BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 168/12 Verkündet am: 20. März 2013 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle i n dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1, § 307 A, Bb Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, "keine Hunde und Katzen zu halten" ist wegen unangeme s- sener Benachteiligung des Mieters unwirksam. BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 168/12 - LG Essen AG Gelsenkirchen - Buer - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2 0. März 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, d ie Richterin nen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht er kannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 15. Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 15. Mai 2012 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist eine Wohn ungsbaugenossenschaft, zu deren Mitgliedern auch der Beklagte gehört. Seit dem 1. Dezember 2010 ist der Beklagte Mieter einer Wohnung der Klägerin in G . . Die Familie des Beklagten hält seit 2009 einen kleinen Hund (Shi Tzu - Malteser - Misch ling mit einer Schulterh ö- he von 20 cm ), der auf ärztliches Anraten für den Sohn des Beklagten ang e- schafft w urde . Diesen Umstand offenbarte der Beklagte vor Abschluss des Mietvertrages. Wie die Mitarbeiter der Klägerin auf diesen Hinweis reagiert en, ist zwi schen den Parteien streitig. Der schriftliche Mietvertrag vom 30. November 2010 enthält in § 11 Abs. 3 Buchst. d folgende vorgedruckte Klausel: 1 2 - 3 - " Mit Rücksicht auf die Gesamtheit der Nutzer und im Interesse einer ordnungsmäßigen Bewirtschaftung des Gebäu des, des Grundstücks und der Wohnung bedarf das Mitglied der vorherigen Zustimmung der Genossenschaft, wenn es Tiere hält, soweit es sich nicht um übliche Kleintierhaltung handelt (z. B. Fische, Hamster, Vögel), es sei denn, in § 16 ist etwas anderes verei nbart. " In § 16 Satz 1 des Mietvertrags ist unter der Überschrift " Zusätzliche Vereinbarungen " folgende von der Klägerin bei Mietvertragsabschlüssen gen e- rell und üblicherweise verwendete maschinenschriftliche Bestimmung aufg e- führt : "Das Mitglied ist ve rpflichtet, keine Hunde und Katzen zu halten." Der Beklagte und seine Familie zogen mit dem Hund in die Mietwohnung ein. Störungen der Nachbarn gehen von dem Hund nicht aus und werden auch nicht geltend gemacht. Nachdem die Klägerin von seiner Anwesenhei t in der angemieteten Wohnung erfahren hatte, forderte sie den Beklagten mit Schre i- ben vom 29. Juni 2011 auf, das Tier binnen vier Wochen abzuschaffen. D em kam d er Beklagte nicht nach ; stattdessen legte er der Klägerin eine auf den 30. Juni 2011 datierte U nterschriftenliste vor, auf der alle Mietvertragsparteien - mit Ausnahme eines damals ortsabwesenden Mieters - bestätigten, dass ke i- ne Einwände gegen die Hundehaltung bestünden . Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Entfernung des Hundes aus der Mietwohn ung und auf Unterlassung der Hundehaltung in Anspruch. Das Amt s- gericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das Urteil der Vorinstanz geändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Rev ision erstrebt die Klägerin die Wi e- derherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg . I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - i m Wesentlichen ausgeführt: Das Beseit ig ungs - und Unterlassungs verlangen der Klägerin lasse sich nicht auf § 16 Satz 1 des Mietvertrags stützen. Bei der dort geregelten Ve r- pflichtung des Mieters zur Unterlassung einer Hunde - und Katzenhaltung ha n- dele es s ich um eine A llgemeine Geschäftsbedingung, denn die Klägerin ve r- wende diese Klausel seit einigen Jahren regelmäßig. Die Klausel sei nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbare n sei. Nach dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 BGB) hänge die (Un - )Zulässigkeit einer Tierhaltung von einer umfassenden Abwägung der be i- derseitigen Interessen