze lnen Wohnungen zugeordnete T errassen im Dach der Anlage erfass t und dass sie 9 10 - 7 - die Instandsetzung sowohl der im Sonder - als auch der im Gemeinschaftse i- ge n tum stehend en Teile solcher Terrassen betrifft . aa) Die Verpflichtung, die Kosten der Instandsetzung einzelner Einric h- tungen, Anlagen oder Teile des Gebäudes allein zu tragen, trifft den Wo h- nungseigentümer nach § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung nicht nur bei den als An wendungsbeispielen ausdrücklich genannten Balkonen und Lo g- gien, sondern auch bei allen anderen Einrichtungen, Anlagen und Gebäudete i- len, die nach der Beschaffenheit oder de m Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch den Wohnungse i- gentümer bestimmt sind. (1) ausschließlichen G zu verstehen ist, lässt sich nicht begrifflich klären. Zwar spricht der Begriff des G e- brauchs , wie das Amtsgericht richtig gesehen hat, in erst er Linie den Nutzen und den Vorteil aus dem Besitz der Sache an (OLG Hamburg, MDR 1953, 613, 614; Staudinger/Stieper, BGB [2017], § 100 Rn. 2). Er wird aber in Vorschriften ganz unterschiedlichen Inhalts verwendet (vgl. etwa §§ 100, 743 und 745 BGB, § 13 W EG) und ist letztlich so auszulegen , wie es dem Sinn und der Funktion der Vorschrift, in der er verwendet wird, entspricht. Darauf kommt es auch bei der Auslegung von § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung an. Der Sinn eine r solchen Regelung in der Teilungserklärung liegt bei den auch hier ausdrücklich genannten - Balkonen darin, dass die übrigen - von der Nutzung der Balkone ausgeschlossenen - Wohnungseigentümer von der Ve r- pflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung aller Balkon teile befr eit sein soll en, weil es sich dabei um eine Sonderausstattung der betreffende n Wo h- nung handelt und die damit verbundenen Lasten bei einer Bauweise ohne Ba l- 11 12 13 - 8 - kone nicht angefallen wären ( für eine vergleichbare Klausel Senat, Urteil vom 16. November 2012 V Z R 9/12, NJW 2013, 681 Rn. 9). Das ist bei T errassen im Dach der Anlage, um deren Instandsetzung es hier geht, nicht anders. Auch bei deren Einbau entstehen Lasten, die bei einer Bauweise ohne Dachterrasse n nicht anfallen würden . Eine in das Dach des Hauses eingelassene T errasse ist eine Sonderausstattung der Dachgeschossw ohnung, der sie zugeordnet ist. Sie soll dem Sondereigentümer ähnlich wie ein Balkon oder eine Loggia - neben anderen Vorteilen wie der Ausstattung mit großzügigeren Fenstern vor allem di e Möglichkeit bie ten , im Freien zu sitzen, ohne das Gebäude verlassen zu müssen (sog. Freisitz) . Ein solcher Freisitz kann im Dach der Anlage nur g e- schaffen werden, wenn die an sich geschlossene Dachfläche mit einem Ei n- schnitt versehen und der dadurch der Witterung ausgesetzte Teil der Dachpla t- te durch eine diesem Zweck entsprechende, tendenziell indessen störungsa n- fälligere Gestaltung der Terrassenfläche - nämlich durch den zum Gemei n- schaftseigentum gehörenden Unterbau auf der Dachplatte und den hier zum S ondereigentum gehörenden Terrassenbelag - und die Auskleidung der Te r- rasse gegen Witterungseinflüsse ge schützt wird . Diese zusätzlichen Maßna h- men entfielen bei einer Bauweise ohne Dachterrasse; es genügte die nicht ei n- geschnittene Dachfläche. Sie sind Vora ussetzung dafür, dass mit der T errasse im Dach ein Freisitz geschaffen werden kann und die mit dieser Sonderaussta t- tung verbundenen Gebrauchsmöglichkeiten entstehen. Für die Frage nach dem ausschließlichen Gebrauch einer solchen T errasse kommt es deshalb d arauf an, wer Zugang zu ihr hat. (2) Das ist hier allein der Kläger. D ie zu sanierende T errasse an der Vo r- derseite der Wohnung ist nach § 1 der Teilungserklärung Teil seines Sondere i- gentums und unterliegt schon deshalb nicht dem Mitgebrauch anderer Wo h- nungseigentümer. 14 - 9 - bb) § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung ist nächstliegend weiter so zu verstehen, dass Eigentümer von Wohnungen, die mit einer T errasse im Dach der Anlage ausgestattet sind, nicht nur für die Kosten der Sanierung der in ihrem S ondereigentum stehenden Teile der Te rrassen aufkommen müssen, sondern auch für die Kosten der Sanierung der in Gemeinschaftseigentum st e- henden Teile. Eine Beschränkung auf den nichtkonstruk tiven Teil der T errasse, vor allem den Terrassenbelag, lässt sich d em klaren Wortlaut der Klausel nicht entnehmen (so zu vergleichbaren Klauseln Senat, Urteile vom 16. November 2012 V ZR 9/12, NJW 2013, 681 Rn. 8 f. und vom 16. September 2016 V ZR 3/16, ZWE 2017, 99 Rn. 25; vgl. auch Senat, Urteil vom 2. Oktober 2015 - V ZR 5/15, ZfIR 2016, 29 Rn. 16). Aus dem Umstand, dass die Dachterrassen zum Sondereigentum der mit ihnen ausgestatteten Wohnungen gehören und jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum nach § 6 Nr. 1 Buchstabe a der Teilungserklärung ohnehin auf sein e Kosten instandzusetzen hat, folgt im Gegenteil, dass mit der Regelung in § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserkl ä- rung gerade die Kosten einer Instandsetzung der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Teile solcher T errassen erfasst werden sollen. cc) In haltlich e Einwände gegen die so verstandene Abweichung von der gesetzlichen Kostenverteilung bestehen nicht. Das Wohnungseigentumsrecht lässt den Wohnungseigentümern weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen (Senat, Urteil v om 13. Oktober 2006 V ZR 289/05, WM 2006, 2374 Rn. 15 ). Der privatautonome Gestaltungsspie l- raum der Wohnungseigentümer bzw. des teilenden Eigentümers wird durch eine Regelung, wie sie i n § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung vorges e- hen ist, nicht ü berschritten (für eine vergleichbare Regelung Senat, Urteil vom 16. November 2012 - V ZR 9/12, NJW 2013, 681 Rn. 9 a.E.) . 15 16 - 10 - III. Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben. Gemäß § 563 Abs. 3 ZPO hat der Senat in der Sache selbst zu entscheide n, weil die Aufh e- bung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur E n- dentscheidung reif ist. Die Revision ist begründet. Der angefochtene Beschluss entsprich t den Vorgaben der Teilungserklärung der Wohnungseigentumsanlage der Parteien und ist deshalb rechtmäßig. Das Amtsgericht hat die Beschlus s- a nfechtungsklage des Klägers daher zu Recht abgewiesen. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts is t mithin unter Aufhebung des Ber u- fungsurteils zurückzuweisen. Stresemann Schmidt - Räntsch Brückner Göbel Haberkam p Vorinstanzen: AG Saarbrücken, Entscheidung vom 27.03.2015 - 42 C 267/14 (10) - LG Saarbrücken, Entscheidung vom 17.05.2017 - 5 S 42/15 - 17
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