BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERS304UMNISURTEIL V ZR 168/07 Verk374ndet am: 9. Januar 2009 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 1093 Enth344lt die schuldrechtliche Vereinbarung 374ber die Bestellung eines Wohnungsrechts keine Regelung, wie die Wohnung genutzt werden soll, wenn der Wohnungsberech-tigte sein Recht wegen Umzugs in ein Pflegeheim nicht mehr aus374ben kann, kommt eine erg344nzende Vertragsauslegung in Betracht. Eine Verpflichtung des Eigent374-mers, die Wohnung zu vermieten oder deren Vermietung durch den Wohnungsbe-rechtigten zu gestatten, wird dem hypothetischen Parteiwillen im Zweifel allerdings nicht entsprechen. BGH, Vers344umnisurteil vom 9. Januar 2009 - V ZR 168/07 - OLG Hamm LG M374nster - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 9. Januar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Rich-ter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-R344ntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Kl344gers wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 17. September 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Das Urteil ist vorl344ufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte erwarb 1979 von ihrer Mutter ein Hausgrundst374ck zum Preis von 180.000 DM. In dem notariellen Vertrag verpflichtete sie sich ferner, der Mutter ein unentgeltliches Wohnungsrecht auf Lebenszeit an der im Erdge-scho337 des Hauses befindlichen Wohnung zu bestellen. Das Wohnungsrecht wurde in das Grundbuch eingetragen. 1 Die inzwischen pflegebed374rftige Mutter wird seit dem Jahr 2001 in einem Pflegeheim betreut. Die durch ihre Eink374nfte nicht gedeckten Heimpflegekosten 374bernimmt der Kl344ger als Tr344ger der Sozialhilfe. Er leitete durch bestandkr344fti- 2 - 3 - gen Bescheid 204einen vertraglichen Ausgleichsanspruch f374r das nicht mehr in natura wahrnehmbare Wohnrecht223 der Mutter bis zur H366he der gew344hrten Sozialhilfe auf sich 374ber. Die Beklagte vermietete die von der Mutter genutzte Wohnung nach de-ren Auszug und erzielte hierbei von Mitte 2003 bis Mitte 2006 eine monatliche Nettomiete von 400 200. 3 Der Kl344ger verlangt von der Beklagten den Ausgleich vor September 2006 erbrachter Sozialleistungen in H366he von 10.023,55 200; ferner beantragt er, sie zu verurteilen, beginnend ab dem 1. September 2006 monatlich 232,34 200 nebst Zinsen an ihn zu zahlen. 4 Das Landgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht sie auch insoweit abgewiesen; die Anschlussberufung des Kl344gers ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kl344ger seine zuletzt gestellten Antr344ge weiter. 5 Entscheidungsgr374nde: I. Nach Auffassung des Berufungsgerichts, dessen Urteil in NJW-RR 2008, 607 ver366ffentlicht ist, ist das Wohnungsrecht der Mutter zwar nicht erloschen. Einen Zahlungsanspruch k366nne der Kl344ger daraus jedoch nicht herleiten. Die Beklagte und ihre Mutter h344tten weder ausdr374cklich noch konkludent eine Ver-mietungsvereinbarung getroffen. Es k366nne nicht einmal angenommen werden, dass die Mutter Kenntnis von der Vermietung habe. Ein Zahlungsanspruch 6 - 4 - lasse sich auch nicht aus dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Gesch344ftsgrund-lage (247 313 Abs. 1 BGB) herleiten. Die M366glichkeit, dass der Wohnungsberech-tigte im Alter pflegebed374rftig und in einem Heim untergebracht werde, sei f374r die Vertragsparteien regelm344337ig und typischerweise vorhersehbar und rechtfertige daher keine Vertragsanpassung nach 247 313 BGB. Ob der Kl344ger bereiche-rungsrechtliche Anspr374che geltend machen k366nne, bed374rfe keiner Entschei-dung, da solche von der 334berleitungsanzeige nicht erfasst seien. II. Diese Ausf374hrungen halten revisionsrechtlicher Nachpr374fung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. 