im Einzelfall unter Berücksichtigung aller relevanten A s- pekte ab . Ein grundsätzliches Verbot der Tierhaltung sei mit diesem Grundgeda n- ken nur hinsichtlich solcher Tiere zu vereinbaren , deren Haltung - abgesehen von höchst theoretischen Ausnahmefällen - aus vernünftigen Gründen unte r- sagt werden könne. Bei Hunden sei eine solche generell und eindeutig für ein Haltungsverbot sprechende Interessenlage nicht festzustellen. Dass die Ha l- tung von Hunden nicht ausnahmslos mit der Beeinträchtigung von Interessen des Vermieters oder anderer Hausbewohner verbunden sei, zeige da s Beispiel des vom Beklagten gehaltenen Hundes, bei dem die Klägerin keine individuell störenden Verhaltensweisen gerügt habe. Demgegenüber seien Fälle ei nes 6 7 8 9 - 5 - gewichtigen Mieterinteresses an der Hundehaltung vorstellbar, etwa bei auf Blindenhunde angewiesen en Mietern oder alten oder kranken Hundehaltern, die ein schon seit längerer Zeit gehaltenes, ihnen vertrautes Tier bei einem Wohnungswechsel nicht ohne die Gefahr einer Dekompens ation abschaffen könn t en. § 16 Satz 1 des Mietvertrags lasse aber selbst in solchen Fällen keinen Raum für eine Genehmigung der Hundehaltung, und zwar auch dann nicht, wenn kein signifikantes Interesse des Vermieters an einem H altungsverbot b e- stünde. Die Klägerin behaupte nicht einmal, dass ihre Interessen oder die von ihr zu s chützenden Nachbarinteressen grundsätzlich die Interessen der an einer Hunde - und Katzenhaltung interessierten Mieter überwögen. Ihr wesentliches Interesse an einem generellen Verbot der Hunde - und Katzenhaltung liege vielmehr darin zu verhindern, dass zah lreiche Mieter mit ähnlichen Wünschen an sie heranträten und sie infolgedessen den mit einer Interessenabwägung im Einzelfall verbundenen Verwaltungsaufwand zu bewältigen hätte . Die Klausel in § 16 Satz 1 des Mietvertrags diene damit der Vermeidung der nac h dem w e- sentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung gebotenen Interesse n- abwägung. Im Hinblick auf das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion einer u n- wirksamen Klausel könne § 16 Satz 1 des Mietvertrags nicht mit dem Inhalt au f- rechterhalten werd en, dass er die Hunde - und Katzenhaltung nur im Regelfall verbiete und in begründeten Ausnahmefällen die Erteilung einer Erlaubnis vo r- behalte. Der Beklagte sei auch nicht mit Rücksicht auf Treu und Glauben gehi n- dert, sich auf die Unwirksamkeit der Klau sel zu berufen. Dass er vor Abschluss des Mietvertrags versichert hätte, den Hund abzugeben, mache die Klägerin 10 11 12 - 6 - nicht geltend. Der Vertragspartner des Klauselverwenders erkläre mit seiner Unterschrift unter einen Vertrag, der eine unwirksame Klausel enthal te, grun d- sätzlich auch nicht, dass er sich auf die Unwirksamkeit der Klausel nicht ber u- fen werde. Im Übrigen lasse sich nicht einmal feststellen, dass der Beklagte den Mietvertrag in dem Wissen unterschrieben habe, dass die Hundehaltung nicht geduldet werd e. Das Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme erlaube zwar nicht den Schluss, dass der zuständige Mitarbeiter der Klägerin den Hund habe dulden wollen. Ebenso wenig widerlege sie jedoch die gegenteilige B e- hauptung des Beklagten. Die Beweislast für e in treuwidriges Verhalten des B e- klagten trage aber die Klägerin. Nach der damit anwendbaren gesetzlichen Regelung sei - wie im Übr i- gen auch nach § 11 Abs. 1 Buchst. d des Mietvertrags - dem Beklagten die Ha l- tung des streitgegenständlichen Hundes zu ges tatten. Ob bei Abschluss des Mietvertrages mündlich die Zustimmung zur Hundehaltung erteilt worden sei, könne offenbleiben. Jedenfalls verhielte sich die Klägerin treuwidrig, wenn sie der Haltung des ausgesprochen kleinen H undes, von dem sich niemand gestö rt gefühlt und der auch nicht das Anwesen oder die Außenanlagen verunreinigt habe , ihre Zustimmung versagte. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand ; die Revision der Klägerin ist daher zurückzuweisen . Das Berufungsgericht hat rechtsf ehlerfrei Ansprüche der Klägerin auf Entfernung des vom Beklagten gehaltenen Hundes aus der Mietwohnung und auf Unterlassung der Hundehaltung verneint. 13 14 - 7 - 1. Wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, kann die Kl ä- gerin ihr Beseitigungs - und Unter lassungsverlangen nicht auf das in § 16 Satz 1 des Mietvertrags geregelte Verbot der Hunde - und Katzenhaltung stützen. Bei dieser Klausel handelt es sich nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 BGB. Die darin ausgesprochene generelle Untersagung der Ha ltung von Hunden und Katzen hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand. Sie benachteiligt den Beklagten unang e- messen, we il sie ihm eine Hunde - und Katzenhaltung in jeder nur denkbaren Fallkonstellation versagt und damit zugleich gegen den wesentlichen Grundg e- danken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 BGB) verstößt. a) Nach dem eindeutigen Wortlau t des § 16 Satz 1 des Mietvertrags soll die Haltung von Katzen und Hunden generell und ohne Einschränkung nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (§ 535 Abs. 1 BGB) gehören. Die Klausel verbietet eine Katzen - und Hundehaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessen lagen . Damit schränkt sie die Gebrauchs befugnis des Mieters noch stärker ein als dies bei einer mie t- vertraglichen Formularklausel der Fall ist, die die Haustierhaltung (mit Ausna h- me von Kleintieren) vo n einer in das freie Ermessen des Vermieters gestellten Erlaubnis abhängig macht. Wie der Senat bereits ausgesprochen hat, ist schon für einen derartigen schrankenlosen Erlaubnisvorbehalt kein berechtigtes Int e- resse des Vermieters erkennbar und eine entspr echende Formularklausel w e- gen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam (Hinweisbeschluss des Senats vom 25. September 2012 - VIII ZR 329/11; b e- stätigt durch Senatsbeschluss vom 22. Januar 201 3 - VIII ZR 329/11 , WuM 2013, 152 ). Er st recht hat dies für eine Klausel zu gelten, die - wie hier - die 15 16 - 8 - Möglichkeit einer Zustimmung des Vermieters zur Haltung von Katzen und Hunden von vornherein und kategorisch ausschließt. b) Der Revision ist zwar zuzugeben, dass bei einer Hunde - und K atze n- haltung, anders als bei Kleintieren, die in geschlossenen Behältnissen gehalten werden können (vgl. Senatsurteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 340/06, NJW 2008, 218 Rn. 15), eine Beeinträchtigung der Vermieterbelange oder eine Störung anderer Hausbe wohner nicht g rundsätzlich ausgeschlossen werden kann. D araus folgt aber nur, dass ein Vermieter nicht in jedem Fall verpflichtet ist, eine Hunde - oder Katzenhaltung zu erlauben. Dagegen berechtigt die bei Hunden und Katzen nicht generell ausschließbare Ge fahr einer Beeinträcht i- gung der Mietsache oder einer Störung von Nachbarn den Vermieter entgegen der Auffassung der Revision nicht dazu , die Haltung von Hunden und Katzen im Wege eines formularmäßigen Generalverbots ohne Rücksicht auf besondere Umstände de s Einzelfalls vollständig zu untersagen . aa ) Eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt schon darin begründet, dass auch evident b e- rechtigte Belange des Mieters an einer entsprechenden Tierhaltung in vol lem Umfang ausgeblendet werden . Dem Mieter ist die Haltung von Hunden ( und Katzen ) s elbst in besonderen Härtefällen (etwa bei einem Angewiesensein auf einen Blinden - , Behindertenbegleit - oder Therapiehund) unt ersagt. Weiter ergibt sich eine unangemessene B enachteiligung des Mieters auch daraus, dass das Hunde - und Katzenhaltungsv erbot uneingeschränkt sogar in den Fällen gilt, in denen auf Seiten des Vermieters kein berechtigtes Interesse an einem solchen Verbot erkennbar ist , etwa weil von den gehaltenen Ti eren keine Beeinträcht i- gungen der Mietsache und keine Störungen anderer Hausbewohner oder son s- tiger Nachbarn ausgehen. 