ECLI:DE:BGH:2018:250418UVIIIZR176.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 176/17 Verkündet am: 25. April 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535, § 566 Abs. 1, § 741, § 1008, § 1010 Abs. 1 a) Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch r e- gelmäßig ein (Wohnraum - )Mietverhältnis zustande (Anschluss an BGH, Urteile vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17. Dezember 1973 - II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11. September 2000 - II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b ; vom 15. September 2010 - VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14). Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden. b) Dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht ent g e- gen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch - neben anderen Miteigentümern - auf Vermieterseite beteiligt ist (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14, WuM 2016, 341 Rn. 18 mwN; vom 24. Au gust 2016 - VIII ZR 100/15, BGHZ 211, 331 Rn. 21). - 2 - c) Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentüme r- gemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Woh n- raummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein (Bestä tigung des Senatsurteils vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rn. 23 mwN). Dies gilt auch, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteige n- tumsanteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB). d) Eine auf den Fort bestand eines (Wohnraum - )Mietverhältnisses zwischen einer Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder gerichtete Feststellungsklage muss nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümerg e- meinschaft erhoben werden, wenn nur einzeln e von ihnen das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede stellen (Anschluss an BGH, Urteile vom 26. Oktober 1990 - V ZR 105/89, NJW - RR 1991, 333 unter II 2; vom 4. April 2014 - V ZR 110/13, NZM 2014, 522 Rn. 10). BGH, Urteil vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17 - LG Berlin AG Berlin - Schöneberg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. April 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr . Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 13. Juni 2017 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 28. Oktober 2016 - in der Fassu ng des Berichtigungsbeschlusses vom 16. Nove m- ber 2016 - abgeändert. Es wird festgestellt, dass das zwischen den Klägern und den Mi t- gliedern der Grundstücksgemeinschaft F . bestehende Mietverhältnis gemäß Mietvertrag vom 3. Mai 2009 über die auf dem Grundstück F . , Berlin, erstes Oberg e- schoss und Dachgeschoss links, gelegene Wohnung bis auf we i- teres fortbesteht und insbesondere nicht mit dem Erwerb des Mi t- eigentumsanteils durch die Beklagte oder durch deren Schreiben v om 27. April 2016 beendet worden ist. Die Widerklage wird abgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: Die Parteien streiten über die Feststellung des Fortbestands eines Mie t- verhältnisses über die vo n den Klägern bewohnte Wohnung in einem Mehrfam i- lienhaus in Berlin sowie über das Recht der Kläger zur alleinigen Nutzung des hinteren Gartens des Hausgrundstücks. Das vorbezeichnete Anwesen stand seit mehr als 100 Jahren im Eige n- tum der Familie der Kläg erin zu 1. Ende des Jahres 2006 wurden die Klägerin zu 1 und ihre Schwester im Grundbuch zu je einem Sechstel als Miteigentümer des Hausgrundstücks eingetragen. Unter dem 3. Mai 2009 schlossen sämtliche damaligen Miteigentümer, handelnd unter der Bezeichnu ng "Grundstücksg e- meinschaft F . " mit der Klägerin zu 1 und deren Ehemann, dem Kläger zu 2, einen als "Wohnungs - Einheitsmietvertrag" überschriebenen (Formular - )Vertrag, wonach die Kläger die streitgegenständliche 214,47 m 2 große Sechszimm erwohnung in der ersten Etage und im Dachgeschoss links auf unbestimmte Zeit für Betriebskosten zuzüglich einer monatlichen Heizkostenvorauszahlung in Höhe § 20 des Mietvertrags enthält als Ziffer 2 unter der Überschrift "weitere Vereinbarungen" die handschriftliche Bezugnahme auf eine Anlage des Mie t- ve r trags, wonach die Kläger, da ihnen der Zustand des Hauses bekannt sei, als Mieter auf etwaige Minderungs - oder Instandhaltungsrechte sowie Ansprüche