BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 175/09 Verk374ndet am: 16. April 2010 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 307 Abs. 1 Satz 1 Bm BauGB 247 11 Abs. 2 a) Im Rahmen eines Einheimischenmodells vereinbarte Nutzungs- und Verf374gungs-beschr344nkungen begr374nden keine Prim344rverpflichtungen, sondern Obliegenheiten des Grundst374cksk344ufers. b) Bei einer Kaufpreisverbilligung von 50 % kann eine zwanzigj344hrige Verpflichtung des K344ufers, das Grundst374ck selbst zu nutzen, noch angemessen sein. c) Eine bei fr374herer Aufgabe der Selbstnutzung zu leistende Kaufpreiszuzahlung ist unangemessen, wenn sie 374ber die R374ckforderung der gew344hrten Subvention und die Absch366pfung sonstiger mit dieser zusammenh344ngender Vorteile hinausgeht. BGH, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09 - OLG Frankfurt a.M. in Darmstadt LG Darmstadt - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 16. April 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, den Rich-ter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 22. Zivilsenats in Darmstadt des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 27. August 2009 unter Zur374ckweisung des Rechtsmittels im 334bri-gen im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als der Klage in ei-nem Umfang stattgegeben worden ist, der 374ber die Feststellung hinausgeht, dass eine Verpflichtung zu einer Kaufpreiszuzahlung von mehr als 264 DM/qm nichtig ist. Im Umfang der Aufhebung wird das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 26. Juni 2007 auf die Berufung der Beklagten abge344ndert. Es wird festgestellt, dass der notarielle Kaufvertrag zwischen den Parteien 374ber das in R. , A. Stra337e 9 gelegene und im Grundbuch von R. Band 88 Blatt 3608 eingetragene parzellierte Grundst374ck Flur 8 Nr. 509 insoweit unwirksam ist, als 247 7 Ziffer 9 einen h366heren Kaufpreiszuzahlungsbetrag als 264 DM/qm bestimmt. Die weitergehende Berufung bleibt zur374ckgewiesen. Die weiterge-hende Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kl344ger zu 2/3 und die Be-klagte zu 1/3. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 10. August 1995 kauften die Kl344ger im Rah-men eines Einheimischenmodells ein 307 qm gro337es unbebautes Grundst374ck von der beklagten Stadt. Der Kaufpreis von 81.662 DM (266 DM/qm) lag etwa 50 % unter dem damaligen Bodenwert (530 DM/qm). 1 In dem Vertrag, dessen Bedingungen allen Verk344ufen der Beklagten in dem Baugebiet zugrunde liegen, verpflichteten sich die Kl344ger, ein Haus auf dem Grundst374ck zu errichten. Ferner verpflichteten sie sich, das Haus mindes-tens zwanzig Jahre ab Bezugsfertigkeit selbst zu bewohnen und das Grund-st374ck vor Ablauf von zwanzig Jahren seit Vertragsabschluss nicht ohne Zu-stimmung der Beklagten zu ver344u337ern. 2 Bei einem fr374heren Auszug oder einer Ver344u337erung ohne Zustimmung der Beklagten sieht der Vertrag 204als Ausgleich f374r den g374nstigen Erwerb des Grundst374cks223 eine 204Kaufpreiszuzahlung223 von 400 DM/qm vor. Diesen Betrag kann die Beklagte wahlweise an Stelle einer n344her geregelten R374ck374bertragung des Grundst374cks verlangen. 3 Die Kl344ger errichteten ein Wohnhaus und bezogen dieses im Juli 1996. Im Oktober 2006 baten sie die Beklagte vergeblich um Zustimmung zu einer Fremdvermietung des Hauses. Diese k374ndigte an, bei einer Vermietung die vereinbarte Zuzahlung geltend zu machen. 