17 18 - 9 - bb ) D as in § 16 Satz 1 des Mietvertrags ausgesprochene Verbot der Hunde - und Katzenhaltung benachteiligt den Beklagten auch deswegen u na n- gemessen , weil es - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - dem wesentlichen Grundgedanken der Gebrauch s gewährungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 BGB widerspricht (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) . Ob eine Tierha l- tung zum vertragsgemäßen G ebrauch im Sinne von § 535 Abs.1 BGB gehört, erfordert eine umfassende Abwägung der Intere ssen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allg e- mein, s ondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtige n- den Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, in de m sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Ve r- mieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters (Senatsurteil vom 14. Nove m- ber 2007 - VIII ZR 340/06, aaO Rn. 19). Die Klausel in § 16 Abs. 1 des Mietve r- trags schließt dagegen losgelöst von den konkreten Umständen des Einzelfalls eine Hunde - und Katzenhaltung abstrakt und generell aus. Sie verbietet da mit eine solche Tierhaltung auch in den Fällen, in denen eine am Maßstab des § 535 Abs. 1 BGB ausgerichtete Interessenabwägung (eindeutig) zugunsten des Mieters aus fallen würde. cc) Eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten wird auch nicht dadur ch ausgeschlossen, dass - wie dies in der Revisionsbegründung anklingt - ein generelles formularmäßiges Verbot der Hunde - und Katzenhaltung durch das allgemeine Rücksichtnahmegebot des § 241 Abs. 2 BGB durchbrochen werde . Der eindeutige Wortlaut des § 16 S atz 1 des Mietvertrags lässt eine so l- che Korrekturmöglichkeit von vornherein nicht zu. Selbst wenn man dies anders 19 20 - 10 - sähe, wäre eine solche Deutung jedenfalls wegen der bei einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB maßgeblichen mieterfeindlichsten Auslegung ausg eschlossen. dd ) D ie Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB hat - anders als die Revision meint - nicht zur Folge , dass jedermann ohne Rücksicht auf die Belange von Vermieter und Nachbarn Hunde oder Ka t- zen halten k önnte . D i e Revision übersieht , dass beim Fehlen einer wirksamen mietvertraglichen Regelung die Zulässigkeit einer solchen Tierhaltung gemäß § 535 Abs. 1 BGB von dem Ergebnis einer umfassenden Abwägung der jeweil i- gen Einzelfallumstände abhängt (vgl. Senatsurteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 340/06, aaO). c ) Wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, ist der Bekla g- te auch nicht gemäß § 242 BGB daran gehindert, sich auf die Unwirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses der Hunde - und Katzenhaltung zu b erufen. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass der Gegner des Verwe n- ders einer unwirksamen Vertragsklausel in aller Regel nicht schon allein de s- wegen das Recht verliert, sich auf deren Unwirksamkeit zu berufen, weil er den Vertrag , ohne auf ei ne Streichung der Klausel zu dringen, unterzeichnet hat. Dass im Streitfall aufgrund besonderer Umstände eine andere Bewertung a n- gezeigt wäre, ist nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsg e- richts nicht anzunehmen. Das Berufungsgericht h at zutreffend darauf abgestellt, dass aufgrund des offen gebliebenen Ergebnisses der erstinstanzlichen Beweisaufnahme nicht feststeht, dass der Beklagte den Mietvertrag in dem Wissen unterschrieben hat, der Hund werde von der Klägerin nicht geduldet . Dabei hat es zu Recht der Klägerin die Beweislast für den rechtsvernichtenden Einwand eines treuwidr i- gen Verhaltens des Beklagten auferlegt (vgl. BGH, Urteile vom 27. Januar 1954 21 22 23 - 11 - - VI ZR 16/53, BGHZ 12, 154, 160; vom 31. Juni 1975 - IV ZR 18/74, NJW 1975, 82 7, 829 ). Entgegen der Auffassung der Revision geht es hier nicht um den Nachweis einer vorrangigen Individualabrede über die Gestattung der Hu n- dehaltung, für die den Beklagten die Beweislast träfe. Vielmehr steht allein in Frage , ob es d iesem ausnahmsweise ve rwehrt ist, sich auf die Unwirksamkeit der - mangels Nachweises einer abweichenden Individualabrede - zur Anwe n- dung gelangenden Formularklausel zu berufen. 