BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 174/11 Verkündet am: 2. März 2012 Langendörfer - Kunz, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr . 2 Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Er neuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft. BGH, Urteil vom 2. März 2012 - V ZR 174/11 - LG München I AG München - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 2. März 2012 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter D r. Lemke und Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 27. Juni 2011 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, a ls die Abweisung der Klage im Hinblick auf den Antrag, das in der Wohnung des Klägers vorhandene Dachflächenfenster auszutauschen und entstandene Gutachte r- kosten zu erstatten (Berufungsanträge zu III Nr. 1 und 3) sowie im Hinblick auf die Ungültigerklärung der entsprechenden Beschlüsse der Eigentümerversammlung (Berufungsantrag zu II) bestätigt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird das Urteil des Amtsgerichts Mü n- chen vom 14. Dezember 2010 auf die Berufung des Klägers tei l- weise geändert. Der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 7. Juli 2010 zu TOP 5a, Nr. I wird für ungültig erklärt. Die Beklagten werden verurteilt, folgenden Maßnahmen zuz u- stimmen: Das in der Küche der Wohnung des Klägers vorhandene Dachfl ä- chenfenster und die dazugehörige Laibung sind auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft auszubauen. Es ist ein vol l- wertiges Wohnraumdachfenster fachgerecht mit einer standar d- gemäßen Isolierung einzubauen. Im Übrigen wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entsche i- dung, auch über die Kosten des Revis ionsverfahrens, an das B e- rufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemäß § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer unter and e- rem die von ihm allein genut zten Gegenstände auf eigene Rechnung or d- nungsgemäß zu pflegen, instandzuhalten und instandzusetzen. In dem räuml i- chen Bereich seines Sondereigentums treffen den einzelnen Wohnungseige n- tümer deshalb unabhängig von der Zuordnung zu dem Sonder - und Gemei n- scha ftseigentum bestimmte Instandhaltungs - und Instandsetzungspflichten, die beispielhaft genannt werden. Dazu gehören zunächst Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen. Weiter wird die Behebung von Glasschäden und die Instandhaltung und Instandse t- zung der Außenfenster samt Fensterrahmen und Rollläden aufgeführt. In di e- sem Zusammenhang heißt es, soweit dabei die Außenansicht betroffen werde, sei eine einheitliche Ausführung unabdingbar; daher sei die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden Sache der Eigent ü- mergemeinschaft. Im Juni 2006 traten in der Wohnung des Klägers Feuchtigkeitsschäden auf. Nachdem die Verwaltung keine Maßnahmen zur Ermittlung der Schadens - ursache ergriff, beauft ragte der Kläger einen Privatgutachter. Dieser kam zu dem Ergebnis, dass das in der Küche eingebaute Dachflächenfenster für eine solche Verwendung ungeeignet und durch ein Wohnraumdachfenster zu erse t- zen sei. In einer Eigentümerversammlung im Jahr 2008 bea ntragte der Kläger erfolglos sowohl den Ersatz der Gutachterkosten als auch den Ausbau und die fachgerechte Erneuerung des Dachfensters. In der Versammlung vom 14. Juli 2010 wiederholte der Kläger seine Anträge, die erneut abgelehnt wurden. Mit der Klage w ill er unter anderem die ablehnenden Beschlüsse für ungültig erkl ä- ren lassen und die Zustimmung der Beklagten zu der Durchführung der begeh r- 1 2 - 4 - ten Maßnahmen erreichen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung des Klägers ist - soweit hier von Interesse - erfol g- los geblieben. Mit der insoweit zugelassenen Revision verfolgt er seine zuletzt gestellten, auf Ausbau und Erneuerung des Dachfensters nebst Laibung sowie Ersatz der Gutachterkosten bezogenen Anträge weiter. Entscheidung sgründe: I. Das Berufungsgericht meint, die nicht angefochtenen Negativbeschlüsse aus dem Jahr 2008 stünden der Klage nicht entgegen, weil sie sich in der A b- lehnung der Anträge erschöpften. Die Erneuerung des Dachfensters sei gemäß § 6 Abs. 1 der Gemeins chaftsordnung Sache des Klägers, der demzufolge auch die Gutachterkosten zu tragen habe. Eine derartige Bestimmung erfasse entg e- gen einer verbreiteten Auffassung auch die Beseitigung eines - dem Privatgu t- achten zufolge hier vorliegenden - anfänglichen Mang els. Der Begriff der I n- standsetzung beziehe sich nach dem Wortlaut ebenso wie nach Sinn und Zweck der Regelung auch auf die erstmalige ordnungsmäßige Herstellung. II. Die Revision ist in zulässiger Weise auf die Erneuerung des Dachfen s- ters und Erstattun g der Gutachterkosten beschränkt worden. Die darauf bez o- genen Ausführungen des Berufungsgerichts halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 3 4 - 5 - 1. Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Bestandskraft der Negativbeschlüsse aus dem Jahr 2008 der Klage nicht entgegensteht. Die unterlassene Anfechtung eines ablehnenden B e- schlusses entfaltet keine Sperrwirkung für inhaltsgleiche Anträge (Senat, B e- schluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 51). Ein Rechtsschutzbe dürfnis für die Anfechtung eines Negativbeschlusses ist rege l- mäßig anzunehmen (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 13); zudem hat der Kläger die Anfechtung mit einem Antrag auf Zustimmung zu der Durchführung der begehrten Maßn ahmen verbunden. 