BUNDESGERICHTSHOF I M NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 178/14 Verkündet am: 8. Mai 2015 Weschenfelder Justiz hauptsekretärin als Urkundsbeamt in der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 15 Abs. 3; BGB § 199 Abs. 1 und 5 Wird eine Teileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht, solange diese Nutzung anhält; dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nut zer ist. WEG § 15 Abs. 3; BGB § 242 Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Unterlassung der langjährigen zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist in der Regel jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietun g zu Wohnzwecken erfolgt ist. BGH, Urteil vom 8. Mai 2015 - V ZR 178/14 - LG Frankfurt am Main AG Wiesbaden - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Mai 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die R ichte rin nen Prof. Dr. Schmidt - Räntsch, Dr. Brückner und Weinland und den Richter Dr. Göbel für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt vom 25. Juni 2014 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen. Vo n Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem Beklagten steht das Teileigentum Nr. 1 (Souterrain) und das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 (Erdgeschoss) zu, der Klägerin seit dem Jahr 2007 das Sondereigentum a n den Wohnungen Nr. 3 (Obergeschoss) und Nr. 4 (Dachgeschoss). Das Teileigentum Nr. 1 ist in der Teilungserklärung Beklagt e vermietet diese Einheit als Wohnraum. Nach dem Jahr 2007 erfolgten zwei Neuvermiet ungen. 1 - 3 - Das Amtsgericht hat den Beklagten - soweit von Interesse - antragsgemäß dazu verurteilt, es zu unterlassen, die Einheit Nr. 1 als Wohnraum zu nutzen oder nutzen zu lassen. Die hiergegen gerichtete Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, will der Beklagte die Abweisung der Klage erreichen. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht , dessen Entscheidung unter anderem in ZMR 2014, 1001 ff. abgedruckt ist, stützt den Unterlassungsanspruch auf § 1004 Abs. 1 BGB. Es lässt dahinstehen, ob die Einheit Nr. 1 - wie es der Beklagte behauptet - seit Anfang der Achtziger Jahre durchgehend als Wohnraum g enutzt w i rd. D ie Nutzung von Hobbyräumen zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken sei unzulässig. Da der Verstoß andauere, erhebe der Beklagte ohne Erfolg die Einrede der Verjährung . Auch eine Verwirkung des A nspruch s sei nicht eingetreten . Diese binde zwa r im Grundsatz auch einen Sonderrechtsnachfolger. Es fehle aber sowohl an dem erforderlichen Zeit - als auch an dem Umstandsmoment. Das Zeitmoment setze eine ununterbrochene, dauerhafte Einwirkung voraus . Eine solche sei jedenfalls deshalb nicht gegeben, we il noch in jüngster Zeit zwei Neuvermietungen stattgefunden hätten und jede Vermietung eine neue Störung darstelle. Aus dem gleichen Grund sei das Umstandsmoment zu verneinen. Ein schutzwürdiges Vertrauen des Beklagten bestehe nicht. Dieser habe nicht davo n ausgehen können, dass künftige Störungen geduldet würden. 2 3 - 4 - II. Die Revision hat keinen Erfolg . 1. Rechtsfehlerfrei und von de r Revision unbeanstandet bejaht das Berufungsgericht die Voraussetzungen eines Unterlassungsanspruchs . D e r Sache nach sieht e s die Regelung in der Teilungserklärung, wo nach die Räume im Souterrain als Hobbyräume , Vorratskeller, Flur bzw. Kellerraum dienen , als Zweckbestimmung mit Vereinbarungsc harakter an. D ie Nutzung solch e r Nebenr äume zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist jedenfalls dann nicht gestattet, wenn sie - wie hier - die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert (näher Senat, Urteil vom 16. Mai 2014 - V ZR 131/13, NJW 2014, 2640 Rn. 7; vgl. auch Beschluss vom 4. Dezember 2014 - V ZB 7/13, GE 2015, 523 Rn. 10, jeweils mwN). Dies begründet einen Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer sowohl aus § 1004 Abs. 1 BGB als auch aus § 15 Abs. 3 WEG , und zwar gemäß § 14 Nr. 2 WEG auch bei einer Gebrauchsüberlassung an Dritte (vgl. nur Senat, Urteil vom 1 6. Mai 2014 - V ZR 131/13, NJW 2014, 2640 Rn. 11 mwN). 2. Rechtlicher Nachprüfung hält es i m Ergebnis auch stand , dass das Berufungsgericht d ie Voraussetzungen der Verjährung verneint . Für den B eginn der Verjährung kommt es gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 5 BGB neben den subjektiven Voraussetzungen auf die Zuwiderhandlung an. Bei d er Nutzung einer Sondereigentumseinheit in einer der Teilungserklärung widersprechenden Weise i st allerdings streitig, wa s hierunter zu verstehen ist. a) Teilweise wird die maßgebliche Zuwiderhandlung , mit der die Verjährungsfrist für den Unterlassungsanspruch zu laufen beginnt, in dem Beginn der Nutzung gesehen . D ie Störung setze sich jedenfalls bei 4 5 6 7 - 5 - gleichbleibender Qualität der Nutzung lediglich fort ( Jacoby, ZWE 2012, 70, 74 f.; ähnlich LG Saarbrücken, Beschluss vom 24. Oktober 2008 - 5 T 48/08, juris Rn. 58 ff.). Eine zweckwidrige Wohnnutzung durch Mieter begründe selbst dann keinen neuen Anspruch, wenn ei n Mieterwechsel stattfinde (LG