ECLI:DE:BGH:2016:150716UVZR168.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 168/15 Verkündet am: 15. Juli 2016 Rinke Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 311 Abs. 1, § 241 Abs. 1, § 280 A bs. 1 Satz 1, § 249 Abs. 1 Bb Die Vermutung der Ursächlichkeit eines Beratungsfehlers des Verkäufers für den En t- schluss des Käufers zum Erwerb einer als Kapitalanlage angebotenen Immobilie (Ka u- salitätsvermutung) ist auch anzuwenden, wenn sich der Käufer be i richtiger Information in einem Entscheidungskonflikt befunden hätte (Aufgabe der entgegenstehenden Rechtsprechung des Senats u.a. in den Urteilen vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022; vom 30. November 2007 - V ZR 284/06, NJW 2008, 649 Rn . 10; vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 20 und vom 25. Oktober 2013 - V ZR 9/13, Grundeigentum 2014, 118 Rn. 17). BGB § 311 Abs. 1, § 280 Abs. 1 Satz 1, § 276 Abs. 1 Satz 1 Da, § 397 Abs. 1 Die Annahme einer nach durchgeführter Beratung d es Käufers über die mit dem E r- werb einer Immobilie verbundenen Belastungen konkludent vereinbarten Haftungsfre i- zeichnung setzt konkrete Anhaltspunkte für einen Willen des Käufers voraus, auf Schadensersatzansprüche wegen eines Beratungsfehlers zu verzichte n. BGH, Urteil vom 15. Juli 2016 - V ZR 168/15 - OLG Zweibrücken LG Zweibrücken - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Juli 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterin Prof. Dr. Schmi dt - Räntsch und die Richter Dr. Czub, Dr. Kazele und Dr. Göbel für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird der Beschluss des 8. Zivilsenats des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 23. Juni 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Ve rhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungs - gericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Mit notariellem Vertrag vom 23. Oktober 2007 kaufte der Kläger von der Beklagten eine Eigentumswohnung zu einem Preis von 144.000 V e r- tragsschluss wurde durch eine GmbH herbeigeführt (im Folgenden: Vermittl e- rin), deren Geschäftsführer der Zeuge E . E . war. Die Finanzierung des Erwerbs erfolgte durch Aufnahme eine s grundpfandrechtlich ges icherte n Darl e- hen s gleicher Höhe, die zur Tilgung des Darlehens eingesetzt werden sollte. Aus den 1 - 3 - einen nicht umlegungsfähigen Hausgeldanteil von 63,93 sowie eine Steuerersparnis von umgerechnet 74, Der Kläger behauptet, der Zeuge E . habe ihn über die Belastung aus dem Erwerb der Wohnung falsch informiert, da dieser einen Überschuss der Einnahmen einschl. der Steuervorteile über die Ausgaben von o- na t lich errechnet habe. Das sei Grundlage für seinen Kaufen t- schluss gewesen. Der Kläger hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, 1. ihn von der Da r- der Wohnung freizuste Aufwendungen (Vorfälligkeitsentschädigung, Grunderwerbsteuer, Vollstr e- ckungskosten, Notarkosten, nicht umlagefähiger Hausgeldaufwand) zu zahlen, 3. die Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz weitere r Vermögensschäden zu zahlen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung durch Beschluss zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zug e- lass enen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt der Kläger seine Klageanträge weiter. 