BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 165/08 Verk374ndet am: 14. Juli 2009 Vorusso, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 535, 247 573 Abs. 2 Nr. 1 Gesch344ftliche Aktivit344ten des Mieters in der Wohnung, die nach au337en in Erschei-nung treten, muss der Vermieter grunds344tzlich nicht ohne entsprechende Vereinba-rung dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine T344tigkeit ohne Mitar-beiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierf374r tr344gt der Mie-ter die Darlegungs- und Beweislast. BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 20. Mai 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Schneider f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 20. Mai 2008 aufgeho-ben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-fungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten haben von der Kl344gerin mit Vertrag vom 5. Januar 2004 eine 2-Zimmer-Wohnung in F. gemietet, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnen. Gem344337 247 1 des Mietvertrages erfolgte die Anmietung "zu Wohnzwecken". Ferner ist in 247 11 des Mietvertrags zur Benutzung der Miet-r344ume bestimmt: 1 "1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in 247 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen. 205" - 3 - Der Beklagte zu 1 ist als selbst344ndiger Immobilienmakler t344tig; da er nicht 374ber eigene Gesch344ftsr344ume verf374gt, 374bt er sein Gewerbe in der Miet-wohnung aus. Mit Schreiben vom 7. M344rz 2007 forderte die Kl344gerin den Be-klagten unter Androhung der K374ndigung des Mietverh344ltnisses auf, die gewerb-liche Nutzung zu unterlassen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 4. Juni 2007 erkl344rte die Kl344gerin wegen der fortgesetzten gewerblichen Nutzung die fristlo-se, hilfsweise die ordentliche K374ndigung des Mietverh344ltnisses und forderte die Beklagten vergeblich zur R344umung und Herausgabe der Wohnung auf. Hierf374r entstanden der Kl344gerin Anwaltskosten in H366he von 489,45 200. 2 Die Kl344gerin hat R344umung und Herausgabe der Wohnung sowie Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagten entsprechend den Antr344gen der Kl344gerin verurteilt. Auf die Berufung der Be-klagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abge344ndert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision er-strebt die Kl344gerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 5 Der R344umungsanspruch sei unbegr374ndet, weil die K374ndigung der Kl344ge-rin vom 4. Juni 2007 das Mietverh344ltnis nicht beendet habe. Dass der Beklagte zu 1 in der Wohnung ein Gewerbe betreibe, reiche nicht einmal als Grund f374r 6 - 4 - eine K374ndigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs nach 247 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus. Weder dem Gesetzeswortlaut noch dem Gesetzeszweck sei zu ent-nehmen, dass jegliche gewerbliche Nutzung bereits an sich Grund einer K374ndi-gung sein k366nne. Dem stehe schon entgegen, dass sonst eine 374berw344ltigende Anzahl von Existenzgr374ndern um den Bestand ihrer Wohnverh344ltnisse f374rchten m374sste. Auch k366nne eine Existenzgr374ndung nicht von einer vorher eingeholten Erlaubnis des Vermieters zur gewerblichen Nutzung abh344ngig gemacht werden. Vielmehr sei eine gewerbliche Nutzung nur dann vertragswidrig, wenn sie ent-weder die vertragsgem344337e Wohnnutzung 374berwiege oder wenn von ihr weiter-gehende Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter als durch eine 374bli-che Wohnnutzung ausgingen. Ausreichende Anhaltspunkte f374r eine in diesem Sinne vertragswidrige Wohnnutzung best374nden hier nicht. Der durchschnittliche Kunde eines Immobi-lienmaklers kn374pfe den Kontakt zu einem Makler nicht, indem er dessen B374ro aufsuche, sondern telefonisch oder per Internet; weitere Kontakte erfolgten ty-pischerweise durch 334bersendung von Unterlagen oder Wahrnehmung eines Ortstermins an dem zur Vermittlung stehenden Immobilienobjekt. 7 Dass - wie die Kl344gerin behauptet habe - Mitarbeiter des Beklagten in der Wohnung verkehrten, dieser auf der homepage seiner Firma sein "Team" an-preise und ca. zwei- bis dreimal in sechs Monaten Kundenbesuche stattf344nden, sei unerheblich. Daraus lasse sich nicht herleiten, dass mehr als ein Schreib-tischarbeitsplatz in der Wohnung benutzt werde und mehr Besucher die Woh-nung aufsuchten als bei gew366hnlicher Wohnnutzung 374blich. 8 II. Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht in jeder Hinsicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begr374ndung kann ein R344u- 9 - 5 - mungsanspruch der Kl344gerin (247 546 Abs. 1 BGB) infolge einer gem344337 247 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begr374ndeten K374ndigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungs-gerichts kann die Grenze vertragsgem344337er Nutzung einer Wohnung schon dann 374berschritten sein, wenn der Mieter die Wohnung auch zu gesch344ftlichen Zwecken nutzt und damit - wie hier - nach au337en hin in Erscheinung tritt. 