BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 172/13 Verkündet am: 20. Februar 2014 Boppel, Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 280 Abs. 1 und 2, §§ 28 6, 249 A Steht dem Erwerber während des Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe der herzustellenden Eigentumswohnung kein dem erworbenen Wohnraum in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung, kann ihm eine Nutzungsausfallentschäd i- gung zustehen. BGH, Urt eil vom 20. Februar 2014 - VII ZR 172/13 - Thüringer OLG in Jena LG Gera - 2 - Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. Februar 2014 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kniffka, die Ric h- terin Safa ri Chabesta ri, den Richter Dr. Eick , den Richter Prof. Dr. Jurgeleit und die Richterin Graßnack für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 7 . Zivilsenats des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom 29. Mai 2013 wird z u- rückgewiesen. Die Bek lagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger machen - soweit für die Revision noch von Bedeutung - g e- gen die Beklagte aus einem V ertrag über den Erwerb einer Altbauwohnung mit Sanierungsverpflichtung Ansprüche wegen Nutzungsausfalls geltend. Mit notariellem Vertrag vom 9. Januar 2009 verpflichte te sich die Bekla g- te, das Vertragsobjekt spätestens bis zum 31. August 200 9 bezugsfertig her z u- stell en und zu übergeben . Die Wohnung war bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht nicht fertig gestellt. 1 2 - 3 - Die Kläger haben eine Nutzungsausfall entschädigung in Höhe von in s- gesamt 17.759,04 24 Monate zu je 1.045,76 abzüglich de r erstattete n Kaltmiete für die derzeit bewohnte Wohnung ) geltend gemacht, weil sie in der Zeit vom 1. Oktober 2009 bis einschließlich 30. Se p- tember 2011 statt in der neu erworbenen Wohnung mit einer Wohnfläche von 136,3 qm in ihrer bisherigen 72,6 qm großen Dr eizimmerwohnung mit ihren drei Kindern im Alter von 3, 14 und 15 Jahren unter beengten Verhältnissen hätten leben müssen. Das Berufungsgericht hat die Nutzungsausfallentschädigung in Höhe von zugesprochen. Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelass e- nen Revision ver fo lgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Kläger könnten als Ve r- zugsschaden eine Nutzungsausfallentschädigung verlangen. In der Rechtspr e- c hung des Bundesgerichtshofs sei ein solcher Anspruch für Fälle der in Rede stehenden Art seit der Entscheidung des Großen Senats für Zivilsachen vom 9. Juli 1986 (GSZ 1/86, BGHZ 98, 212) anerkannt. Für das Vertragsrecht habe der Bundesgerichtshof einen sol chen Anspruch nicht ausgeschlossen. Der A n- 3 4 5 6 - 4 - spruch bestehe auch dann, wenn der Erwerber den Wohnraum noch nicht g e- nutzt habe . Die Kläger seien durch die Vorenthaltung der Wohnung erheblich beei n- trächtigt. Sie bewohnten mit ihren drei Kindern im Alter von 3 , 14 und 15 Jahren ein e gemietete Wohnung in der Größe von 72,6 qm, im Gegensatz zur erwo r- benen Woh nung mit einer Größe von 136,30 qm. Mit ihrer Mietwohnung stehe den Klägern kein angemessener Wohnraum zur Verfügung. Bei der Beurteilung der Angemessenhei t sei die Anzahl der Bewohner der Wohnung ähnlich wie bei der Verwaltungsvorschrift zum Vollzug der Bi n- dungen geförderter Wohnungen des Thüringer Ministeriums für Bau und Ve r- kehr gemäß Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnu n- gen (Wohnungsb indungsgesetz) sowie des Wohnraumfördergesetzes zu b e- messen. Diese liege aktuell bei bis zu fünf Räumen mit einer Woh nfläche von 105 qm zuzüglich 15 qm für die Küche für eine fünfköpfige Familie. Deshalb stehe die Nutzungsentschädigung den Klägern dem Grun de nach zu. II. Das hält der rechtlichen Überprüfung im Ergebnis stand. Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Ersatz des Schadens, der ihnen dadurch entstanden ist, dass die Beklagte mit der Ferti g- stellung in Verzug geraten ist, § 2 80 Abs. 1 und 2 BGB. Sie können, wie das Berufungsgericht richtig entschieden hat, eine Entschädigung dafür verlangen, 7 8 9 10 - 5 - dass ihnen im Verzugszeitraum die Nutzung der erworbenen Wohnung voren t- halten worden ist. 1. Nach der Grundsatzentscheidung des Großen S enats für Zivilsachen des Bundesgerichtshofs vom 9. Juli 1986 (GSZ 1/86, BGHZ 98, 212) kann der deliktisch bedingte Entzug von Sachen, auf deren ständige Verfügbarkeit die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung typischerweise angewiesen ist , einen Ve r- mögenss chaden bewirken. Der Ersatz für den Verlust der Möglichkeit zum G e- brauch einer Sache muss allerdings grundsätzlich Fällen vorbehalten bleiben, in denen sich die Funktionsstörung typischerweise auf die materiale Grundlage der Lebenshaltung signifikant auswi rkt. Deshalb beschränkt sich der Nutzung s- ausfallersatz auf Sachen, deren ständige Verfügbarkeit für die eigenwirtschaftl i- che Lebenshaltung typischerweise von zentraler Bedeutung ist (BGH, B e- schluss vom 9. Juli 1986 - GSZ 1/86 , aaO S. 224). 2. Diese fü r eine deliktische Haftung entwickelten Grundsätze des G r o- ßen S enats für Zivilsachen hat der Bundesgerichtshof auf die Vertragshaftung übertragen ( BGH, Urteil vom 24. Januar 2013 - III ZR 98/12 , BGHZ 196, 101 Rn. 9; Urteil vom 21. Februar 1992 - V ZR 268/9 0, BGHZ 117, 260 , 262 ; zuvor bereits: BGH, Urteil vom 10. Oktober 1985 - VII ZR 292/84, BGHZ 96, 124 , 127 f. ; Urteil vom 28. Februar 1980 - VII ZR 183/79, BGHZ 76, 179 , 181 ff. ; Urteil vom 15. Juni 1983 VIII ZR 131/82, BGHZ 88, 11 , 14 f. ) und auch für di e Beu r- teilung von verzugsbedingt entgangenen Gebrauchsmöglichkeiten herangez o- gen (BGH, Urteil vom 31. Oktober 1986 - V ZR 140/85, NJW 1987, 771, 772 ). 3. Danach unterliegt es keinem Zweifel, dass der längere Entzug der Gebrauchsmöglichkeit einer zum Ei gengebrauch vom Bauträger erworbenen Eigentumswohnung einen Vermögensschaden begründen kann. Das stellt auch 11 12 13 - 6 - die Revision nicht in Frage . Sie macht geltend, im vorliegenden Fall gehe es nicht um den Entzug einer Wohnung, vielmehr hätten die Kläger niemals Besitz an der Wohnung gehabt. In einem derartigen Fall könne kein Vermögenssch a- den entstanden sein. Dem kann nicht gefolgt werden. a) Dem Umstand, dass der Geschädigte noch nicht im Besitz der erwo r- benen Wohnung war, diese ihm also nicht entzogen, sond ern nur vorenthalten worden ist, kommt keine Bedeutung zu. Von der Rechtsordnung wird im Ra h- men des Schadensersatzes nicht nur das Interesse am Bestand geschützt (so aber Escher - Weingart, Nutzungsausfall als Schaden und sein Ersatz, S. 19 m.w.N.), sondern auch das Interesse, eine geschuldete Sache zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt zu erhalten und sie ab diesem Zeitpunkt auch nutzen zu können. Es stellt sich deshalb nur die Frage, ob ein Vermögensschaden allein