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht meint, der Klage müsse der Erfolg schon deshalb versagt bleiben, weil nicht davon ausgegangen werde n könne, dass die Falsch - beratung durch den Zeugen E . für den Kaufentschluss des Klägers und die Inanspruchnahme der Finanzierung kausal geworden sei. Die Vermutung der Kausalität des Beratungsfehlers für den Kaufentschluss greife hier nicht ein, w eil es die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts gegeben habe. Die Ei n- kommensverhältnisse des Klägers und das mietfreie Wohnen im elterlichen Hause ließen den Erwerb der Wohnung zu den vereinbarten Finanzierungsko n- ditionen durchaus zu. Das werde auch du rch das nachvertragliche Zahlung s- verhalten des Klägers belegt. Es liege daher nicht auf der Hand, dass der Kl ä- ger bei sachgerechter Beratung von einem Erwerb Abstand genommen hätte. II. Das hält rechtlicher Überprüfung nicht stand. 1. Richtig ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts. Ve r- langt der Käufer wegen schuldhafter Verletzung eines Beratungsvertrags nach § 311 Abs. 1, § 241 Abs. 1, § 280 Abs. 1 , § 249 Abs. 1 BGB so gestellt zu we r- den, als hätte er von dem Vertragsschluss abges ehen (vgl. Senat, Urteil vom 27. November 1998 - V ZR 344/97, BGHZ 140, 111, 117; Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1814), setzt dies voraus, dass 5 6 7 - 5 - der Beratungsfehler für das Zustandekommen des Kaufvertrags ursächlich g e- worden ist. 2. Zu Unrecht verneint das Berufungsgericht jedoch die Ursächlichkeit zwi schen dem von ihm unterstellten Beratungs fehler und dem Vertragsschluss. a) Liegt ein Beratungsfehler des Verkäufers vor - etwa durch ein fehle r- haftes Berechnungsbeispiel, in dem die mit dem Erwerb der Immobilie für den Käufer verbundenen Belastungen zu niedrig ausgewiesen worden sind - wird die Ursächlichkeit der Pflichtverletzung für den Vertragsschluss zu Gunsten des Käufers vermutet (Senat, Urteil vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022; Urteil vom 14. Januar 2005 - V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207; Urteil vom 20. Juli 2007 - V ZR 227/06, NJW - RR 2007, 1660 Rn. 18). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist derjenige, der vertragl i- che oder vorvert ragliche Aufklärungs pflichten verletzt, darlegungs - und bewei s- pflichtig dafür, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetr e- ten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Tatsachenangaben den Ver trag so wie geschehen g e- schlossen hätte (Senat, Urteil vom 26. September 1997 - V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303; Urteil vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022). b) Nach der bisherigen Rechtsprechung des Senats setzt die Kausalitäts - vermu tung allerdings voraus, dass es für den anderen Teil bei aufklärungsric h- tigem Verhalten des Verkäufers v ernünftigerweise nur eine be stimmte Reaktion auf die Aufklärung gibt und die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts au s- scheidet (Senat, Urteil vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 8 9 10 - 6 - 2022; Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 20; Urteil vom 25. Oktober 2013 - V ZR 9/13, Grundeigentum 2014, 118 Rn . 17). aa) In den bislang entschiedenen Fällen hat der Senat die Möglichk eit eines Entscheidungskonflikts verneint. Die Einkommens - und Vermögensve r- hältnisse des jeweiligen Käufers bewegten sich im Zeitpunkt der Beratung nicht in einem Umfang, die es ihm vernünftigerweise ermöglicht hätten, noch mehr als geringfügige Belastunge n aus dem Wohnungserwerb zu übernehmen (vgl. Senat, Urteil vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, aaO; Urteil vom 25. Oktober 2013 - V ZR 9/13, aaO). Stellt sich die Belastung aus dem Erwerb nach den Verhältnissen des Käufers so dar, dass ihm wegen seiner ander en laufenden Verbindlichkeiten alsbald der Eintritt der Zahlungsunfähigkeit droht (§ 18 Abs. 1 InsO) oder dass das ihm verbleibende Einkommen unter die Pfä n- dungsfreigrenzen