BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 164/10 Verk374ndet am: 2. M344rz 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 559 Abs. 1 Die Mieterh366hung wegen einer tats344chlich durchgef374hrten Modernisierung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die Modernisierungsma337-nahme nicht gem344337 247 554 Abs. 3 BGB angek374ndigt hat. BGH, Urteil vom 2. M344rz 2011 - VIII ZR 164/10 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 2. M344rz 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 25. Juni 2010 wird zur374ckgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Kl344gers in B. . Mit Schreiben vom 7. September 2007 k374ndigte der Kl344ger den Einbau eines Fahr-stuhls als Modernisierungsma337nahme an. Die Beklagte widersprach mit Schreiben vom 25. Oktober 2007. Mit Schreiben vom 13. Februar 2008 zog der Kl344ger die Modernisierungsank374ndigung zur374ck; die Arbeiten wurden gleich-wohl durchgef374hrt und im September 2008 abgeschlossen. 1 Mit Schreiben vom 29. September 2008, das der Beklagten noch vor Ab-lauf des Monats zuging, machte der Kl344ger eine Erh366hung der Nettomiete ge-m344337 247 559 BGB in H366he von 120,78 200 monatlich sowie der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in H366he von 10,24 200 monatlich geltend. 2 - 3 - Der Kl344ger hat Zahlung der f374r die Monate Juni bis August 2009 geltend gemachten Erh366hungsbetr344ge, insgesamt 393,06 200, nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat das erstinstanzli-che Urteil abge344ndert und der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsge-richt zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegeh-ren weiter. 3 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 5 Der Anspruch des Kl344gers auf Zahlung restlicher Miete f374r die Monate Juni bis August 2009 sei begr374ndet, weil die von ihm mit Schreiben vom 29. September 2008 nach 247 559 BGB vorgenommene Mieterh366hung wirksam sei. 6 Zwar werde in Rechtsprechung und Literatur vielfach vertreten, dass eine ordnungsgem344337e Modernisierungsank374ndigung unabdingbare Voraussetzung einer sp344teren Mieterh366hung sei, weil nur dann eine Pflicht des Mieters zur Dul-dung bestehe. Eine Modernisierungsank374ndigung sei hier nicht erfolgt, weil der Kl344ger die zun344chst vorgenommene Ank374ndigung zur374ckgezogen habe und sich deshalb so behandeln lassen m374sse, als sei sie nie erkl344rt worden. Es sei aber zwischen der Pflicht des Mieters zur Duldung der Modernisierung einer-seits und der Pflicht zur Zahlung einer erh366hten Miete nach erfolgter Moderni- 7 - 4 - sierung andererseits zu unterscheiden. Die Duldungspflicht diene nur dazu, die tats344chliche Durchf374hrung der Ma337nahmen zu erm366glichen; Arbeiten in der Wohnung des Mieters k366nnten gegen dessen Willen nur bei Bestehen einer Duldungspflicht durchgesetzt werden. Zweck der Modernisierungsmitteilung sei deshalb allein der Schutz des Mieters bei der Durchf374hrung von Modernisierun-gen, nicht aber die Beschr344nkung der Befugnis des Vermieters, die Modernisie-rungskosten auf den Mieter umzulegen. Dies gelte nicht nur im Fall einer ver-sp344teten Modernisierungsmitteilung, sondern auch dann, wenn eine derartige Ank374ndigung ganz unterblieben sei. Die Frage, ob die Mieterh366hung bei fehlender Ank374ndigung nur mit der verl344ngerten Frist des 247 559b Abs. 2 Satz 2 BGB eintreten k366nne, bed374rfe kei-ner Entscheidung, weil der Kl344ger sie nicht f374r einen fr374heren Zeitpunkt geltend mache. 8 Die Mieterh366hung sei nach 247 559 BGB auch begr374ndet. Der Einbau ei-nes Fahrstuhls erh366he objektiv den Gebrauchswert der Wohnung der Beklag-ten, weil sie bequemer zu erreichen sei, auch im Hinblick auf den Transport von Eink344ufen und anderen Lasten. Dem stehe nicht entgegen, dass die Beklagte durch die Benutzung des Aufzugs nur etwa die H344lfte der Treppenstufen spare, die sie zum Erreichen ihrer Wohnung im zweiten Stock 374berwinden m374sse. Die Mieterh366hung stelle auch keine unzumutbare H344rte f374r die Beklagte dar. Zwar sei die Mieterh366hung um gut ein Drittel auf nunmehr 601,37 200 monatlich brutto erheblich, doch ergebe sich daraus angesichts des Nettoeinkommens der Be-klagten von monatlich 1.600 200 keine unzumutbare H344rte. 9 - 5 - II. 10 Diese Beurteilung h344lt revisionsrechtlicher Nachpr374fung stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. Dem Kl344ger stehen die geltend gemachten Erh366hungsbetr344ge aufgrund der mit Schreiben vom 29. September 2008 wirk-sam vorgenommenen Mieterh366hung zu. Dem Berufungsgericht ist darin bei-zupflichten, dass eine Mieterh366hung, die gem344337 247 559 Abs. 1 BGB nach einer tats344chlich durchgef374hrten Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchf374hrung der Arbeiten keine Ank374ndigung nach 247 554 Abs. 3 BGB vorausgegangen ist. 1. Nach 247 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach baulichen Ma337nah-men, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erh366hen, die allgemei-nen