BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 176/11 Verkündet am: 13. Juli 2012 Langendörfer - Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 311b Abs. 1 Satz 2 Verpflichtet sich der Verkäufer einer Immobilie formunwirksam zu deren Rückkauf, so wird diese Verpflichtung nicht dadurch wirksam, dass ein Dritter auf Veranlassung oder Vermittlung des Verkäufers die Immobilie formgerecht kauft (Bestätigung von Senat, B GHZ 160, 368). BGH, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 176/11 - OLG Karlsruhe LG Heidelberg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. Juni 2012 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Prof . Dr. Schmidt - Räntsch und Dr. Roth und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 19. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 21. Juni 2011 im Koste n- punkt und insoweit aufgeho ben, als zum Nachteil des Beklagten erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Heidelberg vom 30. November 2010 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 25. Januar 2011 auf die Ber u- fung des Bekla gten abgeändert. Die Klage wird insgesamt abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger. Von Rechts wegen - 3 - T atbestand: Mit notariellem Vertrag vom 18. Dezember 1998 kauften die Kläger von einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung, de ren alleinvertretungsberechti g- ter Gesellschafter der Beklagte war, eine Eigentumswohnung. Am Tag darauf schlossen die Kläger mit dem Beklagten privatschriftlich einen sog. Gewährlei s- tungsvertrag, der u. a. eine Verpflichtung des Beklagten enthält, die Wohn ung zurückzukaufen. Die Kläger wurden als Wohnungseigentümer in das Grun d- buch eingetragen. Mit Schreiben vom 29. Mai 2008 forderten sie den Beklagten auf, die Rückkaufsverpflichtung zu erfüllen. Daraufhin kaufte eine Bauträgergesel l- schaft, vertreten du rch den Beklagten als geschäftsführenden Gesellschafter, mit notariellem Vertrag vom 19. Dezember 2008 die Eigentumswohnung von den Klägern. Später trat sie von dem Vertrag in Ausübung eines ihr eingeräu m- ten Rücktrittsrecht s wieder zurück. Die Kläger ve rlangen - soweit im Revisionsverfahren noch von Intere s- se - von dem Beklagten Schadensersatz wegen Nichterfüllung der Rückkauf s- verpflichtung in Höhe des vereinbarten Rückkaufpreises von 51.065,16 u- zü g lich 31,20 Eigentumswohnung, sowie Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten von 2.161,00 In den Tatsacheninstanzen ist die Klage insoweit erfolgreich gewesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kl ä- ger beantragen, verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter. 1 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe : I. Das Berufungsgericht bejaht den geltend gemachten Schadensersatza n- spruch wegen Nichterfüllu ng der Rückkaufsverpflichtung unter dem Gesicht s- punkt des § 326 Abs. 2 BGB aF . Die Verpflichtung sei zwar zunächst wegen Formmangels, §§ 125, 313 Satz 1 BGB aF, nichtig gewesen. Der Mangel sei aber entsprechend § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB mit formgerechtem Ab schluss des Kaufvertrages mit der Bauträgergesellschaft am 19. Dezember 2008 geheilt worden. Dass dieser Vertrag nicht mit dem Beklagten als dem Partner des formunwirksamen Vertrages geschlossen worden sei, sei unschädlich. Ausre i- chend sei, dass " insoweit ein Erfüllungszusammenhang " bestehe. Das sei hier der Fall, weil der Beklagte ersichtlich die Bauträgergesellschaft veranlasst habe, statt seiner der Verpflichtung zum Rückkauf nachzukommen. Inhaltlich entspr e- che der Vertrag mit der Bauträgergesellschaft d er Regelung über den Rückkauf in dem " Gewährleistungsvertrag " . Die Erfüllung der Rückkaufsverpflichtung h a- be der Beklagte verweigert. Dass die Bauträgergesellschaft statt seiner die Wohnung gekauft habe, sei in diesem Zusammenhang unerheblich. Darin liege keine befreiende