4 Die Kl344ger m366chten festgestellt wissen, dass die Vertragsklauseln 374ber die zwanzigj344hrige Selbstnutzungsverpflichtung in Verbindung mit der widrigen-falls nach Wahl der Beklagten entstehenden Zuzahlungs- oder R374ck374bertra-gungsverpflichtung nichtig sind. 5 - 4 - Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen erfolgreich gewesen. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zur374ckweisung die Kl344ger beantragen, verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. 6 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht h344lt die beanstandeten Klauseln nach 247 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB und nach 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB f374r unwirksam. Die Verpflich-tung, das eigene Wohnhaus mindestens zwanzig Jahre selbst zu bewohnen, stelle im Lichte der Wirkung der Grundrechte der Menschenw374rde, der Freiheit des Einzelnen und der freien Wohnsitzbestimmung eine unangemessene Ver-tragsbestimmung dar. Einer Prim344rverpflichtung, einen Umzug zu unterlassen, m374sse die Zivilrechtsordnung die Anerkennung verweigern. Die Unangemes-senheit der Klausel folge dar374ber hinaus aus der Dauer der Selbstnutzungsver-pflichtung, dem Fehlen einer H344rteklausel und aus dem als Sanktion vereinbar-ten, 374ber die Absch366pfung der gew344hrten F366rderung hinausgehenden Zuzah-lungsbetrag von 400 DM/qm. Die beanstandeten Klauseln seien nichtig; ihre Anpassung komme wegen des Verbots geltungserhaltender Reduktion unan-gemessener Gesch344ftsbedingungen nicht in Betracht. 7 II. Diese Ausf374hrungen halten revisionsrechtlicher Nachpr374fung in wesentli-chen Punkten nicht stand. 8 1. Nicht zu beanstanden ist allerdings, dass das Berufungsgericht die streitgegenst344ndlichen Klauseln als Allgemeine Gesch344ftsbedingungen im Sin- 9 - 5 - ne von 247 305 Abs. 1 Satz 1 BGB ansieht und deren Wirksamkeit anhand von 247 11 BauGB und von 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB pr374ft, der inhaltlich dem nach Art. 229 247 5 Satz 1 EGBGB hier anzuwendenden 247 9 Abs. 1 AGBG entspricht. Der Senat hat bislang offen gelassen, ob Klauseln eines nach Ablauf der Frist zur Umsetzung der EG-Richtlinie 374ber missbr344uchliche Klauseln in Verbrau-chervertr344gen (Abl. EG Nr. L 95 vom 21. April 1993, S. 29 ff.) am 31. Dezember 1994 geschlossenen privatrechtlichen st344dtebaulichen Vertrages allein an den Vorgaben des 247 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB zu messen oder auch einer Inhalts-kontrolle nach den 247247 307 ff. BGB zu unterziehen ist (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 100 f.; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962). Die Frage bedarf auch hier keiner Entscheidung, weil die beanstandete Regelung 374ber die Selbstnutzung des Hauses und die daran ankn374pfende Kaufpreiszuzahlungs- oder R374ck374bertragungsverpflichtung nach beiden Ma337st344ben nur teilweise un-angemessen und auch nur insoweit unwirksam ist. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts handelt es sich bei der Klausel, nach der die Kl344ger verpflichtet sind, das von ihnen errichtete Haus zwanzig Jahre selbst zu bewohnen, nicht um eine unangemessene Vertragsbe-stimmung. 