sinkt (§ 850c, § 850i ZPO), stellt sich das Unterlassen des Vertragsschlusses als a lternativlos dar, weil der Käufer mit dem Erwerb seine wirtschaftliche Existenz aufs Spiel setzte. bb) So verhält es sich hier jedoch nicht. Bei aufklärungsrichtigem Verhalten wäre der Kläger darüber zu informi e- ren gewesen, dass ihm bei einem zu 100 % finanzierten Erwerb monatliche , die er laufend - bis zur Ablösung des Darlehens - aus seinem Nettoeinkommen von 2.300 wird. Dass der Kläger - wie von ihm vorgetragen - bei einer solchen I nformation in jedem Fall von dem Kauf Abstand genommen hätte, ist nach den Fest - stellungen des Berufungsgerichts nicht völlig zweifelsfrei. 11 12 13 - 7 - Dafür spricht allerdings , dass der Erwerb der Wohnung deshalb als b e- sonders attraktiv dargestellt worden ist , weil der Kläger nach der Berechnung des Zeugen E . gemacht hätte . Bei einem Erwerb einer Wohnung zu Anlagezwecken bildet die Angabe des monatlichen Übe r- schusses (Gewinnes) aus der Vermietung oder - wie es meistens der Fall sein wird - des monatlichen Zuschusses bis zur Kredittilgun g das Kernstück der B e- ratung des Verkäufers (vgl. Senat, Urteil vom 31. Oktober 2003 - V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 377; Urteil vom 14. Januar 2005 - V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 206) . Führt der Kauf der Wohnung nicht - wie von dem Verkäufer vorg e- rechnet - z u laufenden Gewinnen, sondern zu Verlusten aus deren Vermietung, die aus dem übrigen Einkommen oder Vermögen des Käufers zu decken sind, liegt die Kausalität des Beratungsfehlers für den Kaufentschluss nahe. Ein Entscheidungskonflikt des Klägers bei r ichtiger Beratung kann gleichwohl nicht ausgeschlossen werden. Da er die tatsächlichen monatlichen Belastungen von ca. 225 nach seinen persönlichen Verhältnissen zu tragen vermag, hätte sich der Erwerb der Wohnung aus anderen Gründen als eine f ür ihn wirtschaftlich vernünftige Entscheidung darstellen können. Das hängt von seinen Anlagezielen ab. Der Kauf hätte sich trotz des Zuschussb e- trags als sinnvoll darstellen können, wenn der Kläger nicht in erster Linie das Ziel verfolgt hätte, einen Gewin n aus der Vermietung der Wohnung zu erzielen, sondern wenn es ihm vor allem um spätere Einkünfte aus der Vermietung (im Alter) nach der Tilgung des zum Erwerb aufgenommenen Kredits oder um die Realisierung eines Gewinnes durch einen späteren Verkauf der Wo hnung w e- gen einer von ihm erwarteten Wertsteigerung gegangen wäre. Vor diesem Hi n- tergrund kann nicht festgestellt werden, dass bei aufklärungsrichtigem Verha l- ten kein Entscheidungskonflikt bestanden hätte . 14 15 - 8 - c) Nach der bisherigen Rechtsprechung des Sen ats greift die Kausal i- tätsvermutung nicht ein, wenn es für den anderen Teil vernünftigerweise mehr e- re Möglichkeiten der Reaktion auf die richtige Aufklärung ge geben hätte (vgl. Urteile vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022; vom 30. November 2007 - V ZR 284/06, NJW 2008, 649 Rn. 10; vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 20 und vom 25. Oktober 2013 - V ZR 9/13, Grundeigentum 2014, 118 Rn. 17). Daran wird jedoch nicht fest gehalten . aa) Der Senat hatte seine Auffassung unter B ezugnahme auf die frühere Rechtsprechung des für das Bankrecht zuständigen XI . Zivilsenats des Bu n- desgerichtshofs begründet (vgl. Senat, Urteil vom 6. April 2001 - V ZR 402/99 , NJW 2001, 2021, 2022), nach der die Kausalitätsvermutung in den Fällen eines En tscheidungskonflikts bei gehöriger Aufklärung nicht anzuwenden war (BGH, Urteil vom 10. Mai 1994 - XI ZR 115/93, NJW 1994, 2541 , 2542; Urteil vom 11. März 1997 - XI ZR 92/96, NJW 1997, 2171, 