BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 165/01 Verkündet am: 28. Juni 2002 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja VermG § 3 Abs. 3; BGB § 677 a) Der Verfügungsberechtigte kann vom Berechtigten auch dann die Erstattung g e - wöhnlicher Betriebskosten (hier: Winterdienst) nicht verlangen, wenn er aus dem Vermögenswert keine Nutzungen ziehen konnte (hier: Ruine). b) Bei der Entscheidung darüber, ein einsturzgefährdetes Gebäude ganz oder in Teilen abzureißen, hat sich der Verfügungsberechtigte am Interesse und am Wi l - len des Berechtigten auszurichten. Ist der Totalabriß wirtschaftlich geboten und baurechtlich zulässig, kann der Verfügungsberechtigte keinen Ersatz der durch das sukzessive Niederreißen des Gebäudes entstehenden Mehrkosten verla n - gen. c) Der Berechtigte kann vom Verfügungsberechtigten Ersatz der Kosten des Abri s - ses eines Gebäuderestes verlangen, soweit sie bei dem geboten gewesenen T o - talabriß nicht entstanden wären. BGH, Urt. v. 28. Juni 2002 - V ZR 165/01 - OLG Dresden LG Leipzig - 2 - - 3 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mndliche Verhandlung vom 28. Juni 2002 durch den Vizeprsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krger, Dr. Klein und Dr. Gaier fr Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 7. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 5. April 2001 aufgehoben. Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Ber u - fungsgericht zurckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die klagende Wohnungs- und Baugesellschaft war Verfgungsberec h - tigte ber das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstck R. -R. - Straûe 34 in L. . Aufgrund eines am 17. November 1997 bestandskrftig gewordenen Rckbertragungsbescheids sind die Beklagten Eigentmer des Grundstcks. Dessen tatschliche Übergabe erfolgte am 15. Dezem ber 1997 . Das Gebude stand seit Jahren leer. Seit Mitte 1996 drohten lose Teile der Fassade und des Daches in den ffentlichen Verkehrsraum herabzustrzen. Die Klgerin beauftragte am 28. Januar 1997 einen Sachverstndigen zur B e - gutachtung des Gebudezustands. Dieser wies vorweg, am 5. Februar 1997, schriftlich darauf hin, daû aktuelle Einsturzgefahr bestehe; als Sofortmaûna h - - 4 - me sei der Komplettabbruch einzuleiten. Das Gutachten vom 8. Februar 1997 kam zu dem Ergebnis, daû fr die linke Gebudehlfte akute Einsturzgefahr bestehe und die Stands i cherheit des Gesamtgebudes wegen der konstruktiv- statischen Verbindung der Gebudehlften nicht mehr gegeben sei. Als Erge b - nis einer Ortsbesichtigung der Klgerin mit Vertretern des Bauordnungsamtes vom 5. Februar 199 7 ist festgehalten, daû die Erteilung einer Verfgung zum Gesamtabbruch diskutiert worden sei und im Laufe der Woche eine " Beaufl a - gung durch das BOA. ( scil. Bauordnungsamt) Teilabbruch mit Giebelsicherung" erfolgen werde; zuvor hatte die Klgerin darauf hingewiesen, daû das Grun d - stck Gegenstand eines Restitutionsverfahrens sei. Am 6. Februar 1997 or d - nete das Bauordnungsamt an, daû der Giebel zu sichern sei, wofr die Abtr a - gung des Dachstuhles und Mauerwerks bis OK ( scil. Oberkante) Fuûboden des letzten Obergeschosses in Frage komme. Die Anordnung wurde am 14. Februar 1997 durch die Untersagung der Gebudenutzung und am 17. Februar 1997 durch die Auflage ergnzt, das Gebude gegen das Betreten durch einen Absperrzaun zu sichern. Am 18. Februar 1997 erteilte die Klgerin den Auftrag zum Teilabbruch, der