10 a) Das Berufungsgericht verfehlt bereits den rechtlichen Gehalt dieser Klausel, wenn es annimmt, sie begr374nde eine zwangsweise durchsetzbare Pri-m344rverpflichtung der Kl344ger, einen Auszug aus ihrem Haus zu unterlassen. Vor der Pr374fung, ob eine Regelung angemessen ist, muss zun344chst ihr Inhalt - ggf. im Wege der Auslegung - ermittelt werden (vgl. BGH, Urt. v. 23. Juni 2004, IV ZR 130/03, NJW 2004, 2589, 2590). Allgemeine Gesch344ftsbedingungen sind dabei nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn so auszulegen, wie sie von verst344ndigen und redlichen Vertragspartnern unter Abw344gung der Interes-sen der beteiligten Kreise verstanden werden (vgl. Senat, Urt. v. 29. Mai 2009, 11 - 6 - V ZR 201/08, NJW-RR 2010, 63, 64). Unter Ber374cksichtigung der Rechtsnatur des Vertrages und der bei einem Versto337 gegen die Verpflichtung eintretenden Rechtsfolgen h344tte sich dem Berufungsgericht dabei aufdr344ngen m374ssen, dass die Selbstnutzungsverpflichtung eine der Bedingungen f374r die Gew344hrung der in der Kaufpreisverbilligung liegenden Subvention beschreibt und deshalb keine Prim344rverpflichtung, sondern lediglich eine Obliegenheit der K344ufer begr374ndet. Die Ver344u337erung des Grundst374cks an die Kl344ger erfolgte im Rahmen ei-nes st344dtebaulichen Vertrages gem344337 247 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 Halbsatz 5 BauGB in Form eines sogenannten Einheimischenmodells. Hierdurch soll in Gemeinden, die eine starke Nachfrage nach Bauland durch ausw344rtige Interes-senten verzeichnen, Einheimischen der Erwerb von Baufl344chen zu bezahlbaren, in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preisen erm366glicht werden (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 96; Brohm, JZ 2000, 321, 322; Grziwotz, KommJur 2009, 376). Eine Ver344u337erung unter dem Verkehrswert ist den Ge-meinden wegen des Gebots der sparsamen Verwendung 366ffentlicher Mittel nur gestattet, wenn dies der Erf374llung 366ffentlicher Aufgaben dient und die zweck-entsprechende Mittelverwendung sichergestellt wird. Gemeinden, die zur F366r-derung des Wohnbaus von Einheimischen Grundst374cke verbilligt verkaufen, sind daher nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, f374r eine vertragliche Absi-cherung des - den verbilligten Grundst374cksverkauf rechtfertigenden - Ziels der Einheimischenf366rderung Sorge zu tragen. Sie m374ssen insbesondere sicherstel-len, dass die bevorzugten K344ufer die auf den Grundst374cken zu errichtenden Eigenheime f374r einen bestimmten Zeitraum selbst nutzen und nicht auf Kosten der Allgemeinheit Gewinne erzielen, indem sie das verbilligte Bauland alsbald zum Verkehrswert weiterver344u337ern oder den Grundbesitz an Dritte vermieten. Vertragliche Regelungen, die entsprechende Bindungen begr374nden, schaffen mithin erst die (366ffentlich-)rechtlichen Voraussetzungen f374r die Vergabe preis-g374nstigen Baulands; sie m374ssen daher von den Zivilgerichten vor diesem Hin- 12 - 7 - tergrund interpretiert und auf ihre Angemessenheit 374berpr374ft werden (vgl. Se-nat, BGHZ 153, 93, 96 u. 103 f.; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962, 963; Brohm, JZ 2000, 321, 332; Grziwotz, KommJur 2009, 376, 377). b) Unter Ber374cksichtigung des von der Beklagten verfolgten st344dtebauli-chen Ziels und der H366he der gew344hrten Subvention ist hier eine Bindung von 20 Jahren, w344hrend derer die Kl344ger das Haus selbst nutzen m374ssen und das Grundst374ck nur mit Zustimmung der Beklagten ver344u337ern d374rfen, um einen Widerruf der Subvention durch Kaufpreisnachforderung oder R374ck374bertra-gungsverlangen zu vermeiden, eine noch angemessene Vertragsgestaltung. 