ECLI:DE:BGH:2019:080219UVZR176.17.0 BUNDESGERICHTSHOF I M N AMEN DES V OLKES URTEIL V ZR 176/17 Verkündet am: 8. Februar 2019 Weschenfelder Amtsinspektorin als Urkundsbeamt in der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 1090 Es begegnet keinen sachenr echtlichen Bedenken, wenn eine beschränkte persönl i- che Dienstbarkeit zugunsten einer juristischen Person ohne zeitliche Befristung b e- stellt wird (Bestätigung von Senat, Urteil vom 11. März 1964 - V ZR 78/62, BGHZ 41, 209, 214 f.). BGB §§ 134, 139; II. WoBa uG § 88d a) Bei der vereinbarten Förderung gemäß § 88d II. WoBauG waren zeitlich unbefri s- tete Belegungsrechte nicht vorgesehen; eine darauf gerichtete schuldrechtliche Vereinbarung ist unwirksam, und zwar auch dann, wenn die Kommune dem priv a- ten Investor zur Errichtung von Sozialwohnungen kostengünstiges Bauland übe r- lassen hat. - 2 - b) Sind im Rahmen der vereinbarten Förderung gemäß § 88d II. WoBauG zeitlich unbefristete Belegungsrechte vereinbart worden, kann in entsprechender Anwe n- dung von § 139 BGB im Zweife l davon ausgegangen werden, dass die Parteien in Kenntnis der Unwirksamkeit ihrer Vereinbarung Belegungsrechte für einen mö g- lichst langen rechtlich zulässigen Zeitraum vereinbart hätten; deshalb ist bei der Gewährung eines langfristigen, vergünstigten Kred its im Zweifel anzunehmen, dass die im Gegenzug übernommenen Belegungsrechte während der Laufzeit des vergünstigten Kredits fortbestehen sollen. BGH, Urteil vom 8. Februar 2019 - V ZR 176/17 - OLG Celle LG Hannover - 3 - Der V. Zivilsenat des Bundesgeric htshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Januar 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland , den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wi rd das Urteil des 4. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 20. Juni 2017 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbe stand: Mit notariellem Vertrag vom 30. Januar 1995 kaufte die Rechtsvorgän - gerin der Klägerin, die Reichsbund Wohnungsbau - und Siedlungsgesellschaft mb H (fortan Reichsbund), von der b eklagten Stadt Grundstücke, die im Ra h- men des sog. dritten Förderweges gemäß § 88d des Zweiten Wohnungsbaug e- setzes (II. WoBauG) mit 52 Sozialwo hnungen bebaut werden sollten. Als Teilf i- nanzierung gewährte die Beklagte dem Reichsbund ein zinsgünstiges Darl e- hen. Der Reichsbund verpflichtete sich im Gegenzug in § 2 Abs. 3 des Ka ufve r- tra g s, der Beklagten Belegungsrecht e für die Wohnungen einzuräumen; eine separate Vereinbarung sieht e- an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen g e- 1 - - 4 - - mäß § 5 WoBindG bzw. § 88a Abs. 1b II. WoBauG zu vermiete n sind . Zur S i- cherung dieser Verpflichtung bewilligte der Reichsbund zu Gunsten der Bekla g- ten die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, wonach die Wohnungen ohne zeitliche Beschränkung nur Wohnungssuchenden übe rlassen werden dürfen, die einen entsprechenden Wohnberechtigungsschein vorlegen. Die Dienstbarkeit wurde am 20. Juli 1995 eingetragen. Mit notariellem Vertrag vom 27. Oktober 1995 kaufte die Klägerin die Grundstücke von dem Reich s- bund unter Übernahme der Verpflichtung zur Einräumung von Belegungsrec h- te n . Die Wohnungen waren ab dem 1. Juli 1996 bezugsfertig. Mit der Klage will die Klägerin - soweit von Interesse - feststellen lassen, dass sie die Wohnungen ab dem 1. Juli 2016 frei und ohne Beachtung von B e- legungsrechten vermieten kann ; ferner soll festgestellt werden, dass die B e- kla g te die Löschung der Dienstbarkeit bewilligen muss. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugel assenen Revision, deren Zurückweisung die B e- klagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter. Entscheidungsgründe: A . Nach Ansicht des Berufungsgericht s haben die Feststellungs anträge ke i- nen Erfolg, weil die durch Individualvereinbarung zu stande gekommenen Rechtsgeschäfte zwischen den Parteien nicht zu beanstanden sind. D as dingl i- che Recht sei sachenrechtlich wirksam bestellt worden. Dem Gesetz lasse sich nicht entnehmen, dass eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zeitlich b e- fristet we rden müsse, wenn sie - wie hier - zu Gunsten einer juristischen Person 2 3 - - 5 - - bestellt werde . Auch d ie von der Klägerin übernommene schuldrechtliche Ve r- pflichtung zu der unbefristeten Einräumung von Belegungsrechten sei wirksam . Sie verstoße nicht gegen den Grund satz der Verhältnismäßigkeit, da die B e- klagte dem Reichsbund nicht nur ein Darlehen gewährt, sondern ihm auch Grund und Boden zur Verfügung gestellt habe. Die Unwirksamkeit dieser Ve r- pflichtung ergebe sich auch nicht aus § 6 Abs. 3 Satz 4 BauGB - MaßnahmenG i.d.F. vom 2 8 . April 1993 , wonach die vereinbarten Leistungen bei einem stä d- tebaulichen Vertrag den gesamten Umst änden nach angemessen sein müss en. Unter Berücksichtigung der dem Reichsbund gewährten Subvention überwögen nämlich die Interessen der Klägerin das Interesse der Beklagten, sozial schw a- chen Personen eine Unterkunft bieten zu können , nicht derart, dass von einer unangemessenen Verpflichtung auszugehen wäre. B . Die Revision hat Erfolg . I. R echtsfehlerfrei sieht das Berufungsgericht die Fest stellungsanträg e als zulässig an. Im Allgemeinen fehlt es zwar an einem Feststellungsinteresse, wenn eine Leistungsklage möglich ist, die das Rechtsschutzinteresse des Kl ä- gers wahrt; dies käme insoweit in Betracht, als die Klägerin feststellen lassen will, dass die Beklagte die Löschungsbewilligung erteilen muss. Ist aber der Gegner - wie hier - eine öffentliche Körperschaft, besteht trotz möglicher Lei s- tungsklage ein Feststellungsinteresse , weil zu erwarten ist, dass der Beklagte sich einem Feststellungsur teil beugt (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 14. Juli 1958 - VII ZR 99/57, BGHZ 28, 123, 126; Senat, Urteil vom 4. April 2003 - V ZR 268/02, ZOV 2003, 239 f. mwN). 4 5 - - 6 - - II. In der Sache hält die Entscheidung rechtlicher Über prüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand. 1. Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht von der wir k- samen Bestellung der Dienstbarkeit aus, so dass deren Löschung nicht im W e- ge der Grundbuchberichtigung gemäß § 894 BGB geschuldet ist . Es entspricht der ständigen höchst richterlichen Rechtsprechung, dass beschränkte persönl i- che Dienstbarkeiten ( § § 1090 ff. BGB ) zur Sicherung von Belegungsrechten bestell t werden können (vgl. Senat, Urteil vom 21. Dezember 2012 V ZR 221/11, ZfIR 2013, 292 Rn. 20 mwN). A uch begegnet es k ei nen sache n- rechtlichen Bedenken, wenn eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit - wie hier - zugunsten ein er juristischen Person ohne zeitliche Befristung bestellt wird . Zwar belastet e ine beschränkte persönliche Dienstbarkeit - anders als eine Grunddienst barkeit - ein Grundstück grundsätzlich nur für begrenzte Zeit, da sie nicht übertragbar (§ 1092 Abs. 1 BGB) und nicht ver erblich (§ 1090 Abs. 2 i.V.m. § 1061 BGB) ist. Aber g leichwohl ist es zulässig , wenn durch die Beste l- lung einer beschränkten persönlich en Dienstbarkeit eine Wirkung erzielt wird, für die in erster Linie die Grunddienstbarkeit vorgesehen ist (vgl. Senat, Urteil vom 11. März 1964 V ZR 78/62, BGHZ 41, 209, 214 f.). D enn d as Gesetz sieht vor , dass Berechtigter einer beschränkte n persönliche n Dienstbarkeit eine juristische Person sein kann (§ 1092 Abs. 2 BGB), und erlaubt insoweit unter bestimmten Voraussetzungen sogar die Übertragung des Rechts ( § 1092 Abs. 2 i.V.m. § 1059a BGB , § 1092 Abs. 3 BGB) . In diesen Bestimmungen ist es angelegt, das s die beschränkte persönliche Dienstbarkeit von vornherein nicht auf einen bestimmten Zeitraum wie die Lebensspanne eines Menschen beschränk t ist (vgl. Senat, Urteil vom 11. März 1964 - V ZR 78/62, aaO; BayObLGZ 2000, 140, 141 f.) . 