BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 166/08 Verk374ndet am: 18. Februar 2009 Vorusso, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 18. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344ger wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Dessau-Ro337lau vom 15. Mai 2008 226 unter Verwer-fung des Rechtsmittels im 334brigen 226 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als auf die Berufung der Beklagten unter Ab344nderung des Urteils des Amtsgerichts Dessau vom 13. Dezember 2007 die Klage hinsichtlich eines 622,59 200 nebst Zinsen 374bersteigenden Betrages (434,34 200) abgewiesen worden ist. Die Berufung der Beklagten gegen das vorbezeichnete Urteil des Amtsgerichts Dessau wird insoweit zur374ckgewiesen, als die Be-klagte darin zur Zahlung eines Betrages von 45,70 200 nebst Zinsen verurteilt ist. Im 334brigen wird der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Ent-scheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Zwischen den Parteien bestand in der Zeit vom 13. Januar 1996 bis zum 30. September 2006 ein Mietverh344ltnis 374ber eine Wohnung in D. . Hinsicht-lich der Sch366nheitsreparaturen enthielt der Formularmietvertrag folgende Be-stimmungen: "247 9 Instandhaltung der Mietr344ume und Sch366nheitsreparaturen 1. Der Vermieter hat die Wohnr344ume in einem vertragsgem344337en Zu-stand zu erhalten, soweit im folgenden keine abweichenden Verein-barungen getroffen sind. 2. Die Durchf374hrung der Sch366nheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Die-se umfassen insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der W344nde und Decken, das Pflegen der Fu337b366den, das Streichen der Innent374-ren und Au337ent374ren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizk366rper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mietr344ume in neutralen Farbt366nen. Parkettb366den sind versiegelt zu halten, Teppichb366den zu reinigen. Bei normaler Benutzung sind die Sch366nheitsreparaturen, ab Ver-tragsbeginn gerechnet, in K374che, Bad und WC alle 3 Jahre, f374r alle 374brigen R344ume alle 5 Jahre auszuf374hren. Der Mieter verpflichtet sich, vorstehende Sch366nheitsreparaturen sach- und fachgerecht entsprechend dem Fristenplan auszuf374hren. Der Mieter 374bernimmt die Wohnung in renoviertem Zustand. Er hat sie nach dem Fristenplan laufend instand zu halten und bei Beendi-gung des Mietverh344ltnisses im renovierten Zustand zur374ckzugeben. Der Mieter 374bernimmt die Wohnung in folgendem Zustand: In allen R344umen Rauhfaser (Wand & Decke), Tapeten in neutralem Farbton neu gestrichen, alle Heizk366rper, Innent374ren, T374rrahmen in neutralen Farbt366nen neu lackiert. Nassr344ume 374ber Fliesen gestrichen. Der Mieter verpflichtet sich, bei seinem Auszug die Wohnung in dem beschriebenen Zustand zur374ckzugeben. ..." - 4 - Die Beklagte hat bei der Abrechnung 374ber die von den Kl344gern erbrachte Mietkaution Betr344ge von insgesamt 1.056,83 200 abgezogen und nicht an die Kl344-ger ausgekehrt (434,34 200 wegen schlecht ausgef374hrter Sch366nheitsreparaturen, 407,51 200 wegen Besch344digung von T374rzargen und Schlie337blechen, 167,96 200 wegen besch344digter Silikonfugen sowie 47,13 200 im Hinblick auf Reinigungskos-ten). 2 Die Kl344ger haben Zahlung des einbehaltenen Betrags von 1.056,93 200 nebst Zinsen sowie weiterer 109,78 200 begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklag-te unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 1.056,93 200 nebst Zinsen verurteilt. Das Landgericht hat dieses Urteil auf die Berufung der Beklagten abge344ndert und die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der vom Beru-fungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Kl344ger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat zum Teil Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung, soweit f374r das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgef374hrt: 5 Der von den Kl344gern noch geltend gemachte Anspruch auf R374ckzahlung der Kaution sei durch die von der Beklagten erkl344rte Aufrechnung mit Gegen-forderungen untergegangen. Der Beklagten stehe ein Schadensersatzanspruch in H366he von 434,34 200 wegen des schlecht ("wolkig") ausgef374hrten Decken- und Wandanstrichs zu. Ferner k366nne sie 31,13 200 wegen unterlassener Reinigung, 6 - 5 - 407,51 200 wegen der Besch344digung von T374rzargen und Schlie337blechen sowie 167,96 200 wegen unsachgem344337en 334berstreichens von Silikonfugen beanspru-chen. Schlie337lich greife die von der Beklagten erkl344rte Hilfsaufrechnung mit ei-nem Schadensersatzanspruch wegen