BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 175/08 Verk374ndet am: 20. November 2009 Lesniak, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja SachenRBerG 247 12 Abs. 1, 247 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e a) Die Errichtung einer Datsche gen374gt nach 247 12 Abs. 1 SachenRBerG als Bebau-ung. Ob sie zu einer bereinigungsf344higen Nutzung f374hrt, bestimmt sich nicht nach 247 12 SachenRBerG, sondern nach den 247247 5 bis 7 SachenRBerG. b) Die Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz besteht auch dann, wenn nicht der urspr374ngliche Nutzer, der das Geb344ude errichtet hat, sondern sein Rechtsnachfolger die neben der Bebauung erforderlichen Voraus-setzungen f374r eine bereinigungsf344hige Nutzung geschaffen hat. Wann und durch den Beitrag welchen Nutzers die Nutzung bereinigungsf344hig geworden ist, ist un-erheblich. BGH, Urteil vom 20. November 2009 - V ZR 175/08 - KG Berlin LG Berlin - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 20. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-R344ntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Kl344gers wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 25. Juli 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten dar374ber, ob der Kl344ger nach dem Sachenrechtsbe-reinigungsgesetz von dem beklagten Land (fortan: Beklagter) den Verkauf der diesem geh366renden 400 m 2 gro337en Kleingartenparzelle Nr. 262 (fortan: Grund-st374ck) in einer Kleingartenanlage im fr374heren Ostteil von Berlin verlangen kann. Auf dem Grundst374ck befindet sich ein Holzhaus, das 1953 errichtet wurde. Die-ses Haus kaufte die Gro337mutter des Kl344gers mit Vertrag vom 14. Mai 1963 f374r 6.900 Mark von M. D. . Zu einem von dem Kammergericht offen gelassenen Zeitpunkt schlossen sie und ihr sp344ter verstorbener Ehemann mit dem 366rtlichen Kleing344rtnerverband einen Kleingarten-Pachtvertrag 374ber das 1 - 3 - Grundst374ck. 1997 zog die Gro337mutter des Kl344gers in eine Einrichtung f374r be-treutes Wohnen. Mit privatschriftlichem Vertrag vom 20. August 1997 ver344u337er-te sie das Haus dem Kl344ger, der das Grundst374ck am 10. Dezember 1997 von dem 366rtlichen Kleing344rtnerverband pachtete. Der Kl344ger selbst ist seit dem 1. November 2004 mit erstem Wohnsitz auf dem Grundst374ck gemeldet. Am 24. M344rz 2005 schloss er mit seiner Gro337mutter einen notariell beurkundeten Vertrag 374ber den Erwerb der Aufbauten auf dem Grundst374ck. Der Kl344ger be-hauptet, seine Gro337mutter sei zwar andernorts in Berlin polizeilich gemeldet gewesen, habe aber seit etwa 1982/83 bis zu ihrem Umzug auf dem Grund-st374ck gelebt. Das Haus sei auf Grund von baulichen Ma337nahmen seiner Gro337-mutter zum Dauerwohnen geeignet. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Be-klagten hat das Kammergericht die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision m366chte der Kl344ger weiterhin die Feststellung des gel-tend gemachten Ankaufsanspruchs erreichen. Der Beklagte beantragt, das Rechtsmittel zur374ckzuweisen. 2 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht h344lt die Klage f374r unbegr374ndet. Daf374r k366nnten Zweifel zur374ckgestellt werden, ob das Sachenrechtsbereinigungsgesetz seinem Sinn und Zweck nach auf sog. unechte Datschengrundst374cke anzuwenden sei. Offen bleiben k366nne auch, ob das Haus ein Eigenheim im Sinne des Gesetzes sei und die Gro337mutter des Kl344gers dort ihren Lebensmittelpunkt gehabt habe. Weder der Kl344ger noch seine Gro337mutter h344tten das Haus errichtet. Es habe 3 - 4 - bei Beginn der Pacht, auf dessen genauen Zeitpunkt es nicht ankomme, schon bestanden. Deshalb h344nge der Anspruch entscheidend davon ab, ob der Kl344ger oder seine Gro337mutter auf dem Grundst374ck bauliche Ma337nahmen durchgef374hrt h344tten, die der Neuerrichtung gleichk344men. Daran fehle es. Erhaltungsma337-nahmen gen374gten hierf374r nicht. Auch die 374brigen Ma337nahmen reichten nicht aus, weil es sich hierbei nicht um punktuelle, sondern um Ma337nahmen gehan-delt habe, die sich 374ber 14 Jahre hingezogen h344tten. Auch die Voraussetzun-gen des 247 12 Abs. 2 SachenRBerG seien nicht erf374llt. II. Diese Erw344gungen halten einer rechtlichen Pr374fung nicht stand. Mit der gegebenen Begr374ndung l344sst sich der geltend gemachte Anspruch nicht ver-neinen. 