6 7 - - 7 - - 2. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich aber n icht verneinen, dass die von dem Reichsbund eingegangene und von der Klägerin übernommene schuldrechtliche Verpflichtung nicht besteht, und dass die Klägerin aus diesem Gesichtspunkt heraus die Wohnung en ab dem 1. Juli 2016 ohne Beachtung von Bel egungsrechten vermieten darf und die Beklagte zur Löschung der Dienstbarkeit gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ve r- pflichtet ist . a) Entgegen der Ansicht des Berufungsgericht s ist die von der Klägerin übern ommene , zeitlich unbefristete schuldrechtliche Verpflichtung zu de r Ve r- mietung der Wohnungen an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen gemäß § 134 BGB unwirksam . a a ) Das Rechtsgeschäft ist als sog. vereinbarte Förderung auf der Grundlage von § 88d II. W oBauG zustande gekommen . Im Rahmen dieser Wohnungsbauförderung nach dem dritten Förderweg k o nn t en der Darlehens - oder Zuschussgeber und der Bauherr u.a. Belegungs - und Mietpreisbindungen vereinbaren . M it der Förderung von Mietwohnraum soll t en bedürftige Ha ushalte unterstütz t werd en, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum verso r- gen können (vgl. § 1 Abs. 2 Satz 2 und § 2 Abs. 2 Buchst. e II. WoBauG; vgl. auch § 1 Abs. 2 des Wohnraumförderungsgesetzes, das mit dem Gesetz zur Reform des Wohnungsbaurech t s vom 13 . September 2001, BGBl I 2376 ff. ei n- geführt wurde und das Zweite Wohnungsbaugesetz ablöst e ). Diesen Zwec k erreicht e die Förderung nach § 88d II. WoBauG durch eine Vereinbarung des staatlichen Zuschuss - oder Darlehensgebers mit dem Bauherr e n , aufg rund d e- rer sich der Bauherr in der gesetzlich vorgesehenen Weise bindet und für den darin liegenden Verzicht auf eine für ihn günstigere Vermietung nach den G e- gebenheiten des Marktes einen Ausgleich in Gestalt eines leistungsfreien Da r- lehens oder Zuschusse s erhält ( vgl. zum Ganzen BFHE 203, 382 , 384 ) . 8 9 10 - - 8 - - b b ) Bei d er vereinbarten Förderung gemäß § 88d II. WoBauG waren zei t- lich unbefristete Belegungsrechte nicht vorgesehen; eine darauf gerichtete schuldrechtliche Vereinbarung ist unwirksam, und zwar auch dann , wenn die Kommune dem privaten Investor zur Errichtung von Sozialwohnungen koste n- günstiges Bauland überlassen hat. (1 ) Gegen die Zulässigkeit von unbefristeten Belegungsrechten sprechen zunächst die gesetzlichen Vorgaben des § 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoB auG . Nach dieser Bestimmung soll die Dauer der Zweckbestimmung der Belegungsrechte und der vereinbarten Regelung der Miete 15 Jahre nicht überschreiten, wenn nicht auf Grund der Zielsetzung und der Art der Förderung, insbesondere w e- gen der Bereitstellung v on Bauland oder wegen der Förderung zu Gunsten b e- stimmter Personengruppen, ein längerer Zeitraum geboten ist. Soweit diese Frage überhaupt erörtert wird, wird zwar vertreten, dass § 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG der Vereinbarung einer zeitlich unbegren zten Z weckbestimmung nicht entgegenstehe (vgl. Dyong in Fischer - Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 7 [1994], § 88d II. WoBauG Anm. 2.1; Hamm, BBauBl 1989, 395 ). Dies trifft