gegen die Vermieterin, die Grundstückseigentümergemeinschaft, wegen sämtl i- cher bekannten und unbekannten Mängeln verzichteten. Weiter enthält § 20 des Mietvertrags unter Ziffer 4 folgende (handschriftliche) Regelung hinsichtlich der Gartennutzung: 1 2 3 - 5 - "Die Mieter haben den hinteren Gartenteil hergerichtet. Ihnen steht ein alleiniges Nutzungsrecht zu." Im Jahre 2014 erhielt die Klägerin zu 1 als Alleinerbin der Miteigentüm e- rin N . deren Miteigentumsanteil von einem Drittel, so dass sie fortan insgesamt die Hälfte der Mi teigentumsanteile hielt. Nach dem Tod des weiteren Miteigentümers B . erwarb die B e- klagte, eine aus den Gesellschaftern S . - A . H . und Dr. J . R . bestehende Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, dessen Miteige n- tu msanteil von einem Drittel von dem Insolvenzverwalter aus dem Nachlass. Seit dem 4. April 2016 ist die Beklagte als Miteigentümerin im Grundbuch ei n- g e tragen. Die Beklagte war sodann bestrebt, auch die übrigen, von der Klägerin zu 1 und deren - inzwischen v erstorbenen - Schwester gehaltenen Miteige n- tumsanteile von insgesamt zwei Dritteln zu erwerben, was diese jedoch ableh n- ten. Mit an die Klägerin zu 1 gerichtetem Schreiben vom 27. April 2016 vertrat die Beklagte die Auffassung, der oben genannte Vertrag v om 3. Mai 2009 sei ihr gegenüber gemäß § 1010 Abs. 1 BGB mangels Eintragung im Grundbuch unwirksam, forderte die Kläger auf, aus der Wohnung auszuziehen, und kündi g- te die Beantragung einer Teilungsversteigerung an. Zugleich verlangte die B e- klagte für den Z eitraum ab ihrer Eintragung als Miteigentümerin im Grundbuch bis zur Räumung der Wohnung von den Klägern die Zahlung einer über die oben genannte monatliche Miete hinausgehenden Nutzungsentschädigung in tz vom 31. Mai 2016 e r- klärte die Beklagte schließlich die Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Termin, spätestens zum 30. Oktober 2016. 4 5 6 - 6 - Mit der vorliegenden Klage begehren die Kläger die Feststellung, dass das Mietverhältnis gemäß dem obe n genannten Mietvertrag bis auf weiteres fortbestehe und insbesondere nicht mit dem Erwerb des Miteigentumsanteils durch die Beklagte oder durch deren Schreiben vom 27. April 2016 beendet worden sei. Die Beklagte erstrebt im Wege der Widerklage die Festste llung, dass die Kläger mietvertraglich gegenüber der Beklagten nicht das Recht zum ausschließlichen Nutzen und Besitz an dem hinter dem Haus gelegenen Garten ("Hintergarten") des Anwesens haben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattg e- geben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht z u- rückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren und die von ihnen erstrebte Abweisung der Widerklage weiter. Entschei dungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 13. Juni 2017 - 63 S 278/16, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Das Feststellungsbegehren der Kläger sei nicht begründet, we il ein Mie t- verhältnis mit ihnen durch den Vertrag vom 3. Mai 2009 nicht zustande geko m- men sei. Das Amtsgericht habe zutreffend unter Hinweis auf die Rechtspr e- chung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14) ausgeführt, dass d er vorbezeichnete Vertrag trotz dessen Bezeichnung 7 8 9 10 11 - 7 - als Mietvertrag mietvertragliche Beziehungen der Parteien nicht begründet h a- be. Zwar stimme der Sachverhalt des genannten Senatsurteils mit dem vorli e- genden Fall insoweit nicht überein, als dort bei Abschl uss des Mietvertrags eine Identität zwischen Mieter und Vermieter noch nicht vorgelegen habe, sondern der Mietvertrag erst später durch ein Zusammenfallen von Mieter und Vermieter weggefallen sei. Dies sei für den zugrunde liegenden Rechtsgedanken jedoch n icht maßgeblich. Denn ein Mietverhältnis könne, wie der Senat in dem vorb e- zeichneten Urteil ausgeführt habe, von vornherein nicht zustande kommen, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt sei, die zugleich eine Vermieterstellung einnehme. Ein Sc huldverhältnis setze voraus, dass Gläubiger und Schuldner verschiedene Personen seien. Hieraus folge auch, dass das Begehren der Beklagten auf Feststellung des Nichtbestehens eines Mietverhältnisses (gemeint offenbar: die mit der W i- derklage geltend gem achte Feststellung des Nichtbestehens eines mietvertra