Saarbrücken, aaO, Rn. 71 ff.). b) Überwiegend wird die zweckwidrige Nutzung zwar ebenfalls a ls Dauerhandlung angesehen , aber eine gegenteilige Schlussfolgerung gezogen. Solange die Nutzung anhalte, könne d ie Verjährungsfrist nicht in Gang gesetzt werden (LG Hamb urg, ZWE 2014, 31, 33 ; Schul tzk y in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 15 Rn. 134; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 15 Rn. 47 ; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 105 ). Teilweise wird die fortlaufende Nutzung auch als wiederholte Handlung an gesehen , die jewe ils neue (nicht verjährte) Unterlassungsansprüche auslöse ( Riecke/ Sch mid/Abramenko, WEG, 4. Aufl., § 15 Rn. 31 ; ähnlich Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 15 Rn. 151 ). c) Der Senat hat sich de r letzteren Auffassung bereits in einer Fallkonstellation angesc hlossen , in der es um eine auf einzelne Räume der Wohnung beschränkte zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst ging (Beschluss vom 16. Juni 2011 - V ZA 1/11, Z fIR 2 011, 757 Rn. 7). Die Verjährung tritt auch dann nicht ein , wenn und solange ei ne Sondereigentumseinheit - wie hier - insgesamt zweckwidrig gen utz t wir d . Insoweit kann dahinstehen, ob e ine einheitliche Dauerhandlung den rechtswidrigen Zustand fortlaufend aufrechterhält und die Frist deshalb nicht in Gang gesetzt wird , oder ob wiederh olte Störungen j eweils neue Ansprü ch e begründen. Jedenfalls liegt der Schwerpunkt der Störung nicht vornehmlich in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung . Die übrigen Wohnungseigentümer 8 9 - 6 - werden in gleicher Weise dadurch beeinträchtigt, dass die Nutzung - se i es auch in gleichbleibender Qualität - aufrechterhalten wird . d ) O b die zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst oder durch dessen Mieter erfolgt, ist verjährungsrechtlich unerheblich . Hierfür spricht schon die Regelung des § 14 Nr. 2 WE G, aus der sich ergibt, dass der Wohnungseigentümer für den dort genannten Personenkreis in gleicher Weise wie für eine eigene Nutzung einzustehen hat. Darüber hinaus erschöpft sich die Störung nicht i n der Gebrauchsüberlassung; vielmehr ist davon auszugeh en, dass d er vermietende Wohnungseigentümer auch nach diesem Zeitpunkt in der Lage ist, die weitere Störung zu verhindern (näher Senat, Urteil vom 16. Mai 2014 - V ZR 131/13, NJW 2014, 2640 Rn. 12 ff. mwN ) . Ohnehin haben hier - ohne dass es darauf in diese m Zusammenhang entscheidend ankäme - in unverjährter Zeit weitere Gebrauchsüberlassungen im Rahmen der Neuvermietungen stattgefunden. 3. Rechtsfehlerfrei verneint das Berufungsgericht schließlich die Verwirkung des Anspruchs. a) Ein Recht ist verwirk t, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen, und deswegen die verspätete Gelte ndmachung gegen Treu und Glauben verstößt (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 21. Oktober 2005 - V ZR 169/04, NJW - RR 2006, 235 Rn. 10 ). An dem sogenannten Zeitmoment fehlt es in der Regel, wenn eine wiederholte Störung einen neuen Anspruch auslöst (Sen at, Urteil vom 21. Oktober 2005 - V ZR 169/04, aaO Rn. 11). 10 11 12 - 7 - b) Letzteres nimmt das Berufungsgericht mit überzeugender Begründung an. N ach dem Jahr 2007 erfolgte n zwei Neuvermietung en zu Wohnzwecken . Jedenfalls eine solche Neuvermietung stellt in der Re gel aus Sicht aller Beteiligten eine Zäsur dar (vgl. auch Senat, Urteil vom 21. Oktober 2005 - V ZR 169/04, aaO Rn. 11) . Der vermietende Wohnungseigentümer setzt eine neue Willensentscheidung hinsichtlich einer zweckwidrigen Nutzung um. Die übrigen Wohnung seigentümer haben Anlass, für die Zukunft eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung einzufordern, auch wenn sie hiervon zuvor - etwa aus Rücksicht auf das bestehende Mietverhältnis - A bstand genommen haben. H insichtlich de s auf die derzeitige Vermie tung bezogenen Unterlassungsanspruchs fehlt es zudem , wie das Berufungsgericht zutreffend hervorhebt , neben dem Zeitmoment auch an dem Umstandsmoment . D er Beklagte konnte nicht davon ausgehen , dass solche eigenständigen Störungen auch in der Zukunft geduld et würden. Selbst wenn hinsichtlich der auf die früheren Vermietungen bezogenen Unterlassungsansprüche die Verwirkung eingetreten wäre, stünde dies einer im Grundbuch vollzogenen Änderung der in der Teilungserklärung enthalt enen Zweckbestimmung nicht gleic h. c) Ob die Verwirkung während eines lange andauernden Mietverhältnisses eintreten kann, bedarf ebenso wenig einer Entscheidung wie die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen s ie auch den Sonderrechtsnachfolger bindet (vgl. zu einem langjährig and auernd en Mietverhältnis in einem besonders gelagerten Einzelfall Senat, Beschluss vom 25 . März 2010 - V ZR 159/09, ZWE 2010, 266 f. ). 13 14 - 8 - III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Schmidt - Räntsch Brückner Weinland Göbel Vorinstanzen: AG Wiesbaden, Entscheidung vom 07.12.2012 - 92 C 7239/10 - 81 - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 25.06.2014 - 2 - 13 S 18/13 - 15
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