am 28. Februar 1997 abgenommen wurde. Unter Bezugnahme auf die Abnahmeverhandlung ordnete das Bauordnung s - amt am 4. Mrz 1997 an, daû das dritte Obergeschoû der linken Haushlfte zu sichern sei, was durch weiteren Abbruch bis zur Brstung erfolgen knne; die Antennen und Schornsteine seien zu entfernen. Die weiteren Abbrucharbeiten gab die Klgerin am 17. Mrz 1997 ( offens. unzutr. Berufungsgericht: 3. Mrz 1997) in Auftrag. Bei deren Ausfhrung teilte das Abbruchunternehmen mit, wegen Sturmschden sei die vollstndige Abtragung des Daches erforderlich geworden. Die Klgerin erteilte mndlich eine entsprechende Erweiterung des Auftrags. Die Abnahme der gesamten Arbeiten erfolgte am 9. April 1997. Der Mietvertrag ber den Bauzaun lief bis 15. Dezember 1997. Durch die Maûna h - - 5 - men der Klgerin entstanden nach und nach Unkosten in Hhe von 92.901,87 DM (22.770 DM, 36.800 DM und 8.970 DM Vergtung des A b - bruchunternehmens; 1.571,48 DM sowie 8.367,89 DM Kosten fr den Ankau f, sodann fr die Anmietung eines Bauzauns; 12.924,74 DM Sondernutzungsg e - bhren fr die Aufstellung des Bauzauns auf der ffentlichen Straûe; 1.265 DM Gutachterkosten; 232,76 DM Kosten fr Demontage von Gasleitungen). Die Klgerin hat Erstattung dieser K osten sowie Erstattung von B e - triebskosten in Hhe von 4.734,45 DM verlangt. Die Beklagten haben behau p - tet, der von vornherein erforderlich gewesene Totalabriû des Gebudes sei fr 40.000 DM mglich gewesen. Fr den Abriû der Restruine mûten sie noc h - mals 35.496 DM aufwenden. Auûerdem sei eine Reihe von Positionen be r - setzt. Das Landgericht hat nach Abzug eines Teils der Betriebskosten die B e - klagten zur Zahlung von 93.928 DM verurteilt. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der Revision v erfolgen die Beklagten ihren Antrag auf Klageabwe i - sung fort. Die Klgerin beantragt die Zurckweisung des Rechtsmittels. Entscheidungsgrnde: I. Das Berufungsgericht geht davon aus, daû die Hhe der Aufwendungen der Klgerin nicht mehr streitig sei. Ob der mehrstufige Teilabriû gegenber dem sofortigen Totalabriû wirtschaftlich unsinnig gewesen sei, bedrfe keiner Beurteilung. Der Teilabriû sei nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG erforderlich g e - - 6 - wesen. Denn die Befugnisse der Klgerin seien durch das von dem Restitut i - onsantrag der Beklagten ausgelste Unterlassungsgebot auf ein absolutes Mindestmaû beschrnkt gewesen. Der Stellung der Klgerin als Notgeschft s - fhrerin habe es entsprochen, Eingriffe in die Gebudesubstanz immer nur in dem Umfang vorzunehmen, der ihr durch die Anordnungen der Bauaufsicht s - behrde vorgegeben gewesen sei. Die Maûnahmen im einzelnen htten das Erfo r derliche nicht berschritten. Dies hlt den Angriffen der Revision nicht stand. II. 1. Zu Unrecht unterscheidet das Berufungsgerich t nicht zwischen den durch die fehlende Standsicherheit des Gebudes bedingten Unkosten und den auf das Gebude entfallenden Betriebskosten. Die zugesprochenen B e - triebskosten sind, obwohl sie in Erfllung einer Rechtspflicht entstanden sind (zu a), nicht erstattungsfhig (zu b). a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat der in § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG vorgesehene Kostenerstattungsanspruch des Verf - gungsberechtigten nicht nur Instandsetzungsmaûnahmen nach Satz 3 der Vo r - schrift, zu denen der Abriû eines Gebudes nicht gehrt, zum Gegenstand; Kostenerstattung ist vielmehr fr alle Maûnahmen zu leisten, die