aber nicht zu. Aus dem Wortlaut der Norm, aus der G e- setzesbegründung und a us der Gesetzessystematik ergibt sich, dass unbefri s- tete Zweckbestimmungen mit § 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG unvereinbar sind . ( a ) § 8 8d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG sieht für die in Ausnahmefällen mögl i- che Vereinbarung eines längeren ( also über die Regelhö chstdauer von 15 Ja h- ren hinausgehenden) Zeitraums zwar keine ausdr ückliche Grenze vor . Bereits ibt sich aber , dass der G e- setzgeber nur zeitlich begrenzte Beschränkungen des Bauherrn ermöglich en wollte. Ein g e- kennzeichneten Zeitabschnitt ( vgl. nur § 1 88 Abs. 2, § 211 Satz 2 , § 938 BGB ) . 11 12 13 - - 9 - - (b ) Dieses Verständnis der Norm entspricht der Gesetzesbegründung und d er Systematik des Zweiten Wohnungsbaugese tzes. (a a ) Mit der Einfügung des § 88d II. WoBauG im Jahr 1989 ( Artikel 1 Nr. 4 des Gesetzes zur Änderung des Zweiten Wohnungsba ugesetzes vom 21. Februar 1989, BGBl. I, 242) sollte den Bundesländer n in Gestalt eines ne u- en, sog. dritten Förderwegs eine gegenüber dem sog. ersten bzw. zweiten Fö r- derweg (§§ 25 bis 72 bzw. §§ 88 bis 88c II. WoBauG) flexiblere Förderung des sozialen Wohnungsbaus ermögli ch t werd en. Die starren Bindungen des ersten und zweiten Förderwegs, die auf eine im Gesetz vorgegebene sehr langfristige Mietpreis - und Belegungsbindung der Wohnungen mit einem hohen Subvent i- onsbedarf angelegt waren, erschienen dem Gesetzgeber nicht mehr zeitgemäß. Eine Regelhöchstdauer war zwar zunächst noch nicht vorgesehen; d urch § 88d II. WoBauG sollten a be r a uf Grund des von vornherein zeitlich begrenzten Ei n- griffs in den allgemeinen Wohnungsmarkt kürzere Bindungen ermöglicht und das Förderverfahren so für Investoren attraktiver gestaltet werden (vgl. BT - Drucks. 11/3160 S. 1, 2 und 5). Der Zweck der Neurege lung belegt damit, dass der Gesetzgeber nicht die unbefristete Bindung von Bauherren, sondern die Vereinbarung kürzerer und flexiblerer Bindungen als nach bislang geltendem Recht ermöglichen wollte. (b b ) Bestätigt wird dies durch die Überlegungen, die den Gesetzgeber im Jahr 1994 dazu veranlassten, einen neuen Absatz 2 , in dessen Nr. 2 die Rege l- höchstdauer von 15 Jahren genannt ist, in § 88d II. WoBauG einzufügen (Art i- kel 1 Nr. 10 des Gesetzes zur Förderung des Wohnungsbaus vom 6. Juni 1994, BGBl. I, 11 84) . Die Ergänzung der Norm sollte die Anforderungen, die an die vereinbarte Förderung nach § 88d II. WoBauG in Abgrenzung zum ersten und zweiten Förderweg zu stellen sind, konkretisieren , und durch Nennung der R e- gelhöchstdauer weitere positive Auswirkunge n auf die Investitionsbereitschaft 14 15 16 - - 10 - - privater Bauherren hervorrufen (vgl. BT - Drucks. 12/6616 S. 2 mit Plenarprot o- koll 12/225 S. 19369 A). (c c ) Unbefristete Bindungen i m Rahmen des dritten Förderwegs wären im Hinblick auf die Regelungen über den ersten un d zweiten Förderweg auch systemwidrig. Denn selbst für diese Förderwege schreibt das Gesetz eine B e- fristung der Bindung d es Eigentümers bis längstens zu de m Zeitpunkt vor, ab dem die durch die Subvention gewährten Vorteile aufgebraucht sind bzw. - im Falle vorzeitiger Rückzahlung der Mittel - aufgebraucht wären (vgl. § 15 Abs. 1 und § 16 Abs. 1 WoBindG für den ersten Förderweg sowie § 88a Abs. 2 II. WoBauG für den zweiten Förderweg jeweils i.d.F. vom 19. August 1994 ). ( c ) Entgegen der Auffassung des Ber ufungsgerichts rechtfertigt allein der Umstand, dass die Beklagte dem Reichsbund nicht nur ein Darlehen gewährt, sondern ihm auch die erforderlichen Grundstücke verkauft hat, keine unbefrist e- te Bindung. Zwar sind Grund und Boden - zumal in städtischen Lage n - ein knappes Gut, das bei einem Verkauf durch eine Stadt an einen Privaten daue r- haft bei diesem verbleibt. § 89 Abs. 1 II. WoBauG weist den Gemeinden aber zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus die Aufgabe zu , geeignete, ihnen gehörende Grundstücke an Bauherren als Bauland für den Wohnungsbau zu angemessenen Preisen zu überlassen; es ist also Teil des Konzepts d es dritten Förderwegs, dass die öffentliche Hand privaten Investoren nach Möglichkeit werthaltiges, kostengünstiges Bauland zur Verfügung stellt (vgl. auch BT - Drucks. 12/6616 S. 26). Ist letzteres geschehen, regelt § 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG die Ausgestaltung der zu treffende n Vereinbarung . D anach rech t- fertigt die Bereitstellung von Bauland t- 15 Jahr e; e ine unbefristete Bindung hat der Gesetzgeber dagegen nicht vorgesehen. 17 18 - - 11 - - (2 ) Dieses Ergebnis entspricht allgemeinen Grundsätze n des Verwa l- tungsprivatrecht s und nam entlich des Subventionsrechts. (a ) Die auf der Grundlage von § 88d II. WoBauG getr offene Vereinb a- rung betrifft den Bereich des Verwaltungsprivatrechts; die Wahrnehmung von Aufgaben der öffentlichen Verwaltung in den Formen des Privatrechts führt d a- zu, dass die Normen des Privatrechts durch Bestimmungen des öffentlichen Rechts ergänzt, ü berlagert und modifiziert werden (BGH, Urteil vom 7. Februar 1985 - III ZR 179/83, BGHZ 93, 372, 381). Wegen der Gesetz esbi n- dung der Verwaltung sind zunächst die gesetzlichen Rahmenbedingungen ei n- zuhalten (Art. 20 Abs. 3 GG; vgl. Senat, Urteil vom 18. Sept ember 2009 V ZR 2/09, NVwZ 2010, 398 Rn. 9). Ferner hat die Gemeinde nicht nur die Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu beachten, sondern ist we i- tergehenden Bindungen unterworfen, zu denen insbesondere die Einhaltung des Übermaßverbots zählt ( BG H, Urteil vom 7. Februar 1985 - III ZR 179/83, BGHZ 93, 372, 381; Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 106). Ob - wie von dem Berufungsgericht und der Revision a n- genommen - der zwischen dem Reichsbund und der Beklagten geschloss ene Vertrag einen städtebaulichen Vertrag darstellt, so dass die v ereinbarten Lei s- tungen nach dem hier maßgeblichen § 6 Abs. 3 Satz 4 BauGB - MaßnahmenG i.d.F. vom 22. April 1993 den gesamten Umständen nach angemessen sein müssen, kann offen bleiben. Denn da s Gebot zur angemessenen Vertragsg e- staltung beruht auf dem allgemeinen verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und ist daher auch ohne ausdrückliche gesetzliche Reg e- lung für das gesamte Handeln der öffentlich - rechtlichen Körperschaften im Rechtsverkehr mit Privaten bestimmend (vgl. zu § 11 BauGB Senat, Urteil vom 26. Juni 2015 - V ZR 144/14, BGHZ 206, 120 Rn. 17 mwN). Aus dem Grun d- satz der Verhältnismäßigkeit folgt, dass der Staat einem Subventionsempfänger zur Sicherung der Zweckbindung de r Subvention keine beliebigen Beschrä n- 19 20 - - 12 - - kungen auferlegen darf. Die Beschränkungen müssen vielmehr geeignet und erforderlich sein, um den mit der Subvention zulässigerweise verfolgten Zweck für einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BG HZ 153, 93, 103 f.; Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, WM 2006, 2046 Rn. 1 2 ). ( b ) Daran gemessen ist es mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit unvereinbar , dem Subventionsempfänger solche Bindungen aufzue rlegen, die er ohne zeitliche Begrenzung einhalten muss, nachdem die mit der Subvention verbundenen Vorteile aufgebraucht sind . Aufgebraucht sind die Vorteile, die sich aus einer auf der Grundlage von § 88d II. WoBauG gewährten Subvention ergeben, namentli ch