BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 168/05 Verk374ndet am: 3. Mai 2006 Kirchge337ner, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556 Abs. 3 Satz 1 ZVG 247 152 Abs. 2 ZPO 247 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 a) Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundst374cks hat bei einem im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Miet-verh344ltnis 374ber die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch f374r solche Zeitr344ume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen. b) 247 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO ist - wie 247 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - entspre-chend anzuwenden, wenn das erstinstanzliche Gericht eine Stufenklage insge-samt abgewiesen hat, das Berufungsgericht hingegen dem Rechnungslegungs- oder Auskunftsanspruch stattgibt (Fortf374hrung von BGH, Urteil vom 24. Mai 1995 - VIII ZR 146/94, NJW 1995, 2229 m.w.Nachw.). BGH, Urteil vom 3. Mai 2006 - VIII ZR 168/05 - LG Berlin AG Lichtenberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 12. April 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344ger wird das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 6. Juni 2005 insoweit aufgehoben, als die Berufung der Kl344ger gegen das Urteil des Amtsgerichts Lichten-berg vom 15. Februar 2005 zur374ckgewiesen worden ist. Auf die Berufung der Kl344ger wird das vorgenannte Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg auch insoweit abge344ndert, als die Stu-fenklage hinsichtlich der f374r das Abrechnungsjahr 2001 erhobenen Anspr374che abgewiesen worden ist. Die Beklagte wird verurteilt, 374ber die Betriebs- und Heizkosten f374r die Wohnung der Kl344ger auch f374r das Jahr 2001 abzurechnen. Die Sache wird zur Entscheidung auch 374ber den Anspruch der Kl344ger auf Auszahlung eines Nebenkostenguthabens f374r das Ab-rechnungsjahr 2001 sowie dar374ber hinaus zur Entscheidung 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens an das Amtsgericht zur374ck-verwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Kl344ger mieteten mit Wirkung ab dem 1. November 1999 eine Woh-nung in B. . Gem344337 247 4 Ziff. 1, 5 und 6 des Mietvertrags vom 27. Oktober 1999 haben die Kl344ger neben der Miete Vorauszahlungen auf die dort aufge-f374hrten Betriebskosten zu leisten; nach 247 4 Ziff. 8 des Vertrags ist 374ber die Vor-auszahlungen j344hrlich abzurechnen. Mit Beschluss vom 23. Juni 2003 ordnete das Amtsgericht Lichtenberg die Zwangsverwaltung des Grundst374cks an; die Beklagte wurde zur Zwangsverwalterin bestellt. Die Betriebs- und Heizkosten f374r die vorangegangenen Jahre waren bis dahin vom Vermieter noch nicht ab-gerechnet worden. Die Beklagte erteilte den Kl344gern Betriebskostenabrechnun-gen lediglich f374r die Jahre 2002 und 2003. Die Kl344ger haben von der Beklagten im Wege der Stufenklage verlangt, 374ber die Betriebs- und Heizkosten auch f374r die Jahre 1999, 2000 und 2001 ab-zurechnen und die sich aus den Abrechnungen ergebenden Guthaben an sie auszuzahlen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl344ger hat das Landgericht die Beklagte zur Abrechnung hinsichtlich der Jahre 1999 und 2000 verurteilt und auf den Antrag der Kl344ger den Rechtsstreit zur Entscheidung 374ber ihre entsprechenden Zahlungsantr344ge an das Amtsgericht zur374ckverwiesen. Hinsichtlich des Abrechnungsjahres 2001 hat das Landgericht die Berufung der Kl344ger zur374ckgewiesen. Insoweit verfolgen die Kl344ger mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision die Stufenklage weiter. 2 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. 