ECLI:DE:BGH:2018:200418UVZR169.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 169/17 Verkündet am: 20. April 2018 Rinke Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BauGB § 11 Abs. 2 Satz 1 Verkauft eine Gemein de im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages ein von dem Erwerber mit einem Eigenheim zu bebauendes Grundstück zum Verkehr s- wert, verstößt eine Regelung, die dem Erwerber eine von einer Verkehrswer t- steigerung des Grundstücks unabhängige Zuzahlung bei dessen Weiterverkauf innerhalb von acht Jahren nach Errichtung des Eigenheims auferlegt, gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung. BGH, Urteil vom 20. April 2018 - V ZR 169/17 - OLG München LG Ingolstadt - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. April 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und Weinland, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urtei l des Oberlandesgerichts München 21. Zivilsenat - vom 22. Mai 2017 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 28. Juli 2009 kauften der Kläger und seine damalige Ehefrau, die beide in einer N achbargemeinde wohnten, von der b e- klagten Gemeinde zwei Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 857 qm zu einem Quadratmeterpreis von 106,75 Insgesamt betrug der Kaufpreis 91.482,07 - wie in dem Vertrag au s- drücklich festgehalten ist - dem Marktwert der Grundstücke entsprach. Die Grundstücke befinden sich in einem Baugebie t der beklagten Gemeinde. In Ziffer VII.5.e des notariellen Kaufvertrages verpflichteten sich die Kä u- fer, innerhalb von acht Jahren nach Vertragsschluss auf den Grundstücken ein 1 2 - 3 - bezugsfertiges Wohnhaus zu errichten, dieses ab Bezugsfertigkeit acht Jahre lang selbst zu bewohnen und während dieser Zeit nicht zu veräußern. Für den Fall des Verstoßes gegen die Bauverpflichtung wurde der beklagten Gemeinde das Recht eingeräumt, die Grundstücke gegen Rückerstattung des Kaufpreises zurück zu erwerben. Für den F all des Verstoßes gegen die Selbstnutzung s- pflicht verpflichteten sich die Käufer zu einer Zahlung von 5 und für den Fall der Veräußerung der Grundstücke vor Ablauf von acht Jahren ab Bezugsfertigkeit an Dritte, bei denen es sich nicht um seit mindestens drei Jahren auf dem Gebiet der beklagten Gemeinde wohnhafte näher bestimmte Verwandte oder den Ehegatten handelt, zu einer Zahlung von 25 d- ratmeter. Entsprechende Klauseln wurden von der beklagten Gemeinde bei zahlreichen Verkäufe n in dem Baugebiet verwendet. Der Kläger und seine damalige Ehefrau errichteten auf den erworbenen Grundstücken ein Wohnhaus, das sie bis zu ihrer Trennung im Jahr 2011 g e- meinsam bewohnten. Nach der Scheidung ihrer Ehe veräußerten sie das Grundstück im September 2013. Daraufhin verlangte die beklagte Gemeinde vom Kläger und seiner früheren Ehefrau einen Betrag von insgesamt 21.425 den diese unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlten. Der geforderte Betrag überstieg die Wertsteigerung der Grundstü cke seit deren Erwerb im Juli 2009. Mit der Klage verlangt der Kläger von der beklagten Gemeinde die Rüc k- zahlung des von ihm getragenen hälftigen Anteils von 10.712,50 und die Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Das Landger icht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat ihr - bis auf einen geri n- gen Anteil an den geforderten Zinsen - stattgegeben. Mit der von dem Oberla n- desgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, 3 4 - 4 - möchte die beklagte Ge meinde die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Entscheidungsgründe: I. Nach Ansicht des Berufungsgerichts steht dem Kläger ein Rückza h- lungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu. Die Regelung in Ziffer VII.5.e des Kauf vertrages über die Nachzahlungsverpflichtung sei unwirksam. Als Allgemeine Geschäftsbedingung müsse