g- lichen Rechts zur alleinigen Nutzung des hinter dem Haus gelegenen Gartens) begründet sei. Die Verhältnisse der Beteiligten seien danach trotz der als Mietvertrag gekennzeichneten Vereinbarung vom 3 . Mai 2009 grundsätzlich nach dem G e- meinschaftsrecht zu beurteilen. Danach sei diese Vereinbarung als eine Ve r- wa l tungs - und Benutzungsregelung gemäß § 745 Abs. 2 BGB anzusehen. D a- für spreche im Übrigen auch der Inhalt der Vereinbarung. Denn unstreitig gehe die der Klägerin zu 1 eingeräumte Nutzungsmöglichkeit deutlich über den U m- fang hinaus, der ihrem Miteigentumsanteil entsprochen habe, während die a n- deren damaligen Miteigentümer einen geringeren Nutzungsanteil gehabt und dafür keine Entschädigung an die a nderen zu zahlen gehabt hätten. Danach sei letztlich die vereinbarte Vergütung bemessen worden, die nicht dem Wert der 12 13 - 8 - gesamten Nutzung entsprochen habe, sondern den Mehrwert der Nutzung über den Miteigentumsanteil hinaus habe ausgleichen sollen. Diese Vereinbarung binde die Beklagte als Nachfolgerin des Miteigen - tümers B . gemäß § 1010 Abs. 1 BGB nicht, weil sie nicht im Grun d- buch eingetragen gewesen sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsge richt hat zu Unrecht einen Anspruch der Kläger auf Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses hinsichtlich der streitg e- genständlichen Wohnung verneint, indem es den Vertrag vom 3. Mai 2009 trotz dessen eindeutigen Inhalts rechtsfehlerhaft nicht a ls Mietvertrag, sondern als eine bloße gemeinschaftsrechtliche Verwaltungs - und Benutzungsregelung nach § 745 BGB angesehen hat, welche die Beklagte mangels Eintragung im Grundbuch nicht binde (§ 1010 Abs. 1 BGB). Wie die Revision mit Recht rügt, kann ein Mietverhältnis über Wohnraum, anders als das Berufungsgericht au f- grund eines Fehlverständnisses des Senatsurteils vom 27. April 2016 (VIII ZR 323/14, WuM 2016, 341 Rn. 18 und Ls. 1) gemeint hat, auch zwischen den Mi t- gliedern einer Miteigentümergemeinschaft und einem ihrer Mitglieder - hier der Klägerin zu 1 (neben dem an der Gemeinschaft nicht beteiligten Kläger zu 2) - begründet werden. Dem steht nicht entgegen, dass in einem solchen Fall das Mitglied der Miteigentümergemeinschaft an dem Mietvertrag sowohl als Mieter als auch - neben anderen Miteigentümern - als Vermieter beteiligt ist. In die sich aus dem Mietvertrag vom 3. Mai 2009 ergebenden Rechte und Pflichten ist die Beklagte nach § 566 Abs. 1 BGB mit dem Erwerb ihres Miteigentumsanteils eingetreten. 14 15 16 - 9 - Ebenfalls zu Unrecht hat das Berufungsgericht - infolge der rechtsfehle r- haften Verneinung des Vorliegens eines Mietverhältnisses - auf die Widerklage hin den Klägern die in § 20 Ziffer 4 des Mietvertrags vereinbarte alleinige Nu t- zung des hinter dem Haus gelegenen Gartens aberkannt. 1. Das Berufungsgericht ist allerdings ohne Rechtsfehler und von den Parteien im Revisionsverfahren unbeanstandet davon ausgegangen, dass s o- wohl für die Feststellungsklage als auch für die ebenfalls auf Feststellung g e- richt ete Widerklage das erforderliche Feststellungsinteresse (§ 256 Abs. 1 ZPO) gegeben ist. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein rechtliches Interesse an einer alsbaldigen Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhä ltnisses gegeben, wenn dem Recht oder der Rechtsposition des Klägers eine gegenwärtige Gefahr oder Unsicherheit droht und das erstrebte Urteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen. Eine solche Gefährdung liegt im Fall der - hier von den Klägern erhoben en - positiven Fes t- stellungsklage in der Regel schon darin, dass der Beklagte das Recht des Kl ä- gers ernstlich bestreitet (vgl. nur BGH, Urteile vom 19. November 2014 - VIII ZR 79/14, NJW 2015, 873 Rn. 29; vom 25. Juli 2017 - II ZR 235/15, WM 2017, 1940 Rn. 16; jeweils mwN). Bei einer negativen Feststellungsklage - wie hier der Widerklage - entsteht das erforderliche Feststellungsinteresse des Klägers regelmäßig aus einer vom Beklagten (nicht notwendig ausdrücklich) aufgestel l- ten Bestandsbehauptung ("Berühmu ng") der vom Kläger verneinten Rechtslage (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 351/08, NJW 2010, 1877 Rn. 19; vom 16. Mai 2017 - XI ZR 586/15, NJW 2017, 2340 Rn. 13; jeweils mwN). So liegt der Fall