BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 164/09 Verk374ndet am: 18. Juni 2010 Lesniak, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja WEG 247 16 Abs. 4, 21 Abs. 3 a) Die Wohnungseigent374mer haben bei der Bestimmung eines abweichenden Kos-tenverteilungsschl374ssels nach 247 16 Abs. 4 WEG ein nur eingeschr344nkt 374berpr374fba-res Gestaltungsermessen; das ist 374berschritten, wenn der Kostenverteilungs-schl374ssel nicht durch den in der Vorschrift genannten Gebrauchsma337stab, son-dern von anderen Gesichtspunkten bestimmt wird. b) Ein Beschluss nach 247 16 Abs. 4 WEG muss den Anforderungen einer ordnungs-gem344337en Verwaltung gen374gen. Daran fehlt es, wenn die f374r den Einzelfall be-schlossene 304nderung des Kostenverteilungsschl374ssels einen Anspruch der betrof-fenen Wohnungseigent374mer auf Gleichbehandlung in k374nftigen F344llen ausl366st und so den allgemeinen Kostenverteilungsschl374ssel unterl344uft. Ein solcher Versto337 f374hrt zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses. BGH, Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 164/09 - LG M374nchen I AG M374nchen - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 18. Juni 2010 durch den Vor-sitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-R344ntsch und Dr. Roth f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 36. Zivilkammer des Landge-richts M374nchen I vom 30. Juli 2009 wird auf Kosten der Beklagten zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien sind Eigent374mer von Wohnungen in einer Wohnungseigen-tumsanlage, die aus drei Geb344uden besteht, einer 1922 errichteten Villa mit drei Eigentumswohnungen und zwei 1984 errichteten Neubauten mit jeweils sechs Eigentumswohnungen. Weder die Teilungserkl344rung noch die in ihr enthaltene Gemeinschaftsordnung (GO) enth344lt eine Regelung 374ber die Kosten der Unter-haltung und Instandsetzung. Die Gemeinschaftsordnung verweist auf das Woh-nungseigentumsgesetz und sieht in 247 7 vor, dass der Verwalter "Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums anders als nach dem Verh344ltnis der Miteigentumsanteile verteilen [kann], wenn dies der Billigkeit ent-spricht oder der Vereinfachung dient". Nach 247 16 GO in seiner seit 1982 gelten-den Fassung bed374rfen 304nderungen der Gemeinschaftsordnung zu ihrer Wirk-samkeit eines einstimmigen Beschlusses der Wohnungseigent374mer. 1 - 3 - In der Eigent374merversammlung vom 8. April 2008 befassten sich die Ei-gent374mer u.a. mit der Instandsetzung des reparaturbed374rftigen Daches der Vil-la. Sie beschlossen dazu mit unterschiedlich gro337en Mehrheiten und unange-fochten, das Dach der Villa instand setzen zu lassen, die Instandsetzungskos-ten nicht nach dem Verh344ltnis der Miteigentumsanteile umzulegen, sondern nach dem Verh344ltnis der DIN-Wohnfl344chen, und eine Sonderumlage f374r die Sa-nierungskosten in H366he von 65.000 200 zu erheben. Mit der nach 247 16 Abs. 4 Satz 2 WEG erforderlichen doppelt qualifizierten Mehrheit fasste die Eigent374-merversammlung au337erdem folgenden, hier angefochtenen Beschluss: 2 "In weiterer Anwendung von 247 16 WEG beschlie337en die Wohnungsei-gent374mer, dass nur die Eigent374mer der Einheiten im Haus D. 4a [das ist die Villa] zu den entstehenden Gesamtkosten bei-zutragen haben und zwar unter sich nach dem Verh344ltnis der DIN-Wohnfl344che. Infolge dieser Kostenverteilung haben auch nur diese Wohnungseigent374mer die Sonderumlage zu bestreiten. Die Wohnungs-eigent374mer des Hauses 4a erhalten f374r den Fall, dass dieser Beschluss nicht angefochten wird, die M366glichkeit, nach R374cksprache mit Haus-verwaltung und Verwaltungsbeirat sowie Vorlage und Genehmigung des Kostenangebots unter Beschreibung der Arbeitsausf374hrung, eine andere Dachdeckerfirma zu beauftragen." Gegen diesen Beschluss wendet sich der Kl344ger mit der fristgerecht ein-gereichten und begr374ndeten Beschlussanfechtungsklage. Er meint, der Be-schluss sei von 247 16 Abs. 4 WEG nicht gedeckt. 