ECLI:DE:BGH:2018:140918UVZR165.17.0 BUNDESGERICHTSHOF I M N AMEN DES V OLKES URTEIL V ZR 165/17 Verkündet am: 14. September 2018 Rinke Justizangestellte als Urkundsbeamt in der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 435 Satz 1 Die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung stellt e i- nen Rechtsmangel dar (Bestätigung von Senat, Urteil vom 21. Januar 2000 - V ZR 387/98, NJW 2000, 1256; Urteil vom 28. Oktober 1983 - V ZR 235/82, WM 1984, 214; Urteil vom 9. Juli 1976 - V ZR 256/75, BG HZ 67, 134, 135 f.). BGB § 444 Die Ursächlichkeit der Arglist für den Kaufentschluss ist im Rahmen von § 444 BGB unerheblich; das gilt auch dann, wenn sich das arglistige Verschweigen auf einen Rechtsmangel bezieht (im Anschluss an Senat, Urteil vom 15. J uli 2011 - V ZR 171/10, BGHZ 190, 272 Rn. 13). BGH, Urteil vom 14. September 2018 - V ZR 165/17 - OLG Celle LG Hildesheim - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14 . September 2018 durch die Vorsitzende Richter in Dr. Stresemann, die Richterin Dr. Brückner und die Richter Dr. Kazele , Dr. Göbel und Dr. Hamdorf für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 16. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 4. Mai 2017 im Kostenpunkt und insowei t aufgehoben, als die auf aus dem Kaufvertrag abz u- le i tende Ansprüche wegen der für die Wohnung bestehenden Mietpreisbindung gestützte Klage abgewiesen und die Berufung des Klägers insoweit zurückgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechts streit zur erneuten Ve r- handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revision s- verfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger gab gegenüber der Beklagten ein notarielles Kaufangebot für eine Wohnung in H . ab, das die Beklagte am 5. August 2008 anna hm. In dem Kaufvertrag heißt es u.a.: i- nes Sachmangels des Wohnungseigentums sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer ha n- . Gestützt auf die Behauptung, die Beklagte habe ihn nicht da r- 1 - 3 - über aufgeklärt, dass es sich bei der Wohnung um öffentlich geförderten Woh n- raum handele und Mieter einen Berechtigungsschein benötigten, verlangt der Klä ger von der Beklagten im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten . Z udem möchte er festgestellt wissen, dass die Beklagte ihm zum Ersatz weit e- rer Schäden verpflichtet ist. Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen . D ie Berufung ist ohne Erfolg geblieben . Mit der von dem Senat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantrag t, verfolgt der Kläger sei ne Zahlungs - und Feststellungsan träge weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht meint, dem Kläger stehe gegen die Beklagte w e- gen der Mietpreisbindung kein Anspruch auf Schadensersatz zu. Ob diese als Mangel der Wohnun g anzusehen sei und ob der Kläger von diesem Mangel erst 2012 oder bereits bei Kaufabschluss Kenntnis erlangt habe, könne ebenso o f- fen bleiben wie die Frage, ob die Beklagte ihrerseits im Zeitpunkt des Vertrag s- schlusses Kenntnis von der Preisbindung gehabt habe. Denn der Kläger habe schon nicht dargelegt, dass er bei Kenntnis dieses Umstandes den Vertrag nicht geschlossen hätte, mithin eine Kausalität zwischen der behaupteten unte r- lassenen Aufklärung und seinem Kaufentschluss - mit der Folge des behaupt e- ten Schadenseintritts - bestanden habe. 2 - 4 - II. Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Ber u- fungsgericht gegebenen Begründung lässt sich ein Anspruch des Klägers g e- gen die Beklagte aus § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Schadense rsatz wegen der für das Kaufobjekt bestehenden Sozial bindung nicht verneinen. 1. Die Wohnung weist, was das Berufungsgericht offen gelassen hat, e i- nen Mangel i.S.v. § 435 Satz 1 BGB auf. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats stellt di e Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wo h- nung einen Rechtsmangel dar, weil s ie den Eigentümer in seinen rechtlichen Befugnissen ein schränkt , sowohl was die Eigennutzung (§ 6 WoBindG; § 27 Abs. 7 WoFG) als auch was die Fremdnutzung (§§ 4 ff. WoBindG; §§ 26 ff. WoFG) angeht ( vgl. Senat , Urteil vom 21. Januar 2000 - V ZR 387/98, NJW 2000, 1256 ; Urteil vom 28. Oktober 1983 - V ZR 235/82, WM 1984, 214 ; Urteil vom 9. Juli 1976 - V ZR 256/75, BGHZ 67, 134, 135 f. ) . Hieran hat sich durch die Sc huldrechtsmodernisierung nichts geändert. 2. Ansprüche des Klägers wegen dieses Rechtsmangels können nicht mit der Begründung verneint werden, der Kläger habe die Kausalität zwischen der behaupteten unterlassenen Aufklärung über die Sozialbindung durch d ie Beklagte und seinem Kaufentschluss nicht dargelegt. Dabei kann offen bleiben, ob der vertragliche Haftungsausschluss, zu dessen Auslegung sich das ang e- fochtene Urteil nicht verhält, auch die Haftung für Rechtsmängel umfasst. a) Sollte die Haftung des Beklagten für Rechtsmängel nicht ausg e- schlossen sein, käme es von vornherein nicht auf ein etwaiges arglistiges Ve r- schweigen der Sozialbindung und auf dessen Kausalität für den Kaufentschluss 3 4 5 6 - 5 - des Klägers an, weil die Be klagte für Rechtsm ä ngel ohne weiteres nach § 433 Abs. 1 Satz 2, § 435 Satz 1, § 437 BGB einzustehen hätte . b) Auf die Kausalität der unterlassenen Aufklärung für den Kaufen t- schluss des Klägers käme es aber auch dann nicht an, wenn der vertragliche Haftung sausschluss auch Rechtsmängel erfass en sollte. Auf den Haftungsau s- schluss kann sich die Beklagte nämlich nach § 444 BGB nicht berufen, wenn sie dem Kläger den in der Sozialbindung liegenden Rechtsmangel arglistig ve r- schwiegen hat, wovon für die Revisionsinstanz auszugehen ist, weil das Ber u- f ungsgericht dies ausdrücklich offen gelassen hat. Die se Vorschrift soll den Käufer allein vor einer unredlichen Freizeichnung des Verkäufers von der Mä n- gelhaftung schützen. Eine solche unredliche Freizeichnung ist gegeben, wenn der Verkäufer arglistig hand elt. Weitere Voraussetzungen enthält die Vorschrift nicht. Namentlich d ie Ursächlichkeit der Arglist für den Kaufentschluss ist im Rahmen von § 444 BGB unerheblich ( vgl. Senat, Urteil vom 15. Juli 2011 - V ZR 171/10, BGHZ 190, 272 Rn. 13). Das gilt auch d ann, wenn sich das ar g- listige Verschweigen auf einen Rechtsmangel bezieht. III. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuh e- ben. Der Rechtsstreit ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da er nicht zur Endentscheidung reif i st (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). 1. Das Berufungsgericht wird zunächst zu prüfen haben, ob die vertragl i- che Vereinbarung über den Ausschluss der Haftung der Beklagten Schaden s- ersatzansprüche des Klägers wegen Rechtsmängeln erfasst. Da bei ist zu b e- rücksichtigen , dass Freizeichnungsklauseln - als Ausnahme von der sich aus 7 8 9 - 6 - dem dispositiven Recht ergebenden Haftung - grundsätzlich eng auszulegen sind (vgl. Senat, Urteil vom 2. April 2004 - V ZR 267/03, BGHZ 158, 354, 366; BGH, Urteil vom 2 6. April 2017 - VIII ZR 233/15, NJW 2017, 3292 Rn. 24; j e- weils mwN). Sollte die Haftung der Beklagten für Rechtsmängel nicht ausg e- schlossen sein, wäre der klägerische A nspruch dem Grunde nach gegeben. 