hier, da die Beklagte das Be stehen des von den Klägern geltend gemachten Mietverhältnisses nachdrücklich in Abrede stellt und die Kläger gegenüber der Beklagten aufgrund des Mietvertrages das Recht der a l- 17 18 19 - 10 - leinigen Nutzung des hinteren Gartens für sich beanspruchen. Zur Beseitigung der im Verhältnis zwischen den Klägern und der Beklagten jeweils bestehenden Gefahr ist grundsätzlich ein zwischen diesen Parteien wirkendes Urteil geei g- net. Eine Einbeziehung Dritter, die an dem im Streit stehenden Rechtsverhältnis beteiligt sind - hier der weiteren Miteigentümer - , ist unter dem Gesichtspunkt des Feststellungsinteresses nicht geboten (vgl. BGH, Urteil vom 25. Juli 2017 - II ZR 235/15, aaO Rn. 17). 2. Ebenfalls rechtsfehlerfrei und von der Beklagten bereits im Berufung s- verfahren und ebenso im Revisionsverfahren nicht angegriffen ist das Ber u- fungsgericht - unausgesprochen - dem Amtsgericht darin gefolgt, dass die Kl ä- ger für die Zulässigkeit ihrer auf den Fortbestand des Mietverhältnisses geric h- teten Feststellungsklage diese jedenfalls unter den hier gegebenen Umständen nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft richten mus s- ten, sondern die Klage - selbst bei Annahme einer notwendigen Streitgeno s- senschaft (v gl. hierzu BGH, Urteile vom 29. November 1961 - V ZR 181/60, BGHZ 3 6, 187, 188 f.; vom 4. Mai 1984 - V ZR 82/83, NJW 1984, 2210 unter 1 ; vom 12. Januar 1996 - V ZR 246/94, BGHZ 131, 376, 378 f.; vgl. auch Palandt/ Sprau, BGB, 77. Aufl., § 747 Rn. 6) - allein gegen die Beklagte richten durften. Denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat unstreitig nur diese das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede gestellt und besteht daher auch nur ihr gegenüber ein Rechtsschutzbedürfnis (vgl. BGH, Urteile vom 4. Mai 1984 - V ZR 82/83, aaO; vom 26. Oktober 1990 - V ZR 105 /89, NJW - RR 1991, 333 unter II 2; vom 4. April 2014 - V ZR 110/13, NZM 2014, 522 Rn. 10; jeweils mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 14. April 2010 - IV ZR 135/08, FamRZ 2010, 1068 Rn. 19; Zöller/Althammer, ZPO, 32. Aufl., § 62 Rn. 21) . 3. Rechtsfehlerhaft h at das Berufungsgericht jedoch - wie die Revision mit Recht rügt - das Zustandekommen und den Fortbestand eines Mietverhäl t- 20 21 - 11 - nisses zwischen den Klägern und den Mitgliedern der Miteigentümergemei n- schaft über die streitgegenständliche Wohnung verneint. Hierbe i hat das Ber u- fungsgericht - wie bereits das Amtsgericht - die personellen Anforderungen an das wirksame Entstehen eines vertraglichen Schuldverhältnisses grundlegend verkannt. Dementsprechend hat es die Ausführungen des Senats in dessen Urteil vom 27. Apr il 2016 (VIII ZR 323/14, aaO), welches sich auf die - hier offensichtlich nicht gegebene - Fallgestaltung bezog, dass der Mieter zugleich alleiniger Vermieter der Wohnung (geworden) ist, falsch verstanden und de s- halb zu Unrecht gemeint, der Annahme eines M ietverhältnisses stehe im Strei t- fall entgegen, dass die Klägerin zu 1 sowohl auf Seiten der Vermieter als auch auf Seiten der Mieter an dem Mietvertrag beteiligt sei. Dabei hat das Ber u- fungsgericht zum einen rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt, dass die Klägerin zu 1 nicht alleinige Vermieterin war und ist, sondern neben ihr weitere Miteige n- tümer auf Vermieterseite beteiligt (gewesen) sind. Zum anderen hat das Ber u- fungsgericht in diesem Zusammenhang grundlegend verkannt, dass nach der ständigen Rechtsprec hung des Bundesgerichtshofs und nach einhelliger Au f- fassung der Literatur die Mitglieder einer Miteigentümergemeinschaft Woh n- räume, die sich auf dem gemeinschaftlichen Grundstück befinden, an ein Mi t- glied oder an einzelne Mitglieder der Miteigentümergemein schaft (§§ 741 ff., 1008 ff. BGB) vermieten können, ohne dass der Wirksamkeit eines solchen Mietvertrags - schon anfänglich oder später infolge einer Konfusion - entgege n- stünde, dass einer der Miteigentümer oder einzelne Miteigentümer sowohl auf Vermieter - als auch auf Mieterseite an dem Vertrag beteiligt sind. a) Im Ansatz noch zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die Kläger und sämtliche damaligen Mitglieder der Mit - eigentümergemeinschaft am 3. Mai 2009 den als "Wohnun gs - Einheitsmiet - vertrag" überschriebenen Vertrag über die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung unterzeichnet haben. Dies zieht auch die Beklagte nicht in Zweifel. 