BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 168/08 Verk374ndet am: 5. Juni 2009 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 346 Abs. 1 Der Gl344ubiger aus einem R374ckgew344hrschuldverh344ltnis kann nach 247 346 Abs. 1 BGB von dem als Grundst374ckseigent374mer eingetragenen Schuldner auch dann R374ckauflassung verlangen, wenn unklar ist, ob der Schuldner zu Recht oder zu Unrecht eingetragen ist (Abgrenzung zu Senat, Urt. v. 21. Oktober 2005, V ZR 63/05, BGH-Report 2006, 147, 148). BGH, Urteil vom 5. Juni 2009 - V ZR 168/08 - LG Halle AG Merseburg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 5. Juni 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-R344ntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Roth f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 10. Juli 2008 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Merseburg vom 6. Dezember 2007 wird zur374ckgewiesen. Die Beklagten tragen die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 3. April 2000 kauften die Beklagten von der L. mbH (fortan: L. ) zwei Garagengrundst374cke zum Preis von 8.900 DM. Der Vertrag enth344lt u. a. die Klausel 1 "Verk344ufer und K344ufer sind berechtigt, von diesem Vertrag zur374ckzutreten, falls eine zu diesem Vertrag erforderliche beh366rdliche Genehmigung versagt wird, auch wenn gegen den versagenden Bescheid noch Rechtsmittel m366glich sind." - 3 - sowie den Hinweis, dass die Grundst374cke in einem Sanierungsgebiet l344gen und f374r den Vollzug des Vertrages eine Genehmigung nach 247 144 BauGB erforderlich sei. Die Parteien erm344chtigten die Notarin, alle notwendigen Genehmigungen, auch die nach 247 144 BauGB, einzuholen. Versagungs-bescheide und eingeschr344nkte Genehmigungen sollten aber gegen374ber den Beteiligten selbst zu erkl344ren sein. 2 Mit der Notarin am 28. Mai 2000 zugestelltem Bescheid vom 11. Mai 2000 versagte die Kl344gerin die beantragte Genehmigung nach 247 144 BauGB. Die Beklagten wurden als Eigent374mer der Grundst374cke in das Grundbuch eingetragen. Gegen die Richtigkeit wurde ein Widerspruch eingetragen. 3 Mit notariellem Vertrag vom 10. November 2005 trat die L. der Kl344gerin einen etwaigen Anspruch auf R374ck374bertragung der Grundst374cke ab, ferner das Recht auf Aus374bung des R374cktrittsrechts. Mit Schreiben vom 14. Dezember 2005 trat die Kl344gerin gegen374ber den Beklagten von dem Kaufvertrag zur374ck und verlangte R374ckauflassung und Bewilligung der Umschreibung Zug um Zug gegen R374ckzahlung des Kaufpreises. 4 Das Amtsgericht hat der dahin gehenden Klage stattgegeben. Das Landgericht hat sie abgewiesen. Mit der von ihm zugelassenen Revision erstrebt die Kl344gerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Die Beklagten beantragen die Zur374ckweisung des Rechtsmittels. 5 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht h344lt den auf den R374cktritt gest374tzten Anspruch nach 247 346 Abs. 1 BGB auf R374ckgew344hr der empfangenen Leistung nicht f374r begr374ndet. Voraussetzung f374r den R374cktritt sei die Versagung einer beh366rdlichen Genehmigung. Daran fehle es. 6 Zwar habe die Kl344gerin die Genehmigung nach 247 144 BauGB versagt. Der Bescheid sei aber nicht wirksam bekannt gemacht worden. Er sei n344mlich innerhalb der Monatsfrist (247 145 Satz 1 BauGB) nach dem Antragseingang nur der nach dem Vertrag dazu nicht bevollm344chtigten Notarin, nicht aber den Vertragsparteien zugegangen. Folglich gelte die Genehmigung gem344337 247247 145 Abs. 1, 19 Abs. 3 S344tze 3 bis 5 BauGB der im Jahre 2000 geltenden Fassung als erteilt. 7 Der Umstand, dass 374ber die Wirksamkeit des erlassenen Versagungsbescheids gestritten werde, helfe dar374ber nicht hinweg. Eine Auslegung der Vertragsklausel dahin, dass ein R374cktritt schon bei bestehender Rechtsunsicherheit 374ber die Wirksamkeit der Versagung m366glich sein solle, verbiete sich. 8 II. Das h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht stand. 