sich die Klausel an § 307 BGB und als Regelung, mit der die Beklagte städtebauliche Ziele verfolge, auch an § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB messen lassen. Aus beid en Normen folge die Unwir k- samkeit. Da den Käufern kein Preisvorteil eingeräumt worden sei, diene die Klausel nicht der Abschöpfung einer gewährten Subvention, sondern behindere eine Weiterveräußerung vor Ablauf der vereinbarten Frist durch eine von einer V erkehrswertsteigerung unabhängigen Nachzahlungspflicht. Diese Benachteil i- gung der Käufer könne nicht mit der von der Beklagten geltend gemachten A b- wehr von Spekulationsgeschäften gerechtfertigt werden. Hierfür reiche ein e Klausel aus, die der Gemeinde das Recht einräume, die tatsächlich eingetret e- ne Bodenwertsteigerung abzuschöpfen, anstatt pauschal eine Nachzahlung s- pflicht in einer erheblichen Größenordnung zu regeln, die sich hier - je nach B e- rechnungsweise - auf knapp 29 % bzw. 23,4 % des Kaufpreises bel aufe. Die Klausel berücksichtige ausschließlich das Interesse der Beklagten, die sich im Gegenzug lediglich bereit erklärt habe, überhaupt ein Grundstück an die Erwe r- ber zu verkaufen. Zudem enthalte die Regelung keinerlei Abstufungen, um den Umständen des Einzelfalls gerecht zu werden und unzumutbare Härten für die Erwerber zu vermeiden. Selbst wenn die Klausel wirksam sei, habe die Bekla g- 5 - 5 - te ihr Ermessen hinsichtlich der Nachzahlungsforderung nicht ordnungsgemäß ausgeübt, weil der Verkauf keinen spekulative n Hintergrund gehabt, sondern auf der Scheidung der Eheleute und der damit verbundenen finanziellen Zwä n- ge beruht habe. II. Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht kommt rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis, dass dem Kläger gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung des unter Vorbehalt an die beklagte Gemeinde gezahlten Betrages von 10.712,50 1. Die in Ziffer VII.5.e des notariellen Ka ufvertrages vereinbarte Nac h- za h lungsverpflichtung verstößt gegen das Gebot angemessener Vertragsg e- sta l tung im Sinne des § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB und ist unwirksam. Auf die Frage, ob die Klausel einer Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB standhie l- te, ko mmt es daher nicht an (bisher offengelassen, vgl. Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 9 mwN). a) Der notarielle Kaufvertrag vom 28. Juli 2009 ist ein städtebaulicher Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB. Der für einen städteba u- lichen Vertrag erforderliche Zusammenhang mit der gemeindlichen Bauleitpl a- nung ergibt sich daraus, dass die beklagte Gemeinde dem Kläger und seiner damaligen Ehefrau die Grundstücke als Bauplatz verkauft und ihnen in Ziffer VII.5.e des Vertrages eine binnen einer bestimmten Frist zu erfüllende Ve r- pflichtung zum Bau eines Wohnhauses (vgl. § 176 BauGB) auferlegt hat (vgl. 6 7 8 9 - 6 - Senat, Urteil vom 26. Juni 2015 - V ZR 271/14, NJW 2015, 3169 Rn. 8 mwN), um das Bauland zeitnah einer durch die Baulei tplanung zugelassenen Beba u- ung zuzuführen (vgl. Bank, in Brügelmann, BauGB, Stand Februar 2014, § 11 Rn. 53 f.). b) Die Nachzahlungsverpflichtung verstößt gegen das Gebot angeme s- sener Vertragsgestaltung im Sinne des § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB . Nach diese r Vorschrift müssen die in einem städtebaulichen Vertrag vereinbarten Leistu n- gen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Das Gebot angeme s- sener Vertragsgestaltung verlangt, dass bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die Gegenleistung nic ht außer Verhältnis zu der Bedeutung und dem Wert der von der Behörde erbrachten oder zu erbringenden Leistung steht und dass die vertragliche Übernahme von Pflichten auch ansonsten zu keiner unzumutbaren Belastung für den Vertragspartner der