22 - 12 - b) Ebenfalls noch frei von Rechtsfehlern ist der - auch von der Revision nicht angeg riffene - Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass ein Schul d- verhältnis nach allgemeiner Auffassung voraussetzt, dass Gläubiger und Schuldner (mindestens zwei) verschiedene Personen sind (siehe nur Senatsu r- teile vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14, aaO Rn . 18; vom 24. August 2016 - VIII ZR 100/15, BGHZ 211, 331 Rn. 21 ) . So verhält es sich hier. Sowohl auf Vermieterseite als auch auf Mieterseite sind - nach wie vor - neben der Klägerin zu 1 Personen beteiligt, die nicht identisch sind. Mieter sind die Kläge rin zu 1 und der Kläger zu 2, ihr Ehemann; demgegenüber sind Vermieter die Klägerin zu 1, die Beklagte sowie der Rechtsnachfolger der Schwester der Klägerin zu 1. c) Aus dem Senatsurteil vom 27. April 2016 (VIII ZR 323/14, aaO mwN) ergibt sich - entgege n der Auffassung des Berufungsgerichts - nichts anderes. Insbesondere ist diesem Urteil des Senats nicht zu entnehmen, dass ein Mie t- verhältnis nicht wirksam zustande kommen kann, wenn auf Gebrauchsnutze r- seite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermiet erstellung neben anderen Personen einnimmt. Im Gegenteil ist der Senat (auch) in dieser Entscheidung, wie dort im Einzelnen ausgeführt worden ist, von der seit langem gefestigten Rechtsprechung ausgegangen, dass ein Schuldverhältnis (nur dann) erst gar nic ht entstehen kann beziehungsweise in der Regel erlischt, wenn sich die Ve r- tragsparteien und damit die Gläubiger - und Schuldnerstellung - mithin Ford e- rung und Schuld - in einer Person vereinigen (vgl. bereits RGZ 49, 285, 286; Senatsurteile vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 189/09, NZM 2010, 698 Rn. 18 f.; vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14, aaO mwN). Ein solcher Fall liegt bei der im Streitfall zu beurteilenden Vermietung e i- ner Wohnung durch die Mitglieder einer Miteigentümergemeinschaft an eines oder einzelne ihrer Mitglieder nicht vor. Dementsprechend hat der Senat in se i- nem von den Vorinstanzen zur Begründung ihrer fehlerhaften Rechtsauffassung 23 24 25 - 13 - angeführten Urteil vom 27. April 2016 (VIII ZR 323/14, aaO) auch nicht etwa zu erkennen gegeben, die hierzu seit la ngem bestehende, von den Vorinstanzen jedoch nicht berücksichtigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ändern zu wollen. d) In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist, wie die Revision zutreffend geltend macht, seit langem anerkannt, dass eine M iteigentümerg e- meinschaft ihr Grundstück oder darauf befindliche gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder durch vertragliche Vereinbarung mit diesem entgeltlich zur alleinigen Nutzung überlassen kann und in einem solchen Fall regelmäßig ein (Wohnraum - )Mietverhältnis zustande kommt (vgl. zuletzt Senatsurteil vom 15. September 2010 - VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14; so auch bereits BGH, Urteile vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17. Dezember 1973 - II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11. September 2000 - II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b; ebenso Palandt/Sprau, aaO, § 744 Rn. 2; vgl. auch MünchKommBGB/Schmidt, 7. Aufl., § 743 Rn. 15; Staudinge r/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, Vorbemerkung zu § 535 BGB, Rn. 73a; Staudinger/von Proff, aaO, Neubearb. 2015, § 741 Rn. 75 f. ). Die Revisionserwiderung macht demgegenüber geltend, die streitgege n- ständliche Vereinbarung der damaligen Miteigentümer und der Kläger vom 3. Mai 2009 stelle - zumindest dem Schwerpunkt nach - eine gemeinschaft s- rechtliche Regelung über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaft - lichen Grundstücks dar. Dies trifft nicht zu. Vielmehr handelt es sich bei dieser Vereinbarung unt er Berücksichtigung aller für deren Beurteilung maßgeblichen Umstände um einen Mietvertrag. 