9 1. Die Kl344gerin ist aus abgetretenem Recht der L. (247247 398, 413 BGB) aufgrund der R374cktrittsklausel berechtigt, von dem Vertrag mit den Beklagten zur374ckzutreten und den sich daraus ergebenden Anspruch auf R374ckgew344hr der empfangenen Leistung geltend zu machen. 10 - 5 - a) Allerdings ist das Berufungsgericht im Wege der W374rdigung der Vertragsbestimmung zu dem Ergebnis gelangt, dass ein R374cktrittsrecht nicht gegeben ist. Daran ist der Senat indes nicht gebunden. Zwar kann das Revisionsgericht die tatrichterliche Auslegung von Individualvertr344gen nur beschr344nkt, n344mlich darauf 374berpr374fen, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungss344tze verletzt worden sind (BGHZ 135, 269, 273; 170, 86, 93 - std. Rspr.). Diese Einschr344nkungen gelten aber nicht f374r die Frage, ob eine Willenserkl344rung 374berhaupt auslegungsf344hig oder eindeutig ist (Senat, BGHZ 32, 60, 63; BGH, Urt. v. 13. Juni 1990, IV ZR 141/89, NJW-RR 1991, 51, 52). So ist es hier. Das Berufungsgericht hat sich auf die Bemerkung beschr344nkt, die Vertragsklausel k366nne nicht dahin ausgelegt werden, dass der R374cktritt auch bei einem Streit 374ber die Wirksamkeit des erlassenen Versagungsbescheids und der daraus folgenden Rechtsunsicherheit m366glich sein solle. Zu diesem Ergebnis kommt es nicht im Wege der Auslegung, sondern durch eine allein am Wortlaut orientierte Subsumtion. Danach - so das Berufungsgericht - l344gen die im Vertrag geregelten R374cktrittsvoraussetzungen nicht vor, da hierzu eine wirksame Versagung der Genehmigung geh366re, woran es gerade fehle. 11 b) Der Senat kann die von dem Berufungsgericht unterlassene Auslegung selbst vornehmen, weil weitere tats344chliche Feststellungen nicht in Betracht kommen (vgl. BGHZ 21, 284, 289; 65, 107, 112; 109, 19, 22). Sie f374hrt zu dem Ergebnis, dass das R374cktrittsrecht wirksam ausge374bt worden ist. Dabei kommt es auf die von dem Berufungsgericht und den Beklagten f374r wesentlich erachtete Frage, ob der von der Kl344gerin erlassene Versagungsbescheid mit Zugang bei der Notarin wirksam geworden ist oder nicht, nicht an. 12 aa) Ausgehend vom Wortlaut und dem diesem zu entnehmenden objektiv erkl344rten Parteiwillen (vgl. BGHZ 121, 14, 16; 124, 39, 44) erfasst die R374cktrittsklausel den hier vorliegenden Fall. Denn die Kl344gerin hat die erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung versagt. Zu dem gegenteiligen 13 - 6 - Ergebnis kommt das Berufungsgericht nur unter Anwendung der in 247 19 Abs. 3 Satz 5 BauGB a.F. geregelten Genehmigungsfiktion, die auch eintritt, wenn die Versagung zwar fristgerecht ausgesprochen, der Bescheid den Beteiligten aber versp344tet zugestellt worden ist (dazu BVerwGE 35, 187, 193; BVerwG, NJW 1970, 345, 346). bb) Das greift zu kurz und wird dem Sinn und Zweck des R374cktrittsrechts nicht gerecht. 14 (1) Zu ber374cksichtigen ist n344mlich, dass das R374cktrittsrecht auch dann gegeben sein soll, wenn gegen den die Versagung aussprechenden Bescheid noch Rechtsmittel m366glich sind. Mit dieser Regelung haben die Vertragsparteien dem Umstand Rechnung getragen, dass es bei dem Vollzug eines Vertrages, der von der Erteilung einer beh366rdlichen Genehmigung abh344ngt, zu Schwierigkeiten und Verz366gerungen kommen kann. Solange die Erteilung der beh366rdlichen Genehmigung nicht endg374ltig ausgeschlossen erscheint, kann jede Partei den anderen Teil grunds344tzlich an dem Vertrag festhalten (vgl. Senat, Urt. v. 11. M344rz 1994, V ZR 48/93, NJW-RR 1994, 1356, 1357). Ein solcher Schwebezustand kann zwar nicht unbegrenzt dauern. Eine Partei kann sich jedoch erst dann von den Bindungen des Vertrages l366sen, wenn es ihr nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann, auf die Erteilung der Genehmigung weiter zuzuwarten (Senat, Urt. v. 14. M344rz 1980, V ZR 115/78, NJW 1980, 1691, 1692; BGH, Urt. v. 15. Oktober 1992, IX ZR 43/92, NJW 1993, 648, 651). 