7 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass das Wohnungsrecht der Mutter trotz ihres Umzugs in ein Pflegeheim fortbesteht (vgl. Senat, Urt. v. 19. Januar 2007, V ZR 163/06, NJW 2007, 1884, 1885 Rdn. 11 ff.) und dass der Kl344ger etwaige Zahlungsanspr374che der Mutter wegen der Nichtaus374bung des Wohnungsrechts auf sich 374bergeleitet hat. 8 2. Richtig ist auch, dass Grundlage solcher Zahlungsanspr374che nur eine schuldrechtliche Vereinbarung, nicht aber das dingliche Wohnungsrecht als solches sein kann. Als Recht, ein Geb344ude oder den Teil eines solchen unter Ausschluss des Eigent374mers als Wohnung zu benutzen (247 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB), verpflichtet es den Eigent374mer lediglich, diese Nutzung zu dulden. Geld-ersatzanspr374che des Berechtigten begr374ndet ein Wohnungsrecht auch dann nicht, wenn der Berechtigte es aufgrund der Gestattung des Eigent374mers einem anderen zur Aus374bung 374berlassen darf (247 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB). 9 3. a) Ohne Rechtsfehler und von der Revision nicht angegriffen nimmt das Berufungsgericht ferner an, die Beklagte und ihre Mutter h344tten f374r den Fall, 10 - 5 - dass diese ihr Wohnungsrecht auf absehbare Zeit, m366glicherweise auch dauer-haft, nicht aus374ben k366nne, keine Vereinbarung getroffen, die eine Zahlungsver-pflichtung der Beklagten begr374nde. Der Grundst374ckskaufvertrag von 1979 enth344lt lediglich die Verpflichtung der Beklagten, ihrer Mutter im Gegenzug zu der 334bereignung des Grundst374cks ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungs-recht zu bestellen. b) Richtig ist auch, dass eine Anpassung dieses Vertrages nach den Grunds344tzen des Wegfalls der Gesch344ftsgrundlage (vgl. 247 313 BGB) nicht in Betracht kommt. Selbst wenn ihm die 374bereinstimmende Erwartung von Mutter und Tochter zugrunde gelegen haben sollte, die Mutter werde das Wohnungs-recht bis zu ihrem Tode aus374ben k366nnen, fehlt es jedenfalls an der f374r eine gerichtliche Vertragsanpassung notwendigen Voraussetzung der unvorherge-sehenen 304nderung der Umst344nde, die Gesch344ftsgrundlage geworden sind (vgl. Erman/Hohloch, BGB, 12. Aufl., 247 313 Rdn. 24). Bei der Vereinbarung eines lebenslangen Wohnungsrechts muss jeder Vertragsteil grunds344tzlich damit rechnen, dass der Berechtigte sein Recht wegen Krankheit und Pflegebed374rf-tigkeit nicht bis zu seinem Tod aus374ben kann. Der Umzug in ein Pflegeheim ist daher in aller Regel kein Grund, den der Bestellung eines lebenslangen Woh-nungsrechts zugrunde liegenden Vertrag nach 247 313 BGB anzupassen (vgl. Senat, Urt. v. 19. Januar 2007, V ZR 163/06, NJW 2007, 1884, 1885 Rdn. 11 ff [dort noch offen gelassen]; ebenso: Krau337, NotBZ 2007, 129, 130; Mayer, DNotZ 2008, 672, 678; Auktor, MittBayNot 2008, 14, 15). 