BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 178/05 Verk374ndet am: 5. April 2006 Kirchge337ner, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 538, 307 Bb a) Ein formularm344337iger Fristenplan f374r die vom Mieter vorzunehmenden Sch366nheits-reparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. 247 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind. b) Eine Klausel 374ber die quotenm344337ige Abgeltung angefangener Renovierungsinter-valle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung 374ber die Abw344lzung der Sch366nheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist. BGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05 - LG Wuppertal AG Velbert - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 8. M344rz 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Wolst sowie die Richterin Her-manns f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344gerin gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal vom 21. Juli 2005 wird zur374ckgewiesen. Die Kl344gerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Erstattung von Renovierungskosten nach Beendigung eines Mietverh344ltnisses. 1 Mit Vertrag vom 29. Juni 1999 hatte der Beklagte von der Kl344gerin eine Wohnung im Anwesen F. stra337e in V. ab dem 16. Juli 1999 gemietet. Das Mietverh344ltnis endete aufgrund der K374ndigung des Beklagten am 29. Februar 2004. 2 Zu den Sch366nheitsreparaturen enth344lt der Mietvertrag in 247 6 unter ande-rem folgende formularm344337ige Regelungen: 3 "(1) Der Mieter hat w344hrend der Mietzeit die Sch366nheitsreparatu-ren auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuf374hren, und - 3 - zwar: in K374che, Bad, WC alle 3 Jahre, in den 374brigen R344umen alle 5 Jahre. Die Renovierungsfristen beginnen in jedem Fall mit Beginn des Mietverh344ltnisses zu laufen. Zu einer Anfangsrenovierung ist der Mieter nicht verpflichtet. ... (2) Nach Beendigung des Mietverh344ltnisses hat der Mieter vor R374ckgabe der Wohnung unter Ber374cksichtigung des vereinbarten Fristenplanes alle bis dahin je nach (dem) Grad der Abnutzung oder Besch344digung erforderlichen Sch366nheitsreparaturen auszu-f374hren. ... (3) Weist der Mieter nach, dass die letzten Sch366nheitsreparaturen innerhalb der o.g. Fristen ... durchgef374hrt worden sind, und befin-det sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung ent-sprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden w344re, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert w374rde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverh344ltnisses noch nicht vollendet sind. ... Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Sch366nheitsreparaturen fachgerecht selbst durchf374hrt." Der Beklagte hatte w344hrend des Mietverh344ltnisses keine Sch366nheitsre-paraturen durchgef374hrt. Die Kl344gerin holte deshalb einen Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes ein. Auf der Grundlage des Kostenvoranschlages forderte sie den Beklagten vorprozessual zur Bezahlung der vollst344ndigen Kosten f374r einen Deckenanstrich im Bad und in der K374che in H366he von 91,20 200 sowie der (zeit-)anteiligen Kosten (55,5/60) f374r die Renovierung der 374brigen R344ume von 763,06 200 auf. Mit ihrer Klage hat sie neben den Renovierungskosten von insge- 4 - 4 - samt 854,26 200 r374ckst344ndige Mieten, eine Betriebskostennachforderung f374r 2002 und Schadensersatzanspr374che geltend gemacht; nach Verrechnung mit dem Kautionsr374ckzahlungsanspruch des Beklagten und einem geringf374gigen Be-triebskostenguthaben hat sie 1.135,87 200 nebst Zinsen verlangt. 