dadurch entsteh en kann , dass der Erwerber die erworbene Wohnung im Ve r- zugszeitraum nicht nutzen kann. Das ist zu bejahen. Denn die Möglichkeit, eine erworbene Wohnung nutzen zu können, hat nach der Verkehrsan schauung e i- nen Vermögenswert, der sich in objektiv messbaren Kriterien ausdrückt. E ine erw orbene Wohnung hat, nicht anders als eine bereits in Besitz genommene Wohnung, die Funktion, die Wohnbedürfnisse des Erwerbers zu befriedigen. Vermögensrechtlich macht es keinen Unterschied, ob eine Wohnung nicht mehr oder noch nicht genutzt werden kann. D enn in beiden Fällen wird dem Gesch ä- digten die Nutzung einer für seine Lebensführung zentral bedeutsamen Sache unmöglich gemacht. b) Vielmehr ist es in diesem und vergleichbaren Fällen geradezu geb o- ten, den Erwerber durch Zuerkennung eine r Nutzungsausf allentschädigung vor ungerechtfertigten Nachteilen zu schützen. Gerät ein Bau träger in Verzug mit der Errichtung einer Wohnung, so kann sein Vertragspartner regelmäßig in e r- 14 15 - 7 - hebliche Schwierigkeiten geraten. Er muss nämlich sein Wohnbedürfnis nun entgegen d er vertraglich abgesicherten Disposition anderweitig sichern. Rege l- mäßig wird er Schwierigkeiten haben, eine andere, der erworbenen Wohnung gleichwertige Wohnung zu finden. Denn er weiß in der Regel nicht, wann der Verzug beendet sein wird und ob es sich ü berhaupt lohnt, eine andere Wo h- nung zu beziehen. Insbesondere Vermieter werden nicht geneigt sein, unter diesen Voraussetzun g en Mietverhältnisse einzugehen. Zudem ist der vorübe r- gehende Umzug in eine andere, vergleichbare Wohnung regelmäßig wegen der damit verbundenen Kosten und Umstände unzumutbar. Der Erwerber wird fa k- tisch gezwungen, entweder - so dies überhaupt möglich ist - in seiner Wohnung zu verbleiben oder einen anderen Behelf zu akzeptieren. Es wäre ein unbefri e- digendes Ergebnis, wenn dem sich im Verzug befindlichen Bau träger diese Zwangssituation des Erwerber s insoweit zugute käme, als er de m Erwerber lediglich die Kosten für die weiterbenutzte Wohnung erstatten müsste. Diese Sichtweise würde die berechtigte Erwartung des Erwerbers, eine andere, h äufig deutlich bessere Wohnung nutzen zu können, praktisch schutz los stellen. Äh n- liche Erwägungen haben den Großen Senat für Zivilsachen bewogen, eine Nu t- zungsausfallentschädigung beim deliktisch bedingten Entzug einer eigenwir t- schaftlich genutzten Sache a nzuerkennen (BGH, Beschluss vom 9. Juli 1986 - GSZ 1/86, BGHZ 98, 212, 220 ). Für die vertragliche Vorenthaltung einer Sache in den Fällen des Verzugs mit der Übergabe einer noch herzustellenden Wo h- nung gilt nichts anderes. Ansonsten bestünde ein nicht übe rbrückbarer We r- tungswiderspruch zu den Fällen, in denen der Erwerber die Wohnung bereits eine Weile genutzt hat, sich der Mangel sodann zeigt und der Erwerber deshalb die Wohnung nicht mehr nutzen kann. In diesen Fällen ist eine Nutzungsau s- fallentschädigun g zu gewähren (BGH, Urteil vom 10. Oktober 1985 - VII ZR 292/84, BGHZ 96, 124 ) . Es gibt keine n Anlass, diesen Fall anders zu beurteilen - 8 - als den Fall, in dem der Mangel bereits vor Übergabe der Wohnung zutage tritt und der Erwerber deshalb von vornherein ni cht in der Lage ist, die Wohnung zu nutzen (so auch Würthwein, Schadensersatz für Verlust der Nutzungsmöglic h- keit einer Sache oder für entgangene Gebrauchsvorteile? S. 460). 