der Besch344digung der Badewanne jeden-falls in H366he eines Betrags von 15,96 200 durch, so dass kein r374ckzahlbarer An-spruch der Kl344ger verbleibe. Die Kl344ger h344tten sich im Mietvertrag wirksam zur Durchf374hrung von Sch366nheitsreparaturen verpflichtet. Die Abw344lzung der Sch366nheitsreparaturen auf die Mieter benachteilige diese nicht unangemessen. Insbesondere liege kein starrer Fristenplan vor, denn durch den Einschub "bei normaler Benutzung" werde f374r den Mieter in gleicher Weise wie mit Zus344tzen wie "im allgemeinen" und "in der Regel" deutlich gemacht, dass keine "starre" Abh344ngigkeit von ei-nem Fristenplan gemeint sei, sondern dass eine Anpassung der Renovierungs-intervalle nach dem tats344chlichen Renovierungsbedarf m366glich sei. 7 Ein solcher Renovierungsbedarf der Wohnung habe bei Auszug der Kl344-ger unstreitig vorgelegen; die Kl344ger h344tten die Wohnung deshalb auch gestri-chen, allerdings, wie die durchgef374hrte Beweisaufnahme ergeben habe, nicht fachgem344337, so dass Nacharbeiten zu den von der Kl344gerin geltend gemachten Kosten von 434,34 200 erforderlich gewesen seien. Eine Fristsetzung zur Nacher-f374llung sei entbehrlich gewesen, weil das Verhalten der Kl344ger bei der R374ckga-be der Wohnung als ernsthafte und endg374ltige Erf374llungsverweigerung anzuse-hen sei. 8 II. Die Revision ist im Umfang ihrer 226 beschr344nkten 226 Zulassung begr374ndet; im 334brigen ist sie unzul344ssig. 9 - 6 - 1. Die unbeschr344nkt eingelegte Revision ist nur teilweise zul344ssig, weil das Berufungsgericht die Revision lediglich beschr344nkt zugelassen hat. Das ergibt sich zwar nicht aus dem Tenor, wohl aber, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zul344ssig und ausreichend ist (BGHZ 153, 358, 360 f. m.w.N.), aus den Gr374nden des Urteils. Darin hat das Berufungsgericht die Zu-lassung der Revision damit begr374ndet, dass der Wirksamkeit der hier verwen-deten Sch366nheitsreparaturklausel grunds344tzliche Bedeutung zukomme, weil derartige Klauseln in einer Vielzahl von Mietvertr344gen Verwendung gefunden h344tten. Die Frage, um deren Kl344rung es dem Berufungsgericht danach geht, betrifft allein den Anspruch der Beklagten wegen der nicht bzw. unzureichend ("wolkiger" Anstrich) durchgef374hrten Sch366nheitsreparaturen, hingegen nicht die weiteren von der Beklagten wegen Besch344digung der Mietsache oder unterlas-sener Reinigung aufgef374hrten Kosten. Die Zulassung der Revision beschr344nkt sich demgem344337 auf die Forderung der Beklagten auf Schadensersatz in H366he von 434,34 200 wegen des wolkigen Anstrichs der Decke und W344nde, mit dem sie gegen den als solchen unstreitigen Anspruch der Kl344ger auf R374ckzahlung der Kaution aufgerechnet hat. Entgegen der Auffassung der Revision ist diese Be-schr344nkung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wirksam, weil sie einen tats344chlich und rechtlich selbst344ndigen Teil des Gesamtstreitstoffes betrifft, auf den die Revisionskl344ger selbst ihre Revision h344tten beschr344nken k366nnen (Senatsurteile vom 16. Juli 2007 - VIII ZR 57/07, WuM 2008, 556, Tz. 14 sowie vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, WuM 2006, 513, Tz. 9 m.w.N.). 10 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Beklag-ten ein Schadensersatzanspruch in H366he von 434,34 200 zustehe, weil die Kl344ger bei ihrem Auszug die W344nde nicht deckend gestrichen h344tten und deshalb Nacharbeiten zu Kosten in dieser H366he erforderlich gewesen seien. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts waren die Beklagten zur Ausf374hrung von 11 - 7 - Sch366nheitsreparaturen nicht verpflichtet. Die formularm344337ige Abw344lzung der Sch366nheitsreparaturen im Mietvertrag vom 13. Januar 1996 ist wegen unange-messener Benachteiligung der Mieter unwirksam (247 307 Abs. 1 BGB). 12 a) Dies gilt zun344chst f374r die allgemeine Abw344lzung der Sch366nheitsrepa-raturen in 247 9 Ziffer 2 des Mietvertrags. Diese ist, wie die Revision zu Recht r374gt, deshalb gem344337 247 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil sie auch f374r w344hrend der Mietzeit auszuf374hrende Sch366nheitsreparaturen eine bestimmte Farbwahl ("neutrale Farbt366ne") vorschreibt. Eine Formularklausel, die den Mieter auch w344hrend der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines pers366nlichen Lebensbereichs einschr344nkt, ohne dass daf374r ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, benachteiligt den Mieter unangemessen (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499, Tz. 17, vgl. auch Senats-urteil vom 22. Oktober 2008 226 VIII ZR 