dann, wenn die ver günstig t en Kreditkonditionen enden oder wenn eine angemessene Zeit nach vorzeitiger Rückführung des verbilli g- te n Kredit s verstrichen ist . Der Verkauf von Bauland stellt regelmäßig keinen unbefristet fortbestehenden Vorteil dar, zumal e r schon aus kommunalrechtl i- chen Gründen nur in engen Grenzen verbilligt erfolgen kann (näher Senat, U r- teil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 103 f.; vgl. etwa § 125 Abs. 1 Satz 2 NKomVG). Dauerhafte Beschränkungen lassen sich nur erreichen , wenn der öffentliche Zweck nicht mit dem Instrument des Grun d- stücksverkaufs, sondern mit dem dazu bestimmten Instrument der Ausgabe eines Erbbaurechts verfolgt wird (vgl. Senat, Urteil vom 26. Juni 2015 V ZR 144/14, BGHZ 206, 120 Rn. 21 bis 27 mwN ; Urt eil vom 16. März 2018 V ZR 306/16, NVwZ 2018, 1414 Rn. 28 ). c c) Danach ist die schuldrechtliche Verpflichtung unwirksam. Denn e ine Vertragsgestaltung, die das Angemessenheitsgebot missachtet, führt zur Nic h- tigkeit der vertraglichen Regelung nach § 1 34 BGB (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 98 ; Urteil vom 6. November 2009 - V ZR 63/09, ZfIR 2010, 467 Rn. 15 ; jeweils mwN). 21 22 - - 13 - - b) Infolgedessen kommt auch in Betracht, dass die Beklagte die L ö- schung de r im Grundbuch ei ngetragenen Belegungsrecht e bewilligen muss ; ist nämlich die schuldrechtliche Verpflichtung unwirksam, kann d ie Beklagte die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ohne rechtlichen Grund erlangt haben und gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zur Herausgabe in Ge stalt der B e- willigung der Löschung des Rechts im Grundbuch verpflichtet sein (vgl. Senat, Urteil vom 27. Juni 2014 - V ZR 51/13, NJW - RR 2014, 1423 Rn. 24) . Dass ein darauf gerichteter Anspruch von dem Reichsbund als Besteller der Dienstba r- keit und dam aligem Eigentümer auf die Klägerin übergangen ist, dürfte jede n- falls die ergänzende Auslegung des Vertrags vom 27. Oktober 1995, mit dem die Klägerin die schuldrechtlichen Verpflichtung en des Reichsbunds überno m- men hat , ergeben; da die Klägerin umfänglich die Pflichten des Reichsbunds übernahm, sollte n im Zweifel diejenigen Rechte auf sie übergehen, die sich im Falle einer Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts ergaben. III. Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben und ist gemäß § 562 Abs. 1 Z PO aufzuheben. Eine eigene Sachentscheidung (§ 56 3 Abs. 3 ZPO) ist dem Senat nicht möglich. Für beide Feststellungsanträge kommt es nämlich darauf an, wann die Belegungsrechte enden ; d ie Unwirksamkeit der schuldrechtlichen Verpflichtung hat nicht ohne weit eres zur Folge, dass bereits jetzt keine Belegungsrechte mehr bestehen. Sind im Rahmen der vereinbarten Förderung gemäß § 88d II. WoBauG zeitlich unbefristete Belegungsrechte ve r- einbart worden, kann vielmehr in entsprechender Anwendung von § 139 BGB im Zwe ifel - und so auch hier - davon ausgegangen werden, dass die Parteien in Kenntnis der Unwirksamkeit ihrer Vereinbarung Belegungsrechte für einen möglichst langen rechtlich zulässigen Zeitraum vereinbart hätten ; um zu klären , 23 24 - - 14 - - welcher Zeitraum danach als ver einbart anzusehen ist, bedarf es weiterer Fes t- stellungen. 