13 aa) Beschr344nkungen, die die 366ffentliche Hand dem Subventionsempf344n-ger auferlegt, halten der Inhaltskontrolle am Ma337stab des 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB stand und entsprechen dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung im Sinne des 247 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB, wenn sie geeignet und erforderlich sind, um das Erreichen der mit dem Einheimischenmodell zul344ssigerweise verfolgten Zwecke im Bereich der Wohnungsbau-, Siedlungs- oder Familienpolitik f374r ei-nen angemessenen Zeitraum sicherzustellen (vgl. Senat, Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 252/05, WM 2006, 2046, 2047). Hierzu z344hlen nicht nur Verf374gungs-, son-dern auch Nutzungsbeschr344nkungen, insbesondere die Verpflichtung des Sub-ventionsempf344ngers, das verbilligt 374berlassene Grundst374ck selbst zu nutzen (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 104). Die Zwecke der Subvention, insbesondere jungen einheimischen Familien in Ballungs- und Fremdenverkehrsgebieten zu einem Eigenheim zu verhelfen und keine einseitigen Eigent374mer- und Nutzer-strukturen in der Gemeinde entstehen zu lassen, werden nicht nur bei einem Weiterverkauf des Grundst374cks vor Ablauf bestimmter Fristen verfehlt, sondern auch dann, wenn die Beg374nstigten das Eigenheim nicht mehr selbst nutzen, sondern es an Dritte vermieten oder leerstehen lassen. Das Grundst374ck wird 14 - 8 - dann nicht mehr von dem Erwerber genutzt, den die Gemeinde nach bestimm-ten Kriterien (z.B. nach Einkommen, Alter oder Kinderzahl) ausgew344hlt hat und f374r einen l344ngeren Zeitraum anzusiedeln beabsichtigte. Grundrechte des Subventionsempf344ngers, insbesondere sein Recht auf Freiz374gigkeit (Art. 11 GG), werden durch eine Selbstnutzungsverpflichtung nicht beeintr344chtigt. Es steht ihm selbstverst344ndlich frei, jederzeit fortzuziehen. Dass er in diesem Fall die unter der Bedingung der Selbstnutzung erhaltene Subven-tion zur374ckgew344hren muss, ist Folge seiner Entscheidung, an dem Einheimi-schenmodell teilzunehmen, statt ein Grundst374ck - teurer - auf dem freien Markt zu erwerben (vgl. Senat, Urt. v. 4. Mai 2007, V ZR 162/06, ZOV 2007, 30, 33 f374r den Erwerb landwirtschaftlicher Fl344chen nach dem Ausgleichsleistungsgesetz). 15 bb) Die Beschr344nkungen, denen der K344ufer unterliegt, m374ssen allerdings zeitlich begrenzt sein. Hinsichtlich der f374r ein Einheimischenmodell typischen Nutzungs- und Verf374gungsbeschr344nkungen hat der Senat Bindungsfristen von bis zu 15 Jahren f374r unbedenklich gehalten (BGHZ 153, 93, 105), ohne damit eine H366chstgrenze festzulegen. Da die Bindung des K344ufers der Preis f374r den verbilligten Erwerb des Grundst374cks ist, steigt die zul344ssige Bindungsdauer mit dem Umfang der Verbilligung, so dass im Einzelfall auch eine Frist von mehr als 20 Jahren angemessen sein kann (vgl. Senat, Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 302). 16 Die hier gegebene Verbilligung liegt mit 50 % deutlich 374ber der bei Ein-heimischenmodellen 374blichen Reduzierung des Kaufpreises um bis zu 30 % gegen374ber dem Verkehrswert (vgl. Senat, a.a.O, sowie den Sachverhalt zu Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962: zehn Jahre Bindung bei 14% Preisnachlass). Dies rechtfertigt es, die Bindungsfrist von 20 Jahren ab Bezugsfertigkeit des Wohnhauses als noch angemessen anzusehen. Dem steht 17 - 9 - die Erw344gung des Berufungsgerichts, niemand k366nne sicher sein, dass berufli-che und private Beziehungen einen solchen Zeitraum 374berdauerten, nicht ent-gegen. Die Bindungsdauer von 20 Jahren hindert die Kl344ger, wie dargelegt, nicht, fr374her aus dem Haus auszuziehen (oder das Grundst374ck zu einem fr374he-ren Zeitpunkt zu verkaufen). Sie bestimmt lediglich den Zeitraum, in dem die aus 366ffentlichen Mitteln gew344hrte F366rderung - die hier immerhin mehr als 40.000 200 betr344gt - zweckgebunden, also noch nicht endg374ltig in das Verm366gen der Kl344ger 374bergegangen ist. c) Die Selbstnutzungsverpflichtung ist entgegen der Auffassung des Be-rufungsgerichts auch nicht deshalb unangemessen, weil der Vertrag keine H344r-teklausel enth344lt. Einer solchen Klausel bedarf es nicht, weil die Beklagte ohne-hin verpflichtet ist, ihre Rechte so auszu374ben, dass im Einzelfall keine unzu-mutbaren H344rten f374r ihren Vertragspartner entstehen. Die f374r Einheimischen-modelle typischen Bindungen werden dem K344ufer seitens der Gemeinde im Rahmen der Erf374llung 366ffentlicher Aufgaben auferlegt. Bei ihrer Durchsetzung muss diese deshalb neben den Schranken von Treu und Glauben (247 242 BGB) insbesondere die Einhaltung des 334berma337verbots beachten. Der Grundsatz der Verh344ltnism344337igkeit bestimmt auch ohne gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der 366ffentlichen Verwaltung, und zwar auch dann, wenn sie f374r ihre Aufgaben die Gestaltungsform des Privatrechts w344hlt (vgl. Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962, 964 Rdn. 19; Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 252/05, WM 2006, 2046, 2047; Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 301). Die Beklagte ist daher verpflichtet, vor der Aus-374bung des ihr aus der Erf374llung 366ffentlicher Aufgaben zustehenden Rechts auf R374ckforderung der Subvention (hier in Form der Kaufpreiszuzahlung) zu pr374fen, ob und inwieweit das Recht geltend gemacht werden soll, und dabei unzumut-bare H344rten zu vermeiden. Hierauf musste in dem Kaufvertrag nicht hingewie-sen werden, denn eine ausdr374ckliche Regelung von Rechten, die aus dem Ge- 18 - 10 - setz oder aus der Rechtsnatur eines Vertrages folgen, oder eine Belehrung des Vertragspartners 374ber diese Rechte wird weder durch das Transparenzgebot (247 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) noch das Gebot angemessener Vertragsgestaltung (247 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB) gefordert (vgl. BGH, Urt. v. 14. Mai 1996, XI ZR 257/94, NJW 1996, 2092, 2093). 3. a) Zutreffend nimmt das Berufungsgericht allerdings an, dass die Kaufpreiszuzahlung, die die Kl344ger bei Aufgabe der Selbstnutzung ihres Hau-ses vor Ablauf von zwanzig Jahren nach dessen Bezugsfertigkeit zu leisten haben, der H366he nach unangemessen ist. 19 Nicht nur die Bindungen, die dem K344ufer zum Erreichen der Zwecke des Einheimischenmodells auferlegt werden, sondern auch die bei Nichteinhaltung dieser Bindungen vereinbarten Rechte des Verk344ufers sind unter Ber374cksichti-gung von Sinn und Zweck des Einheimischenmodells auf ihre Angemessenheit zu pr374fen. Dabei ist zu ber374cksichtigen, dass die Gemeinde wegen ihrer haus-haltsrechtlichen Bindungen verpflichtet ist, sich die R374ckforderung der Subven-tion f374r den Fall ihrer Zweckverfehlung vorzubehalten. Eine Nachforderung im Umfang des einger344umten Preisvorteils ist deshalb unbedenklich m366glich (vgl. Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962, 963); sie stellt ebensowenig wie die Aus374bung eines angemessen ausgestalteten Wieder-kaufs- bzw. R374ck374bertragungsrechts eine Vertragsstrafe dar, sondern bedeutet den Widerruf der in der Kaufpreisverbilligung liegenden und an bestimmte Be-dingungen gekn374pften Subvention (so zutreffend Grziwotz, KommJur 2009, 376, 377; vgl. auch Senat, Urt. v. 6. November 2009, V ZR 63/09 - juris Rdn. 16 f.). 