2173). Diese Rechtsprechung hat der XI. Zivilsenat mittlerweile a ufgegeben. Er vertritt nunmehr, dass sich der Ausschluss der Kausalitätsvermutung in den Fällen eines Entscheidungsko n- flikts nicht mit dem Zweck der Aufklärungs - und Beratungspflichten verträgt, dem Anleger eine sach gerechte Entscheidung über den Abschlus s bestimmter Geschäfte zu ermöglichen. Dieser Zweck könne nur erreicht werden, wenn auch in solchen Fällen Unklarheiten, die durch die Aufklärungspflichtverletzung bedingt seien , zu Lasten des Aufklärungspflichtigen gingen , dieser also die Nichtursächlichk eit seiner Pflichtverletzung zu beweisen habe (BGH, Urteil vom 8. Mai 2012 - XI ZR 262/10, BGHZ 193, 159 Rn. 33 ff.; Beschluss vom 1. April 2014 - XI ZR 171/12, BKR 2014, 295 Rn. 9). bb) Der II. Zivilsenat vertritt für die Fälle der Aufklärungspflich tverletzung durch fehlerhafte Prospektangaben in ständiger Rechtsprechung, dass bei einer 16 17 18 - 9 - unrichtigen oder unvollständigen Darstellung von für die Anlageentscheidung wesentlichen Umständen nach der Lebenserfahrung eine tatsächliche Verm u- tung dafür bestehe, dass die mangelhafte Prospektdarstellung für die Anlag e- entscheidung ursächlich war (BGH, Urteil vom 6. Oktober 1980 - II ZR 60/80, BGHZ 79, 337, 346; Urteil vom 2. Juni 2008 - II ZR 210/06, BGHZ 177, 25 Rn. 19; Urteil vom 31. Mai 2010 - II ZR 30/09, NJW 2 010, 2506 Rn. 17; Urteil vom 11. Februar 2014 - II ZR 273/12, NZG 2014, 432 Rn. 10). Dies hat der II. Zivilsenat auch für unrichtige mündliche Informa tionen durch die Personen bejaht, die für entsprechende Angaben in einem Prospekt verantwortlich wären (B GH, Urteil vom 2. Juni 2008 - II ZR 210/06, BGHZ 177, 25 aaO). Durch unz u- treffende oder unvollständige Information werde in das Recht des Anlegers ei n- gegriffen, in eigener Entscheidung und Abwägung des Für und Wider zu en t- scheiden, ob er in das Projekt inv estieren wolle oder nicht (BGH, Urteil vom 5. Juli 1993 - II ZR 194/92, BGHZ 123, 106, 112 ff.; Urteil vom 31. Mai 2010 - II ZR 30/09, aaO; Urteil vom 11. Februar 2014 - II ZR 273/12, aaO). Die Ka u- salitätsvermutung zu widerlegen, sei daher Sache des Aufkl ärungspflichtigen (BGH, Urteil vom 22. März 2010 - II ZR 66/08, NZG 2010, 709 Rn. 23) . O b hie r- für die Grundsätze des Anscheinsbeweises oder der Beweislastumkehr anz u- nehmen sind , hat der II. Zivilsenat offen gelassen (BGH, Urteil vom 11. Februar 2014 - II ZR 273/12, NZG 2014, 432 Rn. 11). Der III. Zivilsenat geht für die Haftung der Anlagevermittler oder Anlage - berater davon aus, dass für den Ursachenzusammenhang zwischen einer fe h- lerhaften Beratung und dem Anlageentschluss eine durch die Lebenserfahru ng begründete tatsächliche Vermutung spreche, dass der Anlageinteressent bei richtiger Aufklärung von der Investition abgesehen hätte (BGH, Urteil vom 9. Februar 2006 - III ZR 20/05, NJW - RR 2006, 685 Rn. 22; Urteil vom 19. Juni 2008 - III ZR 159/07, BeckR S 2008, 13080 Rn. 8; Urteil vom 19 - 10 - 8. Juli 2010 - III ZR 249/09, BGHZ 186, 152 Rn. 20; Urteil vom 14. April 2011 - III ZR 27/10, NJW - RR 2011, 1139 Rn. 13; Urteil vom 23. Juni 2016 - III ZR 308/15, NJW 2016, 3024 Rn. 22). Die Kausalitätsvermutung habe der A ufklärungspflichtige durch konkreten Vortrag zu entkräften (BGH, Urteil vom 9. Februar 2006 - III ZR 20/05, aaO; Urteil vom 8. Juli 2010 - III ZR 249/09, aaO; Urteil vom 14. April 2011 - III ZR 27/10, aaO) . Der III. Zivilsenat stützt di e- se Verteilung der D arlegungslast ebenfalls darauf, dass der Anlagevermittler oder Anlageberater durch unzutreffende oder unvollständige Informationen in das Recht des Anlegers eingreife, in Abwägung des Für und Wider über die Investition