BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 178/11 Verkündet am: 30. März 2012 Langendörfer - Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 23 Abs. 4, § 24 Abs. 6, § 25 a) Ein Wohnungserbbauberechtigter (Wohnungseigentümer) kann sich bei der Au s- übung seines Stimmrechts auch durch mehrere Bevollmächtigte vertreten lassen. Diese können nur einheitlich abstimmen, wenn sie gleichzeitig in der Versam m- lung anwesend sin d. b) Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse der Gemeinschaft von der Protokollierung und der Unterzeichnung des Protokolls von zwei Wohnungse r- bbauberechtigten (Wohnungseigentümern) abhängig, muss das Protokoll von zwei verschiedenen nat ürlichen Personen unterzeichnet werden, die entweder selbst Wohnungserbbauberechtigte (Wohnungseigentümer) sind oder für sich oder and e- re Wohnungserbbauberechtigte (Wohnungseigentümer) handeln. BGH, Urteil vom 30. März 2012 - V ZR 178/11 - LG Köln AG Köln - 2 - Der V. Z ivilsenat des Bundesgerichtshof s hat auf die mündliche Verhandlung vom 30. März 2012 durch den V orsitzende n Richter Prof. Dr. Krüger, die Ric h- ter Dr. Lemke und Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 29. Zivilkammer des Landg e- richts Köln vom 30. Juni 2011 wird auf Kosten der Beklagten z u- rückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Auf ihrer Versammlung am 6. April 2010 fassten die Wohnungse rbba u- berechtigten der aus den Parteien bestehenden Wohnungserbbauberechtigte n- gemeinschaft mehrheitlich den Beschluss, die Verwalterin der Anlage für die Zeit vom 1. Januar 2011 bis zum 31. Dezember 2015 weiter zu bestellen (TOP 9) und den Verwaltervertrag für diesen Zeitra um zu verlängern (TOP 10). Die Klägerinnen fechten die Beschlüsse an und meinen, diese seien mangels or d- nungsgemäße n Protokolls nicht gültig, nach dem Inhalt de s Protokolls nicht ordnungsgemäß festgestellt und auch in der Sache nicht wirksam zustande g e- kom men . Einige Wohnungse rbbauberechtigte seien nicht wirksam vertreten und ohne sie sei die Versammlung nicht beschlussfähig gewesen. Die Teilungserklärung legt in § 12 Nr. 4 fest, dass die Wohnungse rbba u- berechtigten versammlung beschlussfähig ist, wenn meh r als die Hälfte der 1 2 - 3 - Wohnungserbbauberechtigtenanteile vertreten ist , und dass sich die Wo h- nungse rbbauberechtigten nur durch die Verwaltung, den Ehegatten oder einen anderen Wohnungse rbbauberechtigten vertreten lassen dürfen. Das Protokoll ist von der Verw alterin und der Vorsitzenden des Beirats der Anlage unte r- zeichnet . In der Teilungserklärung (TE) heißt es dazu in § 12 Nr. 9: " In Ergänzung des § 23 WEG wird bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungserbbauberechtigtenversammlung außer de n dort genannten Bestimmungen die Protokollierung des Beschluss es e r- forderlich ist. Das Protokoll ist vom Verwalter und von zwei Wohnung s- erbbauberechtigten zu unterzeichnen. " Die Vorsitzende des Beirats ist Geschäftsführerin von drei Gesellscha f- ten mit beschränk ter Haftung , die Wohnung serbbauberechtigte sind . Sie war von mehreren Wohnungse rbbauberechtigten bevollmächtigt worden . Das Amtsgericht hat die beiden Beschlüsse für ungültig erklärt. Das Landgericht hat die Berufung der übrigen Wohnungse