4. Ein Erwerber kann daher grundsätzlich Schadensersatz auch dann verlangen, w enn ihm durch die nicht rechtzeitige Vertragserfüllung die Nutzung von Wohnraum vorenthalten wird, dessen ständige Verfügbarkeit für seine e i- gene wirtschaftliche Lebenshaltung von zentraler Bedeutung ist. a) Ein Vermögensschaden kann allerdings nur dan n angenommen we r- den, wenn sich der Umstand, dass die Nutzung einer erworbenen Eigentum s- wohnung vorenthalten wird, signifikant auf die eigenwirtschaftliche Lebensha l- tung des Erwerbers auswirkt. Insoweit ist ein strenger Maßstab anzulegen (vgl. BGH, Urteil v om 2 4 . Januar 2013 - III ZR 98/12, BGHZ 196, 101 Rn. 10 ; Urteil vom 10. Juni 2008 VI ZR 248/07, NJW - RR 2008, 1198 , 1199 ). Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht, wenn der Nutzungsausfall zu einer "füh l- baren" Gebrauchsbeeinträchtigung geführt hat (vgl. BGH, Urteil vom 10. Oktober 1985 - VII ZR 292/84, aaO , S. 128 ). Daran fehlt es, wenn der E r- werber das erworbene Objekt ohnehin nicht eigenwirtschaftlich nutzen konnte oder wollte (BGH, Urteil vom 21. Februar 1992 V ZR 268/90, BGHZ 117, 260, 262; Ur teil vom 31. Oktober 1986 V ZR 140/85, NJW 1987, 771, 772 ) . Des Weiteren ist bei einem lediglich kurzfristige n Nutzungsausfall, den der Gesch ä- digte bei wirtschaftlich vernünftiger Betrachtung durch zumutbare Dispositionen auffangen kann, ein ersatzfähige r Schaden zu verneinen (vgl. BGH, Be schluss vom 9. Juli 1986 - GSZ 1/86, aaO , S. 224). An einem Schaden kann es auch fehlen, wenn dem Erwerber während des Verzugs mit der Fertigstellung der Wohnung ein in etwa vergleichbarer anderer Wohnraum zur Verfügung steht 16 17 - 9 - und ihm die Kosten der Anmietung ersetzt werden . Denn dann kann von einer fühlbaren Beeinträchtigung der zentralen Lebensführung regelmäßig nicht au s- gegangen werden (vgl. BGH, Urteil vom 24. Januar 2013 - III ZR 98/12, aaO, Rn. 15, 19 m.w.N. ) . b ) Eine Nutzungsausfallentschädigung kann hingegen nicht versagt we r- den, wenn dem Erwerber während des Verzugs lediglich Wohnraum zur Verf ü- gung stand, der mit dem erworbenen Wohnraum nicht vergleichbar ist, sondern eine deutlich geringere Qual i tät besitzt ( anders OLG Stuttgart, Urteil vom 8. Juli 2013 - 5 U 7/13 S. 17 unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 14. Mai 1976 - V ZR 157/74, BGHZ 66, 277, 281, 282). Dabei kann dahinstehen, ob entsprechende Überlegungen für die Nutzungsausfallentschädigung bei Kraftfahrze ugen eine Rolle spielen könnten (vgl. BGH, Urteile vom 2. Dezember 1966 - VI ZR 72/65, NJW 1967, 552, 553 und vom 5. Februar 2013 - VI ZR 290/1 1 , NJW 2013, 1149 Rn. 25 ff . ; a ndererseits BGH, Urteil vom 17. März 1970 - VI ZR 108/68, NJW 1970, 1120 , 1121 ; d azu auch MünchKomm BGB/Oetker, 6. Aufl. , § 249 Rn. 60 ff . und 427 ff . , 441 m.w.N. aus der obergerichtlichen Rechtsprechung). Der Wohnwert einer Wohnung hat eine andere Bedeutung für die Lebensfü h- rung als die Nutzungswert e anderer Gegenstände. Insbesondere i st er mit dem Nutzungswert von Kraftfahrzeugen nicht vergleichbar. Die Wohnung ist rege l- mäßig der zentrale Mittelpunkt im Leben. Das gilt nicht nur für die Wohnung an sich, sondern auch in der konkreten Ausgestaltung. Ihr misst die Verkehrsa n- schauung eine derartige Bedeutung zu, dass es nicht gerechtfertigt wäre, eine Nutzungsentschädigung allein deshalb zu versagen, weil dem Geschädigten während der Zeit des Entzugs oder der Vorenthaltung