zu entscheiden (vgl. BGH, Urteil vom 9. Februar 2006 - III ZR 20/05, NJW - RR 2006, 685 Rn. 22). cc) V or dem Hintergrund dieser Rechtsprechung geht der erkennende V. Zivilsenat nunmehr davon aus, dass die Vermutung der Ursächlichkeit eines Beratungsfehlers des Verkäufers für den E ntschluss des Käufers zum Erwerb einer als Kapitalanlage angebotenen Immobilie (Kausalitätsvermutung) auch anzuwenden ist , wenn sich der Käufer bei richtiger Information in einem En t- scheidungskonflikt befunden hätte. In diesem Fall ist es Sache des Verkäufers, darz utun, dass die dem Käufer erteilten Fehlinformationen für dessen Entsche i- dung zum Kauf irrelevant gewesen sind, der Käufer sich also auch bei richtiger Aufklärung zum Erwerb ent schlossen hätte. Die Beratung durch den Verkäufer, der gewöhnlich nicht ve rpflichtet ist, den Käufer über die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs und seinen Nutzen aufzukl ä- ren oder zu beraten (vgl. Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874 Rn. 13), insbesondere die durch die Vorlage eines Berec h- nungsbeispiels, d ient vornehmlich dem Interesse des Verkäufers, die Vermit t- lung des Immobilienkaufs zu fördern (vgl. Senat , Urteil vom 27. November 1998 20 21 - 11 - - V ZR 344/97, BGHZ 140, 111, 117; Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812). Ist der Vertragsschlus s nach einer solchen Beratung des Verkäufers erfolgt, ist nach der Lebenserfahrung davon auszugehen, dass diese - wie beabsichtigt - gewirkt hat und damit für den Vertragsentschluss des Käufers ursächlich gewesen ist. Daran ändert es nichts, wenn de m Käufe r bei richtiger Beratung mehrere Handlungsalternativen zur Verfügung gestanden hätten. Vielmehr hat der Verkäufer, der durch eine fehlerhafte Beratung in das Recht des Käufers eingewirkt hat, in eigener Entscheidung und Abwägung des Für und Wider über den Kauf zu befinden , die die tatsächliche Vermutung en t- kräftenden Umstände aufzuzeigen. Ob es sich bei der Kausalitätsvermutung um eine Beweiserleichterung im Sinne eines Anscheinsbeweises oder um eine zur Beweislastumkehr führende widerlegliche Vermutung (so der XI. Zivilsenat, Urteil vom 8. Mai 2012 - XI ZR 2 6 2/10, BGHZ 193, 159 Rn. 29) handelt, lässt der Senat - wie der II. Zivilsenat (vgl. BGH, Urteil vom 11. Februar 2012 - II ZR 273/12, NZ G 2014, 432 Rn. 10 ) - offen. 3. Zur Entkräftung der Vermutun g geeignete Tatsachen sind weder von dem Berufungsgericht festgestellt noch von der Beklagten aufgezeigt worden. Die Kausalitätsvermutung ist auch nicht - wie von dem Berufungsgericht ang e- nommen - deswegen entkräftet, weil der Kläger nach dem Erwerb die L asten der Sache getragen und nach dem Erkennen des Beratungsfehlers mit der Inanspruchnahme des Verkäufers zugewartet hat. Die Entscheidung des Berufungs gerichts ist in diesem Punkt ebenfalls fehlerhaft, weil die tatrichterl i- che Würdigung insoweit auf Ver stößen gegen die Denkgesetze beruht. Ein so l- cher Verstoß liegt unter anderem dann vor, wenn der Tatrichter Umständen I n- dizwirkungen zuerkennt, die sie nicht haben können oder wenn die Ambivalenz von Indiztatsachen nicht erkannt wird (Senat, Urteil vom 12. März 2004 - V ZR 257/03, BGHZ 158, 269, 273; BGH, Urteil vom 24. April 2001 22 - 12 - - VI ZR 36/00, NJW 2001, 2880, 2882 - insoweit in BGHZ 147, 269 ff. nicht a b- gedruckt). So verhält es sich hier. a) Die Tatsache, dass ein Erwerber die Lasten einer Immobilie getragen hat, besagt nichts darüber, dass der Kauf eine für ihn vernünftige Anlageen t- scheidung darstellte. Die weitere Bedienung des zum Erwerb aufgenommenen Darlehens war vielmehr - wie von der Revision zutreffend bemerkt - für den Kläger