Behörde führt (S e- nat, Urteil vom 26. Juni 2015 - V ZR 144/14, BGHZ 206, 120 Rn. 19 mwN). Die vorliegende Vertragsgestaltung ist hiermit nicht vereinbar. aa (zu den dabei zu beachtenden europarechtli chen Vorgaben vgl. EuGH, Urteil vom 8. Mai 2013. Rs C - 197/11 und Rs C - 203/11, Libert u.a. und All Projects & Development NV, EU:C:2013:288 Rn. 39 ff. , 49 ff. sowie Senat, Urteil vom 26. Juni 2015 - V ZR 144/14, BGHZ 206, 120 Rn. 33) , bei dem der Verkauf anders als im vorliegenden Fall - zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis erfolgt war, hat der Senat entschieden, dass eine Nachforderung im U m- fang des eingeräumten Preisvorteils grundsätzlich möglich ist . Sie stellt keine Vertragsstrafe dar, sonde rn bedeutet den Widerruf der in der Kaufpreisverbill i- gung liegenden , an bestimmte Bedingungen geknüpften Subvention. Auch e t- waige Bodenwertsteigerungen müssen, wenn der Subventionszweck verfehlt 10 11 - 7 - wird, nicht stets dem Käufer verbleiben. Allerdings ist eine Nachzahlungskla u- sel, die neben der Kaufpreisverbilligung auch künftige Bodenwertsteigerungen einbezieht, nur angemessen, wenn sie die Möglichkeit stagnierender oder si n- kender Bodenpreise berücksichtigt und die Nachzahlung auf den tatsächlich eingetretenen Vorteil begrenzt (Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 21). In einem Fall eines nicht subventionierten Grun d- stücksverkaufs hat der Senat eine Klausel f ür angemessen erachtet , die dem Käufer, wenn er das Grundstücks in unbebaut em Zustand innerhalb von fünf Jahren ab Vertragsschluss weiterverkauft, die Verpflichtung zur Abführung des erzielten Mehrerlöses auferlegt (Senat, Urteil vom 16. März 2018 V ZR 306/16, juris ). bb) Die von der beklagten Gemeinde verwendete Zuzahlungs klausel ist hingegen unangemessen, weil sie dem Kläger und seiner Ehefrau eine Zuza h- lungsverpflichtung auferlegt, die unabhängig von einer Verkehrswertsteigerung des Grundstücks und damit unabhängig von einem tatsächlichen Vorteil der Erwerber ist. (1) Eine vorteilsunabhängige Nachzahlungsklausel lässt sich nicht mit dem Zweck der Verhinderung von Bodenspekulationen rechtfertigen. B e- schränkungen, die die öffentliche Hand dem Käufer auferlegt, entsprechen nur dann dem Gebot angemessener Vertragsgestaltun g, wenn sie geeignet und erforderlich sind, um das Erreichen der zulässigerweise verfolgten Zwecke im Bereich der Wohnungsbau - , Siedlungs - oder Familienpolitik für einen angeme s- senen Zeitraum sicherzustellen (vgl. Senat, Urteil vom 16. April 2010 V ZR 17 5/09, NJW 2010, 3505 Rn. 14). Die Abwehr von Grundstücksspekul a- tionsgeschäften stellt zwar ein anerkennenswertes städtebauliches Ziel dar (Senat, Urteil vom 16. März 2018 - V ZR 306/16, juris ). Um Bodenspekulationen 12 13 - 8 - zu verhindern, ist es aber nicht erforde rlich, dem Käufer für den Fall des We i- terverkaufs des Grundstücks eine vorteilsunabhängige Zuzahlungspflicht au f- zuerlegen. Das Ziel der Spekulationsbekämpfung kann erreicht werden, indem sich der Zuzahlungsbetrag nach der tatsächlichen Bodenwertsteigerung b e- misst. Der Pflicht zur Zahlung eines hiervon unabhängigen Betrages kommt dagegen ein strafähnlicher Charakter zu (vgl. Krüger, ZNotP 2010, 450, 454) und geht damit über das verfolgte Ziel hinaus. (2) Ebenso wenig vermag ein Interesse der beklagten Ge meinde an e i- ner Selbstnutzung der Immobilie durch den Käufer die Nachzahlungsklausel zu rechtfertigen. Da eine Selbstnutzungsverpflichtung nicht eine zwangsweise durchsetzbare Primärverpflichtung des Käufers, sondern lediglich eine Obli e- genheit begründet ( vgl. Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505, Rn. 11), ist die Auferlegung einer - über die Abschöpfung einer g e- währten Subvention hinausgehenden - Zuzahlungspflicht schon nicht geeignet , die angestrebte Selbstnutzung durch den Käufe r zu erreichen. Will die Gemei n- de langfristig Einfluss auf die Nutzerstruktur nehmen, könnte sie dies beispiel s- weise dadurch erreichen, dass sie mit ihrem Vertragspartner ein Wiederkauf s- recht für den Fall der vorzeitigen Veräußerung der Immobilie vereinbar t. (3) Entgegen der Ansicht der Revision ergibt sich die Angemessenheit der Zuzahlungsklausel nicht daraus, dass nach Ziffer VII.5.e des Vertrages dann keine Zuzahlung zu leisten ist, wenn der Erwerber das Grundstück an se i- ne mindestens seit drei Jahre n in der Gemeinde wohnhaften Kinder, Geschwi s- ter, Verwandte in gerade Linie oder den Ehegatten verkauft. Eine Ausnahmer e- gelung, die angesichts ihres stark begrenzten Anwendungsbereiches in den überwiegenden Fällen gar nicht zum Tragen kommen kann, vermag a n der U n- angemessenheit der Nachzahlungsklausel nichts zu ändern. Das gilt auch 14 15 - 9 - dann, wenn eine solche Regelung - wie die Revision meint - den Zweck hat, der Versorgung der einheimischen Bevölkerung mit bezahlbarem Wohneigentum zu dienen. cc ) Die für si ch genommen unangemessene Klausel wird nicht durch für den Kläger und seine Ehefrau vorteilhafte Bestimmungen im übrigen Vertrag kompensiert (vgl. dazu Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 102). Das Berufungsgericht weist zu Rec ht darauf hin, dass der einzige Vorteil der Erwerber darin liegt, dass die beklagte Gemeinde bereit war, ihnen die beiden gemeindlichen Grundstücke zum Marktwert zu verkaufen. Der der Vertrag konkrete, für den Erwerber vorteilhafte Bestimmungen enthält, nicht dagegen ob sich der Grundstückskauf in ungewisser Zukunft möglicherweise als wirtschaftlich günstig erweisen könnte. Auch der von der Revision angefüh r- des Nachzahlungsbetrages, der den gewährten Nachlass um ein Vielfaches überschreitet, keinen Ausgleich des gestörten Äquivalenzverhältnisses dar. c) Entgegen der Auffassung der R evision ist die unwirksame Regelung über die Nachzahlungsverpflichtung nicht im Wege ergänzender Vertragsausl e- gung dahingehend zu ersetzen, dass die beklagte Gemeinde berechtigt sein soll, jedenfalls eine etwaige Bodenpreissteigerung abzuschöpfen. Ents prechend dem der Vorschrift des § 306 Abs. 3 BGB zugrunde li e- genden Rechtsgedanken setzt eine ergänzende Vertragsauslegung bei Unwir k- samkeit einer Vertragsklausel in einem - wie hier - privatrechtlich ausgestalteten städtebaulichen Vertrag (vgl. dazu Senat , Urteil vom 29. November 2002 16 17 18 - 10 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 96 f.) wegen Verstoßes gegen § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB voraus, dass es für die Gemeinde unzumutbar ist, an dem l ü- ckenhaften Vertrag festgehalten zu werden (vgl. BGH, Urteil vom 22. Januar 1992 - IV ZR 59/91, BGHZ 117, 92, 99 ). Das ist hier zu verneinen. Anders als in den Fällen, in denen die Gemeinde dem Käufer eine Subvention in Form eines Preisvorteils gewährt hatte und die Regelung über deren Widerruf ein wesentliches Element des Vertragsgefüges bildete (vgl. Senat, Urteil vom 16. April 201 0 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 24) , stellt die Klausel über die Nachzahlungsverpflichtung in dem zwischen der beklagten Gemeinde und den Eheleuten geschlossenen Vertrag keine Regelung innerhalb der getroff e- nen Vereinbarungen dar, deren Wegfall unter Aufrechterhaltung des Vertrages für die Gemeinde zu einem unzumutbaren Ergeb nis führt. - 11 - 2. Hinsichtlich der Nebenforderungen sind Rechtsfehler nicht ersichtlich und werden von der Revision auch nicht geltend ge macht. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Schmidt - Räntsch Weinland Göbel H aberkamp Vorinstanzen: LG Ingolstadt, Entscheidung vom 30.09.2016 - 31 O 2072/15 - OLG München, Entscheidung vom 22.05.2017 - 21 U 4277/16 - 19 20
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