rbbaub erechtigten z u- rückgewiesen. Dagegen wenden sich diese mit der zugelassenen Revision . Sie wollen die Abweisung der Anfechtungsklage erreichen. Die Klägerinnen bea n- tragen, das Rechtsmittel zurückzuweisen. Entscheidungsgründe : I. Nach Ansich t d es Berufung sgerichts sind die angefochtenen Be schlüsse nicht schon deshalb für ungült ig zu erklären, weil sie nicht ordnungsgemäß pr o- tokolliert und festgestellt worden sind. D as Protokoll genüge zwar nicht den A n- forderungen des § 24 Abs. 6 WEG. Dieser Fehler berühre aber die Gültigkeit der Beschlüsse nicht. Ein Verstoß gegen § 12 Nr. 9 TE könne bis zum Schluss 3 4 5 - 4 - der mündlichen Verhandlung geheilt werden. Die angefochtenen Beschlüsse seien tatsächlich festgestellt und bekannt gegeben worden. Dass dies in dem Protokoll ni cht wiedergegeben sei, sei unschädlich. Die Beschlüsse seien aber deswegen für ungültig zu erklären, weil die Versammlung nicht beschlussfähig gewesen sei. Vier Wohnungse rbbauberechtigte seien mangels eindeutiger Vollmacht nicht wirksam vertre t en gewesen . II. Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung in den entscheide n- den Punkten nicht stand. Das Berufungsurteil erweist sich aber im Ergebnis aus einem anderen Grund als richtig. 1. Die angefochtenen Beschlüsse können nur Bestand haben, wenn die Versammlung der Wohnungserbbauberechtigten beschlussfähig war. Das war sie nach § 25 Abs. 3 WEG und § 12 Nr. 4 Satz 1 TE, wenn auf der Versam m- lung mehr als die Hälfte der Wohnungserbbaurechtsanteile vertreten war. En t- gegen der Ansicht des Berufungsgericht s ist dieses Quorum nicht deshalb ve r- fehlt worden, weil die angesprochenen vier Wohnungserbbauberechtigten nicht vertreten waren. a) Bei der V ersammlung waren nach dem Protokoll 5.142 von 10.000 Wohnungserbbaurechtsanteilen vertreten. Die Vollmachten vo n vier Wo h- nungse rbbauberechtigte n mit insgesamt 329 A nteilen , so meint das Berufung s- gericht, seien aber nicht wirksam gewesen, so dass die Beschlussfähigkeit ve r- fehlt worden sei. In dem Fall der Wohnungse rbbauberechtigten W . H . GmbH sche itere die wirksame Bevollmächtigung daran, dass diese nicht nur der Beiratsvorsitzenden Vollmacht erteilt habe, sondern auch einem weiteren Mitglied des Beirats. Die Vollmachten der Wohnungse rbbauberechti g- ten A . H . , M . L . und C . S . 6 7 8 - 5 - seien deshalb unwirksam, weil ihnen nicht zu entnehmen sei, als Geschäftsfü h- rerin welcher der von ihr geleiteten drei Gesellschaften mit beschränkter Ha f- tung die Beiratsvorsitzende habe bevollmächtigt werden sollen. b) Diese Begründung ist unzutreffend. aa) Ein Wohnungserbbauberechtigter kann sich in der Wohnungser b- bauberechtigtenversammlung bei der Ausübung seines Stimmrechts vertreten lassen. Auf diese Vertretung sind die §§ 16 4 ff. BGB anzuwende n (Senat, B e- schlüsse vom 11. November 1986 - V ZB 1/86, BGHZ 99, 90, 93 und vom 29. Januar 1993 - V ZB 24/92, NJW 1993, 1329, 1330; Spielbauer/Then, WEG , 2. Aufl., § 25 Rn. 5) . Danach kann jeder Wohnungserbbauberechtigte zu seiner Vertretung in der Versamm lung nicht nur eine Person bevollmächtigen . Er darf vielmehr auch mehreren Personen eine entsprechende Vollmacht erteilen (J u- risPK - BGB/Weinland, 5. Aufl., § 167 Rn . 