2. Folge der Unwirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusse s der Hunde - und Katzenhaltung, ist - wie oben unter II 1 b cc ausgeführt - die in A n- wendung der gesetzliche n Regelung (§ 535 Abs. 1 BGB) gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien und anderer Hausbewohner und Nachbarn. Di e formula r- mäßige Regelung in § 11 Abs. 1 Buchst. d des Mietvertrags ist, was das Ber u- fungsgericht offen gelassen hat, nicht einschlägig, weil sie die in § 16 Satz 1 des Mietvertrags gesondert geregelte Hunde - und Katzenhaltung ausdrücklich von ihrem Anwend ungsbereich ausnimmt. Die Interessenabwägung des Berufungsgerichts , das eine Zustimmung s- pflicht der Klägerin zur Hundehaltung bejaht, ist aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. Hierbei handelt es sich um eine dem Tatrichter übertr a- gene Wü rdigung, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die ta t- sächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk - und Erfahrungssätze beachtet hat (vgl. Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 15 ; vom 8. Juni 20 11 - VIII ZR 226/09, NJW - RR 2011, 1517 Rn. 12; jeweils zu § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Einen hiernach revisionsrechtlich beachtl i- chen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. 24 25 - 12 - a) Die Festste llungen des Berufungsgerichts, der vom Beklagten geha l- tene Mischlingshund habe weder andere Hausbewohner gestört noch das A n- wesen oder die Außenanlagen verunreinigt, greift die Revision nicht an. Soweit sie in Frage stellt, dass die Anschaffung des Hundes i m Hinblick auf den g e- sundheitlichen Zustand des Sohnes des Beklagten medizinisch indiziert war, steht dem schon der Inhalt des von ihr selbst angeführten ärztlichen Attests entgegen. Übergangenen Sachvortrag in den Tatsacheninstanzen zeigt sie nicht auf. Zudem hat das B erufungsgericht bei seiner Interessenabwägung nicht entscheidend auf die Bedeutung des Hundes für den Gesundheitszustand des Sohnes des Beklagten abgestellt. b) Soweit die Revision bei der Abwägung des Berufungsgerichts schlie ß- lich die B erücksichtigung des Umstandes vermisst, dass ein Mieter nach § 241 Abs. 2 BGB zwar vom Vermieter Rücksichtnahme verlangen könne, hierfür aber eine auf die individuellen Umstände und konkreten Bedingungen bezogene Klage auf Zustimmung zu der gewünschten Tie rhaltung erheben müsse , geht sie von unzutreffenden rechtlichen Prämissen aus. Es trifft zwar zu, dass die Zulässigkeit der Hunde - und Katzenhaltung in Anbetracht der Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Formularklausel von einer an den Umständen des E inzelfalls ausgerichtete n Interessenabwägung abhängt, deren rechtliche Grundlage allerdings nicht in § 241 Abs. 2 BGB, sondern in der mietrechtlichen Regelung des § 535 Abs. 1 BGB zu suchen ist (vgl. Senatsurteil vom 14. N o- vember 2007 - VII I ZR 340/06, aaO ) . Die gebotene Interessenabwägung ist j e- doch nicht nur im Rahmen einer vom Mieter angestrengten Klage auf Zusti m- mung zur Tierhaltung, sondern auch bei einer vom Vermieter erhobenen Bese i- tigungs - und Unterlassungsklage vorzunehmen. 26 27 - 13 - 3. Gehört die Hun dehaltung so nach zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache ( § 535 Abs. 1 BGB), kann die Klägerin ihr Beseitigungs - und Unte r- lassungsbegehren auch nicht auf § 1004 Abs. 1 BGB stützen. Ein solcher A n- spruch ist nach § 1004 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Ball D r. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Gelsenkirchen - Buer, Entscheidung vom 16.11.2011 - 28 C 374/11 - LG Essen, Entscheidung vom 15.05.2012 - 15 S 341/11 - 28
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