4 1. Der Ankaufsanspruch setzt, wovon das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend ausgeht, nach 247247 5, 61 SachenRBerG voraus, dass das Grundst374ck in einer nach 247 5 SachenRBerG bereinigungsf344higen Weise genutzt wird, die Gro337mutter des Kl344gers Nutzerin des Grundst374cks im Sinne von 247 9 SachenR-BerG war und der Kl344ger selbst ihr Rechtsnachfolger ist. Die bereinigungsf344hi-ge Nutzung nach 247 5 SachenRBerG wiederum erfordert eine den Anforderun-gen des 247 12 SachenRBerG entsprechende Bebauung des Grundst374cks. 5 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch seine Zweifel daran zur374ck-gestellt, ob das Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf sog. unechte Datschen-grundst374cke anzuwenden sei. Das n344mlich ist der - von dem Gesetzgeber auch angestrebte (Entwurfsbegr374ndung in BT-Drucks 12/5992 S. 103 f.) - Rege-lungsgehalt von 247 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG. Diese 6 - 5 - Norm kommt, worauf der Senat vorsorglich hinweist, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch zur Anwendung, wenn es sich, wie hier, um ein Grundst374ck in einer Kleingartenanlage handelt (BGHZ 139, 235, 238, Senat, Urt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643; Urt. v. 30. April 2003, V ZR 361/02, VIZ 2003, 445). 3. Eine Rechtsnachfolge des Kl344gers in etwaige Anspr374che seiner Gro337-mutter setzt nach dem 1. Oktober 1994 (dazu Senat, Urt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 645) gem344337 247 14 Abs. 2 und 3 SachenRBerG voraus, dass ihm seine Gro337mutter neben dem Eigentum an dem Holzhaus, dessen 334bertragung sich gem344337 Art. 231 247 5 Abs. 1 und Art. 233 247 2 Abs. 1 EGBGB nach Mobiliarsachenrecht (hier 247 929 Satz 2 BGB) richtet, auch den Ankaufs-anspruch in notariell beurkundeter Form abgetreten hat. Beides hat das Land-gericht dem dieser Form gen374genden Vertrag des Kl344gers mit seiner Gro337mut-ter vom 24. M344rz 2005 entnommen. Dagegen haben die Parteien keine Ein-w344nde erhoben. Dieses Verst344ndnis des Vertrags liegt angesichts der bereits erfolgten, aber formunwirksamen 334bertragung des Hauses an den Kl344ger durch Vertrag vom 20. August 1997 auch nahe. 7 4. Die weiter erforderliche bereinigungsf344hige Nutzung scheitert entge-gen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht an einer fehlenden Bebauung des Grundst374cks durch den Kl344ger oder seine Gro337mutter. 8 a) Eine Bebauung liegt nach 247 12 Abs. 1 SachenRBerG entweder bei der Neuerrichtung eines Bauwerks auf dem Grundst374ck oder bei Bauma337nahmen an einem bestehenden Bauwerk vor, die den Umfang einer Neuerrichtung an-genommen (247 12 Abs. 1 Halbsatz 2 Nr. 1 SachenRBerG) oder zu einer Ver344n-derung der Nutzungsart (247 12 Abs. 1 Halbsatz 2 Nr. 2 SachenRBerG) gef374hrt haben. Eine solche bauliche Investition l344sst sich mit den von dem Berufungs- 9 - 6 - gericht angestellten 334berlegungen nicht verneinen; sie ist nach den von ihm getroffenen tats344chlichen Feststellungen im Gegenteil gegeben. b) Angreifbar ist schon die Erw344gung des Berufungsgerichts, weder die Gro337mutter des Kl344gers noch dieser selbst h344tten die Nutzungsart des Grund-st374cks ver344ndert. Ob die Nutzungsart ver344ndert worden ist, h344ngt entscheidend von den von dem Berufungsgericht offen gelassenen Fragen ab, ob das Haus am 2. Oktober 1990 zum Dauerwohnen geeignet war und ob die Gro337mutter des Kl344gers seinerzeit dort ihren Lebensmittelpunkt hatte. War das der Fall, wurde das Grundst374ck n344mlich nicht mehr zu Erholungszwecken genutzt, son-dern zu Wohnzwecken. Darin k366nnte eine nach 247 12 Abs. 1 Halbsatz 2 Nr. 2 SachenRBerG relevante 304nderung der Nutzungsart liegen. Das bedarf hier kei-ner Entscheidung. 