5), z . B . einer Rechtsanwaltssozietät oder mehreren Prokuristen oder Handlungsbevollmächtigt en . Mehrere an der Versammlung teilnehmende Vertreter dürf t en das Stimmrecht zwar - nicht a n- ders als gemeinschaftlich e Inhaber eines Wohnungserbbaurechtsanteils (vgl. § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG) - nur einheitlich ausüben . Das führt aber nicht dazu, dass mehrer en Personen nur eine Gesamtvollmacht oder nur eine genau abg e- grenzte Vollmacht erteilt werden könnte oder dürfte. Es ist vielmehr - wie auch sonst - zulässig, sie einzeln und uneingeschränkt zu bevollmächtigen. Dann müssen sich die mehreren Bevollmächtigte n untereinander abstimmen, wer für den Vertretenen stimmt und wie abgestimmt werden soll. Dazu kann der Wo h- nungserbbauberechtigte den Vertreter n Weisungen erteilen. Er kann davon aber auch absehen und den Vertretern die Koordinierung untereinander übe r- lass en. 9 10 - 6 - bb) Das gälte nur dann nicht, wenn die Teilungserklärung etwas ander e s bestimmt e . Dem ist das Berufungsgericht nicht nachgegangen. Das ist aber unschädlich, weil der Senat die Teilungserklärung selbst auslegen kann (Senat, Urteil vom 6. November 2 009 - V ZR 73/09, NJW 2010, 446, 449 Rn. 23) . Eine entsprechende Einschränkung fehlt in der Teilungserklärung der Wohnanlage der Parteien. Diese schreibt in § 12 Nr. 4 Satz 2 vor, dass sich die Wohnung s- er bbauberechtigten nur durch die Verwaltung, den Ehega tten und einen and e- ren Wohnungserbbauberechtigten vertreten lassen dürfen. Damit wird nicht nur der Kreis der als Stimmrechtsvertreter in Betracht kommenden Personen, so n- dern indirekt deren Zahl eingeschränkt. Bei der gebotenen nächstliegenden Auslegung (S enat, Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 164/09, NJW 2010, 2513 Rn. 9 insoweit in BGHZ 186, 51 nicht abgedruckt ) lässt sich dieser Regelung aber nicht entnehmen, dass die Wohnungse rbbauberechtigte n gezwungen werden sollen, aus dem beschränkte n Kreis der als V ertreter in Betracht ko m- menden Personen stets nur eine zu bevollmäch tigen. Zudem sind Beschrä n- kung en bei der Erteilung von Vollmachten als Ausnahmeregelung grundsätzlich eng auszulegen ( Elzer in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 25 Rn. 57 aE). cc) Gemessen dar an sind die Vollmachten der vier Wohnungse rbbaub e- rechtigten nicht zu beanstanden. (1) Sie bringen eindeutig zum Ausdruck, dass die namentlich oder mit i h- rer Funktion bezeichnete Beiratsvorsitzende bevollmächtigt werden sollte. Eine solche Bevollmächtigu ng war möglich, da die zuletzt Genannte als Geschäft s- führerin mehrerer Gesellschaften mit Wohnungen in der Anlage zu dem Kreis der nach § 12 Nr. 4 TE möglichen Bevollmächtigten gehört und auch nur aus diesem Grund Vorsitzende des Beirats ist (vgl. § 29 Abs . 