BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 166/10 Verkündet am: 13. Mai 2011 Weschenfelder Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 12 Haben die Wohnung seigentümer die Entscheidung über die an sich von dem Verwa l- ter zu erteilende Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum an sich g e- zogen und beschlossen, sie zu verweigern, sind sie und nicht der Verwalter für die Klage auf Erteilung der Zustimmung pa ssivlegitimiert. Das gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung in der Form einer Anweisung an den Ve r- walter getroffen haben, die Zustimmung zu verwe i gern. BGH, Urteil vom 13. Mai 2011 - V ZR 166/10 - LG Berlin AG Berlin - Schöneberg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Ve r handlung vom 13. Mai 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und Dr. Roth und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkann t: Die Revision gegen das Urteil der Zivilkammer 85 des Landg e- richts Berlin vom 9. Juni 2010 wird auf Kosten der Klägerin z u- rückgewi e sen. Von Rechts wegen Tatbestand : Der Klägerin gehört eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage, nach deren Gemeinscha ftsordnung die Veräußerung von Wohnungseigentum, abg e- sehen von hier nicht einschlägigen Ausnahmen, der Zustimmung durch den Verwalter bedarf, welche die Wohnungseigentümer durch einen B e schluss mit einfacher Mehrheit ersetzen können. Mit Vertrag vom 19. Ja nuar 2009 verkau f- te die Klägerin ihre Eigentumswohnung an ihren Prozessbevollmächtigten II. Instanz. Die seinerzeitige Verwa l terin teilte der Klägerin mit Schreiben vom 30. Januar 2009 mit, es gebe Unstimmigkeiten wegen der Erteilung der Z u- stimmung. Deshal b solle die Angelegenheit in der nächsten Ve r sammlung den Wohnungseigentümern zur Beschlussfassung vorgelegt werden. Auf der Ve r- sammlung am 19. Februar 2009 beschlossen die Wohnungseige n tümer, die Zustimmung zu verweigern. Da die bisherige Verwalterin dem B e schluss nicht 1 - 3 - entsprechen wollte, er setzten sie diese durch den Beklagten, der die Zusti m- mung nicht erteilte. Die Klägerin nimmt ihn auf Erteilung der Zustimmung in A n- spruch. Dieser hält die übrigen Wohnungseigentümer für passivl e gitimiert und macht gelt end, es lägen wichtige Gründe für die Verweigerung der Zusti m mung vor . Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat sie abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision will die Klägerin weiterhin die Ve r- pflic h tung des Beklagten zu r Erteilung der Zustimmung zu dem Verkauf ihrer Wohnung erreichen. Der Beklagte beantragt, die Revision zurückz u weisen. Entscheidungsgründe : I. Das Berufungsgericht hält die Klage mangels Passivlegitimation des B e- klagten für unbegründet. Auf Zustimmung sei im vor liegenden Fall nicht der B e- klagte als Verwalter der Anlage zu verklagen, sondern die übrigen Wohnung s- eigentümer. Zwar sei die Erteilung der Zustimmung zum Verkauf einer Eige n- tumswohnung nach der Teilungserklärung grundsätzlich Sache des Verwalters. Hier hä tten die Wohnungseigentümer aber von ihrem Recht Gebrauch g e- macht, die Angelegenheit an sich zu ziehen. Dann aber müsse der an dem Ve r- kauf seiner Wohnung interessierte Wohnungseigentümer die übrigen Wo h- nungseigentümer und nicht die Verwaltung in A n spruch n ehmen. 2 3 - 4 - II. Diese Erwägung trifft zu. 1. Dem Eigentümer einer Eigentumswohnung steht nach § 12 Abs. 2 WEG ein A n spruch auf Erteilung der in der Teilungserklärung vorgesehenen Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum zu, wenn ein wichtiger Grun d, der die Verweigerung der Z u stimmung rechtfertigt, nicht vorliegt (OLG Hamm, NJW - RR 1993, 279, 280; Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 12 Rn. 41). 