5 Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben; hinsichtlich der Renovierungskosten hat es sie abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Kl344gerin zur374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsge-richt zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihre Forderung auf Bezahlung der Renovierungskosten weiter. Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht hat ausgef374hrt: Die Klausel 374ber die Verpflichtung des Mieters zur Durchf374hrung der Sch366nheitsreparaturen in 247 6 Nr. 1 des Miet-vertrages sei unwirksam, weil sie hierf374r starre Fristen unabh344ngig vom tats344ch-lichen Zustand der Wohnung vorsehe. Eine solche Regelung benachteilige, wie der Bundesgerichtshof bereits wiederholt entschieden habe, den Mieter unan-gemessen im Sinne des hier noch anwendbaren 247 9 AGBG; sie sei deshalb unwirksam. An der Unwirksamkeit der Klausel 344ndere sich auch dadurch nichts, dass m366glicherweise f374r den Fall des Auszugs eine flexiblere Handhabung vor-gesehen sei. Dabei k366nne dahinstehen, ob die betreffende Klausel in 247 6 Nr. 2 des Mietvertrages mit ihrer undeutlichen Formulierung 374ber die Ber374cksichti-gung des Fristenplanes im Verh344ltnis zu dem Grad der Abnutzung dem Trans-parenzgebot entspreche. Jedenfalls lasse sich dieser Bestimmung nicht ent-nehmen, dass sie die Fristen des 247 6 Nr. 1 relativieren solle. Sei aber die Ver- 6 - 5 - pflichtung des Beklagten, 374berhaupt Sch366nheitsreparaturen durchzuf374hren, un-wirksam, so k366nne auch die Kostenregelung des 247 6 Nr. 3, die gerade auf die-ser Verpflichtung beruhe, keinen Bestand haben. II. 7 Diese Ausf374hrungen halten der rechtlichen 334berpr374fung stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. 1. Im Ergebnis erweist sich die R374ge der Revision, das angefochtene Ur-teil gen374ge nicht den Anforderungen des 247 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO, weil es die Berufungsantr344ge nicht wiedergebe, als unbegr374ndet. Zwar schlie337t die im Berufungsurteil enthaltene Bezugnahme auf die tats344chlichen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils den Berufungsantrag nicht ein; dieser ist vielmehr auch nach dem reformierten Zivilprozessrecht in das Berufungsurteil aufzu-nehmen. Das Urteil muss deshalb, wenn es - wie hier - auf die w366rtliche Wie-dergabe des Antrages verzichtet, wenigstens erkennen lassen, was der Beru-fungskl344ger mit seinem Rechtsmittel erstrebt hat (Senatsurteil BGHZ 154, 99). Diesen Anforderungen wird die angefochtene Entscheidung noch gerecht. In Verbindung mit den in Bezug genommenen, teilweise in den erstinstanzlichen Entscheidungsgr374nden enthaltenen Feststellungen des Amtsgerichts lassen die Gr374nde des Berufungsurteils hinreichend klar erkennen, dass die Kl344gerin ihr Klagebegehren weiterverfolgt hat, soweit das Amtsgericht die Klage - hinsichtlich der Kosten f374r Sch366nheitsreparaturen in H366he von insgesamt 854,26 200 - abgewiesen hat. 8 Zu Unrecht beanstandet die Revision ferner, das Berufungsurteil versto-337e jedenfalls deshalb gegen die Vorschrift des 247 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO, 9 - 6 - weil es den Berufungsantrag bez374glich der Zinsanspr374che aus dem vom Amts-gericht zuerkannten Hauptanspruch nicht wiedergebe, soweit diese im erstin-stanzlichen Urteil abgewiesen worden seien. Entgegen der Ansicht der Revision hat die Kl344gerin diese Zinsforderung in der Berufungsinstanz nicht weiterver-folgt. Sie hat in ihrer Berufungsbegr374ndung zwar zwei Daten des erstinstanzli-chen Ausspruchs 374ber die Verzugszinsen "beanstandet", aus "Vereinfachungs-gr374nden" aber sogar in ihrem Berufungsantrag die Zinsdaten f374r die weiter gel-tend gemachten Renovierungskosten aus dem Tenor des amtsgerichtlichen Urteils zu dem ihr zuerkannten Betrag 374bernommen. Eine Ab344nderung des Ur-teils der Vorinstanz bez374glich der Zinsen aus dem zugesprochenen Betrag hat sie nicht begehrt. Aus diesem Grund bleibt die weitere R374ge der Revision, das Berufungsurteil sei hinsichtlich des Zinsbegehrens der Kl344gerin teilweise nicht mit Gr374nden versehen (247 547 Nr. 6 ZPO), gleichfalls ohne Erfolg. 