schon deshalb g eboten, um eine Kreditkündigung und Vollstreckung s- maßnahmen zu vermeiden. b) Rechtsfehlerhaft ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Vermutung der Kausalität des Beratungsfehlers für den Kaufentschluss sei schon deswegen entkräftet (bzw. im S inne des § 292 ZPO widerlegt), weil der Kläger trotz Kenntnis von der monatlichen Zuzahlung von etwa 225 mit der Inanspruchnahme der Beklagten zugewartet habe. Dabei verkennt das Ber u- fungsgericht die Ambivalenz eines Zuwartens des falsch beratenen Käufer s bis zu seiner Entscheidung, gegen den Verkäufer wegen dessen Falschberatung vorzugehen. aa ) Dass der Kläger erst im Jahr 2010 die Klage erhoben hat, lässt sich ohne Weiteres mit seinem Vortrag vereinbaren, dass er einen mit erheblichen Kosten und Ri siken verbundenen Rechtsstreit zur Durchsetzung eines A n- spruchs auf schadensersatzrechtliche Rückabwicklung jedenfalls solange g e- scheut habe, wie er keine Chancen dafür gesehen habe, die Falschberatung durch den Vermittler zu beweisen . Hiervon geht auch di e Revisionserwiderung aus. 23 24 25 - 13 - bb) Die Kausalitätsvermutung wird auch nicht durch die Tatsache en t- krä f tet, dass der Kläger sich nicht unmittelbar nach Aufdeckung des Beratung s- fehlers zu einem außergerichtlichen Vorgehen gegen die Vermittlerin oder die Be klagte entschlossen hat. Das Zuwarten des Klägers ist zwar ein Indiz dafür, dass die Belastung für ihn insofern tragbar war, als sie nicht zu einer Gefäh r- dung seiner wirtschaftlichen Existenz führte. Ein solches Verhalten des Käufers rechtfertigt aber nich t den Schluss, dass der Beratungsfehler für seinen Kauf - entschluss irrelevant gewesen ist, er also auch bei richtiger Beratung gekauft hätte. Die gegenteilige Annahme des Berufungs gerichts berücksichtigt nicht, dass sich die Situation für den Käufer bei e iner Aufdeckung des Beratungsfe h- lers vor und nach dem Erwerb grundsätzlich anders darstellt. Wird der Fehler noch vor dem Vertragsschluss entdeckt, kann der Käufer ohne weitere wir t- schaftliche Nachteile von dem Erwerb Abstand nehmen. Nach dem Erwerb muss d er Käufer jedoch abwägen , ob ein Vorgehen gegen den Verkäufer unter Berücksichtigung der damit verbundenen Risiken für ihn sinnvoll ist oder ob es aus wirtschaftlichen Erwägungen zweckmäßiger erscheint , sich mit dem unvo r- teilhaften Kauf abzufinden. Der Käu fer ist nicht im Interesse des Verkäufers g e- halten, sofort nach der Entdeckung eines Beratungsfehlers die schadensersat z- rechtliche Rückabwicklung des Kaufvertrags zu verlangen. Das Interesse des Verkäufers gegenüber einer verspäteten Inanspruchnahme wird - wie sonst auch - durch die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB) g e- schützt . III. Das angegriffene Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Nach dem Vortrag des Klägers wäre die auf sc hadensersatzrechtliche Rückabwicklung gerichtete Klage begründet. 26 27 - 14 - 1. a) Bei Zugrundelegung des Klagevorbringens ist zwischen den Parte i- en ein Beratungs vertrag zustande gekommen. Nach der Rechtsprechung des Senats ist das der Fall, wenn der Verkäufer i m Zuge eingehender Vertragsve r- handlungen, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt. Gle i- ches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorl egt, welches der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll (Senat, Urteil vom 31. Oktober 2003 - V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 374; Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 7; Urteil vom 19. Dezember 2014 - V ZR 194/13, NJW 2015, 1510 Rn. 8). b) Die Beratung durch die Vermittlerin ist der beklagten Verkäuferin nach § 164 Abs. 1 BGB