ECLI:DE:BGH:2017:121017BVZR17.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZR 17/17 vom 12. Oktober 2017 in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 1 2. Oktober 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und die Richter Dr. Kazele und Dr. Hamdorf beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Kammergerichts vom 14. Dezember 2016 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die K osten des Verfahrens der Nichtzulassungsb e- schwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Gegenstands wert des Beschwerdeverfahren s beträgt 210.000 Gründe: I. Der Beklagte war Eigentümer eines Grundstücks, das mit einem den k- malgeschützten Miets haus bebaut ist. Die zweite Dachgeschossebene des O b- jekts ist nicht ausgebaut. Im Jahr 2009 teilte eine Mitarbeiterin der Denkma l- schutzbehörde dem Beklagten mündlich mit, dass ein Dachgeschossausbau nicht genehmigungsfähig sei. Mit notariellem Kaufvertrag vom 17. Februar 2010 erwarb die Klägerin das Objekt unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. In dem vor Vertragsschluss übe r- reichten Exposé heißt es dazu: 1 - 3 - Ein Dachgeschossausbau, mit 300 m² Wohnfläche, ist möglich, jedoch muss hierzu die Genehmigung und Zustimm ung der Denkmalbehörde eingeholt werden. Über die ablehnende Haltung der Denkmalschutzbehörde informierte der Beklagte die Klägerin nicht. Gestützt auf die Behauptung, der Minderwert des Objekts wegen der fe h- lenden Ausbaufähigkeit der zweiten Dachgesc hossebene belaufe sich auf - soweit von Interesse - mit der Klage einen stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Kammergericht die Klage abgewiesen. Die Beschwerde der Klägerin richtet sich gegen die Nichtzula s- sung der Revision. II. Nach Ansicht des Berufungsgerichts haftet der Beklagte dem Grunde nach wegen eines vorvertraglichen Verschuldens. Er habe die Klägerin vorsät z- lich unrichtig informiert, indem er sich trotz der ihm bekannten, klar ablehne n- den Haltung der Genehmigungsbehörde darauf beschränkt habe, auf das G e- nehmigungserfordernis hinzuweisen. Die Klägerin habe jedoch einen Schaden nicht dargelegt. Bei der Bewertung des Dachgesch osses mit 300.000 sie unberücksichtigt, dass die Genehmigungsfähigkeit angesichts der vorve r- traglichen Äußerung des Beklagten offengeblieben sei. 2 3 4 5 - 4 - I II. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist begründet. Das angefochtene Urteil ist gemäß § 544 Abs. 7 ZP O aufzuhe ben, weil das Berufungsgericht den A n- spruch der Klägerin auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat . 1. Da die Handhabung der Substantiierungsanforderungen durch das Gericht dieselben ein schneidenden Folgen hat wie die Anwendung von Präkl u- sionsvorschriften, verletzt sie Art. 103 Abs. 1 GG bereits dann, wenn sie offe n- kundig unrichtig ist (vgl. Senat, Beschluss vom 12. Juni 2008 - V ZR 221/07, WM 2008, 2068 Rn. 5 mwN). So liegt es hier. a) I m Ausgangspunkt zutreffend geht da s Berufungsgericht von der stä n- dige n höchstrichterliche n Rechtsprechung zu der Berechnung eines Schadens aus, der wegen einer Pflichtverletzung bei Vertragsschluss (§ 280 Abs. 1 BGB i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB) zu erse tzen ist . Danach wird der Geschädigte dann, wenn er - wie hier - an dem Kaufvertrag festhalten will, so behandelt, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Vertrag zu einem niedrigeren Preis abzuschließen; als Schaden ist der Betrag a nzusehen, um den der Geschädigte den Kaufgegenstand zu teuer erworben hat (vgl. Senat, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 26 4/05, BGHZ 168, 35 Rn. 22 mwN). b) Die Auffassung , die Klägerin habe einen solchen Schaden nicht hi n- reichend dargelegt, ist offenkundi g unrichtig. a a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Vo r- trag schlüssig und ausreichend substantiiert, wenn die vorgetragenen Tats a- chen in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht zu begründen (vg l. nur Senat, Beschluss vom 2. April 