BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 175/07 Verk374ndet am: 10. Oktober 2008 Weschenfelder Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 276 Fb (Verschulden bei den Vertragsverhandlungen) Dass der Verk344ufer von Wohnungs- oder Teileigentum eine Mietgarantie 374bernimmt, l344sst seine Verpflichtung nicht entfallen, den K344ufer dar374ber aufzukl344ren, dass das zur Verm366gensbildung bestimmte Kaufobjekt leer steht und nicht vermietet ist. BGH, Urteil vom 10. Oktober 2008 - V ZR 175/07 - OLG Hamm LG Essen - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 10. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, den Richter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Kl344gers wird das Urteil des 22. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 18. Juni 2007 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 16. Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 19. Oktober 2006 wird zur374ckgewiesen. Die Beklagten tragen die Kosten der Rechtsmittelver-fahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Gesellschafter der L. GbR (Ge-sellschaft). Die Gesellschaft erwarb 1994 ein bebautes Grundst374ck in D., um dieses nach Teilung gem344337 247 8 WEG als Wohnungs- bzw. Teileigentum weiterzuverkaufen. Mit Notarvertrag vom 17. November 1994 kauften der Kl344- 1 - 3 - ger und seine Lebensgef344hrtin f374r 176.000 DM eine der Eigentumswohnungen und eine Garage. Zum Abschluss des Kaufvertrags kam es, nachdem die Her-ren D. und H. dem Kl344ger und seiner Lebensgef344hrtin eine Be-rechnung vorgelegt hatten, nach welcher die Miete f374r die Wohnung monatlich 556 DM, die Miete f374r die Garage monatlich 420 DM, die Belastung durch den Kauf bei vollst344ndiger Finanzierung nach Steuern monatlich 68,10 DM betrage und die Gesellschaft auf die Dauer von drei Jahren die Mieten garantiere. Der Kaufpreis wurde von der C. AG (C. ) finan-ziert. Die Gesellschaft verwaltete Wohnung und Garage f374r den Kl344ger und sei-ne Lebensgef344hrtin. Sie garantierte auf die Dauer von drei Jahren die Zahlung der Mieten f374r Wohnung und Garage und 374berwies nach Abzug von Instandhal-tungs- und Verwaltungskosten an den Kl344ger und seine Lebensgef344hrtin monat-lich 910 DM. Zins und Tilgung auf die von der C. gew344hrten Darlehen leistete der Kl344ger allein. 2 Tats344chlich war die Garage in der Vergangenheit f374r monatlich 420 DM als Lager vermietet gewesen. Das Mietverh344ltnis war seit September 1994 be-endet. Bei Abschluss des Kaufvertrags stand die Garage leer. Ihre Vermietung f374r monatlich 420 DM gelang nicht mehr. 3 Nach Ablauf der Garantiezeit war der Kl344ger nicht mehr in der Lage, die bei der C. aufgenommenen Darlehen zu bedienen und seine Ver-pflichtungen gegen374ber der Eigent374mergemeinschaft zu erf374llen. Wohnung und Garage wurden zwangsversteigert. Der Erl366s reichte nicht aus, die zum Erwerb aufgenommenen Darlehen vollst344ndig zur374ckzuf374hren und die Belastungen und Kosten zu decken, die dem Kl344ger im Zusammenhang mit dem Kauf entstan-den waren. 4 - 4 - Der Kl344ger hat geltend gemacht, seine Belastung aus dem Kauf habe von Anfang an den Betrag von monatlich 68,10 DM 374berstiegen. Der vereinbar-te Kaufpreis sei sittenwidrig 374berh366ht, die Gesellschaft habe ihn durch D. und H. fehlerhaft beraten und den Leerstand der Garage bei den Ver-tragsverhandlungen verschwiegen. Er hat beantragt, die Beklagten gesamt-schuldnerisch zu verurteilen, ihn von seinen Verpflichtungen gegen374ber der C. und der Wohnungseigent374mergemeinschaft freizustellen, 25.097,47 200 Schadensersatz zuz374glich Zinsen an ihn zu bezahlen und festzu-stellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet seien, ihm die Sch344den zu ersetzen, die ihm aus dem Abschluss des Kaufvertrags k374nftig ent-st374nden. 5 Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat sie auf die Berufung der Beklagten abgewiesen. Mit der von dem Senat zuge-lassenen Revision erstrebt der Kl344ger die Wiederherstellung des landgerichtli-chen Urteils. 