BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 173/10 Verk374ndet am: 30. M344rz 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 559 Abs. 1 Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten z344hlen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch die Bauarbeiten besch344digten Dekoration. Diese Kos-ten k366nnen auch dann gem344337 247 559 Abs. 1 BGB umgelegt werden, wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgef374hrt und der Vermieter ihm die Aufwendungen gem344337 247 554 Abs. 4 BGB erstattet hat. BGH, Urteil vom 30. M344rz 2011 - VIII ZR 173/10 - LG G366rlitz AG G366rlitz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 30. M344rz 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil des Landgerichts G366rlitz - 2. Zivilkammer - vom 23. Juni 2010 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts G366rlitz vom 1. Februar 2010 wird zur374ckgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra-gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Kl344gerin in G. . Mit Schreiben vom 29. Januar 2007 k374ndigte die Kl344gerin den Mietern des Anwesens den Einbau von Wasserz344hlern und eine hierauf gest374tzte Mieterh366hung um 2,28 200 monatlich an. Die Beklagten wiesen darauf hin, dass durch die beabsichtigte Ma337nahme eine Neutapezierung der erst k374rzlich renovierten K374che erforderlich werde, und verlangten f374r die in Eigen-leistung auszuf374hrenden Arbeiten gem344337 247 554 Abs. 4 BGB einen Vorschuss von (zuletzt) 144,30 200 auf die ihnen insoweit entstehenden Aufwendungen. Die Kl344gerin erkl344rte sich mit Schreiben vom 28. Februar 2007 bereit, die von den Beklagten beanspruchten Renovierungskosten zu 374bernehmen, weil eine Be- 1 - 3 - sch344digung der Tapete beim Einbau der Wasserz344hler nicht zu vermeiden sei; zugleich wies sie darauf hin, dass es sich hierbei um umlagef344hige Modernisie-rungskosten handele, so dass sich die Umlage auf 3,67 200 monatlich erh366hen werde. 2 Die Kl344gerin zahlte den als Renovierungskosten geforderten Betrag an die Beklagten und baute den Wasserz344hler ein. Mit Schreiben vom 22. M344rz 2007 legte sie die Gesamtkosten von 304,37 200 (160,07 200 f374r den Einbau des Wasserz344hlers und 144,30 200 Vorschusszahlung an die Beklagten) gem344337 247 559 Abs. 1 BGB um, so dass sich ein monatlicher Erh366hungsbetrag von 2,79 200 er-gab. Den auf den Tapezierungskostenvorschuss entfallenden Teilbetrag von jeweils 1,32 200 zahlten die Beklagten nicht. Die Kl344gerin begehrt f374r die Monate Juni 2007 bis Mai 2009 Zahlung von 31,68 200 nebst Zinsen sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten in H366he von 46,41 200. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abge344ndert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kl344gerin die Wiederher-stellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 5 - 4 - Die Kl344gerin sei nicht berechtigt, die den Beklagten erstatteten Auslagen f374r die nach dem Wasserz344hlereinbau durchgef374hrten Sch366nheitsreparaturen gem344337 247 559 Abs. 1 BGB als Mieterh366hung umzulegen. 6 7 Eine Abrechnung 374ber die Sch366nheitsreparaturen sei nicht erfolgt. Es k366nne nicht davon ausgegangen werden, dass die gesamten Aufwendungen in einem urs344chlichen Zusammenhang mit dem Einbau des Wasserz344hlers st374n-den, weil das von den Beklagten in Rechnung gestellte Material f374r die Tapezie-rung der gesamten K374che ausgereicht h344tte. Im 334brigen k366nnten Aufwendungen, die der Vermieter dem Mieter ge-m344337 247 554 Abs. 4 BGB erstattet habe, grunds344tzlich nicht als Modernisierungs-kosten umgelegt werden. Denn dies w374rde dazu f374hren, dass der Mieter - ent-gegen dem Schutzzweck des 247 554 Abs. 4 BGB - den eigenen Aufwand finan-zieren m374sste und selbst nach der Amortisierung der Kosten eine entsprechend h366here Miete zu zahlen h344tte. Der Mieter, der seinen Aufwendungsersatzan-spruch geltend mache, w374rde mit einer h366heren Miete quasi "bestraft". 