10 c) Offen bleiben kann auch, ob den weiteren Erw344gungen des Beru-fungsgerichts gefolgt werden kann, die von dem Kl344ger behaupteten baulichen Ma337nahmen seiner Gro337mutter an dem Holzhaus k366nnten schon deshalb nicht ber374cksichtigt werden, weil es sich um "blo337e Erhaltungs- und Modernisie-rungsarbeiten" handele. Au337erdem seien es keine "punktuellen", sondern lang-fristige und sich teilweise auch wiederholende Ma337nahmen gewesen, die auch aus diesem Grund nicht ber374cksichtigt werden k366nnten. 11 aa) F374r diese 334berlegung lie337en sich zwar die Regelungen in 247 12 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 und Satz 5 SachenRBerG anf374hren. Nach der zuerst genann-ten Regelung gelten bauliche Investitionen, die in einem Zeitraum von drei Jah-ren vorgenommen werden, als einheitliche Investition. Notwendige Verwendun-gen aus der Zeit nach dem 2. Oktober 1990 sind nach 247 12 Abs. 2 Satz 5 Sa-chenRBerG den baulichen Investitionen hinzuzurechnen. Zweifelhaft ist aber, ob diese Regelungen 374berhaupt R374ckschl374sse auf die Auslegung von 247 12 Abs. 12 - 7 - 1 Halbsatz 2 Nr. 1 SachenRBerG erlauben. 247 12 Abs. 2 SachenRBerG sieht n344mlich f374r den hier ersichtlich nicht gegebenen Fall einer Nutzung auf Grund eines 334berlassungsvertrags im Sinne von Art. 232 247 1a EGBGB eine besonde-re Erleichterung vor. Bei dieser Form der Nutzung muss der Nutzer als bauliche Investition weder ein Geb344ude neu errichtet noch einer Neuerrichtung gleich-kommende Ma337nahmen vorgenommen haben. Es gen374gt vielmehr, dass er die Wohn- oder Nutzfl344che um 50 Prozent vergr366337ert oder bauliche Investitionen vorgenommen hat, die die H344lfte des jeweiligen Geb344udesachwerts 374berstei-gen. Ob die f374r eine so weitgehende (dazu J. Schmidt-R344ntsch, ZIP 1996, 728, 730) Erleichterung geltenden Voraussetzungen des 247 12 Abs. 2 SachenRBerG auch auf den gesetzlichen Normalfall einer der Neuerrichtung gleichkommen-den Ma337nahme angewendet werden k366nnen, erscheint schon im Ansatz frag-lich. bb) Welche Anforderungen an eine der Neuerrichtung gleichkommende Ma337nahme im Einzelnen zu stellen sind, hat der Senat bislang nicht entschie-den. Entschieden ist nur, dass blo337e Reparaturma337nahmen einer Neuerrich-tung nicht gleichkommen (Senat, Urt. v. 16. April 1999, V ZR 57/98, VIZ 1999, 488), dies aber m366glich ist, wenn etwa Dacheindeckung, Au337enputz und Sani-t344ranlagen erneuert wurden (Urt. v. 27. September 2002, V ZR 262/01, VIZ 2003, 90, 92). Weitergehende Festlegungen in dieser Frage hat der Senat auch in den von der Revision in diesem Zusammenhang zitierten Urteilen (Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504; Urt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643; Urt. v. 13. Mai 2005, V ZR 191/04, NJW-RR 2005, 1256, 1257) nicht vorgenommen. Er hat sich darin mit dem Vorliegen eines sog. unbenannten Falls im Sinne der Auffangklausel des 247 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 Sa-chenRBerG befasst und gepr374ft, ob einer Neuerrichtung entsprechende Ma337-nahmen vorlagen. Das war in den entschiedenen F344llen unstreitig der Fall und bedurfte keiner weiteren Kl344rung. Diese ist auch hier entbehrlich. 