26 27 - 14 - Anders als das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung gemeint haben, spricht es auch nicht gegen, sondern sogar eher für die Annahme eines Mietvertrags, w enn - wie hier vom Berufungsgericht zwar festgestellt, von der Revision jedoch angegriffen - die dem Mieter (Miteigentümer) vertraglich eing e- räumte Nutzungsmöglichkeit (deutlich) über den Umfang hinausgeht, der se i- nem Miteigentumsanteil entspricht, und dur ch die vereinbarte Vergütung der Mehrwert der Nutzung über den Miteigentumsanteil hinaus ausgeglichen we r- den soll. Entscheidend ist, dass Gegenstand eines solchen hier zwischen den Klägern und den Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft abgeschloss e- nen Vertrags die Überlassung einer Wohnung gegen Entgelt ist (vgl. Senatsu r- teil vom 15. September 2010 - VIII ZR 16/10, aaO Rn. 13). Dies gilt auch, wenn das vereinbarte Entgelt niedrig ist. Denn die Miete braucht, anders als die Rev i- sionserwiderung offenba r meint, nicht dem Mietwert der Sache zu entsprechen und kann daher, ohne dass dies der Annahme eines Mietvertrags entgege n- stünde, auch weit unter der Marktmiete liegen (vgl. Senatsurteil vom 20. Se p- tember 2017 - VIII ZR 279/16, NJW - RR 2017, 1479 Rn. 17). Selbst wenn in einem solchen Fall in dem Abschluss des Mietvertrags zugleich eine - einvernehmliche - gemeinschaftsrechtliche Regelung nach § 745 BGB liegen und insoweit zusätzlich auch die Regelungen des Gemeinschaft s- rechts zu berücksichtigen sein soll ten (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 17. D e- zember 1973 - II ZR 59/72, aaO; vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, aaO; Staudinger/Emmerich, aaO; Staudinger/von Proff, aaO Rn. 76; MünchKomm - BGB/Schmidt, aaO ), änderte dies nichts daran, dass beim Vorliegen der t a t- sächlichen und rechtlichen Voraussetzungen eines (Wohnraum - )Mietvertrags die für einen solchen Vertrag geltenden gesetzlichen Vorschriften, insbesond e- re die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters vorgesehenen Bestimmu n- gen, grundsätzlich auch im Rahmen ei ner Miteigentümergemeinschaft anz u- wenden sind. 28 29 - 15 - aa) Nach diesen Grundsätzen hätte das Berufungsgericht unter den hier gegebenen Umständen die Begründung eines Mietverhältnisses zwischen den Klägern und den damaligen Mitgliedern der Miteigentümergemeinsch aft durch den Vertrag vom 3. Mai 2009 nicht verneinen dürfen. Zwar darf die Auslegung einer Individualerklärung - wie sie hier hinsichtlich der auf den Vertragsa b- schluss gerichteten Erklärungen der damaligen Vertragsparteien vorliegt - durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft we r- den, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkg e- setze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegung s- stoff außer Acht gelassen worden ist oder d ie Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteil vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35 mwN). Solche Recht s fehler sind dem Berufungsgericht, wie die Revision mit Recht geltend macht, hier jedoch unterlaufen. bb) Dabei hat sich das Berufungsgericht aufgrund seines oben (unter II 3 c) im Einzelnen dargestellten rechtlich unzutreffenden Ausgangspunktes b e- reits von vornherein den Blick für eine zutreffende Auslegung des Vertrags vom 3. Mai 2009 verstellt. Es hat hierdurch, wie die Revision mit Recht rügt, sowohl den Inhalt des Vertrags und den darin zum Ausdruck gebrachten Willen der Vertragsparteien - und damit wesentlichen Auslegungsstoff - außer Betracht gelassen als auch den Grundsa tz einer nach beiden Seiten hin interesseng e- rechten Auslegung des Vertrags (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. November 2017 - VIII ZR 83/16, NJW 2018, 537 Rn. 30 mwN - zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) verletzt. Damit ist der Senat an das Auslegun gsergebnis des Berufungsgerichts nicht gebunden und kann, da weitere tatsächliche Feststellungen insoweit nicht zu erwarten sind, die Auslegung selbst vornehmen (vgl. Senatsurteile vom 30 31 32 - 16 - 20. September 2017 - VIII ZR 279/16, aaO Rn. 21; vom 6. Dezember 2017 - VIII ZR 219/16, BauR 2018, 671 Rn. 31; jeweils mwN). Danach hat die Mite i- gentümergemeinschaft den Klägern die streitgegenständliche Wohnung zur entgeltlichen Nutzung überlassen. Ein solcher Vertrag ist nach der oben (unter II 3 d) dargestellten höchstric hterlichen Rechtsprechung regelmäßig als Mie t- ve r trag anzusehen. So liegen die Dinge auch hier. Sowohl