ein anderer Wohnraum zur Verfügung steht, wenn dieser nicht in etwa gleichwertig ist. Der Geschädigte ist vielmehr auch dann in seiner zentralen Lebensführung fühlbar beeinträchtig t , 18 - 10 - wenn er deutlich minderwertigeren Wohnraum zur Verfügung hat , z.B. eine deutlich kleinere Wohnung . Dabei kommt es nicht darauf an, ob dieser Woh n- raum - gemessen an den für die Wohnraumförderung oder für die sozialrechtl i- che Unterstützung geltende n Maßstäben - noch ausreichend ist . Eine derartige Betrachtung würde sich an für die Bewertung des konkret erlittenen Verm ö- gensschadens ungeeigneten Kr iterien orientieren und vor allem unberücksic h- tigt lassen, dass sich die Bewertung des S chadens im Falle eines vertraglichen Anspruchs an dem Vertrag zu orientieren hat. Es ist nicht Aufgabe der Rech t- sprechung, diese Wertung zu korrigieren, zumal nicht erk ennbar ist, dass der Bauträger insoweit schutzwürdig wäre. Denn auch insoweit würde er davon pr o- fitieren, dass der Erwerber regelmäßig praktisch gezwungen ist, in der mi n de r- wertige re n Wohnung zu verbleiben oder sich aus verständlichen Gründen für die Überg angszeit mit einer kleineren Wohnung zufrieden zu geben . Daran kann dem Erwerber schon deshalb gelegen sein, weil er infolge des Erwerbs der neuen Wohnung finanziell beschränkt ist. Er muss aber auch in die Überl e- gung einbeziehen, dass er eventuelle Kosten von dem säumigen Bauträger nicht zurückholen kann, weil dieser möglicherweise nicht in der Lage ist, ihn finanziell zu befriedigen. c) Es kommt deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht darauf an, ob dem Erwerber ein noch angemessene r Wohnraum zur Ve r- fügung stand. Maßgeblich ist allein, ob dieser Wohnraum dem vorenthaltenen Wohnraum in etwa gleichwertig ist . Allenfalls dann, wenn dem Erwerber eine besonders luxuriöse Wohnung entzogen oder vorenthalten wird, die nach der Verkehrsauffas sung nicht mehr allein dazu dient, die jeweiligen, indivi d uellen Wohnbedürfnisse zu befried ig en, sondern Ausdruck einer Liebhaberei oder e i- 19 - 11 - nes besonderen Luxus ist, kann eine andere Betrachtungsweise gerechtfertigt sein. d) Bei der Beurteilung, ob ein e vorhandene Wohnung in etwa gleichwe r- tig ist, ist eine objektivierte, typisierende Betrachtungsweise geboten ( vgl. BGH, Urteil vom 24. Januar 2013 - III ZR 98/12, aaO , Rn. 15). D en Klägern stand mit ihrer bisherigen und von ihnen weiter genutzten Wohnung ke in in etwa gleic h- wertiger Wohnraum zur Verfügung. Diese be sitzt eine Grundfläche von 72,6 qm, während die erworbene Altbauwohnung eine solche von 136, 3 qm aufweist und daher fast doppelt so groß ist. 5 . Die Höhe der Nutzungs ausfall entschädigung, die das Berufungsg e- richt zuerkannt hat, und ihre Berechnung werden von der Revision nicht ang e- griffen. Nicht zu beanstanden ist es, wenn das Berufungsgericht den Gesam t- schaden in der Weise berechnet, dass es eine Nutzungsausfallentschädigung für den gesamten Zeitraum errechnet und davon die bereits rechtskräftig zue r- kannten Mietkosten für die bisherige Wohnung ab zieht . 20 21 - 12 - III. Die Kostenentsc heidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Kniffka Safari Chabestari Eick Jurgeleit Graßnack Vorinst anzen: LG Gera, Entscheidung vom 11.07.2012 - 3 O 1555/11 - OLG Jena, Entscheidung vom 29.05.2013 - 7 U 660/12 - 22
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