15 Eine m366glicherweise lange andauernde Bindung, etwa bis zur Entscheidung 374ber das gegen einen versagenden Bescheid eingelegte Rechtsmittel, wollten die Parteien hier ersichtlich nicht eingehen und zugleich die Ungewissheit dar374ber vermeiden, wann den Parteien die Losl366sung von dem Vertrag m366glich sein sollte. Jede Seite sollte schon dann zum R374cktritt berechtigt sein, wenn es mit den erforderlichen Genehmigungen nicht "glatt 16 - 7 - gegangen" war und zur Durchf374hrung des Vertrages nunmehr Rechtsbehelfe einzulegen waren. Diese Situation ist hier gegeben. (2) Bei diesem durch die vertragliche Regelung vorgegebenen Ansatz spielt es keine Rolle, ob der Versagungsbescheid durch Zustellung an die Notarin rechtzeitig oder an die Vertragsparteien selbst versp344tet zugestellt worden ist. Denn sowohl in dem einen wie in dem anderen Fall kommt es ohne eine verwaltungsgerichtliche Kl344rung nicht zu einem Vollzug des Grundst374cks-gesch344fts. Das ergibt sich aus Folgendem: 17 (a) F374r die Durchf374hrbarkeit eines nach 247 144 BauGB genehmigungs-bed374rftigen Grundst374cksgesch344fts ist es gleichg374ltig, wie ein Zivilgericht 374ber die Frage urteilt, ob der von der Beh366rde erteilte Versagungsbescheid mangels ordnungsgem344337er Bekanntgabe (247 41 VwVfG) oder f366rmlicher Zustellung (247 1 Abs. 1 VwZG-LSA i.V.m. 247 8 Abs. 1 VwZG a.F., jetzt 247 7 Abs. 1 VwZG) wirksam war oder nicht. Daf374r bedarf es wegen der Grundbuchsperre (s. u.) vielmehr einer positiven Entscheidung der zust344ndigen Stelle entweder in Form eines genehmigenden Bescheids oder in Form eines Zeugnisses, dass die Genehmigung als erteilt gilt oder das Gesch344ft der Genehmigung nicht bedarf (vgl. Gelzer/Bracher/Reidt, Bauplanungsrecht, 7. Aufl., Rdn. 2477). Dem Vollzug des Gesch344fts steht vorliegend immer noch das Hindernis entgegen, dass die klagende Gemeinde nicht bereit ist, einen f374r die Beklagten positiven Bescheid zu erteilen. 18 (b) Schon die f366rmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets durch gemeindliche Satzung (247 142 BauGB) bewirkt f374r die in diesem Gebiet gelegenen Grundst374cke eine Ver344nderungs- und Verf374gungssperre, die durch die Genehmigungsvorbehalte in 247 144 Abs. 1 und 2 BauGB sowie die Grundbuchsperre nach 247 145 Abs. 5 BauGB i.V.m. 247 20 Abs. 2 bis 4 BauGB a.F. (jetzt 247 22 Abs. 6 BauGB) abgesichert wird (HK-BauGB/Ferner, BauGB, 247 144 Rdn. 2; Krautzberger, St344dtebauf366rderungsrecht, BauGB 247 144 Rdn. 1 19 - 8 - und 247 145 Rdn. 91). Materiellrechtliche Folge der Genehmigungsbed374rftigkeit, die sowohl f374r das Verpflichtungs- als auch f374r das Erf374llungsgesch344ft gilt (247 144 Abs. 2 Nr. 1 und 3 BauGB), ist die schwebende Unwirksamkeit des Grundst374ckskaufvertrags (Senat, BGHZ 23, 342, 344; BGH, Urt. v. 15. Oktober 1992, IX ZR 43/92, NJW 1993, 648, 650) und der Auflassung (Senat, BGHZ 76, 242, 248). Die verfahrensrechtliche Folge der Grundbuchsperre besteht nach 247 20 Abs. 2 Satz 2 BauGB a.F. (jetzt 247 22 Abs. 6 Satz 1 BauGB) darin, dass das Grundbuchamt Eintragungen nur vornehmen darf, wenn ihm der Geneh-migungsbescheid oder ein Zeugnis vorgelegt wird, dass die Genehmigung wegen Nichtbescheidung innerhalb der gesetzlichen Frist als erteilt gilt. Auch der Nachweis der sog. fiktiven Genehmigungserteilung kann nur in der Form des 247 29 GBO durch Vorlage eines nach 247 19 Abs. 2 Satz 1 BauGB a.F. (jetzt 247 22 Abs. 5 Satz 5 BauGB) ausgestellten Zeugnisses gef374hrt werden. Das Grundbuchamt darf keine eigenen Ermittlungen anstellen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen des Eintritts einer fingierten Genehmigung vorliegen (OLG Frankfurt Rpfleger 1997, 209, 210; Br374gelmann/D374rr, BauGB [2008], 247 22 Rdn. 48; S366fker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB [2008], 247 22 Rdn. 58b). 