Schuldübernahme, zumal die Käuferin von ihrem Rücktritt s- recht Gebrauch gemacht habe. Als Schadensersatz könnten die Kläger den Kaufpreis für die Wohnung beanspruchen, den sie im Falle der Erfüllung erha l- ten hätten, ferner Erstattung der en trichteten Grundsteuern, Zug um Zug freilich gegen Übereignung der Wohnung. Unter dem Gesichtspunkt des Verzuges, § 286 Abs. 1 BGB aF billigt das Berufungsgericht den Klägern schließlich die Erstattung vorgerichtlicher A n- 5 6 - 5 - waltskosten zu, die ihnen wegen der Geltendmachung des Schadensersatza n- spruchs entstanden sind. II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung in den en t- scheidenden Punkten nicht s tand. 1. Zutreffend ist lediglich der Ausgangspunkt. Die Rückkaufsverpflichtung hätte na ch § 313 Satz 1 BGB aF der notariellen Beurkundung bedurft und war sonach nichtig, § 125 BGB. 2. Rechtlich nicht haltbar ist demgegenüber die Auffassung des Ber u- fungsgerichts, die Rückkaufsverpf lichtung sei entsprechend § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB (richti g wäre: § 313 Satz 2 BGB aF) dadurch wirksam geworden, dass die Bauträgergesellschaft auf Veranlassung des Beklagten die Eige n- tumswohnung mit am 19. Dezember 2008 no tariell beurkundetem Vertrag g e- kauft habe. a) Allerdings entspricht es der Rechtsprechu ng des Senats, dass eine formunwirksame Kauf - oder Verkaufsverpflichtung nicht nur durch Auflassung und Eintragung, sondern auch dadurch geheilt werden kann, dass die Parteien einen formwirksamen Vertrag mit entsprechender Kauf - oder Verkaufsverpflic h- tung schließen (Urteil vom 18. Dezember 1981 - V ZR 233/80, BGHZ 82, 398; Urteil vom 8. Oktober 2004 - V ZR 178/03, BGHZ 160, 368, 373). Dies kommt in erster Linie dann in Betracht, wenn ein formungültiger Vorvertrag durch A b- schluss eines formgültigen Hauptvert rages erfüllt wird, ist aber nicht auf diesen 7 8 9 10 - 6 - Spezialfall beschränkt (vgl. Senat, Urteil vom 8. Oktober 2004 - V ZR 178/03, aaO). Bedeutsam ist das freilich nicht für die die Beurkundungspflicht ausl ö- sende Verpflichtung zum Kauf oder Verkauf. Denn ob diese durch den nachfo l- genden formwirksamen Verpflichtungsvertrag geheilt wird, ist nicht entsche i- dend, da der formwirksam abgeschlossene Vertrag den Rechtsgrund in sich trägt (Senat, Urteil vom 8. Oktober 2004 - V ZR 178/03, aaO S. 375). Das Schicksal des unwirksamen Vorvertrages ist daher insoweit ohne Belang. B e- deutsam ist die Heilungswirkung nur für weitere Verpflichtungen, die zwar G e- genstand des formunwirksamen ersten Vertrages waren, nicht aber Eingang in den zweiten formwirksamen Vertrag gefunden ha ben. In diesen Fällen führt der Umstand, dass der formunwirksame Vertrag nach § 31 3 Satz 2 BGB aF (nicht anders nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB) " seinem ganzen Inhalt nach gültig wird " , dazu, dass auch solche, nicht in dem formgerecht abgeschlossenen Ve r- trag enthaltene Pflichten wirksam werden. Schon diese Zusammenhänge lassen erkennen, dass das Berufungsg e- richt die Regelung des § 31 3 Satz 2 BGB aF (§ 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB ) nicht richtig erfasst hat. Denn wenn es einen " Erfüllungszusammenhang " annimmt zw ischen der formunwirksamen Verpflichtung des Beklagten, die Eigentum s- wohnung zurückzukaufen, und dem formwirksamen Kauf der Wohnung durch die Bauträgergesellschaft, dann ist allein folgerichtig, dass der Beklagte seine Rückkaufsverpflichtung dadurch erfüll t hat, dass er die Bauträgergesellschaft zum Kauf veranlasst hat. Eine Schadensersatzverpflichtung nach § 326 BGB aF kommt dann nicht mehr in Betracht. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Kauf der Wohnung durch die Bauträgergesellschaft führe zwar zur H eilung 11 12 - 7 - des Formmangels und damit zur Entstehung der Rückkaufsverpflichtung des Beklagten, nicht aber zur Erfüllung, ist demgegenüber widersprüchlich. b) Unabhängig davon ist die Bejahung eines " Erfüllungszusamme n- hangs " zwischen der formunwirksam verei nbarten Rückkaufsverpflichtung des Beklagten und dem formwirksamen Kauf der Wohnung durch die Bauträgerg e- sellschaft rechtsfehlerhaft. Der Senat hat sich in der Entscheidung vom 8. Oktober 2004 (V ZR 178/03, BGHZ 160, 368, 373 ff.) ausführlich mit der F rage befasst, unter we l- chen Voraussetzungen in dem Abschluss eines Kaufvertrages mit einem Dritten die Erfüllung eines formunwirksamen Vorvertrages gesehen werden kann. D a- nach fehlt es regelmäßig an dem notwendigen Erfüllungszusammenhang, wenn ein Dritter anstelle des ursprünglich vorgesehenen Käufers den formwirksamen Vertrag schließt. Das ist selbst dann nicht anders, wenn derjenige, der sich formunwirksam zum Kauf verpflichtet hat, das Recht hatte, den Dritten als Kä u- fer zu vermitteln (aaO S. 377). In de m amtlichen Leitsatz dieser Entscheidung hat das folgenden Ausdruck gefunden: " An einem solchen Erfüllungszusa m- menhang fehlt es, wenn der Verkäufer, ohne da ss dazu eine Verpflichtung hatte begründet werden sollen, auf Vermittlung des Vertragspartners an ei nen Dritten verkauft und diesem das verkaufte Grundstück übereignet. " Damit ist zugleich die Ausnahme angesprochen. Der Verkauf an einen Dritten genügt den Anfo r- derungen an den zur Heilung nach § 31 3 Satz 2 BGB aF erforderlichen Erfü l- lungstatbestand, wenn der Verkäufer sich in dem Vorvertrag formunwirksam verpflichtet hatte, an den Dritten zu verkaufen. Das war die Sachverhaltskon s- tellation, die der Senatsentscheidung vom 18. Dezember 1981 (V ZR 233/80, BGHZ 82, 398) zugrunde lag, und dies allein rechtferti gte die dort angenomm e- ne Heilungswirkung, nicht die seinerzeit dafür gegebene Begründung (s. noc h- 13 14 - 8 - mals Senat, Urteil vom 8. Oktober 2004 - V ZR 178/03, BGHZ 160, 368, 374 ff.). Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben. Zum Rückkauf hatte sich - for munwirksam - der Beklagte verpflichtet. An ihn, nicht an einen Dritten (die Bauträgergesellschaft) sollten die Kläger verkaufen. Nur ein wirksamer Kaufvertrag mit dem Beklagten hätte daher den Formmangel heilen können. Ob der Beklagte den Verkauf an die Ba uträgergesellschaft vermittelt oder vera n- lasst hat, ist ohne Belang. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts lässt sich aus § 267 Abs. 1 BGB nichts anderes herleiten. Zum einen führte die Anwendung dieser Norm zur Erfüllung und schlösse einen Sch adensersatzanspruch wegen Nich t- erfüllung von vornherein aus (s. o.). Zum anderen entscheidet über die Frage der Heilungswirkung nicht die Norm des § 267 BGB, sondern die des § 313 Satz 2 BGB aF , und diese verlangt - nach der Auslegung des Senats - den Z u- sa mmenhang zwischen dem unwirksamen Grundgeschäft und der Erfüllung durch Auflassung und Eintragung. Die Auflassung an einen beliebigen Dritten reicht gerade nicht. Strukturell nicht anders ist es bei der entsprechenden A n- wendung der Norm auf das Verhältnis von unwirksamem (Vor - )vertrag und wirksamem Hauptvertrag. 3. Mangels wirksamer Rückkaufsverpflichtung des Beklagten, liegen w e- der die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfü l- lung, § 326 Abs. 2 BGB aF, noch die für den Ersatz ei nes Verzugsschadens, § 286 Abs. 1 BGB aF, vor. 15 16 17 - 9 - III. Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben, § 562 ZPO. Da die Au f- hebung nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf den festgestellten Sachverhalt erfolgt und die Sache entscheidun gsreif ist, hat der Senat selbst zu entscheiden, § 563 Abs. 3 ZPO. Das führt zur vollständigen Klageabweisung mit der Kostenfolge aus § 91 Abs. 1 ZPO. Krüger Schmidt - Räntsch Roth Brückner Weinland Vorinstanzen: LG Heidelberg, Entscheidung vom 30.11.2010 - 2 O 313/09 - OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 21.06.2011 - 19 U 133/10 - 18
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