283/07, NZM 2008, 926, Tz. 15). Dies ist bei der hier zu beurteilenden Klausel der Fall, denn sie verlangt 226 allgemein 226 eine Dekoration in neutralen Farbt366nen und enth344lt keine Beschr344nkung auf den im Zeitpunkt der R374ckgabe der Wohnung geforderten Zustand. Die formu-larm344337ige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausf374hrung der Sch366nheitsreparaturen f374hrt zur Unwirksamkeit der Abw344lzung der Pflicht zur Vornahme von Sch366nheitsreparaturen schlechthin (Senatsurteil vom 18. Juni 2008, aaO, Tz. 19). Es bedarf deshalb keiner Entscheidung, ob die Klausel 226 wie die Revision geltend macht - ungeachtet des Zusatzes "bei nor-maler Benutzung" einen starren Fristenplan f374r die Sch366nheitsreparaturen ent-h344lt und deshalb zus344tzlich aus diesem Grund unwirksam ist. b) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ergibt sich eine Pflicht der Kl344ger zur Renovierung auch nicht aus der weiteren Klausel am En-de von 247 9 des Mietvertrags, wonach der Mieter die Wohnung in neutralem 13 - 8 - Farbton neu gestrichen 374bernimmt und sich zur R374ckgabe in dem so beschrie-benen Zustand verpflichtet. Hierbei handelt es sich um eine formularm344337ig ver-einbarte Endrenovierungsklausel, die den Mieter am Ende der Mietzeit zur Durchf374hrung von Sch366nheitsreparaturen unabh344ngig vom tats344chlichen Reno-vierungsbedarf verpflichtet. Derartige Klauseln sind nach der Rechtsprechung des Senats wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (Senatsurteil vom 12. September 2007 226 VIII ZR 316/06, NJW 2007, 3776, Tz. 13). c) Da die Kl344ger mithin 374berhaupt nicht zur Ausf374hrung von Sch366nheits-reparaturen verpflichtet waren, kommt ein Schadensersatzanspruch der Beklag-ten aus 247 280 Abs. 1, Abs. 3, 247 281 BGB auf Erstattung der durch die Nachar-beiten erforderlichen Kosten nicht in Betracht. Eine andere Beurteilung w344re nur dann geboten, wenn die mangelhafte Durchf374hrung der nicht geschuldeten Sch366nheitsreparaturen zus344tzliche Sch344den an Decken und W344nden verur-sacht h344tte, so dass der Beklagten h366here Kosten entstanden w344ren, als wenn die Kl344ger 374berhaupt keine Arbeiten durchgef374hrt h344tten. Dies ist aber offen-sichtlich nicht der Fall, da die Beklagte lediglich geltend macht, dass der von den Kl344gern ungleichm344337ig ("wolkig") aufgebrachte Anstrich nachgearbeitet werden musste. 14 III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-ben, soweit es die von der Beklagten gegen374ber dem Anspruch der Kl344ger auf Auskehrung der Kaution erkl344rte Aufrechnung mit einem Schadensersatzan-spruch in H366he von 434,34 200 wegen des schlecht ausgef374hrten Decken- und Wandanstrichs hat durchgreifen lassen und deshalb in Ab344nderung des erstin-stanzlichen Urteils die Klage hinsichtlich eines 622,59 200 374bersteigenden Betra- 15 - 9 - ges abgewiesen hat; insoweit ist das Urteil des Berufungsgerichts daher aufzu-heben (247 562 Abs. 1 ZPO). 16 Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, soweit es be-z374glich der von der Beklagten erkl344rten Hilfsaufrechnung mit einem Schadens-ersatzanspruch in H366he von noch 388,64 200 (404,60 200 abz374glich vom Beru-fungsgericht bereits zuerkannter 15,96 200) wegen der Besch344digung der Bade-wanne weiterer Feststellungen des Berufungsgerichts bedarf. Das Berufungs-gericht hat - vor dem Hintergrund seiner Auffassung zum 374berwiegenden Erfolg der Hauptaufrechnung folgerichtig 226 insoweit nur in H366he eines Teilbetrages von 15,96 200 Feststellungen zur Schadensh366he getroffen und 374ber die Hilfsauf-rechnung entschieden. Da der Beklagten ein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgef374hrter Sch366nheitsreparaturen nicht zusteht und die hierauf gest374tz-te Aufrechnung ins Leere geht, ist vom Berufungsgericht nunmehr 374ber die noch im Streit befindliche Hilfsaufrechnung (388,64 200) zu entscheiden. In H366he des Differenzbetrages von 45,70 200 (434,34 200 abz374glich 388,68 200) - insoweit steht dem als solchen unstreitigen Anspruch der Kl344ger auf Auskehrung der Kaution kein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten gegen374ber 226 kann der Senat hingegen selbst entscheiden (247 563 Abs. 3 ZPO); 17 - 10 - insoweit ist die Klage begr374ndet und folglich die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts zur374ckzuweisen. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr.Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Dessau, Entscheidung vom 13.12.2007 - 4 C 327/07 - LG Dessau, Entscheidung vom 15.05.2008 - 6 S 11/08 -
Full & Egal Universal Law Academy