20 - 11 - Die hier vereinbarte Zuzahlungsverpflichtung von 400 DM/qm geht 374ber die R374ckforderung der gew344hrten Verbilligung von 264 DM/qm allerdings deut-lich hinaus. Sie l344sst sich auch nicht mit einem von der Beklagten erwarteten Anstieg der Bodenpreise rechtfertigen. Zwar m374ssen, wenn der Subventions-zweck verfehlt wird, auch etwaige Bodenwertsteigerungen nicht stets dem K344u-fer verbleiben (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 104). Eine Nachzahlungsklausel, die neben der Kaufpreisverbilligung auch k374nftige Bodenwertsteigerung einbezieht, ist jedoch nur angemessen, wenn sie die M366glichkeit stagnierender oder sin-kender Bodenpreise ber374cksichtigt und die Nachzahlung auf den tats344chlich eingetretenen Vorteil begrenzt. Daran fehlt es hier. Entsprechendes gilt, soweit die Beklagte beabsichtigt haben sollte, durch den Zuzahlungsbetrag etwaige Zinsvorteile der Kl344ger einzubeziehen. 21 b) Die Unangemessenheit der H366he der Kaufpreiszuzahlung f374hrt jedoch nicht zur Unwirksamkeit der vertraglichen Bestimmungen in dem von dem Beru-fungsgericht angenommenen Umfang. Das Verbot einer geltungserhaltenden Reduktion unwirksamer allgemeiner Gesch344ftsbedingungen kommt hier aus-nahmsweise im Ergebnis nicht zum Tragen. 22 aa) Ist eine Vertragsbestimmung nach 247 307 Abs. 1 BGB unwirksam, tre-ten an ihre Stelle die gesetzlichen Vorschriften (247 306 Abs. 2 BGB). Fehlen ge-eignete Vorschriften und f374hrt die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klau-sel zu einem Ergebnis, das den beiderseitigen Interessen nicht mehr in vertret-barer Weise Rechnung tr344gt, sondern das Vertragsgef374ge v366llig einseitig zu Gunsten des Kunden verschiebt, ist die entstandene L374cke durch eine erg344n-zende Vertragsauslegung zu schlie337en. An die Stelle der unwirksamen Klausel tritt dann die Regelung, die die Parteien bei sachgerechter Abw344gung ihrer bei-derseitigen Interessen gew344hlt h344tten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Ge-sch344ftsbedingungen bekannt gewesen w344re (vgl. BGHZ 176, 244, 255; 137, 23 - 12 - 153, 157; 120, 108, 122; 117, 92, 98 f.; BGH, Urt. v. 9. Juli 2008, VIII ZR 181/07, NJW 2008, 2840, 2841 f.). Vorliegend ist eine solche erg344nzende Vertragsauslegung geboten. Da es kein dispositives Gesetzesrecht gibt, welches an die Stelle der Zuzahlungs-verpflichtung tritt, diese aber als Regelung 374ber den Widerruf der gew344hrten Subvention ein wesentliches Element des Vertragsgef374ges bildet, h344tte deren ersatzlose Streichung Folgen, die den beiderseitigen Interessen der Parteien in unvertretbarer Weise zuwiderliefen. W374rde lediglich die Zuzahlungsverpflich-tung gestrichen, die Selbstnutzungsverpflichtung hingegen aufrechterhalten, wirkte sich die Unwirksamkeit der Zuzahlungsregelung zum Nachteil der Kl344ger aus, also zu Lasten des Vertragspartners des Klauselverwenders. K344men sie der Selbstnutzungsverpflichtung nicht nach, w344re die ihnen gew344hrte 366ffentliche F366rderung von der Beklagten n344mlich mittels der in 247 7 Ziffer 15 des Vertrages vorgesehenen R374ck374bertragung des Grundst374cks zur374ckzuverlangen; die zuvor bestehende M366glichkeit, sich durch R374ckzahlung der F366rderung 204freizukaufen223 und das Grundst374ck mit dem selbst errichteten Haus zu behalten, best374nde f374r die Kl344ger dann nicht mehr. Das Hinausstreichen auch der Selbstnutzungsver-pflichtung (und der R374ck374bertragungsverpflichtung) f374hrte dagegen dazu, dass die wesentliche 204Gegenleistung223 der Kl344ger f374r die ihnen gew344hrte Kaufpreis-verbilligung ersatzlos entfiele, sich