zuzurechnen, da diese in deren Namen und mit deren Vol l- macht handelte. Dass die Beratung eines Vermittlers auch im Namen des Ve r- käufers erfolgt, ka nn sich daraus ergeben, dass der Berater in den verwendeten Prospekten als Vertriebspartner des Verkäufers genannt ist, dass er von dem Verkäufer zur Verfügung gestellte Berechnungsbeispiele verwendet oder dass - wie hier - der Verkäufer auf einen Kontakt mit dem Kaufinteressenten verzic h- tet und es dem mit dem Vertrieb beauftragten Berater überlässt, die Vertrag s- verhandlungen bis zur Abschlussreife zu führen (Senat, Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 12; Urteil vom 25. Oktober 2013 - V ZR 9/13, Grundeigentum 2014, 118 Rn. 8). D ie Vermittlerin handelte auch mit Vollmacht des Klägers. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermittlerin im Innenverhältnis zu der Beklagten eine Beratung der Kaufinteresssenten i m Namen der Verkäuferin unte rsagt war. Ein Ber a- tungsvertrag mit dem Verkäufer kann auch zustande kommen , wenn es an e i- ner Innenvollmacht des Vermittlers fehlt oder wenn eine solche Vollmacht auf 28 29 30 - 15 - Grund von Beschränkungen im Innenverhältnis zwischen dem Verkäufer und dem Vermittler Ber atungsverträge nicht umfasst. Aus den Umständen kann sich nämlich eine stillschweigend erteilte Außenvollmacht des Vermittlers (§ 167 Abs. 1 Fall 2 BGB) ergeben (Senat, Urteil vom 27. November 1998 - V ZR 344/97, BGHZ 140, 111, 136 f.; Urteil vom 19. Deze mber 2014 - V ZR 194/13, NJW 2015, 1510 Rn. 11). Dabei kommt es entscheidend darauf an, ob der Käufer den Umständen bei objektiver Betrachtung eine solche Vol l- macht entnehmen darf und welchen Umfang sie danach aus seiner objektiven Sicht hat (Senat, Urtei l vom 19. Dezember 2014 - V ZR 194/13, aaO). Vor di e- sem Hintergrund hat das erstinstanzliche Gericht rechtsfehlerfrei eine Außen - vollmacht de r Vermittler in unter Hinweis darauf bejaht, dass die Beklagte keinen Kontakt zu dem Kläger hatte, sondern der Vermi ttlerin bei den Verhandlungen mit dem Kläger freie Hand gelassen, diese die Vertragsverhandlungen hat fü h- ren und den Vertrag in ihrer Vertretung hat abschließen lassen. 2. Die Beratung war nach den Feststellungen im erstinstanzlichen Urteil schon desh alb fehlerhaft, weil dem Kläger ein im Berechnungsbeispiel nicht ausgewiesener, nicht umlagefähiger Aufwand von jährlich 1.400 entsteht. 3. Ein Schadensersatzanspruch des Klägers wegen fehlerhafter Ber a- tung ist - entgegen der von dem erstinstanzlichen Gericht vertretenen Recht s- ansicht - nicht deswegen ausgeschlossen, weil der Kläger ein undatiertes Pr o- tokoll über die Berat ung unterzeichnet hat. a) Das Beratungsprotokoll enthält keinen Haftungsausschluss für Ber a- tungsfehler. Eine dahingehende Auslegung, wie sie das Landgericht vorg e- nommen hat, hielte einer rechtlichen Prüfung durch das Revisionsgericht nicht stand , weil sie dem anerkannten G rundsatz widerspricht , dass in erster Linie 31 32 33 - 16 - der von den Parteien gewählte Wortlaut und der diesem zu entnehmende o b- je k tiv erklärte Parteiwille zu berücksichtigen ist (Senat, Urteil vom 18. Dezember 2015 - V ZR 191/14, WM 2016, 361 Rn . 