1 Satz 2 WEG). Eine Präzisierung, als Geschäftsführerin welcher Gesellschaft sie bevollmächtigt w ird , wäre nur erforderlich gewesen, wenn eine dieser Gesellschaften, etwa 11 12 13 - 7 - wegen eines Stimmrechtsausschlusses, als Vertreterin nicht in Betracht g e- kommen wär e. Von diesem hier nicht gegebenen Sonderfall abgesehen, spielt es keine Rolle, in welcher Geschäftsführereigenschaft die Beiratsvorsitzende für die anderen Wohnungserbbauberechtigten deren Stimmrecht wahrnahm. Sie war dazu als Geschäftsführerin jeder der von ihr geleiteten Gesellschaften in der Lage und hätte auch als Geschäftsführerin aller drei Gesellschaften bevol l- mächtigt werden können, weil die Wohnungs erbbau berechtigten zur Erteilung mehrerer Vollmachten berechtigt sind. Daran ändert es entgegen der Ansicht der Klägerinnen nichts , dass dann bei einem etwaigen pflichtwidrigen Verhalten der Beiratsvorsitzenden unklar sein kann, welche der Gesellschaften für ihr O r- ganhandeln haftet. Das betrifft nur das Innenverhältnis der Wohnungserbbaub e- rechtigten zu d er bevollmächtigten Gesellschaft. Hier geht es aber um das Außenverhältnis. Dafür kommt es allein darauf an, welche natürliche Person die Berechtigten letztlich zur Ausübung ihrer Stimmrechte ermächtigt haben. Deren Identität ist auch ohne den von dem Ber ufungsgericht geforderten Zusatz ei n- deutig. (2) Unschädlich war es, dass eine Wohnungse rbbauberechtigte neben der Beiratsvorsitzenden auch einem weiteren Mitglied des Beirats Vollmacht erteilt hatte. Sie durfte mehrere Vollmachten erteilen. Es ist , wie ausgeführt, nicht notwendig, d e n Vertretern Gesamtvertretungsmacht zu erteilen oder deren Aufgaben klar voneinander abzugrenzen. Die Wohnungse rbbauberechtigte konnte sich damit begnügen, die beiden Personen ohne nähere Angaben zu bevol lmächtigen und diese n die Koord inierung zu überlassen. 2. Das Berufungsurteil erweist sich aber aus einem anderen Grund als richtig. 14 15 - 8 - a) Die Teilungserklärung macht die Gültigkeit von Beschlüssen der Er b- bauberechtigten in § 12 Nr. 9 von der Protokollierung und diese vo n der Unte r- zeichnung durch den Verwalter und zwei Erbbauberechtigte abhängig. Eine solche Regelung ist wegen des berechtigten Interesses der Wohnungseigent ü- mer an einer effektiven Kontrolle und an der sicheren Feststellung der gefas s- ten Beschlüsse wirksam (aM Lüke, JZ 1998, 417, 420) und führt dazu, dass ein Beschluss, der diesen Erfordernissen nicht genügt, für ungültig zu erklären ist. Das hat der Senat für eine nahezu wortgleiche Regelung entschieden (B e- schluss vom 3. Juli 1997 - V ZB 2/97, BGHZ 136, 187 , 190 f.). Die se unte r- scheidet sich von § 12 Nr. 9 TE nur dadurch, dass die Wohnungseigentümer (Wohnungse rbbauberechtigte n) , die das Protokoll zu unterzeichnen haben, von der Versammlung bestimmt werden m u ss t en. Das begründete aber lediglich ein zusätzlich es Gültigkeitserfordernis (Senat, Beschluss vom 3. Juli 1997 - V ZB 2/97, BGHZ 136, 187, 191 f.) . b) Das Protokoll der Versammlung vom 6. April 2010 entspricht nicht den Anforderungen von § 12 Nr. 9 TE. aa) Es ist nur von der Verwaltung und der Beir atsvorsitzenden unte r- zeichnet. Diese ist zwar Geschäftsführerin von Gesellschaften mit Wohnungen in der Anlage und konnte deshalb als Wohnungserbbauberechtigte das Prot o- koll unterzeichnen. Das genügte aber den Anforderungen des § 12 Nr. 9 TE nicht. Danach ist die Unterzeichnung des Protokolls durch zwei Wohnungser b- bauberechtigte erforderlich. bb) Daran fehlt es. (1) Die Beiratsvorsitzende ist allerdings Geschäftsführerin von mehreren Gesellschaften mit Wohnungen in der Anlage und könnte für jede di eser G e- sellschaften das Protokoll unterschreiben. Ein solches