6 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht verneint die geltend gemachten Anspr374che. Dass der vereinbarte Kaufpreis sittenwidrig 374berh366ht sei, k366nne ebenso wenig fest-gestellt werden wie das Zustandekommen eines Beratungsvertrages zwischen den Parteien. Die dem Kl344ger und seiner Lebensgef344hrtin 374bergebene Muster-berechnung habe nicht auf Angaben zu der tats344chlichen Steuerbelastung be-ruht und sei ausdr374cklich als unverbindlicher Finanzierungsvorschlag bezeich-net gewesen. Die geltend gemachten Anspr374che seien auch nicht unter dem 7 - 5 - Gesichtspunkt des Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen begr374ndet. Im Hinblick auf die 374bernommene Garantie habe die Gesellschaft den Kl344ger und seine Lebensgef344hrtin ohne besondere Frage nicht 374ber den Leerstand der Ga-rage aufkl344ren m374ssen. II. Das h344lt revisionsrechtlicher Nachpr374fung nicht stand. 8 1. Auf die Angriffe der Revision gegen die Verneinung des Zustande-kommens eines Beratungsvertrags zwischen dem Kl344ger und seiner Lebensge-f344hrtin einerseits und der Gesellschaft andererseits durch das Berufungsgericht kommt es nicht an. Die von dem Kl344ger geltend gemachten Anspr374che sind schon unter dem Gesichtspunkt der schuldhaften Verletzung der Pflichten der Gesellschaft bei den Vertragsverhandlungen begr374ndet, f374r die die Beklagten entsprechend 247 128 Satz 1 HGB einzustehen haben. 9 2. a) Im Rahmen von Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien ent-gegengesetzte Interessen verfolgen, besteht f374r jeden Vertragspartner die Pflicht, den jeweils anderen 374ber solche Umst344nde aufzukl344ren, die den Ver-tragszweck vereiteln k366nnen und f374r den Entschluss zum Abschluss des Ver-trags von wesentlicher Bedeutung sind, sofern die Mitteilung nach der Ver-kehrsauffassung erwartet werden kann (st. Rspr., vgl. Senat, Urt. v. 2. M344rz 1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243; Urt. v. 25. Juni 1982, V ZR 143/81, WM 1982, 960, 961; Urt. v. 26. Januar 1996, V ZR 42/94, NJW-RR 1996, 690; Urt. v. 19. Mai 2006, V ZR 264/05, NJW 2006, 3139, 3141, insoweit in BGHZ 168, 35 ff. nicht wiedergegeben). Ebenso besteht die Pflicht, dem Vertragspart- 10 - 6 - ner keine Umst344nde vorzuspiegeln, die f374r dessen Entscheidung wesentlich sein k366nnen, in Wirklichkeit jedoch nicht vorliegen (Senat, Urt. v. 24. November 1995, V ZR 40/94, NJW 1996, 451, 452). Ein zur Darstellung der Belastung aus dem Kauf von Wohnungs- und Teileigentum zur Verm366gensbildung bestimmtes Berechnungsbeispiel ist dazu bestimmt, in dem Umworbenen den Entschluss zum Kauf zu erwecken oder zu best344rken. Die in dem Beispiel angegebenen Mieten bilden die Grundlage der Berechnung. Der Gedanke, dass diese tat-s344chlich nicht erzielt werden, liegt f374r den Kaufinteressenten fern. F374r ihn er-scheint als selbstverst344ndlich, dass die Angaben des Verk344ufers zu der oder den erzielten Mieten zutreffend sind. Verh344lt es sich so nicht, muss der Verk344u-fer daher auch ohne Frage hier374ber aufkl344ren. b) Daran 344ndert sich nicht dadurch etwas, dass die Angaben zu den Mieterl366sen Bestandteil eines "unverbindlichen Finanzierungsvorschlags" sind und der Verk344ufer das Risiko des Ausbleibens von Mietzahlungen durch den Abschluss eines Garantievertrags zeitweilig 374bernimmt. Bei vollst344ndiger Finan-zierung des Kaufpreises kann der Erwerb von Immobilieneigentum allenfalls