2009 6 7 8 9 10 - 5 - V ZR 177/08, NJW - RR 2009, 1236 Rn. 10; Beschluss vom 12. Juni 2008 V ZR 221/07, WM 2008, 2068 Rn. 6 mwN). Kommt es auf den Verkehrswert einer Sache an, ist es grundsätzlich ausreichend, wenn die darlegungspflic htige Partei einen bestimmten Wert behauptet und durch Sachverständigengutachten unter Beweis stellt. Unbeachtlich ist eine solche Behauptung nur dann, wenn sie ohne greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines bestimmten Sachve r- halts willkürlich aufs G eratewohl, gleichsam ins Blaue hinein aufgestellt wo r- den ist; bei der Annahme eines solchen rechtmissbräuchlichen Verhaltens ist allerdings Zurückhaltung geboten (Senat, Beschluss vom 2. April 2009 V ZR 177/08, NJW - RR 2009, 1236 Rn. 11 mwN). b b ) Hi eran gemessen überspannt das Berufungsgericht die Anforderu n- gen an das Vorbringen der Klägerin. (1 i- che Behauptung aufs Geratewohl zu werten ist, geht das Berufungsgericht selbst nicht aus. Es hält vielmehr den Bezugspunkt der Schadensberechnung für falsch. Die Klägerin vergleiche den Wert des Objekts mit ausbaufähigem Dachgeschoss mit demjenigen ohne ausbaufähiges Dachgeschoss. Damit la s- se sie außer Acht, dass die Genehmigungsfähigkeit sowohl in dem Exposé als auch nach den Äußerungen des Beklagten offen geblieben sei. Insoweit rügt die Kl ägerin mit der Nichtzulassungsbeschwerde zu Recht, dass das Ber u- fungsgericht ihren Vortrag nicht richtig zur Kenntnis genommen hat. Sie hat nämlich in dem in Bezug genommenen Schriftsatz ausdrücklich ausgeführt, das Objekt habe mit der Möglichkeit - oder bzw. Unzulässigkeit bei Vertragsschluss nicht bekannt war - des Ausbaus des Dachgeschosses in zweiter Ebene im Jahr 2010 einen Wert von ca. 2.475.000 gehabt, während sich der Wert mit dem wertlosen, da nicht au s- baufä n- 11 12 - 6 - si cherheit soll ihrer Ansicht nach durch einen Abschlag von rund 30 % von dem Wert eines genehmigten Ausbaus Rechnung getragen werden. Damit hat sie substantiiert dargelegt, dass der Verkehrswert der rechtlich noch ungesicherten eträgt; zugleich hat sie Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens angeboten. Ob ihre Behauptung richtig und der Wert zutreffend veranschlagt oder ob ein höherer Abschlag angezeigt ist, muss im Wege der Beweiserhebung geklärt werden. (2 ) S elbst wenn man den Vortrag der Klägerin deshalb anders verstehen wollte, weil sie - worauf das Berufungsgericht entscheidend abstellt - die Ang e- messenheit eines Abschlags von 30 % mit dem Wert eines ausbau - und g e- nehmigungsfähigen Dachgeschosses begründet, rechtfertigte dies keinesfalls die vollständige Abweisung der Klage. Da es gerade um die Bewertung einer rechtlichen Unsicherheit geht, wird der Wert des Dachgeschosses mit einem rechtlich ungesicherten Ausbau von dieser Schadensberechnung zumindest als M inus umfasst. Infolgedessen wäre es Aufgabe des Gerichts, dem angebot e- nen Beweis nachzugehen und mit sachverständiger Hilfe zu klären, welchen Wert der Verkehr einem Dachgeschoss mit einer rechtlich ungesicherten Cha n- ce auf Genehmigung beimisst, und ob e twa wegen erhöhter Risiken der G e- nehmigungsfähigkeit ein höherer Abschlag angezeigt ist, wenn es sich um ein denkmalgeschütztes Objekt handelt. 13 - 7 - 2. Der Verstoß gegen den Anspruch der Klägerin auf Gewährung rechtl i- chen Gehörs ist auch entscheidungserhebli ch, weil die Annahme des Ber u- fungsgericht s, der Klägerin stehe dem Grunde nach ein Schadensersatza n- spruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB z u, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist. Infolgedessen ist das Berufungsurteil gemäß § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben und die Sache zur Nachholung der erfo r- derlichen Feststellungen an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Stresemann Brückner Weinland Kazele Hamdorf Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 22.10.2014 - 9 O 208/12 - KG , Entscheidung vom 14.12.2016 - 11 U 21/14 - 14
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