3 Das Berufungsgericht hat, soweit f374r das Revisionsverfahren von In-teresse, zur Begr374ndung ausgef374hrt: 4 Die Berufung der Kl344ger sei nicht begr374ndet, soweit sie von der Beklag-ten als Zwangsverwalterin des Grundst374cks die Abrechnung der Betriebskosten f374r das Jahr 2001 verlangten. Die Beklagte sei nicht verpflichtet, eine Abrech-nung zu erteilen, weil die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter oder den Zwangsverwalter betreffend das Jahr 2001 gem344337 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bereits mit Ablauf des Jahres 2002 ausgeschlossen gewe-sen sei und deshalb von vornherein kein Anspruch mehr bestanden habe, der von der Beschlagnahme h344tte erfasst werden k366nnen. Die Beklagte sei auch nicht deshalb zur Abrechnung verpflichtet, weil den Kl344gern ein Zur374ckbehal-tungsrecht hinsichtlich der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zustehe, wenn die Beklagte die Nebenkosten nicht auch f374r das Jahr 2001 abrechne; ein etwaiges Zur374ckbehaltungsrecht der Kl344ger sei jedenfalls verwirkt. Die Kl344ger w374rden durch die Verneinung einer Abrechnungs- und Zahlungspflicht der Be-klagten nicht rechtlos gestellt; ihnen stehe ein f344lliger Anspruch gegen den Vermieter auf R374ckzahlung der geleisteten Betriebskostenvorsch374sse zu. II. Die Entscheidung des Berufungsgerichts h344lt der rechtlichen Nachpr374-fung im Ergebnis nicht stand. Die Kl344ger haben gegen die Beklagte als Zwangs-verwalterin des Grundst374cks auch f374r das Jahr 2001 einen Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung 374ber die von ihnen geleisteten Betriebskosten-vorauszahlungen und auf Auszahlung eines sich aus der Abrechnung ergeben- 5 - 5 - den Guthabens. Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundst374cks hat bei einem im Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Mietverh344ltnis 374ber die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch f374r solche Zeitr344ume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen. 6 1. Die Verpflichtung des Zwangsverwalters zur Erteilung einer Betriebs-kostenabrechnung kann sich zun344chst, wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist, aus 247 152 Abs. 1, 2. Halbs. ZVG ergeben. Danach hat der Zwangsverwalter die Anspr374che geltend zu machen, auf welche sich die Be-schlagnahme erstreckt. Hierzu geh366ren auch Nachforderungen von Betriebs-kosten, die der Mieter nach dem Mietvertrag zu tragen hat. Da die H366he einer etwaigen Nachforderung nur durch eine ordnungsgem344337e Betriebskostenab-rechnung zu ermitteln ist, obliegt die Erstellung dieser Abrechnung dem Zwangsverwalter jedenfalls insoweit, als eine m366gliche Nachforderung gem344337 247247 148 Abs. 1, 21 Abs. 2 ZVG der Beschlagnahme unterliegt (Senat, Urteil vom 26. M344rz 2003 - VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320, unter II 2 b). Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass eine etwaige Nachforderung betreffend den Abrechnungszeitraum 2001 nicht von der Be-schlagnahme erfasst w344re. Denn ein Anspruch auf eine m366gliche Nachforde-rung bestand bereits nicht mehr, als die Wirkung der Beschlagnahme im Juni 2003 durch Anordnung der Zwangsverwaltung eintrat (247247 146 Abs. 1, 20 Abs. 1, 22 Abs. 1 ZVG). Gem344337 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der auf das Abrechnungs-jahr 2001 anzuwenden ist (vgl. Art. 229 247 3 Abs. 9 EGBGB), ist die Geltendma-chung einer Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf einer Frist von zw366lf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die versp344tete Geltend-machung nicht zu vertreten. Danach war eine Nachforderung des Vermieters hinsichtlich der im Jahr 2001 angefallenen Betriebskosten im Zeitpunkt der Be- 7 - 6 - schlagnahme des Grundst374cks bereits ausgeschlossen, weil die Abrechnungs-frist mit dem Ende des Jahres 2002 abgelaufen war. Das Vorliegen von Um-st344nden, wonach der Vermieter die versp344tete Geltendmachung einer m366gli-chen Nachforderung nicht zu vertreten hatte, hat das Berufungsgericht verneint; dies wird von der Revision auch nicht angegriffen. 