die Überschrift des Vertrages ("Wohnungs - Einheitsmietvertrag") als auch die Verwendung eines gängigen Mietvertragsformulars sprechen ei n- deutig dafür, d ass die Kläger und die damaligen Mitglieder der Miteigentüme r- gemeinschaft einen Wohnraummietvertrag abschließen wollten (vgl. Senatsu r- teil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 37 mwN). Für einen solchen Willen der Vertragschließenden spreche n ebenso unmissverständlich der auf die Vermietung der Wohnung gerichtete Inhalt des Vertrags (vgl. S e- natsurteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO) sowie die hierin zum Au s- druck gebrachte Interessenlage der Vertragsparteien, den Klägern mit der en t- gel tlichen Überlassung der Nutzung der Wohnung auch den im Gesetz vorg e- sehenen Schutz für Wohnraummieter zukommen zu lassen. Das Vorliegen e i- nes Mietvertrags wird schließlich auch deutlich durch den Umstand belegt, dass der nicht an der Miteigentümergemeinsch aft beteiligte Kläger zu 2 als weiterer Mieter in den Vertrag einbezogen worden ist. 4. In diesen zwischen den Klägern und den damaligen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft abgeschlossenen Mietvertrag vom 3. Mai 2009 ist die Beklagte durch den Erw erb des Miteigentumsanteils des verstorbenen Mi t- eigentümers B . gemäß § 566 Abs. 1 BGB neben den verbleibenden Miteigentümern auf Vermieterseite eingetreten . Der Mietvertrag besteht daher, wie die Kläger mit ihrer Feststellungsklage zu Recht gel tend machen, auch in Ansehung des Erwerbs des Miteigentumsanteils des verstorbenen Miteigent ü- 33 34 - 17 - mers B . durch die Beklagte fort, entfaltet mithin auch ihr gegenüber Wirkung und ist dementsprechend auch nicht durch das oben genannte, die Wirksamke it des Mietvertrags und die daraus folgende Nutzungsberechtigung der Kläger in Abrede stellende Schreiben der Beklagten vom 27. April 2016 b e- endet worden. a) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Drit ten veräußert, so tritt gemäß § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines E i- gentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Dies gilt auch für den - hier gegebenen - Fall des Erwerbs eines Miteigentumsanteils durch eine Person, die - wie die Beklagte - nicht bereits Miteigentümer ist (vgl. Senatsurteil vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rn. 23 mwN; Schmidt - Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 566 BGB Rn. 76; Blank in Bl ank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 566 Rn. 53; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 566 Rn. 7). b) Dieser Rechtswirkung des Mietvertrags gegenüber der Beklagten steht, anders als das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung meinen, die Bestimmung des § 1010 Abs. 1 BGB nicht entgegen. aa) Nach dieser Vorschrift wirkt eine von den Miteigentümern eines Grundstücks getroffene Regelung über die Verwaltung und Benutzung gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur, wenn sie als Belastung des Anteils im G rundbuch eingetragen ist. Eine solche Eintragung im Grundbuch war nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hinsichtlich der streitgegenständlichen vertraglichen Verei n- barung vom 3. Mai 2009 nicht erfolgt. Diese Vereinbarung wirkt gleichwohl (auch) gegen die Beklagte, da es sich hierbei aus den oben (unter II 3 d) im 35 36 37 38 - 18 - Einzelnen dargestellten Gründen jedenfalls nicht im Schwerpunkt um eine Ve r- waltungs - und Benutzungsregelung in dem vorbezeichneten Sinne (§§ 745, 1010 Abs. 1 BGB), sondern um einen Mietv ertrag gemäß § 535 BGB handelt. Bei einem solchen richtet sich der Eintritt eines Rechtsnachfolgers nach der mietrechtlichen Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB. bb) Anders als die Revisionserwiderung meint, steht der Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB bei der hier gegebenen Fallgestaltung auch nicht etwa ein Vorrang des § 1010 Abs. 1 BGB entgegen. Vergeblich macht sie insoweit ge l- tend, ein solcher Vorrang müsse schon deshalb bestehen, weil ansonsten ein klarer, dem Verkehrsschutz dienender sachenrechtlicher Nor mbefehl (§ 1010 Abs. 1 BGB) durch eine nur "quasi - dinglich" wirkende Schuldrechtsnorm (§ 566 Abs. 1 BGB) unterlaufen würde. Zweck des § 1010 Abs. 1 BGB sei es, den E r- werber