Wohnverh344ltnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken, die Miete um j344hrlich elf vom Hundert der f374r die Wohnung aufgewendeten Kosten erh366hen. 11 a) Das Berufungsgericht hat eine nachhaltige Wohnwertverbesserung im Sinne des 247 559 Abs. 1 BGB damit begr374ndet, dass die im zweiten Oberge-schoss gelegene Wohnung der Beklagten trotz der gleichwohl noch zu 374ber-windenden Stufen durch den Fahrstuhl - auch im Hinblick auf den Transport von Lasten - bequemer zu erreichen ist. Einen Rechtsfehler dieser dem Tatrichter obliegenden W374rdigung (vgl. Senatsurteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07, NZM 2008, 283 Rn. 22) zeigt die Revision nicht auf. 12 b) Nach 247 559 b BGB ist die Mieterh366hung dem Mieter in Textform zu er-kl344ren und die Erh366hung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der 247247 559, 559a BGB zu erl344utern. Die-sen Anforderungen wird das Mieterh366hungsschreiben des Kl344gers vom 29. September 2008 gerecht. 13 - 6 - Entgegen der Auffassung der Revision setzt die Mieterh366hung wegen ei-ner bereits durchgef374hrten Modernisierung nicht voraus, dass dem Mieter vor Durchf374hrung der Arbeiten eine Modernisierungsank374ndigung gem344337 247 554 Abs. 3 BGB zugegangen ist. Dies ergibt sich im Umkehrschluss aus der gesetz-lichen Regelung in 247 559b Abs. 2 Satz 2 BGB; darin ist (lediglich) vorgesehen, dass sich die Frist, zu der die Mieterh366hung wirksam wird, um sechs Monate verl344ngert, wenn der Vermieter die zu erwartende Erh366hung der Miete nicht nach 247 554 Abs. 3 Satz 1 BGB mitgeteilt hat oder die tats344chliche Mieterh366hung mehr als 10 % h366her ist als zun344chst mitgeteilt. Die Mitteilungspflicht nach 247 554 Abs. 3 Satz 1 BGB dient dem Schutz des Mieters bei der Durchf374hrung von Modernisierungsma337nahmen. Zum einen soll ihm ein gewisser Zeitraum zugebilligt werden, sich auf die zu erwartenden Bauma337nahmen in seiner Woh-nung einzustellen; zum anderen wird er durch das Sonderk374ndigungsrecht in die Lage versetzt, das Mietverh344ltnis gegebenenfalls vor Beginn etwaiger Arbei-ten und dem Wirksamwerden einer Mieterh366hung zu beenden. Wie das Beru-fungsgericht zutreffend ausf374hrt, kann der Vermieter ohne ordnungsgem344337e Ank374ndigung nach 247 554 Abs. 3 Satz 1 BGB Modernisierungsarbeiten in der Wohnung des Mieters gegen dessen Willen nicht durchsetzen, weil eine ent-sprechende Duldungsklage abzuweisen w344re. 14 Zweck des Ank374ndigungserfordernisses ist hingegen nicht die Ein-schr344nkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tats344chlich durchge-f374hrten Modernisierung im Rahmen des 247 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Diese Bestimmung soll dem Vermieter - wie schon die Vorg344ngervorschrift des 247 3 MHG - im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverh344ltnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben (Senatsurteil vom 19. Sep-tember 2007 - VIII ZR 6/07, NZM 2007, 882 Rn. 15). Die Interessen des Mieters werden ausreichend dadurch gewahrt, dass bei unterbliebener Ank374ndigung die Mieterh366hung nach 247 559 BGB erst sechs Monate sp344ter wirksam wird. Entge- 15 - 7 - gen der Auffassung der Revision ergibt sich aus dem Senatsurteil vom 4. M344rz 2009 (VIII ZR 110/08, NZM 2009, 394 Rn. 16) keine andere Beurteilung, denn jene Entscheidung hatte nicht eine Mieterh366hung nach durchgef374hrter Moderni-sierung zum Gegenstand, sondern betraf die Pflicht des Mieters zur Duldung noch durchzuf374hrender Instandhaltungsma337nahmen. 16 2. Die Beurteilung, ob eine Modernisierungsma337nahme im Sinne des 247 554 Abs. 2 Satz 1 BGB f374r den Mieter oder dessen Familie eine nicht zu rechtfertigende H344rte bedeuten w374rde, obliegt dem Tatrichter, der aufgrund ei-ner umfassenden W374rdigung aller Umst344nde des Einzelfalles die Interessen der Beteiligten gegeneinander abzuw344gen hat (Senatsurteil vom 24. September 2008 - VIII ZR 275/07, NZM 2008, 883 Rn. 30). Das Berufungsgericht ist unter Ber374cksichtigung der von der Beklagten geltend gemachten Nachteile zu der Auffassung gelangt, dass die vom Kl344ger wegen des Fahrstuhleinbaus vorge-nommene Mieterh366hung f374r die Beklagte keine unzumutbare H344rte bedeutet. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen W374rdigung zeigt die Revision nicht auf. Soweit sie geltend macht, die Mieterh366hung sei f374r die Beklagte deshalb unzumutbar, weil sie trotz ihres Alters die Wohnung auch ohne Fahrstuhl errei-chen k366nne und au337erdem zu besorgen sei, dass sie bei einem eventuellen Sturz im Fahrstuhl nicht gefunden w374rde, setzt die Revision lediglich ihre eige- - 8 - ne W374rdigung an die Stelle der W374rdigung des Berufungsgerichts; dies ist revi-sionsrechtlich unbeachtlich. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. B374nger Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 15.09.2009 - 8 C 63/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 25.06.2010 - 63 S 530/09 -
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