8 Ob die Beklagte, wie die Revision meint, gleichwohl nach 247 152 Abs. 1, 2. Halbs. ZVG 374ber die im Jahr 2001 geleisteten Vorauszahlungen schon des-halb abzurechnen hat, weil die Kl344ger, solange diese Abrechnung nicht erteilt ist, ein Zur374ckbehaltungsrecht hinsichtlich der von der Beklagten einzuziehen-den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen aus374ben k366nnten (247 273 Abs. 1 BGB), bedarf keiner Entscheidung. Denn dem Mieter steht ein Anspruch gegen den Zwangsverwalter auf Erteilung einer Abrechnung 374ber geleistete Betriebs-kostenvorsch374sse nicht nur unter den Voraussetzungen des 247 152 Abs. 1, 2. Halbs. ZVG zu, sondern auch aufgrund der - auf Miet- und Pachtvertr344ge be-schr344nkten - Vorschrift des 247 152 Abs. 2 ZVG (dazu nachfolgend unter 2.). Dies hat das Berufungsgericht nicht ber374cksichtigt. 2. Die Kl344ger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erteilung der Betriebskostenabrechnung (auch) f374r das Jahr 2001 gem344337 247 556 Abs. 3 Satz 1, 1. Halbs. BGB in Verbindung mit 247 152 Abs. 2 ZVG. 9 Nach 247 152 Abs. 2 ZVG ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Zwangsverwalter gegen374ber wirksam, wenn das Grundst374ck vor der Beschlag-nahme einem Mieter oder P344chter 374berlassen worden ist. Diese Voraussetzung ist hier erf374llt, weil das Grundst374ck, auf dem die von den Kl344gern seit November 1999 gemietete Wohnung gelegen ist, im Juni 2003 beschlagnahmt wurde. 247 152 Abs. 2 ZVG bezieht sich auch auf den in 247 556 Abs. 3 Satz 1 BGB gere-gelten und in 247 4 Ziff. 8 des vorliegenden Mietvertrags wiedergegebenen An- 10 - 7 - spruch des Mieters auf Erteilung einer j344hrlichen Abrechnung der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen. Dies gilt auch dann, wenn der abzurechnende Zeitraum - wie hier - vor der Beschlagnahme des Grundst374cks liegt. 11 a) Aufgrund der Sondervorschrift des 247 152 Abs. 2 ZVG, die den Schutz des Mieters bezweckt, hat der Zwangsverwalter die Pflichten des Vollstre-ckungsschuldners - des Vermieters - aus dem Mietvertrag zu erf374llen, weil die-se Aufgaben vom Schuldner nicht mehr wahrgenommen werden k366nnen, da ihm nach 247 148 Abs. 2 ZVG aufgrund der Beschlagnahme die Verwaltung und Benutzung des Grundst374cks entzogen ist (Senatsurteil vom 9. M344rz 2005 - VIII ZR 330/03, NJW-RR 2005, 1029, unter II 3 a). Der Zwangsverwalter wird in allen F344llen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverh344ltnis ber374hrt sind, wie ein Vermieter behandelt; der zuvor abgeschlossene Mietvertrag bindet den Zwangsverwalter mit seinem gesamten Vertragsinhalt (Senatsurteil, aaO, unter II 3 b m.w.Nachw.). Daraus folgt, dass der Zwangsverwalter nach 247 152 Abs. 2 ZVG in alle Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag eintritt und somit - ebenso wie die Mietsicherheit nach 247 551 BGB - Vorauszahlungen f374r Betriebskosten abzurechnen und dem Mieter einen 334berschuss zu erstatten hat (Senatsurteil , aaO unter II 3 b (2) m.w.Nachw.; OLG Hamburg, NJW-RR 1990, 151; Muth in Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, ZVG, 12. Aufl., 247 152 Rdnr. 35). b) Die auf dem Mietvertrag beruhende Verpflichtung des Vermieters zur j344hrlichen Abrechnung der Betriebskosten und zur Auszahlung eines daraus sich ergebenden Guthabens des Mieters hat der Zwangsverwalter nach 247 152 Abs. 2 ZVG auch dann zu erf374llen, wenn die Betriebskosten - wie hier - f374r ei-nen Zeitraum abzurechnen sind, der vor der Beschlagnahme liegt und hinsicht-lich dessen die Geltendmachung einer etwaigen Nachforderung zugunsten der Haftungsmasse nach 247 152 Abs. 1 2. Halbs. ZVG in Verbindung mit 247 556 12 - 8 - Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen ist. Denn