2. Zu Unrecht sieht das Berufungsgericht die Erneuerung des Dachfen s- ters als Aufgabe des Klägers an. a) Die Fenster nebst Rahmen stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum (OLG Karlsruhe, NZM 2011, 204; Armbrüster i n Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 71). Dies hat nach der gesetzlichen Komp e- tenzzuweisung zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und die damit verbundenen Kost en zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 WEG). Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der geset z- lichen Zuständigkeit (KG, ZMR 2009, 135, 136; AG Hannover, ZMR 2010, 483 f.; AG Pinneberg, ZMR 2005, 157, 158; vgl. auch BayObLG, ZMR 1996, 574) . b) Eine solche abweichende Regelung der Instandhaltung und Instan d- setzung der Fenster und der damit verbundenen Kosten enthält § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung. Die A uslegung einer derartigen, in dem Grundbuch in Bezug genommenen Bestimmung unterliegt vollen Umfangs der Nachprüfung 5 6 7 8 - 6 - durch das Revisionsgericht. M aßgebend sind ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der E intragung ergibt , weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bi n- det . Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar si nd (vgl. Senat, Urteil vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 ff.). c) Die Auslegung durch den Senat ergibt, dass § 6 Abs. 1 der Gemei n- schaftsordnung den Austausch des Fensters nicht dem Kläger, sondern den Beklagten zuweist, und zwar u nabhängig davon, ob es sich um einen anfängl i- chen oder um einen nachträglichen Mangel handelt. Ausdrücklich wird nur die " Erneuerung des Außenanstrichs " , nicht aber die vollständige Erneuerung der Fenster geregelt. Die erforderliche eindeutige Zuweisung au ch dieser Aufgabe an den einzelnen Wohnungseigentümer lässt sich der Gemeinschaftsordnung nicht entnehmen. Für eine Zuständigkeit des Sondereigentümers hinsichtlich der Erneuerung spricht zwar auf den ersten Blick, dass ihm nicht nur der Inne n- anstrich und die Behebung von Glasschäden, sondern auch die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen obliegen. Damit wird nicht nur die Kostenlast geregelt (zu einer derartigen Regelung vgl. Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 - V ZR 2/10, NZM 2011, 589), sondern auch die Ve r- waltungsbefugnis im Hinblick auf diesen Teil des Gemeinschaftseigentums. In dem gesetzlichen Sprachgebrauch umfasst die Instandhaltung und Instandse t- zung auch einen Austausch (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 89). Die erforderliche Auslegung der differenzierten Regelung in ihrem G e- samtzusammenhang spricht aber dafür, dass der Begriff der Instandhaltung und Instandsetzung enger gemeint ist und nicht die vollständige Erneuerung, so n- dern nur die übliche Pflege, di e Wartung und die Reparatur der vorhandenen Fenster erfasst. Denn die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt 9 - 7 - Rahmen wird der Eigentümergemeinschaft zugewiesen. Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentü mer obliegen (so aber - jeweils für ähnliche Klauseln - OLG Düsseldorf, NZM 1999, 277; BayObLG, WuM 1993, 562; ZfIR 2004, 23 f.), sondern führt im Zweifel d a- zu, dass der Austausch der Fenster Gemeinschaftsaufgabe ist; behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollstä n- dige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Au s- tausch der Fenster kann die Außenansicht in gleiche m oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen. In der hier verwendeten Klausel ist dieser Zweck sogar ausdrücklich festgehalten worden, weil eine einheitliche Ausfü h- rung von Maßnahmen, die die Außenansicht betreffen, als " unabdingbar " b e- zeichnet und der Außenanstrich aus diesem Grund der Gemeinschaft zugewi e- sen wird. 3. Ein Anspruch auf Zustimmung zu dem Ersatz der Gutachterkosten scheidet danach nicht - wie das Berufungsgericht meint - schon deshalb aus, weil die Erneuerung des Dachfensters Sache des Klägers war. III. Das Urteil kann aus diesem Grund keinen Bestand haben; es ist aufz u- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Im Hinblick auf die Zustimmung zu dem Austausch des Dachfensters und die Anfechtung des darauf bezogenen ablehnenden B e- schlusses kann der Senat in der Sache selbst entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils insoweit nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Nach d en in dieser Hinsicht nicht angegriffenen 10 11 - 8 - Feststellungen des Berufungsgerichts ist das Fenster erneuerungsbedürftig; der Kläger kann die Maßnahme gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen. Im Übrigen ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufu ngsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), weil sich das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - mit dem Anspruch auf Ersatz der Gutachterkosten bislang nicht näher befass t und insoweit keine ausre i- chenden Feststellun gen getroffen hat. Krüger Lemke Schmidt - Räntsch Brückner Weinland Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 14.12.2010 - 484 C 745/10 - LG München I, Entscheidung vom 27.06.2011 - 1 S 1062/11 WEG -
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