der Verf - gungsberechtigte, abweichend von dem Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG vornehmen darf (BGHZ 137, 183, 187 f; Urt. v. 17. M ai 2001, III ZR 283/00, WM 2001, 1346; v. 4. April 2002, III ZR 4/01, z. Verff. best.). - 7 - Hierzu rechnen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG solche Rechtsg e - schfte, die zur Erfllung von Rechtspflichten des Eigentmers erforderlich sind (weiterhin die Erhaltungs- und Bewirtschaftungsmaûnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b und die Maûnahmen nach Satz 5 der Vorschrift). Ma û - nahmen, die dazu dienen, den Vorschriften des Bauordnungsrechts ber die Beseitigung von Gefahren fr Leben oder Gesundheit zu gengen, zhlen hierher. Die Anordnungen des Bauordnungsamts beruhten auf den hierfr maûgeblichen Vorschriften der Schsischen Bauordnung ( Schs.BauO), n m - lich deren §§ 3 und 60 Abs. 2; keine Bedenken bestehen auch, die im Vorfeld der Gefahrenabwehr aufgewandten Gutachterkosten hinzuzurechnen. Der E r - fllung von Rechtspflichten dienten auch die als Betriebskosten geltend g e - machten Betrge, nmlich die Winterdienstleistungen (im wesentlichen Schneerumung) und die angefallene Grundsteuer. Dies gilt auch, soweit die dabei erfllten Pflichten dem privaten Recht zuzurechnen sein sollten (BGHZ 136, 57, 66). b) Nicht zu erstatten sind dem Verfgungsberechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG indessen die gewhnlichen Unterhaltungskosten, nmlich die Kosten, die nach den rechtlichen und wirtschaftlichen Verhltnissen regelm - ûig aufgewendet werden mssen, um das Vermgen in seinen Gegenstnden tatschlich und rechtlich zu erhalten (BGHZ 136, 57, 65; 137, 183, 188; Urt. v. 4. April 2002, III ZR 4/01, aaO). Sie sind nach der Vorstellung des Gesetzes aus den dem Verfgungsberechtigten - bis 30. Juni 1994 uneingeschrnkt - verbleibenden Nutzungen zu bestreiten. Gegenber dem Berechtigten knnen sie nur geltend gemacht werden, soweit dieser nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG Nutzungsentgelte herausverlangt; der Verfgungsberechtigte ist dabei auf die Aufrechnung gegenber dem Herausgabeanspruch beschrnkt, § 7 Abs. 7 - 8 - Satz 4 VermG (Senat, Urt. v. 14. Juli 2000, V ZR 328/99, WM 2000, 2055; v. 19. April 2002, V ZR 439/00 z. Verff. best.) . Nicht erstattungsfhig sind mithin die Betriebskosten, die das Berufungsgericht der Klgerin in Hhe von 1.026,13 DM zugesprochen hat. Daû die Klgerin in dem fraglichen Zeitraum aus dem Objekt keinen Nutzen gezogen hat, ndert daran nichts. Dem Verf - gungsberechtigten verbleiben bis zur Rckbertragung die Vor- und Nachteile des Eigentums; dazu gehrt die Kostenbelastung mit einem unrentierlichen Objekt. Nur wenn der Berechtigte ausnahmsweise auf die Nutzungen zugreifen darf und dies auch tut, kann ihn der Verfgungsberechtigte an den gewhnl i - chen Unterhaltungskosten ( aufrechnungsweise) beteiligen. Im Streitfalle ist es den Beklagten, da solche nicht entstanden sind, versagt, Nutzungen herausz u - verlangen. 