BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 168/01 Verkündet am: 8. Februar 2002 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Februar 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel, die Richterin Dr. Lambert-Lang und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des 18. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 5. April 2001 aufgehoben und das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 8. Mai 2000 abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, die Grundstücke Flur 5 Nr. 61 und Flur 5 Nr. 60, eingetragen im Grundbuch von B., Blatt 0422, an die Klägerin lastenfrei zu Eigentum zu übertragen und die Eige n - tumsumschreibung zu bewilligen, und zwar Zug um Zug gegen Zahlung von 1.790 . Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notariellem Erbvertrag vom 26. Juni 1989 setzten die 1916 geborene Klägerin und ihre Ende 1995 verstorbene Schwester die Beklagte zur Erbin nach der Längstlebenden ein. Die Beklagte übernahm eine näher geregelte - 3 - Versorgungs- und Pflegeverpflichtung gegenber der Klgerin und deren Schwester. Nach dem Tode der Schwester zog die Klgerin Anfang 1996 zu der B e - klagten. Mit notariellem Vertrag vom 6. Februar 1996 bertrug sie ihr Hau s - grundstck in A.-B., auf dem sie zuvor mit ihrer Schwester gewohnt hatte, an die Beklagte. Als "Gegenleistung" vereinbarten die Parteien, daß sich die Kl - gerin ein - dinglich nicht gesichertes - lebenslngliches unentgeltliches Woh n - recht an dem Haus vorbehielt, wobei ihr die Mitbenutzung aller Rumlichkeiten gestattet war. Eine bisher zugunsten der Klgerin eingetragene beschrnkte persönliche Dienstbarkeit mit dem Inhalt eines Wohnungsrechts sollte demg e - genber zur Löschung gebracht werden. Ferner verpflichtete sich die Beklagte, die Klgerin im Falle der Bedrftigkeit nach nherer Regelung zu versorgen und zu pflegen. Die Klgerin behielt sich das Recht zum Rcktritt von dem Vertrag fr den Fall vor, daß die Beklagte gegen die vertraglich bernommenen Verpflic h - tungen trotz Abmahnung grob verstieß. In der Folgezeit wurd e das an die Beklagte bertragene Haus leerg e - rumt, da es umgebaut werden sollte. Geplant war u.a. die Einrichtung einer Praxis und eines fr die Klgerin bestimmten Appartements. Die Klgerin blieb im Haus der Beklagten. Das Verhltnis zwischen den Parteien verschlechterte sich alsbald. Anfang September 1996 widerrief die Klgerin die zugunsten der Beklagten bestehenden Kontovollmachten, nachdem es - ihrer Behauptung nach - zu unberechtigten Abbuchungen durch die Beklagte gekommen war. Am 5. September 1996 verbrachte die Beklagte die Klgerin zu deren damals 85- - 4 - jhrigen pflegebedrftigen Bruder, bei dem eine Versorgung nicht sichergestellt war. Unter dem 24. September 1996 erklrte die Klgerin den Rcktritt vom Grundstcksbertragungsvertrag und machte im brigen geltend, sie sei bei dem Abschluû des Vertrages geschftsunfhig gewesen. Ferner verstoûe der Vertrag gegen die guten Sitten und sei daher nichtig. Ihre Klage auf Rckbertragung des Hausgrundstcks ist in den Tats a - cheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der Revision verfolgt sie ihr Klag e - begehren weiter. Die Beklagte beantragt die Zurckweisung des Rechtsmittels. Entscheidungsgrnde: I. Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch auf Rckbertragung des Hausgrundstcks sowohl unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten B e - reicherung als auch als Folge des erklrten Rcktritts vom Übertragungsve r - trag vom 6. Februar 1996. Es hlt den Übertragungsvertrag fr wirksam. Daû die Klgerin bei de s - sen Abschluû geschftsunfhig gewesen sei, habe sie nicht bewiesen. Der Vertrag sei auch nicht nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Ein aufflliges Miûve r - hltnis zwischen Leistung und Gegenleistung knne nicht festgestellt werden, da sich das Haus einerseits in einem sehr schlechten Zustand befunden habe und die Beklagte andererseits als Gegenleistung ein Wohnrecht an allen R u - - 5 - men gewhrt, die Pflegeverpflichtung bernommen und die Unkosten des Ha u - ses zu tragen habe. Auf den Rcktritt knne die Klgerin den Anspruch nicht sttzen, weil es an einem Rcktrittsgrund fehle. Der Umstand, daû die Beklagte die Klgerin am 5. September 1996 bei deren Bruder abgesetzt habe, stelle zwar eine Pflichtverletzung dar. Angesichts des vorhergehenden Verhaltens der Klgerin sei diese Pflichtverletzung aber nicht so grob, daû sie den Rcktritt rechtfert i - ge. III. Diese Ausfhrungen halten den Angriffen der Revision nicht stand. Der geltend gemachte Anspruch ist jedenfalls nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB begrndet, da dem bertragungsvertrag der Rechtsgrund fehlt. Der Ver trag vom 6. Februar 1996 hat nicht lediglich die sachenrechtliche bertragung des Hausgrundstcks der Klgerin an die Beklagte zum Gege n - stand. Er enthlt zugleich die Vereinbarung eines gegenseitigen schuldrechtl i - chen Vertrages, wonach sich die Klgerin zur bertragung an die Beklagte g e - gen das Versprechen verschiedener Gegenleistungen verpflichtete. Die Ve r - pflichtung der Klgerin ist zwar nicht ausdrcklich im Vertrag enthalten. Sie ergibt sich jedoch aus dem Sachzusammenhang. Anderenfalls wre auch das der Klgerin eingerumte Rcktrittsrecht gegenstandslos. Dieser schuldrechtl i - - 6 - che Vertrag sollte den Rechtsgrund fr die bertragung darstellen. Er ist indes nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Nach dieser Vorschrift kann ein schuldrechtliches Rechtsgeschft u.a. dann nichtig sein, wenn ein aufflliges Miûverhltnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht und weitere Umstnde hinzutreten, insbesondere der Begnstigte aus verwerflicher Gesinnung gehandelt hat. Das ist insbesondere dann anzunehmen, wenn der begnstigte Vertragspartner die wirtschaftlich schwchere Lage des anderen Teils bewuût zu seinem Vorteil ausnutzt oder wenn er sich leichtfertig der Einsicht verschlieût, daû sich der andere nur unter dem Zwang der Verhltnisse auf den ungnstigen Vertrag einlût. Dem wir t - schaftlichen Zwang stehen die in § 138 Abs. 2 BGB genannten Umstnde in ihren Auswirkungen auf die freie Willensentschlieûung gleich. Ist das Miûve r - hltnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, so ist der Schluû auf die bewuûte oder grob fahrlssige Ausnutzung eines den Vertrag s - partner in seiner Entscheidungsfreiheit beeintrchtigenden Umstandes zulssig (zu allem zuletzt Senat, Urt. v. 19. Januar 2001, V ZR 437/99, NJW 2001, 1127, vorgesehen fr BGHZ 146, 298). Von einem besonders groben Miûve r - hltnis ist im vorliegenden Fall entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auszugehen. 1. Allerdings hat das Berufungsgericht keine Feststellungen zum Wert des Grundstcks und damit zum Wert der Leistung der Klgerin getroffen. Der feststehende Sachverhalt erlaubt dem Senat jedoch eine eigene Beurteilung. Die Parteien haben den Wert in dem bertragungsvertrag nmlich berei n - stimmend mit 250.000 DM angegeben. Daû diese Angabe bersetzt gewesen wre, hat keine der Parteien vorgetragen. Soweit die Revisionserwiderung da r - - 7 - auf verweist, daû sich das Haus in sehr schlechtem Zustand befunden habe, lût sich daraus nichts fr einen geringeren Wert herleiten; denn dies war den Parteien im Zeitpunkt der Wertangabe bekannt. Ebensowenig spricht fr einen geringeren Wert, daû die Angabe "zum Zwecke der Kostenberechnung" g e - macht wurde. Das erlutert lediglich die Vornahme der Wertangabe, stellt die inhaltliche Richtigkeit aber nicht in Frage. Im brigen