die dem Schutz des Mieters die-nende Sondervorschrift des 247 152 Abs. 2 ZVG begrenzt die Wirksamkeit des Mietvertrages gegen374ber dem Zwangsverwalter nicht auf nach der Beschlag-nahme entstandene Anspr374che des Mieters, sondern ordnet sie unabh344ngig vom Eintritt der Wirkungen der Beschlagnahme an. III. Auf die Revision der Kl344ger ist das Berufungsurteil daher aufzuheben, soweit ihre Berufung zur374ckgewiesen worden ist, und auf die Berufung der Kl344-ger ist die Beklagte zur Erteilung der geforderten Abrechnung auch f374r das Jahr 2001 zu verurteilen (247247 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). Insoweit ist der Rechts-streit dar374ber hinaus zur Entscheidung 374ber den im Wege der Stufenklage (247 254 ZPO) geltend gemachten Anspruch auf Auszahlung eines sich aus die-ser Abrechnung ergebenden Guthabens auf Antrag der Kl344ger an das Amtsge-richt zur374ckzuverweisen (247 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO analog). 13 Nach der durch das Gesetz zur Reform des Zivilprozesses vom 27. Juli 2001 (BGBl. I S. 1887) neu gefassten Bestimmung des 247 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO, die 247 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. weitgehend entspricht, darf das Beru-fungsgericht die Sache, soweit ihre weitere Verhandlung erforderlich ist, unter Aufhebung des Urteils und des Verfahrens an das Gericht des ersten Rechts-zuges nur zur374ckverweisen, wenn im Falle eines nach Grund und Betrag streiti-gen Anspruchs durch das angefochtene Urteil 374ber den Grund des Anspruchs vorab entschieden oder die Klage abgewiesen ist und eine Partei die Zur374ck-verweisung beantragt, es sei denn, dass der Streit 374ber den Betrag des An-spruchs zur Entscheidung reif ist. Nach der st344ndigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs war 247 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. entsprechend anzuwen- 14 - 9 - den, wenn der dem Ausnahmetatbestand vergleichbare Fall gegeben ist, dass das erstinstanzliche Gericht - wie im vorliegenden Fall - eine Stufenklage insge-samt abgewiesen hat, das Berufungsgericht hingegen dem Rechnungslegungs- oder Auskunftsanspruch stattgibt (Senatsurteile vom 14. November 1984 - VIII ZR 228/83, NJW 1985, 862 = WM 1985, 303, unter I und vom 24. Mai 1995 - VIII ZR 146/94, NJW 1995, 2229 = WM 1995, 1774, unter III, jew. m.w.Nachw.). An dieser Rechtsprechung h344lt der Senat auch nach der Neufassung des 247 538 ZPO fest (vgl. auch OLG K366ln, OLGR 2004, 252, 253; M374nchKomm-ZPO/Aktualisierungsband-Rimmelspacher, 2. Aufl., 247 538 Rdnr. 58; Musielak/ Ball, ZPO, 4. Aufl., 247 538 Rdnr. 30; Z366ller/Gummer/He337ler, ZPO, 25. Aufl., 247 538 Rdnr. 48). Der Gesetzgeber hat den Ausnahmetatbestand des 247 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - abgesehen von dem nunmehr bestehenden, hier erf374ll-ten Erfordernis des Antrags einer Partei auf Zur374ckverweisung - in 247 538 ZPO n.F. 374bernehmen wollen (vgl. Begr374ndung des Regierungsentwurfs, BT-Drucks. 14/4722 S. 102 f.). Den Gesetzesmaterialien ist nicht zu entnehmen, dass aufgrund der Neufassung des 247 538 ZPO eine Zur374ckverweisung in dem bisher anerkannten Fall der Abweisung einer Stufenklage in erster Instanz und der Stattgabe hinsichtlich des Auskunftsanspruchs durch das Berufungsgericht, an dessen Stelle der Senat entscheidet, nicht mehr zul344ssig sein soll. 247 538 15 - 10 - Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO ist daher - wie zuvor 247 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - auf diesen Fall entsprechend anzuwenden. Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG Berlin-Lichtenberg, Entscheidung vom 15.02.2005 - 14 C 612/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 06.06.2005 - 62 S 86/05 -
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