2. Sollte der in Rede stehende Schadensersatzanspru ch vertraglich au s- geschlossen sein, wird das Berufungsgericht Feststellungen zu de r von dem Kläger behaupteten arglistigen Täuschung durch die Beklagte zu treffen haben. a) Hierzu weist der Senat darauf hin, dass der klägerische Vortrag , n a- mentlich das von dem Kläger als Beleg für eine Kenntnis der Beklagten von der Sozialbindung vor Vertragsschluss angeführte Schreiben der Stadt H . vom 15. Juli 2008 bislang nicht ausreichend gewürdigt wurde. In diesem Schreiben heißt es ausdrücklich, dass das O bjekt, in welchem sich die kläger i- sche Woh nung befindet , aufgrund der Förderung mit öffentlichen Mitteln einer zehnjährigen Nachbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz unterliege , so dass insbesondere Kostenmietrecht gelte und Wohnberechtigungsscheine e r- fo rderlich seien. Soweit das Landgericht hierzu ausführt, das Schreiben sei nicht an die Beklagte, sondern an deren Rechtsvorgängerin, die A . gerichtet, trifft dies zwar zu. In dem Schreiben heißt es aber, dass die B e- klagte eine Durchschr ift erhalte. Auch der Umstand, dass das Schreiben nach den Ausführungen des Landgerichts Anlass für das am 5. August 2008 geführte Gespräch zwischen dem Geschäftsführer der Beklagten und dem zuständigen Sachbearbeiter der Stadt gegeben hat, spricht für ein en Zugang des Schre i- bens bei der Beklagten vor dem an diesem Tag erfolgten Vertragsschluss. b) Sollte die Beklagte von der Sozialbindung der Wohnung bei Vertrag s- schluss Kenntnis gehabt haben, so hatte sie den Kläger hierüber aufzuklären. Diese Aufklärun gspflicht ist entgegen der Ansicht des Landgerichts, der sich 10 11 12 - 7 - das Berufungsgericht angeschlossen hat, nicht deswegen entfallen, weil der Kläger die Wohnung vor Vertragsschluss nicht besichtigt hat. Richtig ist, dass für Mängel, die einer Besichtigung zugän glich und damit ohne weiteres erken n- bar sind, keine Offenbarungspflicht besteht. Der Käufer kann insoweit eine Au f- klärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse geb o- tenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (Senat, Urteil vom 9. Febr uar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 24; Urteil vom 19. Februar 2016 - V ZR 216/14, NJW 2016, 2315 Rn. 11 ; Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NZM 2012, 469 Rn. 21 mwN). Dies gilt jedoch nicht für Rechtsmängel wie die Sozia l- bindung einer Wohnung, denn die rechtlichen Verhältnisse einer Wohnung sind einer Besichtigung nicht zugänglich und für den Käufer nicht ohne weiteres zu erkennen . Der Verzicht auf eine Besichtigung kann daher nicht dazu führen, dass der Käufer in Bezug auf Rechtsmängel des Kau fobjekts als nicht aufkl ä- rungsbedürftig angesehen wird. 3. Sollte die Beklagte danach dem Kläger die Sozialbindung arglistig ve r- schwiegen haben , wären ergänzende Feststellungen zur Frage der Verjährung zu treffen. Denn dann verjährt e der klägerische A ns pruch nach § 438 Abs. 3 Satz 1 BGB in der regelmäßige n Verjährungsfrist, jedoch nicht vor Ablauf von fünf Jahren ab Übergabe der Wohnung (§ 43 8 Abs. 3 Satz 2 i.V.m. Abs. 1 Nr. 2 lit. a, Abs. 2 BGB ). Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt nach § 195 BGB d rei Jahre und beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch b e- gründenden Umstände n und der Person des Schuldners erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen, wobei hier eine Höchstfrist des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB von zehn Jahren gälte . Das Berufungsgericht hat ausdrücklich offen gelassen, ob der Kläger erst im Jahre 2012 oder bereits bei Vertragsschluss oder jedenfalls mit seinem Beitritt zum Mi etpool im Jahre 2009 von der öffentlichen Förderung der Wohnung erfahren hat . Hierauf käme 13 - 8 - es aber entscheidend an , d a d ie Klage nach den Ausführungen des Landg e- richts der Beklagten im Jahre 2015 zugestellt wurde , so dass die Verjährung bei einer Kenntnis e rlangung des Klägers im Jahre 2012 nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt , bei einer Kenntnis vor 2012 aber vor Klageerhebung eingetr e- ten wäre . Stresemann Brückner Kazele Göbel Hamdorf Vorinstanzen: LG Hildesheim, Entscheidung vom 29.06.2016 - 6 O 59/15 - OLG Celle, Entscheidung vom 04.05.2017 - 16 U 133/16 -
Full & Egal Universal Law Academy