2. Schuldner dieses Anspruchs ist derjenige, von dessen Zustimmung die Veräußerung der Eigentumswohnung nach der Teilungserklärung a b hängt. Das ist der Verwalter, wenn die Teilungserklärung die Veräußerung von seiner Zustimmung abhängig macht. Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Verwa l- ter - wie hier - die Zustimmung auf Grund eines entsprechenden Beschlu sses der Wohnungseigentümer verweigert oder nicht erteilt. Dann richtet sich der A n spruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer, wie das Berufungsgericht zu Recht a n genommen hat. a) Die Frage, ob in dieser Konstellation der Verwalter oder die übrigen Wo h nungseigentümer auf Erteilung der Zustimmung in Anspruch zu nehmen sind, ist bi s lang in einem entscheidenden Punkt nicht geklärt. Einigkeit besteht einerseits darüber, dass der Verwalter seine Passivlegitimation nicht allein de s- halb verliert, weil er bei d er Verweigerung der Z u stimmung einer Weisung der Wohnungseigentümer folgt (Wenzel in Bä r mann, WEG, 10. Aufl., § 12 Rn. 47; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 12 Rn. 62). Im Wesentlichen unumstritten ist andererseits, dass die Wohnun gseigentümer m- 4 5 6 7 - 5 - Köln, ZMR 2010, 54, 55; OLG Zweibrücken, NJW - RR 1994, 1103 [in casu aber wegen Nichtbefassung ve rneint]; Klein in Bärmann, aaO, § 12 Rn. 42 aE; Kümmel in Niedenführ/Küm mel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 12 Rn. 62, Riecke/Schmid/Schneider, WEG, 3. Aufl., § 12 Rn. 152 aE; Gottschalg in FS Deckert [2002] S. 161, 168). Wann der eine und wann der andere Fall anz u- nehmen ist, wird einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls überlassen. Kriterien, a n hand derer die Würdigung vorzunehmen ist, fehlen. b) Diese Unterscheidung überzeugt den Senat nicht. Der Verwalter ist für eine Klage auf Erteilung der Zustim mung zum Verkauf von Wohnungseigentum nur passivlegitimiert, solange die Wohnungseigentümer die Z u stimmung nicht verweigert oder Vorgaben für ihre Erteilung getroffen haben. Ist das geschehen, sind die Wohnungseigentümer selbst passivlegit i miert. aa) Aus zugehen ist davon, dass eine Regelung der Teilungserklärung, welche die Veräußerung von Wohnungseigentum von der Zustimmung des Verwalters a b hängig macht, dem Verwalter in aller Regel keine originäre eigene Kompetenz ve r schafft, die nur er allein wahrnehme n könnte. Der Verwalter wird bei der Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung vielmehr als Tre u- händer und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig (BGH, U r- teil vom 26. September 1990 - IV ZR 226/89, BGHZ 112, 240, 242; OLG Zwe i- brücke n, NJW - RR 1987, 269; OLG Köln, OLGZ 1984, 162 , 163 ; Ti m me/ Hogenschurz, WEG, § 12 Rn. 23). Diese sind zwar auch auf Vorlage durch den Verwalter oder den betro f fenen Wohnungseigentümer nicht verpflichtet, sich mit der Zustimmung zur Veräußerung zu befassen (OLG Zweibrücken, NJW - RR 1994, 1103). Sie können sich aber, anders als die Klägerin meint, jederzeit - auch ohne Vorlage des Verwalters oder des betroffenen Wohnungseigent ü- 8 9 - 6 - mers - mit der Zustimmung zur Veräußerung befassen und die Entscheidung da r über an s ich ziehen und selbst treffen (BayObLG, BayObLGZ 1980, 29, 35; OLG Hamm, NZM 2001, 953, 954; OLG Köln, OLGZ 1984, 162, 163; OLG Zweibr ü cken, NJW - RR 1987, 269; Klein in Bärmann, aaO, § 12 Rn. 25; Bub, NZM 2001, 502, 503). Etwas anderes gilt nur, wenn die Te ilungserklärung au s- nahmsweise dem Verwalter die Erteilung der Zustimmung eindeutig als e i genes - nur von ihm wahrnehmbares Recht - zuweist (Bä r mann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 12 Rn. 8; Bub, NZM 2001, 502, 503). Dieser Fall liegt hier nicht vor. Nach der Teilu ngserklärung haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, die Z u- stimmung zu erteilen, auch wenn sie der Verwalter verweigern möchte. Diese Möglichkeit schließt die