zeigt die Erfahrung, daû Wertangaben im Kosteninteresse allenfalls zu niedrig bemessen werden, nicht aber bersetzt sind. Schlieûlich mindert auch der Umstand, daû die Beklagte aufgrund des Erbvertrages die Aussicht hatte, Eigentmerin zu werden, nicht dessen Wert zum Zeitpunkt der bertragung. Auszugehen ist nach allem von einem Wert des Grundstcks im Zeitpunkt des Vertragsschlusses von 250.000 DM. 2. Als Gegenleistung der Beklagten kann der Wert des eingerumten Wohnrechts Bercksichtigung finden. Daû fr die Klgerin zuvor schon eine Eigentmerdienstbarkeit mit dem Inhalt eines Wohnrechts eingetragen war, die zur Lschung gebracht und - wirtschaftlich betrachtet - gegen ein nur schul d - rechtliches Wohnrecht ausgetauscht wurde, ndert nichts daran, daû die Ei n - rumung eine Gegenleistung darstellt. Zwar kann die Aufhebung des best e - henden Wohnrechts und seine Ersetzung durch ein hnliches, hier sogar w e - niger weitreichendes Recht wie die (eingeschrnkte) bernahme einer best e - henden Belastung gewertet werden. Dies fhrt indes nur bei der Schenkung dazu, daû das Wohnrecht nicht als Gegenleistung anzusehen ist, sondern l e - diglich den Wert des bertragenen Grundstcks mindert (vgl. Senat, BGHZ 107, 156). Das beruht darauf, daû der Schenker im Regelfall nicht die bertr a - gung des Gegenstandes frei von Rechten Dritter schuldet, sondern ihn nur so zu bertragen hat, wie er ihn selbst hat (Senat, aaO, S. 159). Gilt aber - wegen - 8 - der im konkreten Fall vereinbarten Entgeltlichkeit des Geschfts - Kaufrecht, so trifft den Veruûerer grundstzlich die Pflicht, bestehende Belastungen zu b e - seitigen (§ 434 BGB). So haben es auch die Parteien geregelt (IV § 5 des Ve r - trages). Die Einrumung des Wohnrechts durch die Beklagte stellt daher eine wirkliche Gegenleistung dar (vgl. auch Senat, Urt. v. 3. Juli 1992, V ZR 76/91, WM 1992, 1916). Der Wert dieser Gegenleistung betrgt nicht mehr als 110.000 DM. Dies kann der Senat aufgrund der von dem Landgericht getroffenen - und von dem Berufungsgericht bernommenen - Feststellungen ausschlieûen. Danach war das Haus, an dem die Klgerin das Wohnrecht eingerumt erhielt, von sehr bescheidenem Zuschnitt. Es verfgte nur ber zwei Wohnrume, die mit Ko h - lefen beheizt werden muûten und nicht mit flieûend warmem Wasser ausg e - stattet waren. Die sanitren Einrichtungen entsprachen nicht dem Standard (Toilette ohne Splung, nur ber ungeheizten Viehstall erreichbar). Ferner war ein gemeinsames Wohnen mit der Beklagten und deren Tochter vereinbart; die Klgerin erhielt (nur) ein Mitbenutzungsrecht. Angesichts dieser Umstnde mag ein monatlicher Mietwert von allenfalls 500 DM angemessen erscheinen. Selbst wenn man bercksichtigt, daû ein Ausbau des Hauses geplant war (wozu sich die Beklagte allerdings nicht verpflichtet hatte) mit dem Ziel, der Klgerin ein modernes Appartement zur Verfgung zu stellen, ist kaum anzunehmen, daû der Mietwert - durchschnittlich - hher als 1.000 DM pro Monat zu veranschl a - gen ist. Der Senat kann jedenfalls ausschlieûen, daû das Berufungsgericht Feststellungen treffen knnte, die es rechtfertigten, den monatlichen Mietwert hher als 1.500 DM anzusetzen. Nach den der Anlage 9 (vom 1. Januar 1995) zu § 14 BewG (BGBl I S. 944) zugrundeliegenden Erfahrungsstzen betrgt der Kapitalwert der lebenslnglichen unentgeltlichen Nutzung fr die im Zei t - - 9 - punkt des Vertragsschlusses 79 Jahre alte Klgerin damit hchstens (1.500 DM x 12 x 5,937 =) 106.866 DM. 3. Weitere Gegenleistungen sind nicht zu bercksichtigen, so daû ein grobes Miûverhltnis zwischen Leistung und Gegenleistung offensichtlich ist. a) Daû die Beklagte die Unkosten des Hauses zu tragen hat, ist Folge ihres Eigentums und stellt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keine Gegenleistung dar. b) Die bernahme der Pflegeverpflichtung ist zwar an sich eine Gege n - leistung, muû aber wertmûig vollstndig auûer Betracht bleiben, da die B e - klagte hierzu, und zwar eher noch weitergehend, bereits aufgrund des Erbve r - trags vom 26. Juni 1989 verpflichtet war. Die Klgerin erhielt also durch die erneute bernahme einer Pflegeverpflichtung nichts, was ihr nicht schon z u - stand. 