Vorgehen wird auch bei 16 17 18 19 20 - 9 - einer sog. qualifizierten Protokollierungsklausel für zulässig gehalten, die die Teilungserklärung hier enthält (OLG Hamm, NZM 2008, 808, 809). Es wide r- spricht aber dem Si nn einer solchen Regelung und ist deshalb unzulässig. (2) Das Protokoll der Versammlung der Wohnungserbbauberechtigte n ist nicht nur von dem Verwalter zu unterschreiben, sondern auch von Wohnung s- erbbauberechtigten, um eine Gegenkontrolle zu erreichen ( v gl. Senat, B e- schluss vom 3. Juli 1997 - V ZB 2/97, BGHZ 136, 187, 192 f.). Die Regelung in § 12 Nr. 9 TE sieht - auch insofern über die Vorschrift des § 24 Abs. 6 WEG hinausgehen d - vor, dass das Protokoll von zwei Wohnungserbbauberechtigten unterzeichnet wird. Sie orientiert sich damit erkennbar an d em Vier - Augen - Prinzip, das im Bankwesen, aber auch in anderen Bereichen verbreitet ist. Das Wesensmerkmal dieses Prinzips, das die Regelung übernehmen will, ist, dass der zu unterzeichnende Text - hier das Pro tokoll - von zwei Personen unabhä n- gig voneinander gelesen und auf seine Vollständigkeit und inhaltlich e Richti g- keit hin überprüft wird und Fehler so eher auffallen. Dieser Zweck würde ve r- fehlt, wenn bei der Unterzeichnung des Protokolls eine Vertretung von mehr e- ren Wohnungseigentümer n durch eine einzige natürliche Person möglich wäre. Der mit der Unterzeichnung durch zwei Wohnungserbbauberechtigte erwartete Effekt einer intensiveren Prüfung könnte nicht eintreten. Die Regelung würde einen wesentlichen Teil der ihr zugedachten Funktion einbüßen. Das lässt sich nur vermeiden, wenn das Protokoll von zwei verschiedenen natürlichen Pers o- nen unterzeichnet wird, die entweder selbst Wohnungserbbauberechtigte sind oder für sich oder andere Wohnungserbbauberechtigte h andeln. Aus ähnlichen Gründen wird im Rahmen von § 24 Abs. 6 WEG eine Ersetzung des Wo h- nungseigentümers durch den Beiratsvorsitzenden für zweifelhaft gehalten (OLG Düsseldorf, ZWE 2010, 182, 183 ; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 42 aE ). 21 - 10 - (3) Dan ach genügte die Unterzeichnung der Beiratsvorsitzenden zur E r- füllung der Anforderungen von § 12 Nr. 9 TE nicht. Sie konnte nur eine der von ihr geleiteten Gesellschaften bei der Unterzeichnung vertreten, aber nicht weit e- re Wohnungserbbauberechtigte. Damit ist der Beschluss ungültig. c) Der Verstoß gegen eine qualifizierte Protokollierungsklausel wird als heilbar angesehen ( OLG München, NJW 2008, 156, 157; Riecke/Schmid/ Riecke, WEG, 3. Aufl., § 24 Rn. 82 aE; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 41; Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Rn. 921) . Ob das, wofür gute Gründe spr e ch en , zutrifft, muss hier nicht entschieden werden. Die B e- kla g ten haben die fehlende Unterschrift nicht nach geholt . Sie hatten dies zwar erwogen, sich dann aber auf den unzu treffenden Standpunkt gestellt , e in Ve r- stoß gegen § 12 Nr. 9 TE liege nicht vor. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Krüger Lemke Schmidt - Räntsch Brückner Weinland Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 02.11.2010 - 202 C 202/1 0 - LG Köln, Entscheidung vom 30.06.2011 - 29 S 235/10 - 22 23 24
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