3 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen (ZMR 2009, 238). Auf die Be-rufung des Kl344gers hat das Landgericht der Klage stattgegeben (ZMR 2010, 150). Dagegen wenden sich die 374brigen Wohnungseigent374mer mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, mit welcher sie weiterhin die Abweisung der Klage erreichen wollen. Der Kl344ger beantragt die Zur374ckweisung des Rechtsmittels. 4 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. Nach Auffassung des Landgerichts l344sst sich der gefasste Beschluss nicht auf die Gemeinschaftsordnung st374tzen; diese enthalte keine 326ffnungs-klausel. Eine solche ergebe sich auch nicht aus der Regelung in 247 7 GO, die sich allein an den Verwalter, nicht aber an die Versammlung der Eigent374mer richte. Auf 247 16 Abs. 4 WEG lasse sich der Beschluss ebenfalls nicht st374tzen. Danach h344tten die Wohnungseigent374mer bei der Bestimmung eines abwei-chenden Kostenverteilungsma337stabs zwar ein Ermessen. Dessen Grenzen sei-en hier aber 374berschritten. Es sei nicht gerechtfertigt, die Kosten der Sanierung des Dachs des Villengeb344udes allein den Eigent374mern mit Wohnungen in die-sem Geb344ude zuzuweisen. Einigkeit bestehe dar374ber, dass eine abweichende Kostenverteilung durch einen in irgendeiner Form gesteigerten Gebrauch ge-rechtfertigt sein m374sse. Daran fehle es hier. 5 II. Diese Erw344gungen halten im Ergebnis einer rechtlichen Pr374fung stand. Der angefochtene Beschluss ist f374r ung374ltig zu erkl344ren, weil er weder auf die Gemeinschaftsordnung noch auf 247 16 Abs. 4 WEG gest374tzt werden kann. 6 1. Der angefochtene Beschluss l344sst sich nicht auf die Gemeinschafts-ordnung st374tzen. 7 a) Die Gemeinschaftsordnung erlaubt allerdings eine 304nderung des Kos-tenverteilungsschl374ssels auch im Einzelfall durch Beschluss. Der gesetzliche Kostenverteilungsschl374ssel nach 247 16 Abs. 2 WEG, der nach 247 1 Abs. 1 GO grunds344tzlich gelten soll, kann nach 247 1 Abs. 2 GO in Verbindung mit 247 16 GO durch Beschluss der Wohnungseigent374mer ge344ndert werden. Erforderlich ist 8 - 5 - nach dieser Regelung aber ein einstimmiger Beschluss, an dem es hier fehlt. Der Kl344ger hat gegen den angefochtenen Beschluss gestimmt. Weitere 326ff-nungsklauseln enth344lt die Gemeinschaftsordnung entgegen der Ansicht der Re-vision nicht. b) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus 247 7 GO. Danach kann der Verwalter Nutzen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums an-ders als nach dem an sich ma337geblichen gesetzlichen Verteilungsschl374ssel ver-teilen. Das erm344chtigt aber weder ihn noch die in der Vorschrift gar nicht ange-sprochene Eigent374merversammlung, diesen gesetzlichen Verteilungsschl374ssel f374r eine Instandsetzungsma337nahme zu 344ndern. Ma337geblich f374r die Auslegung einer Regelung in einer Gemeinschaftsordnung sind ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie sie sich f374r einen unbefangenen Betrachter als n344chstliegend ergeben (Se-nat, Urt. v. 25. September 2009, V ZR 33/09, NJW-RR 2010, 227, 228). Danach ergibt 247 7 GO keine Befugnis zur 304nderung des grunds344tzlich ma337geblichen gesetzlichen Verteilungsschl374ssels. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine 304nderung der Gemeinschaftsordnung m366glich ist, regelt diese in 247 16 GO, und zwar ganz allgemein, auch f374r den Kostenverteilungsschl374ssel. Sie verlangt hierf374r einen Beschluss der Eigent374merversammlung, der zudem einstimmig sein muss. Mit dieser Regelung w344re es nicht zu vereinbaren, wenn die 304nde-rung eines der wesentlichen Elemente der Gemeinschaftsordnung, n344mlich des Kostenverteilungsschl374ssels, durch den Verwalter, ein dienendes Organ der Wohnungseigent374mergemeinschaft, und noch dazu ohne jede Vorgabe f374r Mehrheiten m366glich w344re. 9 2. Auch auf 247 16 Abs. 4 WEG l344sst sich, darin ist dem Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision ebenfalls zu folgen, der angefochtene Beschluss nicht st374tzen. Nach dieser Vorschrift k366nnen die Wohnungseigent374-mer im Einzelfall zur Instandsetzung und Instandhaltung durch Beschluss mit 10 - 6 - der in 247 16 Abs. 4 Satz 2 WEG bestimmten doppelt qualifizierten Mehrheit die Kostenverteilung abweichend von 247 16 Abs. 2 WEG regeln, wenn der abwei-chende Ma337stab dem Gebrauch oder den M366glichkeiten des Gebrauchs durch die Wohnungseigent374mer Rechnung tr344gt. Diese Bedingungen sind hier nicht eingehalten. a) Der angefochtene Beschluss regelt allerdings die Verteilung der Kos-ten f374r eine einzelne Ma337nahme, n344mlich f374r die Instandsetzung des Dachs der Villa, und ersch366pft sich in dem Vollzug dieser Ma337nahme (zu diesem Ge-sichtspunkt: Elzer in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., 247 16 Rdn. 98). Hierbei han-delt es sich um eine Ma337nahme zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nach 247 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Der Beschluss ist mit der nach 247 16 Abs. 4 Satz 2 WEG erforderlichen doppelt qualifizierten Mehrheit - drei Viertel der stimmberechtigten Wohnungseigent374mer und mehr als die H344lfte aller Miteigentumsanteile - gefasst worden. 11 b) Zweifelhaft ist aber schon, ob die beschlossene Kostenverteilung dem Gebrauch und der M366glichkeit des Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigent374mer in der nach 247 16 Abs. 4 Satz 1 WEG gebote-nen Weise Rechnung tr344gt. 12 aa) Diese Anforderung verfehlt ein Beschluss 374ber eine abweichende Kostenverteilung nicht schon dann, wenn diese den Gebrauch oder die M366g-lichkeiten des Gebrauchs nicht (mehr oder weniger) exakt abbildet. Die Woh-nungseigent374mer haben bei der Bestimmung des abweichenden Kostenvertei-lungsma337stabs n344mlich, wor374ber Einigkeit besteht, ein Gestaltungsermessen (Becker in B344rmann, WEG, 10., Aufl., 247 16 Rdn. 124; Niedenf374hr in Niedenf374hr/ K374mmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., 247 16 Rdn. 92; Elzer in Riecke/Schmid, aaO, 247 16 Rdn. 117). Das ergibt sich aus der Formulierung der Vorschrift. Da- 13 - 7 - nach muss der von den Wohnungseigent374mern beschlossene abweichende Verteilungsma337stab dem Gebrauch oder den Gebrauchsm366glichkeiten nicht "entsprechen", sondern ihnen "nur" Rechnung tragen. Diesen Begriff hat der Gesetzgeber bewusst deshalb gew344hlt, um den Wohnungseigent374mern die M366glichkeit einzur344umen, neben Gebrauch und Gebrauchsm366glichkeiten auch andere Kriterien einflie337en zu lassen (Begr374ndung des Entwurfs der WEG-Novelle 2007 in BT-Drucks. 16/887 S. 24 r. Sp.). Die Wohnungseigent374mer 374-berschreiten ihren Gestaltungsspielraum, wenn der beschlossene abweichende Verteilungsma337stab nicht durch den in 247 16 Abs. 4 Satz 1 WEG bestimmten Gebrauchsma337stab, sondern durch andere Kriterien bestimmt wird. bb) Der Gesetzgeber hat den Wohnungseigent374mern mit 247 16 Abs 4 Satz 1 WEG nicht die M366glichkeit verschafft, den gesetzlichen (oder vereinbar-ten) Kostenverteilungsma337stab durch jedweden anderen Ma337stab zu ersetzen. Nach der Vorschrift kommt es entscheidend darauf an, welchen Gebrauch die Wohnungseigent374mer von den Teilen, Anlagen und Einrichtungen des gemein-schaftlichen Eigentums, die von der Instandsetzung oder Instandhaltung betrof-fen sind, tats344chlich machen oder machen k366nnen (Begr374ndung des Entwurfs der WEG-Novelle 2007 in BT-Drucks. 