BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 177/11 Verkündet am: 27. April 2012 Langendörfer - Kunz Justiz angestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 21 Abs. 4; BGB § 19 4 Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar. BGH, Urteil vom 27. April 2012 - V ZR 177/11 - LG Köln AG Köln - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. Ap ril 2012 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richt e- rin Dr. S tresemann, den Richter Dr. Roth und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten zu 1 wird das Urteil der 29. Zivi l- kammer des Lan dgerichts Köln vom 30. Juni 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien sind die Mitgliede r einer Wohnungseigentümergemei n- schaft. Die Kläger hatten die Dachgescho ss wohnung, die ursprünglich mit der daneben liegenden Wohnung zu einer Einheit verbunden war, im Jahr 2005 erworben. Aufgrund der Trennung der Wohnungen verfügt die Wohnung der Kläger nicht mehr über einen zweiten Rettungsweg. Nachdem das Bauau f- sichtsamt dies im April 2008 beanstandet und auf A ntrag der Kläger den Bau einer Außens pindeltreppe genehmigt hatte, beauftragten sie einen Architekten 1 - 3 - mit deren Planung. In der Eigentümerversamm lung vom 23. März 2009 lehnte die Eigentümergemeinschaft den Antrag der Kläger ab, die von dem Archite k- ten geplante Feuertreppe zu errichten. Diesen Beschluss haben die Kläger a n- gefochten und beantragt, die Beklagten zur Zustimmung zu verurteilen. Da die B eklagten die Auffassung vertreten, die genaue Ausgestaltung eines Re t- tungsweges sei Sache der Eigentümergemeinschaft, haben die Kläger im Laufe des Verfahrens hilfsweise beantragt , die Beklagten zu verurteilen, dem Antrag zuzustimmen, dass die Eigentümerge meinschaft einen fachgerechten Re t- tungsweg an bringt. Das Amtsgericht hat dem Hilfsantrag stattgegeben. Die hiergegen g e- ric h tete Berufung einer Wohnungseigentümerin, der Beklagten zu 1, die die Einrede der Verjährung erhoben hat, hat das Landgericht zurü ckgewiesen. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kläger beantragen, ve r- folgt sie den Antrag auf Klageabweisung weiter. Entscheidungsgründe : I. Nach Auffassung des Berufungsgerichts können die Kläger gemäß § 21 Abs. 4 WEG die Schaffu ng eines zweiten Rettungsweges verlangen. Es habe ihnen nicht ob ge legen, vor Anrufung des Gerichts eine Beschlussfassung auch über den Hilfsantrag herbeizuführen. Denn die übrigen Wohnungseigentümer hätten zum Ausdruck gebracht, dass sie es generell ablehn ten, für ei nen zwe i- ten Fluchtweg zu sorgen . Der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung, der der dreijährigen Verjährungsfrist unterliege, sei nicht verjährt. Die Beansta n- 2 3 - 4 - dung durch das Bauaufsichtsamt stelle eine Vertiefung der Störung dar und habe deshalb einen neuen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung entst e- hen lassen. II. Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung und Zurückverwe i- sung der Sache an das Berufungsgericht. 1. Die Revi sion ist unbeschränkt zulässig. Aus der Begründung der Z u- lassungsentscheidung des Berufungsgerichts, es stelle sich die grundsätzliche Frage, ob der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung der Verjährung unte r- liegt, ergibt sich keine Beschränkung der Zulassung, zumal eine Beschränkung auf bestimmte Rechtsfragen unwirksam wäre (BGH, Urteil vom 17. November 2009 X I ZR 36/09, BGHZ 183, 169 , 172; Urteil vom 21. September 2006 I ZR 2/04, NJW - RR 2007, 182, 183) . 2. Die Revision ist begründet. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht die Zulässigkeit des Hilfsan trags der Kläger bejaht. a) Mit dem Hilfsantrag wollen die Kläger eine Regelung erreichen, die bisher nicht zur Abstimmung stand. Geht es wie hier um die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer an einer ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) , ist d ie vorherige Befassung der Eigentümerversammlung mit dem Antrag, den der Wohnungseigentümer gerichtlich durchsetzen will, aber Voraussetzung für die Zulässigkeit dieser Leistungsklage. Denn primär zustä n- dig für die Beschlussfassung ist die Versammlu ng der Wohnungseigentümer (§ 21 