2. Zu Recht und mit zutreffender Begr374ndung hat das Landgericht die im Berufungsverfahren von der Kl344gerin noch geltend gemachten Anspr374che ver-neint. Der Kl344gerin steht weder nach 247 6 Nr. 3 des Mietvertrages ein Anspruch auf (zeit-)anteilige Abgeltung der Renovierungskosten f374r Wohnzimmer, Eltern-zimmer und Flur (55,5/60 Monate) noch gem344337 247 6 Nr. 1 und 2 des Mietvertra-ges ein Schadensersatzanspruch f374r die Kosten des Deckenanstrichs in Bad und K374che zu. 10 a) In 334bereinstimmung mit der st344ndigen Rechtsprechung des Senats hat das Berufungsgericht angenommen, dass die formularm344337ige Sch366nheits-reparaturenklausel in 247 6 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrages einen starren Fristen-plan enth344lt und deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach 247 9 Abs. 1 AGBG (jetzt 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam ist (vgl. Se-natsurteile vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 = WuM 2004, 463, vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775 = WuM 2004, 11 - 7 - 660, und vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416 = ZMR 2005, 934). Aus der Sicht eines verst344ndigen Mieters macht es keinen Unterschied, ob der Fristenplan - wie hier - eine bestimmte Frist ohne jeden Zusatz enth344lt oder ob die Verbindlichkeit der genannten Frist durch Worte wie "mindestens" beziehungsweise "sp344testens" verst344rkt wird. In seinen einschl344gigen Entschei-dungen hat der Senat stets darauf abgestellt, ob ein angegebener Zeitraum durch Formulierungen wie "in der Regel", "im Allgemeinen" oder 344hnliche Wen-dungen - f374r den Mieter erkennbar - so flexibel vereinbart war, dass nach dem Wortlaut der Klausel im Einzelfall eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tats344chlichen Renovierungsbedarf m366glich war. Fehlt ein derartiger Zu-satz, so ist nach dem eindeutigen Wortlaut der Fristenklausel ein Abweichen zugunsten des Mieters nicht vorgesehen; sie ist dann aus der Sicht des Mieters nicht weniger "starr" als bei sprachlichen Hinzuf374gungen, die eine Verl344ngerung der Frist nicht zulassen. Etwas anderes ergibt sich im vorliegenden Fall auch nicht aus der Rege-lung in 247 6 Nr. 2 des Mietvertrages, der die Renovierungspflicht des Mieters nach Beendigung des Mietverh344ltnisses betrifft. Durch die Formulierung "unter Ber374cksichtigung des vereinbarten Fristenplanes" wird eine Verbindung zu den in 247 6 Nr. 1 vereinbarten verbindlichen Fristen hergestellt, so dass die Bestim-mung des 247 6 Nr. 2 von der Unwirksamkeit des 247 6 Nr. 1 des Vertrages ergriffen wird. Dass durch die Wendung "je nach dem Grad der Abnutzung oder Besch344-digung" die in 247 6 Nr. 1 angef374hrten Fristen bei Beendigung des Mietverh344ltnis-ses relativiert werden sollen, ist, wie das Berufungsgericht zu Recht bemerkt hat, nicht zu erkennen. 12 b) Auch die Revision zieht letztlich nicht in Zweifel, dass der Fristenplan in 247 6 Nr. 1 starr und die Klausel deshalb unwirksam ist; sie meint jedoch, hier-auf komme es nicht an, weil die Abgeltungsklausel in 247 6 Nr. 3 des Mietvertra- 13 - 8 - ges - die f374r die Kosten der Renovierung des Wohnzimmers, des Elternzimmers und des Flurs heranzuziehen ist - unabh344ngig von der Renovierungsklausel in 247 6 Nr. 1 sei. Das trifft nicht zu. 14 aa) In welchem Verh344ltnis die beiden Regelungen in 247 6 Nr. 1 und 3 des vorformulierten Mietvertrages stehen, ist durch Auslegung zu ermitteln. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung unterliegt der uneingeschr344nkten revisionsrechtlichen 334berpr374fung, weil Mietvertragsklauseln, die der hier zu be-urteilenden Regelung entsprechen, auch 374ber den Bezirk des Berufungsge-richts hinaus verwendet werden (Senatsurteil vom 13. Juli 2005 aaO unter II 1). Allgemeine Gesch344ftsbedingungen sind nach ihrem objektivem Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verst344ndigen und red-lichen Vertragspartnern unter Abw344gung der Interessen der normalerweise be-teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verst344ndnism366glichkei-ten des durchschnittlichen Vertragspartners zugrunde zu legen sind (st.Rspr., z.B. Senatsurteil vom 13. Juli 2005 aaO unter II 2). Dazu geh366rt unter anderem, dass auch der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, vertragliche Klauseln im Zusammenhang zu lesen und daraus ihren Sinn zu ermitteln (Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087 = WuM 2004, 333 unter III a). 15 bb) Der enge Zusammenhang der hier zu pr374fenden Klauseln ergibt sich schon aus der Systematik der Regelung; beide sind Teil des mit "Erhaltung der Mietsache" 374berschriebenen 247 6 des Mietvertrages. Die ma337gebenden Begriffe sind weitgehend identisch ("Sch366nheitsreparaturen", "Fristen", "Renovierung"). Die - als solche grunds344tzlich unbedenkliche (Senatsurteil BGHZ 105, 71) - Ab-geltungsklausel in Nr. 3 verweist an zwei Stellen auf die "o.g. Fristen" bezie-hungsweise "obigen Fristen" in Nr. 1. F374r den verst344ndigen Leser des ange-sprochenen Personenkreises kann unter diesen Umst344nden kein Zweifel beste- 16 - 9 - hen, dass die einzelnen Bestimmungen des 247 6 eine einheitliche, zusammen-geh366rige Gesamtregelung der Renovierungsverpflichtungen des Mieters dar-stellen. Dabei bildet die Klausel der Nr. 1 mit der 334berb374rdung der Erhaltungs-pflicht auf den Mieter eindeutig erkennbar die Grundlage f374r die nachfolgenden Regelungen in den Nrn. 2 und 3. F344llt diese Grundlage weg, so verlieren die daran anschlie337enden Bestimmungen ihre Rechtfertigung und ihren Sinn. Ist der Mieter, wie dargetan, nicht zur Vornahme der Sch366nheitsreparaturen ver-pflichtet, trifft ihn auch keine Verpflichtung zur anteiligen Abgeltung der Kosten bei Beendigung des Mietverh344ltnisses nach 247 6 Nr. 3 des Mietvertrags. Die von der Revision aufgeworfene Frage einer Teilbarkeit der Sch366nheitsreparatur-klauseln stellt sich daher nicht. 3. Der Kl344gerin steht ein Anspruch auf Ersatz der vollen Kosten f374r das Streichen der Decken in K374che und Bad in H366he von 91,20 200 gleichfalls nicht zu. Allerdings handelt es sich bei der letztgenannten Forderung nicht, wie die Revision meint, ebenfalls um einen quotenm344337igen Abgeltungsanspruch im Sinne des 247 6 Nr. 3 des Mietvertrags; denn f374r K374che und Bad w344re die Reno-vierungspflicht des Beklagten - ihre wirksame Vereinbarung unterstellt - mit Ab-lauf der in 247 6 Nr. 1 genannten Frist von drei Jahren, mithin am 16. Juli 2002 f344llig geworden. Der von der Kl344gerin insoweit der Sache nach geltend gemach-te Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (wegen nicht erbrachter Leistung) gem344337 247247 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB ist nicht begr374ndet, weil es, wie eingangs erw344hnt, an einer wirksamen Vereinbarung 374ber die 334bertragung der Renovierungspflicht auf den Beklagten fehlt. Auf die Frage, ob die sonstigen 17 - 10 - Voraussetzungen des 247 281 BGB erf374llt sind, kommt es demnach nicht mehr an. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG Velbert, Entscheidung vom 14.12.2004 - 17 C 372/04 - LG Wuppertal, Entscheidung vom 21.07.2005 - 9 S 1/05 -
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