27; BGH, Urteil vom 10. Dezember 1992 - I ZR 186/90, BGHZ 121, 13, 16; Urteil vom 11. September 2000 - II ZR 34/99, NJW 2001, 144). Eine Haftungsfreizeichnung für Beratung s- fehler des Vermittlers findet in dem Wortlaut der von dem Kläger unterzeichn e- ten E rklärungen keine Stütze. Eine Erklärung einer Seite, dass nicht gehaftet werde, wenn die Angaben der Vermittlerin über den monatlichen Eigenaufwand sich im Nachhinein als falsch erweisen sollten, ist in dem Beratungsprotokoll nicht zu finden. Dieses enthäl t allein Bestätigungen des Klägers, von der Ve r- mittlerin über die geplante Finanzierung aufgeklärt und über die Höhe der v o- raussichtlichen monatlichen Zahlung informiert worden zu sein. b) Das Landgericht hat zudem die Voraussetzungen einer konkludent verein barten Haftungsfreizeichnung verkannt. Die Annahme einer nach Ber a- tung des Käufers über die mit dem Erwerb einer Immobilie verbundenen Belas - tungen konkludent vereinbarten Haftungsfreizeichnung setzt voraus, dass ko n- krete An haltspunkte für einen Willen des Käufers vorliegen, auf Schadense r- satzansprüche wegen eines Beratungsfehlers zu verzichten. Daran fehlt es. Der Senat hat bereits entschieden, dass eine nach erfolgter Beratung vereinbarte Freizeichnungsklausel grundsätzlich weder das Zustandekommen des Beratungsvertrags hindert noch die dem Grunde nach durch den Ber a- tungsfehler bereits entstandene Schadensersatzpflicht wieder zu Fall bringt (vgl. Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1875; Urteil vom 10. November 2006 - V ZR 73/06, juris Rn. 6). Eine erst in diesem Zeitpunkt vereinbarte Haftungsfreizeichnung stellt sich als Erlass künftig - hier mit dem Abschluss des Kaufvertrags - entstehende r Schadensersatzansprüche 34 35 - 17 - des Käufers aus f ehlerhafter Beratung dar. Erlassverträge nach § 397 BGB über noch nicht entstandene Ansprüche sind zwar möglich (vgl. BGH, Urteil vom 27. September 1956 - II ZR 68/55, BB 1956, 1086; Urteil vom 28. Nove m- ber 1963 - II ZR 41/6 2 BGHZ 40, 326, 330; Urteil vom 24. Mai 2007 - IX ZR 8/06, NJW 2007, 2556 Rn. 12). An die Feststellung des für eine solche Vereinbarung erforderlichen Erlasswillens sind aber strenge Anforderungen zu stellen; ein Verzichtswille darf nicht vermutet werden (Senat, Urteil vom 30. September 2005 - V ZR 197/04, BGHReport 2006, 4, 5; Urteil vom 8 . Mai 2015 - V ZR 56/14, WM 2015, 1327 Rn. 26; BGH, Urteil vom 9. Februar 2009 - II ZR 292/07, BGHZ 179, 344 Rn. 29). Das gilt auch für die Annahme eines Verzichts auf künftige Ansprüche (BGH, Urteil vom 24. Mai 2007 - IX ZR 8/06, NJW 2007, 2556 Rn. 12) . Da bei Erklärungen, die als Verzicht, Erlass oder in ähnlicher Weise rechtsvernichtend gewertet werden sollen, das Gebot einer interessengerechten Auslegung beachtet werden muss und die der Erklärung zugrunde liegenden Umstände besondere Bedeutung haben (vgl. BGH, Urteil vom 15. Januar 2002 - X ZR 91/00, NJW 2002, 1044, 1046), bedarf es konkreter Anhaltspunkte für die Feststellung des Willens des Käufers, durch eine nachträglich vereinbarte Haftungsfre istellung auf Ansprüche aus fehlerha f- ter Beratung zu verzichten. Umstände, die den Schluss auf einen solchen Wi l- len des Klägers zuließen, mit der Unterzeichnung des Beratungsprotokolls auf Schadensersatzansprüche aus fehlerhafter Beratung zu verzichten, si nd weder festgestellt noch vorgetragen. IV. Die Revision erweist sich daher als begründet; der angefochtene B e- schluss ist aufzuheben (§ 522 Abs. 3, § 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverw eisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Sache ist nach dem festgestellten Sachverhäl t- 36 - 18 - nis nicht zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO), weil das Landgericht es u- gen E . und dem Kläger konstruiert worden sei, um eine Haftung der B e- klagten zu erreichen und das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - hierzu keine Feststellungen getroffen hat. Stresemann Schmidt - Ränts ch Czub Kazele Göbel Vorinstanzen: LG Zweibrücken, Entscheidung vom 08.11.2013 - 2 O 326/10 - OLG Zweibrücken, Entscheidung vom 23.06. 2015 - 8 U 63/13 -
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