Abs. 1 und 3, § 23 Abs. 1 WEG). Vor Anrufung des Gerichts muss sich 4 5 6 7 - 5 - der Wohnungseigentümer daher um die Beschlussfassung der Versammlung bemühen, weil seiner Klage sonst das Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Dieses fehlt ausnahms weise nur dann nicht, wenn mit an Sicherheit grenzender Wah r- scheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass der Antrag in der Eige n- tümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird, so dass die Befassung der Versammlung eine unnötige Förmele i wäre (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 14 f.). b) Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen dessen Annahme nicht, dass mit einer entsprechenden Beschlussfassung nicht zu rechnen sei. Die Revision beanstandet zu R echt, dass das Berufungsgericht den Wo h- nungseigentümern eine generelle Ablehnung eines zweiten Rettungsweg s u n- terstelle. Die Beklagte zu 1 und die übrigen Wohnungseigentümer haben sich durch unterschiedliche Prozessbevollmächtigte vertreten lassen und in u nte r- schiedlicher Weise zu dem Begehren der Kläger geäußert. Der Umstand, dass die Beklagte zu 1 den Standpunkt vertritt, die Schaffung eines Rettungsweges sei Sache der Kläger und ein etwaiger Anspruch gegen die Gemeinschaft sei verjährt, rechtfertigt nich t die Annahme, dass auch die übrigen Eigentümer der insgesamt 14 Wohneinheiten eine entsprechende Beschlussfassung ablehnen. Das Berufungsgericht hat nicht dargelegt, aus welchen konkreten Umständen oder Äußerungen es eine solche Haltung der übrigen Wohnun gseigentümer herleitet. 3. Danach kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben. Die S a- che ist aufzuheben und zur neuen Entscheidung an das Berufungsgericht z u- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 8 9 - 6 - Für den Fall, dass das Berufu ngsgericht zu dem Ergebnis kommen sol l- te , dass hier ausnahmsweise eine Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem Hilfsantrag der Kläger nicht erforderlich war, weist der Senat auf Fo l- gendes hin: Die Einhaltung der Brandschutzvorschriften entspricht wovon das Ber ufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeht ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG). Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar . Ist eine Maßnahme im Interesse e i- ner ordnungsmäßigen Verwaltung notwen dig, erfordert die se ständig ihre Durchführung. So wird der Abschlus s notwendiger Versicherungen (§ 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG) nicht etwa dadurch entbehrlich, dass solche Versicherungen bisher nicht abgeschlossen worden sind. Das Gemeinschaftseigentum muss insta n d- gesetzt werden (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), auch wenn die Instandsetzungsb e- dürftigkeit schon länger als drei Jahre andauert. Eine solche gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung kann nicht verjähren (Schmid, WuM 2010, 655, 657; ders. , DWE 2009, 2 , 3). Dies folgt auch aus Sinn und Zweck der Ve r- jährungsvorschriften. Die Verjährung soll den Schuldner davor schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr aufklären kann, weil ihm Beweismittel für etwa b egründete Einwe n- dungen abhandengekommen oder Zeugen nicht mehr auffindbar sind (BGH, Urteil vom 17. Februar 2010 VIII ZR 104/09, BGHZ 184, 253 Rn. 18; Urteil vom 20. April 1993 X ZR 67/92, BGHZ 122, 241, 244). Diese Erwägungen treffen ebenso wenig wi e auf den unverjährbaren Mängelbeseitigungsa n- spruch des Mieters (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 17. Februar 2010 VIII ZR 104/09, BGHZ 184, 253) auf den Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung nicht zu. Eine Beweisnot der in Anspruch g e- nommenen Wohnungseigentümer ist auszuschließen. Denn der einzelne Wo h- nungseigentümer will mit der Durchsetzung des Anspruchs nach § 21 Abs. 4 10 - 7 - WEG eine ordnungsgemäße Verwaltung für die Zukunft sicherstellen (Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 48 ). Krüger Stresemann Roth Brückner Weinland Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 29.06.2010 - 202 C 102/09 - LG Köln, Entscheidung vom 30.06.2011 - 29 S 159/10 -
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