1. Gem äß § 139 BGB führt die Nichtigkeit eines Teils der vertraglichen Regelungen nur dann zu der Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäfts, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nicht igen Teil vorgenommen sein würde. Eine solche Teilnichtigkeit ist zwar in erster Linie gegeben, wenn nach Entfernung ( Hinausstreichen ) des unwirksamen Teils ein Vertragsinhalt übrig bleibt, der für sich allein einen Sinn behält. Nach dem Sinngehalt der V orschrift ist sie aber grundsätzlich auch dann anwendbar, wenn die Parteien anstelle der nichtigen Regelung, hätten sie die Nichtigkeit gekannt, eine andere, auf das zulässige Maß beschränkte vereinbart hätten (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 5. Juni 1989 - II ZR 227/88, BGHZ 107, 351, 35 5 f. ; Urteil vom 14. Novem - ber 2000 - XI ZR 248/99, BGHZ 146, 37, 47; Senat, Urteil vom 30. Septem - ber 2005 - V ZR 37/05, NJW - RR 2006, 298 , 300 ; Urteil vom 22. Juni 2007 V ZR 260/06, NJW - RR 2007, 1608 Rn. 19). Dies hat d er Bundesgerichtshof bei übermäßig langen Bindungsdauern in Individualverträgen unter anderem deshalb zugelassen, weil die Rückabwicklung von bereits weitgehend durchg e- führten Verträgen praktisch zu kaum überwindbaren Schwierigkeiten führen würde (vgl. BGH , Urteil vom 14. Juni 1972 - VIII ZR 14/71, NJW 1972, 1459 f. ) . 2. Diese Erwägungen gelten hier gleichermaßen. Die Beklagte durfte den Verkauf des Grundstücks und die Gewährung des Darlehens schon aufgrund kommunalrechtliche r Vorgaben ( näher dazu Senat , Urteil vom 29. Novem - ber 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 103 f.) nur gegen Einräumung von B e- legungsrechten vornehmen. Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin eine befri s- tete Klausel nicht genauso akzeptiert hätte , wie sie die unbefristete Klausel a k- zept iert hat, bestehen nicht. Es ist deshalb davon auszugehen, dass die Parte i- en in Kenntnis der Unwirksamkeit der Klausel Belegungsrechte für einen mö g- 25 26 - - 15 - - lichst langen rechtlich zulässigen Zeitraum vereinbart hätten (vgl. auch Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 V ZR 260/06, NJW - RR 2007, 1608 Rn. 20). Ohne dass es darauf e ntscheidend ankommt, ergibt sich dies auch daraus, dass der Vertrag vom 30. Januar 1995 eine salvatorische Klausel enthält. Welchen Zei t- raum die Parteien danach vereinbart hätten, hängt von den Vo rteilen ab, die dem Reichsbund gewährt wurden ; danach bestimmt sich , ob die Beklagte schon jetzt bewilligen muss, dass die Dienstbarkeit gelöscht wird . Einzelheiten hierzu hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht festgestel lt. Dies wird nachzuholen sein . IV. Infolgedessen ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Für das weit e- re Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: 1. Der erste Festst ellungsa ntrag ist dar auf gerichtet, dass die Klägerin die Wohnungen ab dem 1. Juli 2016 frei und ohne Beachtung von Belegung s- rechten vermieten kann. Da im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlve rstandenen Int e- ressenlage entspricht (vgl. nur Senat, Urteil vom 26. Februar 2016 V ZR 250/14, ZMR 2016, 553 Rn. 18 mwN), umfasst der Antrag als minus auch die Feststellung , dass die Belegungsrecht e ggf. zu eine m späteren Zei t- punkt ende n . A nders als der Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat gemeint hat , ist das Berufungsgericht an einer solchen Auslegung nicht deshalb gehindert, weil der Antrag bislang von allen Beteiligten anders verstanden worden wäre. Das ergi bt sich schon daraus, dass die Vorinstanzen die vertraglichen Vereinbarungen insgesamt als 27 28 - - 16 - - wirksam angesehen haben; v on diesem rechtlichen Standpunkt aus war die Klage ohne weiteres unbegründet, und es bestand b islang (noch) kein Anlass zu einer näheren Be fassung mit dem Inhalt des Antrags . a) Daher wird d as Berufungsgericht zunächst unter Berücksichtigung a l- ler Umstände des Einzelfalls zu klären haben, wann die Belegungsrechte e n- den . Insoweit bedarf es nicht - wie der Vertreter der Klägerin in der münd lichen Verhandlung vor dem Senat gemeint