4. Umstnde im konkreten Fall, die die auf dem besonders groben Mi û - verhltnis zwischen Leistung und Gegenleistung beruhende Vermutung fr e i - ne verwerfliche Gesinnung der Begnstigten erschttern knnten, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Soweit die Revisionserwiderung meint, der Plan, das Haus umzubauen und dort gemeinsam zu wohnen, stelle einen solchen Umstand dar, ist dem nicht zu folgen. Daraus kann nicht hergeleitet werden, daû es dem Willen der Klgerin entsprach, auf eine angemessene Gegenle i - stung zu verzichten. Daû die Klgerin aufgrund des bestehenden Wohnrechts von einem Umbau profitiert haben wrde, findet schon bei der Wertbemessung des Wohnrechts Bercksichtigung. - 10 - 5. Der Beklagten steht ein Zurckbehaltungsrecht wegen eines Gege n - anspruchs in Hhe von 1.790 zu, so daß die Verurteilung Zug um Zug gegen Zahlung dieses Betrages zu erfolgen hat (§§ 273, 274 BGB). a) Der Anspruch auf Rckbertragung des Grundstcks nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB ist allerdings nicht von vornherein um die erhaltene und ebenfalls herauszugebende Gegenleistung der Beklagten gemindert, so daû schon deswegen eine Verurteilung Zug um Zug zu erfolgen htte. Dies setzte nmlich die Anwendung der Saldotheorie voraus. Das scheidet aber bei einer Rckabwicklung eines nach § 138 Abs. 1 BGB nichtigen wucherhnlichen G e - schfts aus (Senat, Urt. v. 19. Januar 2001, V ZR 437/99, NJW 2001, 1127, 1130). b) Die Beklagte hat jedoch in den Tatsacheninstanzen ein Zurckbeha l - tungsrecht wegen geleisteter Versorgungsdienste geltend gemacht, das nach §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 273, 274 BGB zur Zug-um-Zug-Verurteilung fhrt. Sie kann diesen Gegenanspruch allerdings nicht auf Leistungen sttzen, die sie der Klgerin vor Abschluû des Grundstcksbertragungsvertrages erbracht hat. Denn dabei handelt es sich nicht um Gegenleistungen, fr die der Recht s - grund nach § 138 Abs. 1 BGB entfallen wre. Sie wurden vielmehr unabhngig davon erbracht. Auch ein Vergtungsanspruch ist mangels vertraglicher Ve r - einbarungen insoweit nicht gegeben. Die Beklagte hat der Klgerin jedoch in der Zeit zwischen Vertragsschluû und Auszug der Klgerin eine - wie das B e - rufungsgericht unangefochten festgestellt hat - vertragsgerechte Unterbringung und Verpflegung gewhrt. Diese Dienste erbrachte die Klgerin in Erfllung des nichtigen Vertrages, so daû sie sie an sich nach § 812 Abs. 1 Satz 1, 818 - 11 - Abs. 2 BGB zurckverlangen kann. Da die Beklagte die Versorgung aber auch aufgrund des Erbvertrages schuldete (s.o.) besteht ein Rechtsgrund fr diesen Teil der Dienste fort. Die Klgerin trifft insoweit daher keine Herausgabepflicht. Der Wert der Unterbringung ist hingegen herauszugeben. Da die Beklagte di e - sen Wert nicht nher dargelegt hat, kann der Senat nur den Betrag ansetzen, von dem als Mindestbetrag auch ohne nhere Feststellungen sicher auszug e - hen ist. Bercksichtigt man, daû die Beklagte selbst den Wert der erbrachten Pflege- und Versorgungsleistungen einschlieûlich der Unterbringung mit m o - natlich 1.000 DM beziffert hat, ist es gerechtfertigt, von zumindest 500 DM pro Monat auszugehen. Das ergibt fr sieben Monate einen Betrag von (aufgeru n - det) 1.790 . III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2 ZPO. Wenzel Lambert-Lang Krger Lemke Gaier
Full & Egal Universal Law Academy