20 (c) Das Hindernis kann, da die klagende Gemeinde weder zur Erteilung einer Genehmigung noch zur Ausstellung eines sog. Fiktionszeugnisses bereit ist, weil sie von einer fristgerechten Zustellung des Versagungsbescheids an die Notarin als Verfahrensbevollm344chtigte (247 8 Abs. 2 Satz 1 VwZG a.F.) aus-geht, nur durch eine vor dem Verwaltungsgericht zu erhebende Verpflichtungsklage auf Erteilung der Genehmigung oder des Zeugnisses nach 247 19 Abs. 2 Satz 1 BauGB a.F. (jetzt 247 22 Abs. 5 Satz 5 BauGB) ausger344umt werden. Dabei hilft es den Vertragsparteien nicht, dass, worauf der Prozessbevollm344chtigte der Beklagten in der m374ndlichen Verhandlung - der Sache nach zutreffend - hingewiesen hat, die Kl344gerin aus dem Vertrag h344tte erkennen k366nnen, wem der Versagungsbescheid zuzustellen war. Da sie nicht 21 - 9 - bereit ist, die Genehmigung oder ein Fiktionszeugnis zu erteilen, ist die Situation eingetreten, vor der die Vertragsparteien die R374cktrittsklausel sch374tzen soll. Der L. stand daher ein R374cktrittsrecht zu. 2. Die Kl344gerin hat das ihr abgetretene R374cktrittsrecht ausge374bt. Der sich danach aus 247 346 Abs. 1 BGB ergebende R374ckgew344hranspruch ist - wie beantragt und von dem Amtsgericht zuerkannt - auf Erkl344rung der Auflassung und Bewilligung der Eigentumsumschreibung gerichtet, Zug um Zug gegen R374ckzahlung des Kaufpreises (247 348 BGB). 22 a) Allerdings kommt hier in Betracht, dass die Beklagten mangels Erteilung der Genehmigung nach 247 144 BauGB nicht Eigent374mer der Garagengrundst374cke geworden sind, das Grundbuch also insoweit unrichtig ist. Dann st374nde der L. ein Grundbuchberichtigungsanspruch nach 247 894 BGB zu, der zwar nicht isoliert abgetreten, aber der Kl344gerin zur Aus374bung in Prozessstandschaft 374bertragen werden konnte. Ist aber der Kl344ger, bzw. der, dessen Recht er geltend macht, Eigent374mer, so steht ihm nach der Rechtsprechung des Senats (Urt. v. 21. Oktober 2005, V ZR 63/05, BGH-Report 2006, 147, 148) gegen den Bucheigent374mer nur der Grundbuchberichtigungsanspruch zu, nicht wahlweise ein Anspruch auf R374ckauflassung. 23 b) Das gilt indes nur dann, wenn sich die Rechtsbeziehung von Kl344ger und Beklagtem auf das Verh344ltnis von wirklichem Eigent374mer und Bucheigent374mer beschr344nkt. Dann kommt nur ein Grundbuch-berichtigungsanspruch in Betracht, kein Anspruch, der eine Erkl344rung mit Verf374gungscharakter zum Inhalt hat. 24 Hier ist es anders. Rechtsgrundlage f374r den Anspruch ist das R374ckgew344hrschuldverh344ltnis, in das sich der Kaufvertrag durch die R374cktrittserkl344rung umgewandelt hat. Hierf374r sieht 247 346 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf R374ckgew344hr der empfangenen Leistungen vor. Empfangen haben 25 - 10 - die Beklagten neben der Eintragung die sich aus der erkl344rten Auflassung ergebende Rechtsposition. Die Eintragung kann durch die beantragte Bewilligung der Umschreibung r374ckg344ngig gemacht werden, die Auflassung durch Aufhebung derselben oder eben auch durch Erkl344rung der R374ckauflassung. Letztere hat f374r die Kl344gerin den Vorteil, dass der an sie abgetretene Anspruch auf R374ckgew344hr der empfangenen Leistung auch dann vollst344ndig erf374llt wird, wenn die Beklagten Eigent374mer geworden sein sollten. Sind sie es nicht, geht die R374ckauflassung zwar ins Leere, bewirkt aber jedenfalls auch, dass die zugunsten der Beklagten erkl344rte Auflassung wirkungslos wird. III. Die Kostenentscheidung beruht auf 247247 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. 26 Kr374ger Lemke Schmidt-R344ntsch Stresemann Roth Vorinstanzen: AG Merseburg, Entscheidung vom 06.12.2007 - 8 C 170/06 (8-1) - LG Halle, Entscheidung vom 10.07.2008 - 1 S 5/08 -
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