hat - einer Überprüfung der mit dem Kredit verbundenen Vorteile im Verhältnis zu den entgangenen Marktmieten nach he u tigem Stand . Maßgeblich sind nämlich die Vorstellungen der Parteien bei Vertragsschluss; es kommt nicht darauf an, wie sich die Mieten einerseits und die Kreditkonditionen andererseits später tatsächlich entwickelt haben. Wie oben ausgeführt (vgl. Rn. 10) , stellte das im Rahmen der vereinbarten Förd e- rung gewährte Darlehen (bzw. der Zuschuss) einen Ausg leich für den Verzicht auf eine profitablere Vermietung zu den Gegebenheiten des Marktes dar. De s- halb ist bei der Gewährung eines langfristigen, vergünstigten Kredits im Zweifel anzunehmen, dass die im Gegenzug übernommenen Belegungsrechte wä h- rend der Lauf zeit des vergünstigten Kredits fortbestehen sollen . Eine V ereinb a- rung dieses Inhalts wäre aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden . Nach dem von der Revision in Bezug genommenen Darlehensvertrag werden Zinsen für eine Dau er von 35 Jahren nicht erhoben. G gf. kann a uch der nach Ablauf von 35 Jahre n vorgesehene Zinssatz von 4 % aus der maßgeblichen Sicht der Ve r- tragsparteien bei A bschluss des Darlehensvertrags als Subvention anzusehen gewesen sein; dann wäre der Fortbestand der Belegungsrechte bis zur endgü l- tige n Rückführung des Darlehens vereinbart worden . b) Ausgehend von dem Vortrag der Klägerin zu dem Inhalt des Darl e- hensvertrags kommt allerdings in Betracht, dass die Beklagte nach Ablauf der zinslosen Phase von 35 Jahren einer vorzeitigen Rückführung de s Darlehens 29 30 - - 17 - - durch die Klägerin zustimmen und in der Folge von d er weiteren Ausübung der Belegungsrechte absehen muss. Da die Stadt im Bereich des Verwaltungspr i- vatrechts handelt, kann ihr Ermessen nämlich dahingehend r eduziert sein, dass sie ein er vorzeiti gen Rückführung des Darlehens zustimmen muss; ggf. wird nämlich bei der Ermessensausübung neben dem für die Klägerin inzwischen ungünstigen Zinssatz von 4 % zu berücksichtigen sein , dass eine Wohnung s- genossenschaft ihrerseits die Aufgabe hat, ihren Mitgl ie dern zu Wohnraum zu verhelfen. D ies gilt umso mehr, als nach den zeitlich allerdings später erga n- genen - Förderrichtlinien für das Land Niedersachsen für den dritten Förderweg eine Bindungsdauer von maximal 35 Jahren vorgesehen gewesen sein soll (vgl. Be hring/Kirchner/Ulbrich, Förderpraxis des sozialen Wohnungsbaus, 1998, S. XIV und 25 f.). D ie hier auf bezogenen Rechtsfragen sind aber nicht Gege n- stand dieses Rechtsstreits. Sie betreffen v ielmehr die von der Beklagten künftig zu treffende Ermessensentschei dung , die sich nach den Verhältnissen bei Au s- laufen der zinslosen Phase richtet ( vgl. Senat , Urteil vom 29. November 2002 V ZR 105/02, BGHZ 153, 93 , 106 ; Urteil vom 26. Juni 2015 - V ZR 144/14, BGHZ 206, 120 Rn. 36 ) . - - 18 - - 2. Ob der zweite Feststellungsantr ag , der die Verpflichtung der Beklagte n zur Bewilligung der Löschung zum Gegenstand hat, be gründet ist , hängt davon ab, ob die Bindungsfrist abgelaufen ist . Sollte dies noch nicht anzunehmen sein , stünde einem Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB de rzeit der Grun d- satz von Treu und Glauben ( § 242 BGB ) entgegen , weil die Klägerin verpflichtet wäre , der Beklagten eine auf angemessen befristete Belegungsrecht e bezog e- ne beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu bestellen. Der Antrag wäre dann als zur Zeit unbegründet abzuweisen. Stresemann Brückner Weinland Göbel Haberkamp Vorinstanzen: LG Hannover, Ents cheidung vom 16.09.2016 - 16 O 120/16 - OLG Celle, Entscheidung vom 20.06.2017 - 4 U 128/16 - 31
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