2. Auch der Ausspruch des Berufungsgerichts ber d ie Abriûkosten, die als auûergewhnliche Aufwendungen grundstzlich erstattungsfhig sind ( vorst. zu 1), hat keinen Bestand. Die Auffassung des Berufungsgerichts, auf den wirtschaftlichen Sinn der von der Klgerin getroffenen Maûnahmen komme es nicht an, verkennt die sich aus dem gesetzlichen Schuldverhltnis des Ve r - fgungsberechtigten zum Berechtigten ergebenden Pflichten und setzt diese unzulssigerweise den Pflichten gleich, die die Bauordnungsbehrde zur A b - wehr von Gefahren fr die Allgemeinheit treffen. Revisionsrechtlich ist davon auszugehen, daû der Kostenaufwand nicht erforderlich war. a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Rechtsb e - ziehung des Verfgungsberechtigten zu dem Berechtigten nach Stellung des Restitutionsantrags (§ 30 VermG) zwar nicht umfassend als Treuhandverhl t - nis, etwa im Sinne des Auftragsrechts oder auch des Rechts der Geschftsf h - - 9 - rung ohne Auftrag, ausgestattet; in einzelnen, vom Gesetz bezeichneten Fllen trgt sie aber die Zge einer gesetzlichen Treuhand (Senat BGHZ 128, 210, 211; Urt. v. 14. Dezember 2001, V ZR 493/99, WM 2002, 613, 614). Die dem Verfgungsberechtigten eingerumte Befugnis, zu bestimmten Zwecken von dem allgemeinen Unterlassungsgebot abzuweichen (vorstehend zu 1 a), ist zwar in den Materialien zur ursprnglichen Gesetzesfassung als "Notg e - schftsfhrung" bezeichnet (BT-Drucks. 11/7831 S. 5; vgl. auch Senat BGHZ 126, 1, 6; ferner BGHZ 136, 57, 61 f). Dies lût indessen keine negativen Schlsse auf die von dem Verfgungsberechtigten aufzuwendende Sorgfalt zu. Das Recht des Verfgungsberechtigten, whrend des Restitutionsverfahrens den Vermgenswert betreffende Rechtshandlungen vorzunehmen, ist zwar auf bestimmte Fallgruppen begrenzt; sie lassen sich nach der Erweiterung des Kompetenzkatalogs durch das am 29. Mrz 1991 in Kraft gesetzte Hemmni s - beseitigungsgesetz (§ 3 Abs. 3 Satz 2 n.F., Satz 3 und 5 VermG) allerdings kaum noch dem Begriff einer "Notgeschftsfhrung" zuordnen. Das danach erlaubte Geschft hat der Verfgungsberechtigte nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG grundstzlich so zu fhren, wie das Interesse des Berechtigten mit Rcksicht auf dessen wirklichen oder mutmaûlichen Willen es erfordert; dies entspricht den dem Geschftsfhrer nach § 677 BGB obliegenden Pflichten. Fr den Anspruch des Verfgungsberechtigten auf Ersatz der hierbei entsta n - denen Aufwendungen geht zwar § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG den fr den Beau f - tragten oder den Geschftsfhrer ohne Auftrag geltenden Vorschriften (§§ 670, 683 BGB) vor. Der beiden Vorschriften zugrundeliegende Gedanke, daû der Geschftsherr nur Ersatz der Aufwendungen schuldet, den der Beauftragte oder der Geschftsfhrer ohne Auftrag den Umstnden nach fr erforderlich halten durfte, gilt aber auch hier. Mitbestimmend fr das Maû des danach E r - - 10 - forderlichen sind die dem Verfgungsberechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG treffenden Pflichten bei der Au s fhrung des Geschfts. b) Aus der Sicht des Bauordnungsamts richtete sich die Erforderlichkeit einer Maûnahme allein danach, ob sie geeignet und zureichend war, den durch die mangelnde Standsicherheit des Gebudes (zu den Anforderungen an die Standsicherheit vgl. § 15 Schs.BauO) fr Leben und Gesundheit drohenden Gefahren zu wehren. Reichten Maûnahmen, die unterhalb des Totalabrisses des Gebudes lagen, hierzu aus, so konnte, gegebenenfalls muûte sich die Behrde bei Ausbung ihres Ermessens nach §§ 3, 60 Abs. 2 Schs.BauO hiermit begngen. Dies stellte die Klgerin im Verhltnis zu den Beklagten aber nicht von der zivilrechtlichen Pflicht frei, die Genehmigung zum Totalabbruch des Gebudes einzuholen (§ 62 Schs.BauO), wenn das Vorgehen in Teila b - schnitten dem Interesse der Beklagten mit Rcksicht auf deren wirklichen oder mutmaûlichen Willen zuwiderlief. Aus dem Vortrag der Parteien ist kein A