11 c) Rechtsfehlerhaft erw344gt das Berufungsgericht indessen nicht die - gegen374ber der Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Gesch344ftsgrundlage vorrangige (vgl. BGHZ 90, 69, 74; BGH, Urt. v. 24. Januar 2008, III ZR 79/07, NJW-RR 2008, 562, 563 Rdn. 12 m.w.N.) - erg344nzende Auslegung des der Bestellung des Wohnungsrechts zugrunde liegenden Vertrages. Sie ist nicht 12 - 6 - deshalb ausgeschlossen, weil die eingetretene Ver344nderung der tats344chlichen Verh344ltnisse objektiv vorhersehbar war. Eine erg344nzende Vertragsauslegung k344me mangels Regelungsl374cke nur dann nicht in Betracht, wenn die Vertrags-parteien ihre Vereinbarung auch f374r den Fall eines Umzugs der Mutter in ein Pflegeheim bewusst als abschlie337end angesehen h344tten (vgl. Senat, BGHZ 111, 110, 115). Wurde die M366glichkeit eines Wegzugs dagegen nicht bedacht oder in der unzutreffenden Annahme, das Wohnungsrecht w374rde dann erl366-schen, irrt374mlich f374r nicht regelungsbed374rftig gehalten, ist eine erg344nzende Vertragsauslegung m366glich und geboten. Die Annahme einer planwidrigen Regelungsl374cke liegt hier nahe. Handel-te es sich bei dem Vertrag aus dem Jahr 1979 um eine bewusst abschlie337ende Regelung, h344tte dies n344mlich zur Folge, dass die dem Wohnungsrecht unterlie-genden R344ume nach dem Umzug der Mutter in ein Pflegeheim von niemandem genutzt werden k366nnten. Die Mutter als Berechtigte w344re aus tats344chlichen Gr374nden gehindert, ihr Recht wahrzunehmen; die Beklagte w344re angesichts des fortbestehenden Wohnungsrechts nicht befugt, die R344ume ohne Zustim-mung der Mutter selbst zu nutzen oder Dritten zu 374berlassen (vgl. dazu Br374ck-ner, NJW 2008, 1111, 1112). Dass dies nicht der Vereinbarung der Parteien aus dem Jahr 1979 entspricht, wird schon daraus deutlich, dass sich die Be-klagte ohne weiteres f374r berechtigt gehalten hat, die Wohnung zu vermieten. 13 III. 1. Das angefochtene Urteil kann demnach keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist an das Berufungsgericht zur374ck-zuverweisen, weil der Senat die erforderliche erg344nzende Vertragsauslegung nicht selbst vornehmen kann (247 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Mit ihrer Beru-fung hat die Beklagte gegen die von dem Landgericht vorgenommene erg344n- 14 - 7 - zende Auslegung des notariellen Grundst374cksvertrages, nach der die Beklagte zur Vermietung der Wohnung berechtigt ist, Einnahmen hieraus jedoch der Mutter zustehen, Einwendungen tats344chlicher Art erhoben, die das Berufungs-gericht bislang nicht gepr374ft hat. Das wird nachzuholen sein. 2. F374r das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: 15 Bei der Erg344nzung des Vertragsinhalts ist darauf abzustellen, was redli-che und verst344ndige Parteien in Kenntnis der Regelungsl374cke nach dem Ver-tragszweck und bei sachgem344337er Abw344gung ihrer beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben vereinbart h344tten (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 24. Januar 2008, III ZR 79/07, NJW-RR 2008, 562, 563 m.w.N.). Im Hinblick darauf, dass eine R374ckkehr der Mutter aus dem Pflegeheim in absehbarer Zeit offenbar nicht zu erwarten und die ihr 374berlassene Wohnung zur Vermietung an Dritte geeig-net ist, spricht viel daf374r, den Vertrag dahin zu erg344nzen, dass die Beklagte berechtigt sein soll, die Wohnung zu vermieten. 16 Bei der Feststellung, wem die Einnahmen aus einer von der Beklagten vorgenommenen Vermietung zustehen, wird das Berufungsgericht zu ber374ck-sichtigen haben, dass das Wohnungsrecht einen Teil der Altersvorsorge der Mutter darstellt, und dass ein Grund, weshalb ihr Umzug in ein Pflegeheim zu einer wirtschaftlichen Besserstellung der Beklagten f374hren soll, nicht erkennbar ist (vgl. zu diesen Aspekten: Senat, Urt. v. 19. Januar 2007, V ZR 163/06, NJW 2007, 1884, 1887 sowie Auktor, MittBayNot 2008, 14, 17). Das k366nnte f374r die Richtigkeit der von dem Landgericht vorgenommenen erg344nzenden Ver-tragsauslegung sprechen. 