13 - 8 - d) Das Berufungsgericht hat n344mlich festgestellt, dass das Holzhaus 1953 und damit in den zeitlichen Grenzen des 247 8 SachenRBerG errichtet wor-den ist. Damit liegt eine bauliche Investition in der Form der Neuerrichtung ei-nes Geb344udes nach 247 12 Abs. 1 Halbsatz 1 SachenRBerG vor. Weitere Anfor-derungen an eine Bebauung des Grundst374cks stellt 247 12 SachenRBerG nicht. Ob die vorgenommene Bebauung zu einer bereinigungsf344higen Nutzung f374hrt, bestimmt sich nicht nach 247 12 SachenRBerG, sondern nach den 247247 5 bis 7 Sa-chenRBerG, hier nach 247 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG. 14 e) Anders als das Berufungsgericht meint, ist es auch unerheblich, dass weder der Kl344ger selbst noch seine Gro337mutter auf dem Grundst374ck, wie es das Berufungsgericht formuliert, "ein Eigenheim 202gebaut222 " haben. Anspruchsbe-rechtigt ist nach 247 9 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 SachenRBerG nicht nur der Nut-zer, der das Geb344ude errichtet hat und damit nach 247 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Sa-chenRBerG anspruchsberechtigt ist, sondern auch sein Rechtsnachfolger. Das errichtete Geb344ude muss ebenso wenig schon bei seiner Errichtung zum Dau-erwohnen geeignet sein; es gen374gt, wenn es sp344ter in diesen Zustand versetzt wird (Senat, Urt. v. 30. April 2003, V ZR 361/02, VIZ 2003, 445). Das f374hrt dazu, dass eine Anspruchsberechtigung auch dann besteht, wenn nicht der urspr374ng-liche Nutzer, der das Geb344ude errichtet hat, sondern sein Rechtsnachfolger - hier die Gro337mutter des Kl344gers - die neben der Bebauung erforderlichen Voraussetzungen f374r eine bereinigungsf344hige Nutzung, hier die Eignung zum Dauerwohnen und die Nutzung als Lebensmittelpunkt, geschaffen hat (Senat, Urt. v. 12. Mai 2005, V ZR 191/04, NJW-RR 2005, 1256, 1257). Das Gesetz will die am 2. Oktober 1990 vorhandene Investition des Nutzers sch374tzen (Ent-wurfsbegr374ndung in BT-Drucks. 12/5992 S. 61 f.). Dazu stellt es allein auf das an dem ma337geblichen Stichtag, hier dem 2. Oktober 1990, erreichte Ergebnis ab. Wann und durch den Beitrag welchen Nutzers die Nutzung bereinigungsf344-hig geworden ist, ist danach unerheblich. 15 - 9 - III. F374r die Entscheidung des Rechtsstreits kommt es deshalb darauf an, ob die weiteren Voraussetzungen f374r eine bereinigungsf344hige Nutzung nach 247 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG gegeben sind. Das hat das Be-rufungsgericht offen gelassen. Der Senat kann diese Frage nicht selbst ent-scheiden, weil sie zwischen den Parteien streitig ist und die erforderlichen Fest-stellungen fehlen. Sie werden in der neuen Verhandlung nachzuholen sein. Hierf374r weist der Senat auf folgendes hin. 16 1. Zun344chst wird zu kl344ren sein, ob das Haus am 2. Oktober 1990 zum Dauerwohnen geeignet war. Daf374r ist entscheidend, ob das Bauwerk die bau-technischen Anforderungen f374r eine Wohnnutzung nach den Ma337st344ben der DDR erf374llte (Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504; Urt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643; Urt. v. 30. April 2003, V ZR 361/02, VIZ 2003, 445). Ob dieser Zustand schon zu einem fr374heren Zeitpunkt bestanden hat oder nicht, ist unerheblich. 17 2. Sodann wird zu kl344ren sein, ob das Geb344ude am 2. Oktober 1990 dem Nutzer zum Wohnen diente. Das ist, wie sich im Umkehrschluss aus 247 5 Abs. 3 SachenRBerG ergibt, der Fall, wenn der Nutzer auf dem Grundst374ck seinen Lebensmittelpunkt hatte. Ma337geblich sind die Lebensverh344ltnisse des seinerzei-tigen Nutzers, hier also allein der Gro337mutter des Kl344gers. Wo der Nutzer sei-nen Lebensmittelpunkt hat, ist in wertender Betrachtung aller ma337geblichen Umst344nde zu entscheiden; dabei ist die polizeiliche Meldung nur ein 18 - 10 - wenn auch nicht unbedeutender Gesichtspunkt (Senat, Urt. v. 13. Mai 2005, V ZR 191/04, NJW-RR 2005, 1256, 1257). Kr374ger Lemke Schmidt-R344ntsch Stresemann Czub Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 28.01.2008 - 1 O 54/07 - KG Berlin, Entscheidung vom 25.07.2008 - 11 U 9/08 -
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