1. In welchem Umfang der Mieter einer Wohnung in den Mietr344umen ei-ner gesch344ftlichen T344tigkeit nachgehen darf, ist in Rechtsprechung und Litera-tur umstritten. 10 a) Nach einer verbreiteten Meinung, der auch das Berufungsgericht folgt, wird von dem bei Anmietung einer Wohnung zumindest stillschweigend verein-barten Vertragszweck "Wohnen" auch eine berufliche oder gewerbliche T344tig-keit des Mieters umfasst, sofern es sich nur um eine gewerbliche Mitbenutzung handelt, die die Wohnnutzung nicht 374berwiegt, und von der teilgewerblichen Nutzung keine wesentlich anderen Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer ausschlie337lichen Wohnnutzung (LG Hamburg, WuM 1985, 263 sowie WuM 1993, 188; LG Osnabr374ck WuM 1986, 94; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., VI Rdnr. 213; vgl. auch Staudinger/Emmerich, BGB (2006), 247 535 Rdnr. 36 f.). Teilweise wird auch darauf abgestellt, ob andere Mieter die gewerbliche T344tigkeit in vergleichbaren F344llen ebenfalls in der Woh-nung aus374ben oder ob daf374r 374blicherweise Gesch344ftsraum angemietet wird (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., 247 535 BGB Rdnr. 266 ff.) 11 b) Das LG Berlin (NJW-RR 1993, 907, 908 und NZM 2002, 1029, 1030) stellt hingegen darauf ab, ob bei wertender Betrachtung von einer "regelm344337i-gen kommerziellen T344tigkeit" des Mieters auszugehen ist. Kraemer (in: Bub/Treier, Handbuch der Gesch344fts- und Wohnraummiete 3. Aufl., III. A 12 - 6 - Rdnr. 1003) h344lt schriftstellerische oder wissenschaftliche T344tigkeiten und gele-gentliche B374roarbeiten f374r zul344ssig, sieht aber die Grenze 374berschritten, wenn die gewerbliche T344tigkeit Au337enwirkung entfaltet und Laufkundschaft anzieht oder wenn Angestellte zu gewerblichen Zwecken besch344ftigt werden. 13 2. Nach Auffassung des Senats kommt es darauf an, ob der Mieter mit einer gesch344ftlichen T344tigkeit nach au337en in Erscheinung tritt, etwa indem er die Wohnung als seine Gesch344ftsadresse angibt, ob er in der Wohnung Kunden empf344ngt oder dort Mitarbeiter besch344ftigt. a) Berufliche T344tigkeiten, die der Mieter - etwa im h344uslichen Arbeits-zimmer - aus374bt, ohne dass sie nach au337en in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung von vornherein unter den Begriff des "Wohnens"; hierzu geh366rt die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers ebenso wie die Telear-beit eines Angestellten, die schriftstellerische T344tigkeit eines Autors oder der Empfang oder die Bewirtung eines Gesch344ftsfreundes des Mieters in der Woh-nung. 14 b) Bei gesch344ftlichen Aktivit344ten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach au337en in Erscheinung treten, liegt hingegen eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grunds344tzlich nicht dulden muss. Der Vermieter kann jedoch im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu ertei-len. Sie wird insbesondere dann in Betracht kommen, wenn es sich nur um eine T344tigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Auch eine selbst344ndige berufliche T344tigkeit kann im Einzelfall so orga-nisiert sein oder einen so geringen Umfang haben, dass sie - wie beispielswei-se bei einem Rechtsanwalt oder Makler - im Wesentlichen am Schreibtisch er-ledigt wird, in der Wohnung keine Mitarbeiter besch344ftigt werden und von et- 15 - 7 - waigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsa-che oder Mitmieter ausgehen als bei einer 374blichen Wohnnutzung; dies wird etwa - worauf auch das Berufungsgericht hinweist - in der Existenzgr374ndungs-phase einer selbst344ndigen T344tigkeit der Fall sein k366nnen. 16 c) Ein Anspruch auf Gestattung kommt dagegen regelm344337ig nicht in Be-tracht, wenn f374r die gesch344ftliche T344tigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Woh-nung besch344ftigt werden, wie es nach dem von den Beklagten bestrittenen Vortrag der Kl344gerin hier der Fall ist. Das Berufungsgericht, das dieses Vorbrin-gen als richtig unterstellt hat, durfte die Klage daher nicht abweisen, ohne die-sen Punkt zu kl344ren. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-ben; es ist daher aufzuheben. Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob der Beklagte Mitarbeiter seines Maklerb374-ros in der Wohnung besch344ftigt. Bei der weiteren Sachaufkl344rung wird das Be-rufungsgericht zu ber374cksichtigen haben, dass es entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung Sache des Mieters ist darzulegen und zu beweisen, dass f374r eine nach au337en in Erscheinung tretende gesch344ftliche T344tigkeit keine Mit-arbeiter in der Wohnung besch344ftigt werden und die T344tigkeit auch im 334brigen 17 - 8 - so ausgestaltet ist, dass von ihr im Vergleich zu einer reinen Wohnnutzung kei-ne ins Gewicht fallenden (st366renden) Einwirkungen ausgehen. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 18.12.2007 - 33 C 2808/07-29 - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 20.05.2008 - 2/17 S 19/08 -
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