dann zu wirtschaftlichem Erfolg f374hren, wenn ein nachhaltiges Leerstandsrisiko nicht besteht. So verh344lt es sich von vornherein nicht, wenn das Kaufobjekt oder wesentliche Teile von diesem - wie hier die Garage - schon bei Abschluss des Kaufvertrags nicht zu den in den Verhandlungen angegebenen Konditionen vermietet sind. Die Bezeichnung eines Berechnungsbeispiels als "unverbind-lich" 344ndert hieran nichts. Der Verk344ufer erweckt durch die 334bergabe des Bei-spiels die Annahme, die in diesem angegebenen Mieten w374rden erzielt. Der K344ufer muss zwar damit rechnen, das Risiko eines k374nftigen Leerstands zu tra-gen. Er kann und braucht jedoch nicht davon auszugehen, dass er nicht nur dieses Risiko tr344gt, sondern sein Erwerb von Anfang nicht mehr als eine Speku- 11 - 7 - lation auf eine k374nftige Vermietbarkeit zu den von dem Verk344ufer in den Kauf-vertragsverhandlungen angegebenen Konditionen bedeutet. c) Das gilt auch dann, wenn der Verk344ufer das Leerstandsrisiko durch die Vereinbarung einer Garantie zeitlich beschr344nkt 374bernimmt. Eine auf die Dauer von drei Jahren befristete Garantie stellt bei einer vollst344ndigen Finanzie-rung des Kaufpreises keine nachhaltige Sicherung des K344ufers dar, die den Verk344ufer von der Verpflichtung zur Aufkl344rung 374ber die tats344chlichen Umst344n-de der Vermietung befreien k366nnte (vgl. BGH, Urt. v. 15. Juni 2000, III ZR 305/98, ZfIR 2000, 606, 607). So liegt es insbesondere, wenn sich die angeb-lich erzielte Miete wie im vorliegenden Fall auf einen ungew366hnlich hohen Be-trag bel344uft. 12 d) Auf die in der m374ndlichen Verhandlung vor dem Senat von den Be-klagten aufgeworfene Frage, ob es der Gesellschaft gem344337 247 278 Satz 1 BGB zuzurechnen ist, dass D. und H. die gebotene Aufkl344rung 374ber den Leerstand der Garage unterlassen haben, kommt es nicht an. Die Pflicht zur Aufkl344rung traf die Gesellschaft. Der Vorwurf, die Aufkl344rung pflichtwidrig unter-lassen zu haben, entfiele nicht, wenn sich die Gesellschaft zur Werbung des Kl344gers und seiner Lebensgef344hrtin nicht der T344tigkeit von D. und H. als Verhandlungsgehilfen bedient h344tte. 13 e) Dass der Kl344ger und seine Lebensgef344hrtin bei Aufkl344rung 374ber den Leerstand der Garage den Vertrag vom 17. November 1994 nicht abgeschlos-sen h344tten, ergibt sich schon daraus, dass der Kaufpreis vollst344ndig finanziert wurde und der Kl344ger zur Bedienung seiner Darlehensverpflichtungen darauf angewiesen war, die f374r die Garage angegebene Miete dauerhaft zu erhalten. Dass der Kl344ger durch den Abschluss des Kaufvertrags und die durch diesen 14 - 8 - bedingte Notwendigkeit zur Darlehensaufnahme nachhaltig in seiner wirtschaft-lichen Dispositionsfreiheit beeintr344chtigt wurde und schon deshalb unabh344ngig von der H366he des vereinbarten Kaufpreises und dem Wert des Wohnungs- und Teileigentums durch den Abschluss des Kaufvertrags einen Schaden erlitten hat (vgl. Senat, Urt. v. 30. M344rz 2007, V ZR 89/06, ZfIR 2007, 797, 798), ist of-fensichtlich und wird von den Beklagten auch nicht in Abrede gestellt. Die Ge-sellschaft und damit die Beklagten schulden dem Kl344ger als Ersatz Freistellung von den im Zusammenhang mit dem Kauf der Wohnung und der Garage gegen den Kl344ger begr374ndeten Forderungen, den von dem Landgericht erkannten Be-trag nebst Zinsen und den Ersatz derjenigen Sch344den, die dem Kl344ger durch den Abschluss des Kaufvertrags noch entstehen. - 9 - III. Die Kostenentscheidung folgt aus 247247 97 Abs. 1, 100 ZPO. 15 Kr374ger Klein Stresemann Czub Roth Vorinstanzen: LG Essen, Entscheidung vom 19.10.2006 - 16 O 239/04 - OLG Hamm, Entscheidung vom 18.06.2007 - 22 U 8/07 -
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