16/887 S. 24). Der ma337gebliche Gebrauch des Gemeinschaftseigentums durch die betroffenen Wohnungseigen-t374mer muss dazu zwar nicht, wie etwa bei einem Balkon, exklusiv sein (Jenni-337en in Jenni337en, WEG, 2. Aufl., 247 16 Rdn. 64). Der beschlossene Verteilungs-ma337stab kann vielmehr auch auf die tats344chliche Gebrauchsh344ufigkeit und die Gebrauchsm366glichkeit sowie die Anzahl der davon profitierenden Personen o-der vergleichbare Unterschiede zwischen den Wohnungseigent374mern abstellen (Senat, Urt. v. 15. Januar 2010, V ZR 114/09, ZfIR 2010, 360, 363; Becker in B344rmann, aaO, 247 16 Rdn. 124; Jenni337en in Jenni337en, aaO, 247 16 Rdn. 65; Elzer in Riecke/Schmid, aaO, 247 16 Rdn. 115; Timme/Bonifacio, WEG, 247 16 Rdn. 191). Die Belastung eines Teils der Wohnungseigent374mer mit den Kosten einer In- 14 - 8 - standsetzungsma337nahme kommt aber, wor374ber im Ansatz Einigkeit besteht, nur in Betracht, wenn die belasteten Wohnungseigent374mer von dem Gemein-schaftseigentum einen eigenn374tzigen Gebrauch machen oder machen k366nnen, der den von den Kosten freigestellten Wohnungseigent374mern nicht oder so nicht m366glich ist (Becker in B344rmann, aaO, 247 16 Rdn. 124; Elzer in Rie-cke/Schmid, aaO, 247 16 Rdn. 114; im Ergebnis auch Bamberger/ Roth/H374gel, BGB, 2. Aufl., 247 16 WEG Rdn. 20; M374nchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., 247 16 WEG Rdn. 31; Niedenf374hr in Niedenf374hr/K374mmel/Vandenhouten, aaO, 247 16 Rdn. 92; Palandt/Bassenge, BGB, 69. Aufl., 247 16 WEG Rdn. 14). cc) Danach ist die Belastung nur eines Teils der Wohnungseigent374mer mit den Kosten der Instandsetzung des Daches einer Einzelhausanlage nicht m366glich. Zwar m366gen die Wohnungen der Dachgeschossbewohner dem in-stand zu setzenden Dach n344her sein als die Eigent374mer der 374brigen Wohnun-gen. Es fehlt aber an einer gesteigerten Gebrauchsm366glichkeit und an einem konkreten Objektbezug (so ausdr374cklich: Jenni337en in Jenni337en aaO, 247 16 Rdn. 64; Timme/Bonifacio, aaO, 247 16 Rdn. 193; 344hnlich Elzer in Riecke/ Schmid, aaO, 247 16 Rdn. 116a f374r Kosten der Instandsetzung des Gemein-schaftseigentums ganz allgemein und Becker in B344rmann, aaO, 247 16 Rdn. 122 und 126 f374r die Decke einer Tiefgarage unter der Einzelhausanlage). Ob f374r die Instandsetzung des Dachs eines Geb344udes einer Mehrhausanlage ohne eine Regelung 374ber die Trennung von Kosten in der Teilungserkl344rung etwas ande-res gilt (bef374rwortend: AG M374nchen ZWR 2009, 238, 239; Jenni337en in Jenni-337en, aaO, 247 16 Rdn. 64; Niedenf374hr in Niedenf374hr/K374mmel/Vandenhouten, a-aO, 247 16 Rdn. 93; Elzer in Riecke/Schmid, aaO, 247 16 Rdn. 115; Timme/ Bonifacio, aaO, 247 16 Rdn. 202; Schmidt, ZMR 2007, 913, 921), ist zweifelhaft, bedarf aber keiner Entscheidung. 15 - 9 - c) Der angefochtene Beschluss verst366337t jedenfalls deshalb gegen 247 16 Abs. 4 Satz 1 WEG, weil er den Grunds344tzen einer ordnungsgem344337en Verwal-tung nicht entspricht. 16 aa) Ein Beschluss 374ber die abweichende Verteilung der Kosten einer einzelnen Instandsetzungsma337nahme ist nicht schon dann von 247 16 Abs. 4 WEG gedeckt, wenn er dem dort vorgeschriebenen Gebrauchsma337stab ent-spricht und die in 247 16 Abs. 4 Satz 2 WEG bestimmte Mehrheit findet. Er muss vielmehr auch den nach 247 21 Abs. 3 und 4 WEG das Handeln der Wohnungsei-gent374mergemeinschaft insgesamt bestimmenden Grunds344tzen ordnungsgem344-337er Verwaltung entsprechen (Senat, Urt. v. 15. Januar 2010, V ZR 114/09, ZfIR 2010, 360, 363 Rdn. 25; Begr374ndung des Entwurfs der WEG-Novelle 2007 in BT-Drucks. 