17 Dagegen wird eine Verpflichtung der Beklagten, die Wohnung zu vermie-ten, angesichts des Charakters des Wohnungsrechts als eines im Grundsatz h366chstpers366nlichen Nutzungsrechts dem hypothetischen Parteiwillen im Zweifel 18 - 8 - nicht entsprechen. Zwar kann dessen Aus374bung einem Dritten 374berlassen werden; dies erfordert jedoch die Gestattung des Eigent374mers (247 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB). Enth344lt der 334bergabevertrag, hier also der Grundst374cks374bertra-gungsvertrag aus dem Jahr 1979, eine solche Gestattung nicht, spricht dies daf374r, dass der Eigent374mer im Fall des Unverm366gens des Berechtigten, sein Wohnungsrecht auszu374ben, auch schuldrechtlich nicht verpflichtet sein sollte, die Nutzung durch Dritte zu dulden. Ebensowenig wird im Zweifel anzunehmen sein, dass ein dem Woh-nungsberechtigten nahestehender Eigent374mer verpflichtet sein soll, ein Nut-zungsentgelt an den Wohnungsberechtigten zu zahlen, wenn er die Wohnung f374r eigene private Zwecke nutzt oder wenn er sie einem nahen Familienangeh366-rigen zur Nutzung 374berl344sst. Die famili344re Verbundenheit wird h344ufig, wenn auch nicht zwingend, die Annahme rechtfertigen, dass eine Nutzung der Woh-nung innerhalb der Familie unentgeltlich erfolgen sollte. 19 Etwas anderes folgt nicht daraus, dass das Wohnungsrecht der Alterssi-cherung des Berechtigten dient. Denn das bedeutet nicht, dass der Eigent374mer die Verpflichtung 374bernommen hat, die Wohnung auch dann zur Sicherung der Lebensgrundlage des Berechtigten einzusetzen, wenn dieser sein Wohnungs-recht nicht mehr aus374ben kann (a.A. G374hlstorf/Ette, ZfF 2007, 265, 268). Insbe-sondere kann ein solcher Wille nicht aus der Regelung in 247 1093 Abs. 2 BGB abgeleitet werden, wonach der Wohnungsberechtigte unter anderem befugt ist, die zu seiner Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen (a.A. OLG K366ln ZMR 1995, 256; OLG Celle MDR 1998, 1344; Br374ckner, NJW 2008, 1111, 1112). Eine Befugnis, die Wohnung Dritten zu 374berlassen, folgt daraus auch unter Ber374cksichtigung der sich seit Inkrafttreten des B374rgerlichen Gesetzbuches gewandelten Verh344ltnisse nicht. Mit der Bestellung eines Woh-nungsrechts haben die Parteien die Alterssicherung im Zweifel bewusst auf ein 20 - 9 - h366chstpers366nliches Nutzungsrecht beschr344nkt (ebenso Mayer, DNotZ 2008, 672, 685; Auktor, MittBayNot 2008, 14, 15 f.). Diesem im 334bergabevertrag zum Ausdruck gekommenen Parteiwillen darf die erg344nzende Vertragsauslegung nicht widersprechen (vgl. BGH, Urt. v. 17. April 2002, VIII ZR 297/01, NJW 2002, 2310, 2311). Das w344re indessen der Fall, wenn der Eigent374mer nach einem Wegzug des Berechtigten verpflichtet w344re, die Wohnung zu vermieten oder der Vermietung durch den Berechtigten zuzustimmen, um mittels der Ertr344ge der Wohnung zu dessen finanzieller Absicherung beizutragen. Das Wohnungsrecht w374rde dadurch in unzul344ssiger Weise um Elemente eines - von den Parteien gerade nicht gew344hlten - Nie337brauchs an der Wohnung (247247 1030 Abs. 1, 1059 Satz 2 BGB) erweitert (vgl. Senat, Beschl. v. 23. Januar 2003, V ZB 48/02, NJW-RR 2003, 577, 578). Kr374ger Lemke Schmidt-R344ntsch Stresemann Czub Vorinstanzen: LG M374nster, Entscheidung vom 25.04.2007 - 10 O 538/06 - OLG Hamm, Entscheidung vom 17.09.2007 - 5 U 80/07 -
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