n - haltspunkt dafr ersichtlich, daû einem Abriû des gesamten Gebudes im Ja h - re 1997 Hindernisse des ffentlichen Rechts entgegengestanden htten; die Klgerin leugnet auch den Vortrag der Beklagten, die noch vorhandene R e - struine msse abgetragen werden, um das Grundstck berhaupt nutzen zu knnen, nicht mit dem Hinweis, daran sei sie rechtlich gehindert. Das sukzess i - ve Vorgehen der Klgerin ist darauf zurckzufhren, daû sie, jeweils in A b - sprache mit dem Bauordnungsamt, sich auf die Maûnahmen beschrnkte, die (gerade) hinreichten, die Gefahr fr die Öffentlichkeit zu beseitigen. Aufgrund besserer Erkenntnisse waren diese Maûnahmen nach und nach durch Abriû immer weiterer Gebudeteile und zustzliche Sicherungsmaûnahmen (Ba u - zaun u.a.) zu ergnzen. War dies aus der Sicht des Bauordnungsrechts stat t - - 11 - haft, entsprach es damit noch nicht den Interessen der Beklagten, denen die Klgerin ve r pflichtet war. c) Revisionsrechtlich ist davon auszugehen, daû sich die Gebude in einem Zustand befanden, der fr jede in Frage kommende Art der Nutzung d e - ren Totalabriû erforderlich machte. Die Beklagten haben dies durch ein Sac h - verstndigengutachten unter Beweis gestellt. Im brigen weist bereits das von den Klgern eingeholte Gutachten die Notwendigkeit des Abbruchs der g e - samten Gebudesubstanz aus. Weiter ist nach dem Vortrag der Klgerin davon auszugehen, daû der Abbruch des Gebudes im Jahre 1997 mit einem K o - stenaufwand von 40.000 DM mglich gewesen wre. Die Klgerin hat durch ihre - halben - Maûnahmen dagegen Kosten in Hhe von 92.901,87 DM veru r - sacht; die Unkosten summieren sich nach dem Vortrag der Beklagten durch den erforderlichen Abriû der Restruine auf insgesamt 128.397,87 DM; die noch ausstehenden Abriûkosten (35.496 DM) sind durch einen Voranschlag des Unternehmens belegt, das die Teilabbrche im Auftrag der Klgerin vorg e - nommen hatte. Die Klgerin hat mithin, wovon revisionsrechtlich auszugehen ist, einen Kostenaufwand von 128.397,87 DM fr einen Erfolg verursacht, der unter Einsatz von 40.000 DM zu erreichen gewesen wre. Mehr als diesen B e - trag haben die Beklagten, wenn sich deren Vortrag als zutreffend erweist, nicht zu ersta t ten. 3. Unter dieser tatschlichen Voraussetzung hat die Klgerin den B e - klagten Schadensersatz wegen der Kosten des Abrisses der noch vorhand e - nen Baumasse zu leisten, mit dem sich diese aufrechnungsweise verteidigen. Wie der Senat entschieden hat (Urt. v. 14. Dezember 2001, V ZR 493/99, WM 2002, 613, 614), erwchst dem Berechtigten aus der Verletzung der den Verf - - 12 - gungsberechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG treffenden Pflichten, wenn sie auf Verschulden beruht, ein Schadensersatzanspruch. Die Klgerin hat fr die Sorgfalt, die eine Wohnungs- und Baugesellschaft bei der Wahrung fre m - der Interessen auf ihrem Fachgebiet trifft, einzustehen (§ 276 BGB). Äuûeru n - gen der Behrde ber den Umfang der im ffentlichen Interesse gebotenen Mindestmaûnahmen entlasten sie dabei nicht. Im Streitfalle sind die Beklagten so zu stellen, wie wenn die Klgerin im Jahre 1997 den Totalabbruch des G e - budes vorgenommen htte. Die Abriûkosten, die dem Schadensersatza n - spruch zugrunde liegen, w ren dann nicht entstanden. III. Zu den danach erforderlichen Tatsachenfeststellungen ist die Sache an das Berufungsgericht zurckzuverweisen, § 565 Abs. 1 ZPO a.F. . Wenzel Tropf Kr ger Klein Gaier
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