8 II. Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht stand. Die Kl344gerin hat die Miete mit Schreiben vom 22. M344rz 2007 f374r die Zeit ab Juni 2007 wirk-sam um 2,79 200 monatlich erh366ht. Entgegen der Auffassung des Berufungsge-richts durfte die Kl344gerin auch die im Anschluss an den Wasserz344hlereinbau entstandenen Renovierungskosten gem344337 247 559 BGB als Modernisierungs-mieterh366hung umlegen. 9 1. Gem344337 247 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach der Durchf374hrung baulicher Ma337nahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erh366-hen, die allgemeinen Wohnverh344ltnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig 10 - 5 - Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, die j344hrliche Miete um 11 vom Hundert der f374r die Wohnung aufgewendeten Kosten erh366hen. Zu derarti-gen baulichen Ma337nahmen - hier zur Einsparung von Wasser - geh366rt nach allgemeiner Meinung auch der Einbau von Wasserz344hlern. Hiervon geht auch das Berufungsgericht zutreffend aus. 11 Zu den Kosten baulicher Modernisierungsma337nahmen z344hlen auch Auf-wendungen f374r Tapezierarbeiten, die erforderlich werden, weil die vorhandene, an sich noch nicht erneuerungsbed374rftige Dekoration durch die Bauarbeiten besch344digt worden ist. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung han-delt es sich dabei nicht um allgemeinen, unabh344ngig von der Modernisierung anfallenden und damit nicht auf den Mieter umlagef344higen Instandsetzungsauf-wand. Der Vermieter kann die Kosten f374r einen derartigen Aufwand nicht nur bei Auftragsvergabe an einen Dritten gem344337 247 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umlegen, sondern auch dann, wenn er die Kosten - wie hier - in der Weise ge-tragen hat, dass er dem Mieter, der sich zur Durchf374hrung der Arbeiten bereit erkl344rt hat, den hierf374r verlangten Betrag gem344337 247 554 Abs. 4 BGB zur Verf374-gung gestellt hat. 12 a) Allerdings geht eine in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur vertretene Auffassung, der auch das Berufungsgericht folgt, davon aus, dass 247 554 Abs. 4 BGB die Kostentragung endg374ltig regele und es deshalb unzul344s-sig sei, den Mieter 374ber 247 559 BGB die Kosten letztlich doch tragen zu lassen (AG Sch366neberg, MM 1990, 130; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. IV 364; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, 247 559 Rn. 42; M374nchKomm BGB/Artz, 5. Aufl., 247 559 Rn. 23; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., 247 559 BGB Rn. 37; vgl. auch Herrlein/Kandelhard/Both, Miete, 4. Aufl., 247 559 13 - 6 - Rn. 103). Teilweise wird dabei danach differenziert, wer das unternehmerische Risiko f374r diese Arbeiten tr344gt (Sternel, aaO). 14 b) Die Gegenmeinung stellt darauf ab, dass es keinen Unterschied ma-chen k366nne, ob der Vermieter die Arbeiten selbst in Auftrag gebe und die Kosten direkt trage oder ob der Mieter sie ausf374hre und sich die Kosten nach 247 554 Abs. 4 BGB vom Vermieter erstatten lasse. In jedem Fall handele es sich um unmittelbaren Bauaufwand (Schmidt/Futterer/B366rstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., 247 559 BGB Rn. 158; Mersson, DWW 2009, 122, 128). c) Der letztgenannten Auffassung geb374hrt der Vorzug. 