des Miteigentumsanteils verlässlich durch Grundbuchpublizität gegen ihm unbekannte Vereinbarungen oder Ansprüche zu schützen. Dieser Einwand greift nicht durch. Nach dem in § 566 Abs. 1 BGB zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers ist der Eintritt des Erwerbers von vermietetem Wohnraum in den Mietvertrag nicht an ein Publizität serforde r- nis geknüpft. Es obliegt vielmehr dem Erwerber, sich vor dem Erwerb der Mie t- sache über das Bestehen eines Mietvertrags zu informieren. Einen sachlichen Grund dafür, warum derjenige, der (nur) einen Miteigentumsanteil an dem ve r- mieteten Wohnraum er wirbt, rechtlich stärker geschützt werden soll als derjen i- ge, der den vermieteten Wohnraum insgesamt erwirbt, vermag weder die Rev i- sionserwiderung aufzuzeigen noch ist ein solcher sonst zu erkennen. c) Das zwischen den Klägern und den Mitgliedern der Mi teigentümerg e- meinschaft - einschließlich der Beklagten - bestehende Mietverhältnis ist mithin, wie die Kläger mit ihrer Feststellungsklage zu Recht geltend machen, weder 39 40 41 - 19 - durch den Erwerb des Miteigentumsanteils durch die Beklagte noch aufgrund deren Schrei bens vom 27. April 2016 beendet worden. Dies gilt in gleicher We i- se für die mit Schriftsatz der Beklagten vom 31. Mai 2016 ausgesprochene (ordentliche) Kündigung des Mietverhältnisses. Denn diese ist - unabhängig von der Frage einer Kündigungsberechtigung der lediglich über ein Drittel der Mite i- gentumsanteile verfügenden Beklagten - schon mangels der Angabe eines Kündigungsgrundes (§ 573 Abs. 3 BGB) unwirksam. 5. Das Berufungsgericht hat schließlich die auf Feststellung des Nichtb e- stehens eines Rechts de r Kläger auf die in § 20 Ziffer 4 des Mietvertrags vorg e- sehene alleinige Nutzung des hinteren Gartens gerichtete Widerklage zu U n- recht - nach seinem Rechtsstandpunkt allerdings folgerichtig - als begründet angesehen. Da durch den Vertrag vom 3. Mai 2009, a nders als das Berufung s- gericht gemeint hat, ein Mietverhältnis zustande gekommen und die Beklagte in dieses Mietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, dürfen sich die Kläger (auch) ihr gegenüber auf das im Mietvertrag vorgesehene Recht zur a l- le inigen Nutzung des hinteren Gartens berufen. Der von der Beklagten geltend gemachte Anspruch auf (negative) Feststellung besteht deshalb nicht. Die Beklagte hat zwar, wie dem Urteil des Amtsgerichts zu entnehmen ist, auf dessen tatsächliche Feststellung en das Berufungsgericht ergänzend Bezug genommen hat, erstinstanzlich geltend gemacht, es bestehe der Ve r- dacht, dass die vorbezeichnete (handschriftliche) Regelung des Mietvertrags nachträglich zugesetzt worden sei. Diesen nur in pauschaler Form erfolgte n Vortrag, hat die Beklagte indessen weder im weiteren Verlauf des erstinstanzl i- chen Verfahrens - nach entsprechendem Gegenvortrag der Kläger - vertieft noch im Berufungsverfahren aufgegriffen. Dementsprechend verfolgt auch die Revisionserwiderung diesen Einwand nicht weiter und hat eine entsprechende Gegenrüge nicht erhoben. 42 43 - 20 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand h a- ben; es ist daher aufzuheben ( § 562 Abs. 1 ZPO ). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist ( § 563 Abs. 3 ZPO ). Da zwischen den Klägern und den damaligen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft durch den Mietvertrag vom 3. Mai 2009 ein wirksames Mietverhältnis über die stre itgegenständliche Wohnung zustande gekommen, die Beklagte gemäß § 566 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist und dieses damit unter ihrer Beteiligung fortb e- steht, steht den Klägern der hierauf gerichtete Feststellungsanspruch zu. Hi n- gegen kann die Beklagte die mit der Widerklage geltend gemachte (negative) Feststellung nicht beanspruchen, da die Kläger gemäß § 20 Ziffer 4 des Mie t- vertrags ein alleiniges Nutzungsrecht hinsichtlich des hinteren Gartenteils h a- ben. Auf die Berufung der Kl äger ist daher das Urteil des Amtsgerichts abzuä n- dern und der Klage stattzugeben sowie die Widerklage abzuweisen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin - Schöneberg, Entscheidung vom 28.10.2016 - 15 C 130/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.06.2017 - 63 S 278/16 - 44
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