also das Vertragsgef374ge v366llig einseitig zu ihren Gunsten versch366be. 24 bb) Dieselbe Rechtsfolge - Unwirksamkeit nur des Zuzahlungsbetrages mit der Notwendigkeit, die entstandene L374cke im Wege erg344nzender Ver-tragsauslegung zu schlie337en - ergibt sich, wenn der Kaufvertrag allein an dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung gem344337 247 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB gemessen wird. In 247 19 des Vertrages haben sich die Vertragsparteien n344mlich f374r den Fall, dass eine der Vertragsvereinbarungen unwirksam sein sollte, ver- 25 - 13 - pflichtet, eine neue wirksame Regelung zu treffen, die dem rechtlich und wirt-schaftlich Gewollten an n344chsten kommt. Auch auf dieser Grundlage kommt eine Gesamtnichtigkeit der Bestimmungen 374ber die Selbstnutzungsverpflich-tung daher nicht in Betracht. III. Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben, soweit darin die Gesamt-nichtigkeit der beanstandeten Klauseln festgestellt wird (247 562 Abs. 1 ZPO). 26 Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen einer Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist (247 563 Abs. 3 ZPO). Die aufgrund der Unangemessenheit des Zuzahlungsbetrages entstan-dene Vertragsl374cke ist nach dem hypothetischen Parteiwillen in der Weise zu schlie337en, dass die geschuldete Kaufpreiszuzahlung 134,98 200 (264 DM) pro Quadratmeter betr344gt. W344re den Parteien die Unwirksamkeit des vereinbarten Zuzahlungsbetrages bewusst gewesen, h344tten sie diesen auf die gew344hrte Verbilligung begrenzt, also auf 264 DM/qm reduziert (530 DM/qm Bodenwert bei Abschluss des Vertrages abz374glich gezahlter 266 DM/qm). Dass dar374ber hinaus die Absicht bestand, etwaige - nach den Feststellungen der Berufungs-gerichts ohnehin nicht eingetretene - Bodenwertsteigerungen auszugleichen, kann nicht angenommen werden, da die Zuzahlung von 400 DM/qm ausweislich des Vertrages ausdr374cklich (nur) als 204Ausgleich f374r den g374nstigen Erwerb des Grundst374cks223 vereinbart worden ist. Demgem344337 war - unter Zur374ckweisung der Klage im 334brigen - festzustellen, dass der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag insoweit unwirksam ist, als 247 7 Ziffer 9 einen h366heren Kaufpreiszah-lungsbetrag als 264 DM/qm bestimmt. 27 - 14 - Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass die Reduzierung des Zuzah-lungsbetrages die Verpflichtung der Beklagten unber374hrt l344sst, im Wege einer Ermessensentscheidung zu pr374fen, ob die Aus374bung ihres Rechts, also die Geltendmachung des Zuzahlungsbetrages (nunmehr 134,98 200), verh344ltnism344-337ig ist (vgl. oben II. 2.c. sowie Senat, Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 252/05, WM 2006, 2046, 2047). Dabei sind alle Umst344nde des Einzelfalls zu ber374ck-sichtigen, insbesondere die Einkommensverh344ltnisse der Kl344ger, die Dauer der Selbstnutzung, der Grund f374r deren Aufgabe und die aus einer Fremdvermie-tung gezogenen Nutzungen. Im (pflichtgem344337en) Ermessen der Beklagten steht auch, ob sie den Zuzahlungsbetrag in voller H366he verlangt oder entsprechend der tats344chlichen Dauer der Selbstnutzung anteilig reduziert (vgl. Senat, Urt. v. 6. November 2009, V ZR 63/09 - juris Rdn. 34). 28 - 15 - IV. Die Kostenentscheidung folgt aus 247 92 Abs. 1 ZPO. 29 Kr374ger Klein Stresemann Czub Roth Vorinstanzen: LG Darmstadt, Entscheidung vom 26.06.2007 - 8 O 90/07 - OLG Frankfurt a.M. in Darmstadt, Entscheidung vom 27.08.2009 - 22 U 213/07 -
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