16/887 S. 24 r. Sp.; Becker in B344rmann, aaO, 247 16 Rdn. 123; Elzer in Riecke/Schmid, aaO, 247 16 Rdn. 112; Timme/Bonifacio, aaO, 247 16 Rdn. 213). Diesen Grunds344tzen gen374gt der angefochtene Beschluss nicht. Er l344uft n344mlich auf eine verdeckte dauernde 304nderung der Teilungskl344rung hinaus, die 247 16 Abs. 4 WEG nicht erm366glicht. 17 bb) W374rde der angefochtene Beschluss bestandskr344ftig, m374ssten die Ei-gent374mer von Wohnungen in der Villa die Kosten der Dachsanierung alleine tragen. Im 334brigen bliebe es aber nicht nur bei der gesetzlichen Kostenvertei-lung nach Miteigentumsanteilen, sondern auch bei den in der Teilungserkl344rung vorgesehenen Mehrheiten und Zust344ndigkeiten. Die Eigent374mer von Wohnun-gen in der Villa m374ssten sich also grunds344tzlich an allen anderen Instandset-zungsma337nahmen nach Ma337gabe ihrer Miteigentumsanteile beteiligen, auch wenn es sich um die Instandsetzung von Teilen der beiden Neubauten handelt, also z.B. an der Reparatur des Dachs einer dieser Neubauten. Sie k366nnten auch nicht verhindern, dass die Mehrheit der Wohnungseigent374mer Instandset-zungsma337nahmen an der Villa gegen ihren Willen beschlie337t und ihnen wieder 18 - 10 - die Kosten auferlegt. Sie selbst k366nnten eine abweichende Kostenverteilung nach 247 16 Abs. 4 WEG nur unter den Voraussetzungen des 247 10 Abs. 2 Satz 3 WEG erzwingen (Senat, Urt. v. 15. Januar 2010, V ZR 114/09, ZfIR 2010, 360, 363 Rdn. 27). Eine solche einseitige Zur374cksetzung der Interessen einer Grup-pe von Wohnungseigent374mern w344re willk374rlich und mit den Grunds344tzen einer ordnungsgem344337en Verwaltung (247 21 Abs. 3 und 4 WEG) nicht zu vereinbaren. cc) In der Sache entspr344che eine abweichende Kostenverteilung, wie sie hier beschlossen worden ist, den Grunds344tzen einer ordnungsgem344337en Verwal-tung deshalb nur, wenn f374r alle gleich gelagerten Instandsetzungsma337nahmen unter dem Gesichtspunkt der Ma337stabskontinuit344t eine entsprechende abwei-chende Kostenverteilung beschlossen w374rde (OLG Hamm ZMR 2007, 296, 297; Becker in B344rmann, aaO, 247 16 Rdn. 118; Jenni337en in Jenni337en, aaO, 247 16 Rdn. 77; Niedenf374hr in Niedenf374hr/K374mmel/Vandenhouten, aaO, 247 16 Rdn. 93 a.E.; Palandt/Bassenge, aaO, 247 16 WEG Rdn. 14; Elzer in Riecke/ Schmid, aaO 247 16 Rdn. 119). Damit wird aber das in der Teilungserkl344rung vor-gesehene Prinzip der Gesamtverantwortung aller Wohnungseigent374mer f374r das Gemeinschaftseigentum an allen Geb344uden unterlaufen und im Wege von Ein-zelfallma337nahmen in sein Gegenteil verkehrt. Das sollte mit 247 16 Abs. 4 WEG gerade nicht erm366glicht werden. Ein solches Vorgehen (Begr374ndung der WEG-Novelle 2007 in BT-Drucks. 16/887 S. 24 l. Sp.) widerspricht den Grunds344tzen ordnungsgem344337er Verwaltung (344hnlich H374gel in H374gel/Elzer, Das neue WEG-Recht, 247 5 Rdn. 61). 19 d) Der Beschluss ist deshalb aufzuheben. Ein Beschluss nach 247 16 Abs. 4 WEG, der gegen die Grunds344tze ordnungsgem344337er Verwaltung verst366337t, ist nicht nichtig, sondern anfechtbar (Becker in B344rmann, aaO, 247 16 Rdn. 123, 130; Elzer in Riecke/Schmid, aaO, 247 16 Rdn. 118; Timme/Bonifacio, aaO, 247 16 Rdn. 189; H344ublein, ZMR 2007, 409, 423). 20 - 11 - III. Die Kostenentscheidung folgt aus 247 97 ZPO. 21 Kr374ger Klein Lemke Schmidt-R344ntsch Roth Vorinstanzen: AG M374nchen, Entscheidung vom 18.09.2008 - 483 C 470/08 WEG - LG M374nchen I, Entscheidung vom 30.07.2009 - 36 S 18003/08 -
Full & Egal Universal Law Academy