247 559 Abs. 1 BGB gestattet dem Vermieter die Umlage der von ihm f374r Modernisierungsma337nah-men aufgewendeten Kosten, um einen Anreiz daf374r zu schaffen, dass der Ver-mieter entsprechende im allgemeinen Interesse liegende bauliche Ma337nahmen durchf374hrt (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58). Eine Einschr344nkung dahin, dass der Vermieter ihm tats344chlich entstandene Kosten nicht umlegen d374rfte, wenn und weil die Arbeiten von dem in Vorlage getretenen Mieter selbst ausgef374hrt worden sind, ergibt sich weder aus dem Wortlaut des 247 559 Abs. 1 BGB noch aus seinem Zweck. Sie w374rde auch dem Interesse beider Mietparteien wider-sprechen, kleinere Nacharbeiten im Zusammenhang mit einer Modernisie-rungsma337nahme kosteng374nstig durch den Mieter in Eigenleistung ausf374hren zu lassen. Denn ein Vermieter, der die dem Mieter hierf374r erstatteten Kosten nicht umlegen k366nnte, h344tte Anlass, von vornherein einen Handwerker zu beauftra-gen, weil er diese - regelm344337ig h366heren - Kosten ohne weiteres auf den Mieter umlegen kann. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung kommt es in diesem Zusammenhang nicht darauf an, ob der Vermieter als "Bauherr" der Nacharbeiten anzusehen ist; entscheidend ist vielmehr, dass der Vermieter die-sen Aufwand im Rahmen einer baulichen Modernisierungsma337nahme getragen hat. 15 - 7 - Anders als das Berufungsgericht meint, wird der Mieter durch die Umlage der ihm erstatteten Modernisierungsaufwendungen auch nicht "bestraft". Denn der Vermieter muss diese Kosten - wie die 374brigen Kosten, die ihm f374r den Ein-bau der Wasserz344hler entstehen - bevorschussen und kann sie lediglich im Rahmen des 247 559 Abs. 1 BGB 374ber einen l344ngeren Zeitraum umlegen. 16 17 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es nicht dar-auf an, ob die von den Beklagten geltend gemachten Renovierungsaufwendun-gen 374ber das hinausgingen, was zur Beseitigung der durch den Z344hlereinbau verursachten Sch344den an der Dekoration erforderlich war. Den Beklagten ist es jedenfalls unter dem Gesichtspunkt der unzul344ssigen Rechtsaus374bung (247 242 BGB) verwehrt, sich darauf zu berufen, dass die von ihnen geltend gemachten und von der Kl344gerin vollst344ndig erstatteten Aufwendungen ihnen nicht entstan-den oder nicht erforderlich gewesen seien. Das Gleiche gilt f374r den weiteren Einwand der Beklagten, sie h344tten die Renovierungsarbeiten erst am 15. April 2007 abgeschlossen, so dass die von der Kl344gerin mit Schreiben vom 22. M344rz 2007 begehrte Mieterh366hung verfr374ht gewesen sei. Da die Beklagten den be-anspruchten Kostenvorschuss f374r die Renovierung schon vor dem am 20. M344rz 2007 erfolgten Einbau des Wasserz344hlers gefordert und erhalten haben, ist das Vorgehen der Kl344gerin nicht zu beanstanden; die Beklagten m374ssen sich zu-mindest nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als w344ren die Arbeiten unmittelbar nach dem Einbau des Wasserz344hlers erfolgt. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung wurde die Mieterh366-hung gem344337 247 559a Abs. 2 Satz 1 BGB mit dem Beginn des dritten Monats ab Zugang des Mieterh366hungsbegehrens vom 22. M344rz 2007 wirksam, so dass die Beklagten die erh366hte Miete ab Juni 2007 zu zahlen hatten. Eine Verl344ngerung der Frist nach 247 559a Abs. 2 Satz 3 BGB wegen nicht rechtzeitiger Ank374ndi-gung der Modernisierung gem344337 247 554 Abs. 3 Satz 1 BGB kommt nicht in Be- 18 - 8 - tracht, weil der Einbau des Wasserz344hlers nur mit einer unerheblichen Einwir-kung auf die Mietr344ume verbunden war und lediglich eine unerhebliche Mieter-h366hung zur Folge hatte, so dass es gem344337 247 554 Abs. 3 Satz 3 BGB einer Mo-dernisierungsank374ndigung nach 247 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht bedurfte. III. 19 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (247 563 Abs. 3 ZPO). Dies f374hrt zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. B374nger Vorinstanzen: AG G366rlitz, Entscheidung vom 14.01.2010 - 4 C 336/09 - LG G366rlitz, Entscheidung vom 23.06.2010 - 2 S 9/10 -
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