BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILVIII ZR 172/02Verkündet am: 30. April 2003P o t s c h ,Justizangestellteals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem Rechtsstreit - 2 -Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 30. April 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die RichterDr. Hübsch, Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesenfür Recht erkannt:Die Revision der Klägerin zu 3 gegen das Urteil der Zivilkammer62 des Landgerichts Berlin vom 30. Mai 2002 wird zurückgewie-sen.Die Kosten der Revision hat die Klägerin zu 3 zu tragen.Von Rechts wegenTatbestand: Die Klägerin zu 3 ist Eigentümerin des Grundstücks P. Platz in B. . Der Beklagte nutzt dort aufgrund eines mit dem D. e.V. geschlossenen Mietvertrages Räumlichkeiten zu Wohnzwecken.Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Herausgabe dieser Räume.Die Rechtsvorgängerin der Klägerin, der V. B. K. Wohnverwaltung B. , überließ das Gebäude aufgrundeines Wohn- und Gewerberaummietvertrages vom 4. Mai 1990 dem D. e.V. Dieser ist ein gemeinnütziger Verein, dessen Zweck nach seiner Sat-zung in der Förderung von künstlerischen und gestalterischen Berufen besteht.In dem Mietvertrag vom 4. Mai 1990 wurde dem Verein gestattet, die Räumlich- - 3 -keiten zu Wohnzwecken, als Design-Werkstätten und zu Ausstellungszweckenzu nutzen; zudem wurde ihm die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt. DieParteien des Mietvertrages waren sich beim Vertragsschluß darüber einig, daßdie Räumlichkeiten des Gebäudes für Wohnzwecke nicht sofort geeignet wa-ren. Der D. e.V. verpflichtete sich deshalb, die organisatorische Bau-leitung zur Instandsetzung der Wohnräume zu übernehmen.Die Klägerin zu 3 erwarb im Jahre 1995 das Grundstück und setzte dasMietverhältnis mit dem D. e.V. fort. Das Mietverhältnis ist inzwischenbeendet und der D. e.V. aufgrund des Urteils des Landgerichts Berlinvom 2. Januar 2001 rechtskräftig zur Herausgabe der Räume verurteilt worden.Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht die dage-gen gerichtete Berufung zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision ver-folgt die Klägerin den Räumungs- und Herausgabeanspruch weiter.Entscheidungsgründe: I.Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klägerin habe gegen den Be-klagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe aus § 556 Abs. 3 a.F.BGB, § 985 BGB. Die Klägerin sei in das Mietverhältnis zwischen dem D. e.V. und dem Beklagten eingetreten und daher verpflichtet, diesem wei-terhin die Räume zu überlassen. Allerdings liege eine gewerbliche Weiterver-mietung im Sinne des § 549 a Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. nicht vor. Das Mietver-hältnis zwischen dem D. e.V. und der Rechtsvorgängerin der Klägerin,in welche diese nach § 571 Abs. 1 BGB eingetreten sei, stelle sich zwar als Ge-schäftsraummiete dar. Eine nachhaltige Gewinnerzielungsabsicht des D. - 4 - e.V. habe der insoweit darlegungspflichtige Beklagte aber nicht schlüssigvorgetragen. Gleichwohl sei der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Klä-gerin, die sich allein auf die Beendigung des Hauptmietverhältnisses mit demD. e.V. berufe, ohne Kündigungsgründe gegenüber dem Beklagtengeltend zu machen, nicht gerechtfertigt. Unter Beachtung von Art. 3 GG könnedem Endmieter der Kündigungsschutz nur dann versagt werden, wenn diesdurch eine besondere Interessenlage gerechtfertigt sei. Der Klägerin sei esaber nicht unzumutbar, auch bei Ausfall des D. e.V. als Zwischenver-mieter an einem Mietverhältnis mit dem von diesem ausgewählten Personen-kreis festgehalten zu werden. Es sei nicht anzunehmen, daß sie das Mietver-hältnis mit den Endmietern ohne Einschaltung des Zwischenmieters nicht odernicht zu diesen Bedingungen abgeschlossen hätte.II.Die Revision hat keinen Erfolg.Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nach-prüfung stand. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Klägeringegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe gemäß § 556 Abs. 3 a.F.(jetzt § 546 Abs. 2), § 985 BGB verneint.1. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, daß eine unmittel-bare Anwendbarkeit von § 549 a Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (jetzt § 565 Abs. 1Satz 1), der einen Eintritt des "Endmieters" in den Mietvertrag des Vermietersmit dem Zwischenmieter anordnet, dann ausscheidet, wenn es sich bei demZwischenmieter wie hier um einen gemeinnützigen Verein handelt, dessenideeller Zweck die Förderung von künstlerischen, gestaltenden Berufen ist. - 5 -Nach dem Wortlaut des § 549 a BGB a.F. findet die Vorschrift nur Anwendung,wenn der Zwischenmieter den Wohnraum gewerblich weitervermietet. Der Ge-setzgeber wollte allein den Fall der gewerblichen Weitervermietung im Sinneeiner geschäftsmäßigen, auf Dauer gerichteten, mit der Absicht der Gewinner-zielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübten Vermietungstä-tigkeit des Zwischenvermieters regeln. Durch die Einfügung des § 549 a BGBa.F. sollten ausschließlich die mietrechtlichen Konsequenzen der zum Bauher-renmodell ergangenen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom11. Juni 1991 (BVerfGE 84, 197 = NJW 1991, 2272) klargestellt werden, nachwelcher auch einem Mieter, der Wohnraum von einem gewerblichen Zwi-schenmieter gemietet hat, aus dem Gesichtspunkt des allgemeinen Gleich-heitssatzes des Art. 3 Abs. 1 GG der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechtszusteht (BGHZ 133, 142, 148 f. m.w.Nachw.).2. Offenbleiben kann die Frage, ob § 549 a BGB a.F. im vorliegendenFall analog anzuwenden ist mit der Folge, daß die Klägerin in die Rechte undPflichten aus dem Mietvertrag des Beklagten mit dem D. e.V. einge-treten ist, der Beklagte nicht als "Dritter" im Sinne des § 556 BGB a.F. anzuse-hen ist und er dadurch als Mieter der Klägerin den gesetzlichen Kündigungs-schutz genießt. Auch wenn eine analoge Anwendung des § 549 a BGB a.F.,von der das Berufungsgericht ausgeht und für die sachliche Gründe sprechen,deshalb abzulehnen sein sollte, weil der Gesetzgeber mit dieser Vorschrift alleindie gewerbliche Zwischenvermietung regeln wollte (für eine analoge Anwen-dung Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 549 a Rdnr. 13 und 14m.w.Nachw.; a.A. Staudinger/Heintzmann, BGB, Schuldrecht III/1, Stand:Frühjahr 1997, § 549 a Rdnr. 4; MünchKomm-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 549 aRdnr. 6), bleibt die Revision ohne Erfolg. Im Hinblick auf die Rechtsprechungdes Bundesverfassungsgerichts zur Gleichstellung des Mieters, der Wohnraumnicht unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat, sondern von einem gewerbli- - 6 -chen Zwischenvermieter (Beschluß des BVerfG vom 11. Juni 1991 aaO) ist imvorliegenden Fall ein Herausgabeanspruch der Klägerin gemäß § 556 Abs. 3BGB a.F., § 985 BGB durch den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz (Art. 3Abs. 1 GG) jedenfalls dahin eingeschränkt, daß der Beklagte sich auf die Kün-digungsvorschriften des Wohnraummietrechts gegenüber der Klägerin berufenkann. Zu Recht stellt das Berufungsgericht fest, daß die Interessenlage der andem gestuften Mietverhältnis hier Beteiligten den Fällen der gewerblichen Zwi-schenvermietung vergleichbar ist.Wie bei der gewerblichen Zwischenvermietung hat der Beklagte hier einevollständige Wohnung von einem Vermieter gemietet, der sie selbst nicht alsWohnung nutzen will, sondern von vornherein im Einverständnis des Vermie-ters eine Weitervermietung vorgesehen hatte. Zu Recht weist das Berufungsge-richt darauf hin, daß das Schutzbedürfnis der von der Kündigung betroffenenPersonengruppe - Künstler, die als Mitglieder des D. e.V. und künftigeMieter zur Instandsetzung des Baukörpers und der Wohnungen beigetragenhatten, sowie deren Rechtsnachfolger - nicht geringer ist als das Schutzbedürf-nis derjenigen Mieter, für die der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts gilt.Wie das Berufungsgericht zutreffend dargelegt hat, ist eine Ungleichbehandlungdieser Personengruppe nicht durch ein entgegenstehendes Interesse der Klä-gerin gerechtfertigt, das gegen die Interessen des Beklagten abzuwägen ist(vgl. BVerfG, Beschluß vom 3. Februar 1994 - I BvR 2195/93, NJW 1994, 848;BVerfG, Beschluß vom 6. August 1993 - I BvR 596/93, NJW 1993, 2600; BGHZ133, 142, 152). Bei der Rechtsvorgängerin der Klägerin zu 1 bestand ein Inter-esse daran, daß die Räumlichkeiten für Wohnzwecke durch Instandsetzunghergerichtet und dem allgemeinen Wohnungsmarkt zugänglich gemacht wur-den, wozu sich der D. e.V. gegenüber der Rechtsvorgängerin der Klä-gerin zu 3 vertraglich verpflichtet hatte. Die Wohnungen sollten keinem beson-deren Personenkreis zur Verfügung gestellt werden, an den die Klägerin bzw. - 7 -ihre Rechtsvorgängerin die Räume sonst nicht vermietet hätte. Sie mußte des-halb nicht damit rechnen, sich bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses mitihr nicht zumutbaren Endmietern auseinandersetzen zu müssen. Vielmehr istdavon auszugehen, daß sie die Wohnungen zu vergleichbaren Bedingungenauch unmittelbar an die vom D. e.V. ausgewählten und von ihm ak-zeptierten Personen vermietet hätte. Der Beklagte darf sich deshalb gegenüberdem Herausgabeanspruch der Klägerin auf die Kündigungsvorschriften desWohnraummietrechts berufen.Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. LeimertDr. Wolst Dr. Frellesen
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