Annahme einer eigenständigen , nicht rückholbaren Z u- stimmungskompetenz des Verwalters aus. bb) Eine inhaltliche Befassung der Wohnungseigentümer mit der Frage der E r teilung der Zustimmung schließt zwar eine eigenständige Mitwirkung des Verwalters nicht in jedem Fall aus. Sie wäre etwa dann möglich, wenn die Wohnungseigentümer nur einige Vorgab en beschließen, dem Verwalter aber im Übrigen freie Hand lassen (vgl. Senat, Beschluss vom 21. Dezember 1995 - V ZB 4/94, BGHZ 131, 3 46, 3 52 für Zustimmung zu baulichen Veränderu n- gen). E t was anderes gilt aber, wenn die Wohnungseigentümer als Ergebnis ihrer Befassung mit der Angelegenheit eine Entscheidung treffen und beschli e- ßen, die Zustimmung zu verweigern. Mit dieser Entscheidung durch die Wo h- nungse i gentümer selbst verliert der Verwalter sein Recht, als deren Treuhänder und Stellvertreter über die Zustim mung zu entscheiden. Er ist dann nur noch Vollzugsorgan und hat die Entscheidung der Wohnungseigentümer ohne eig e- nen Entscheidungs - oder Gestaltungsspielraum umzusetzen. Dabei macht es keinen Unterschied, in welcher Form die Wohnungseigentümer ihre Entsche i- 1 0 - 7 - dung treffen: ob sie den Verwalter anweisen, die Zustimmung zu verweigern, ob sie selbst die Verweigerung beschließen oder ob sie auch beschließen, die En t- scheidung selbst dem betroffenen Wohnungseigentümer bekanntzugeben. En t- scheidend ist, ob die Wohnung seigentümer das Ergebnis - die Verweigerung der Zustimmung - vorgegeben haben. Ist das der Fall, sind in Wirklichkeit wi e- der sie selbst Träger der Z u stimmungskompetenz, nicht mehr der Verwalter. Als Folge der Rückholung ihrer auf den Verwalter nur delegier ten Entscheidung s- kompetenz sind jetzt die Wohnungseigentümer selbst Schuldner des Zusti m- mungsanspruchs des betroffenen Wohnung s eigentümers, wenn ein wichtiger Grund zu r Verweigerung der Zustimmung nicht b e stehen sollte. Der Verwalter könnte die Zustimmung nach einer solchen Entscheidung der Wohnungseige n- tümer selbst dann nicht mehr erteilen, wenn er die Entscheidung der Wo h- nungseigentümer für falsch hält oder wenn diese falsch ist, weil entgegen der Annahme der Wohnungseigentümer ein wichtiger Grund zu r Ver weig e rung der Zustimmung nicht vorliegt. Das schließt seine Passivlegitimation aus. cc) Hier hat die seinerzeitige Verwalterin der Klägerin auf ihre Bitte um Zustimmung mitgeteilt, sie werde wegen interner Unstimmigkeiten die Angel e- genheit auf der nächs ten Versammlung den Wohnungseigentümern vorlegen. Anders als in dem von der Klägerin herangezogenen Fall des OLG Zweibr ü- cken (NJW - RR 1994, 1103) haben es die Wohnungseigentümer auch nicht a b- gelehnt, sich mit der Frage zu befassen. Sie haben die Frage vielm ehr beha n- delt und beschlossen, die Zustimmung zu verweigern. Damit haben sie die A n- gelegenheit an sich gezogen und der Verwalterin die Entscheidungskompetenz entzogen. Dies wird hier dadurch besonders deutlich, dass die Wohnungseige n- tümer die frühere Verwa lterin, die dennoch die Zustimmung erteilen wollte, a b- berufen und durch den Beklagten ersetzt haben. Hierüber hatte die ersetzte 11 - 8 - Verwalterin die Klägerin vorher informiert. Daran ändert es entgegen der A n- sicht der Kläg e rin nichts, dass die Wohnungseigentüm er auf ihrer Versammlung vom 26. Juni 2009 beschlossen haben, den Beklagten von den Pr o zesskosten freizustellen. Die Wohnungseigentümer sind dabei nämlich davon ausgega n- gen, dass sich der B e klagte nicht über ihren Beschluss hinwegsetzen dürfe. III. Di e Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Krüger Schmidt - Räntsch Roth Brückner Weinland Vorinstanzen: AG Berlin - Schöneberg, Entscheidung vom 11.01.2010 - 77 C 116/09 WEG - LG Berlin, Entscheidung vom 09.06.2010 - 85 S 60/10 WEG - 12
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