BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZR 179/07 vom 15. Mai 2008 in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 15. Mai 2008 durch den Vor-sitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-R344ntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Kl344gers wird das Urteil des 22. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 10. September 2007 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbe-schwerde, an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens betr344gt 89.188,02 200. Gr374nde: I. Die Beklagte kauft Altwohnbest344nde an und ver344u337ert sie nach Durch-f374hrung von Renovierungsma337nahmen als Wohnungseigentum weiter. Der Kl344-ger erwarb im Oktober 1995 eine solche Wohnung in D. und trat einem Mietpool bei. Die Finanzierung erfolgte im sog. Dortmunder-Modell 374ber ein Vorausdarlehen und zwei hintereinander geschaltete Bausparvertr344ge der B. Bausparkasse. 1 - 3 - Dem Kaufvertragsabschluss vorangegangen waren Beratungsgespr344-che, in denen ein Repr344sentant der Beklagten unter Ber374cksichtigung der Fi-nanzierungszinsen, der Sparleistung f374r das Bausparen, der Verwaltungskosten und der Mieteinnahmen eine Einnahmen- und Ausgaben-Berechnung erstellt hatte. Ferner war dem Kl344ger eine als 204Rentabilit344tsberechnung223 bezeichnete Finanzierungsberechnung vorgelegt worden. 2 Mit der Behauptung, falsch beraten worden zu sein, verlangt der Kl344ger die R374ckabwicklung des Kaufvertrages und die Feststellung, dass die Beklagte zum Ersatz seiner weiteren Sch344den verpflichtet ist. 3 Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Das Oberlandesgericht hat die Revision nicht zugelassen; dagegen richtet sich die Beschwerde des Kl344gers. 4 II. I. Das angefochtene Urteil ist nach 247 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben, da das Berufungsgericht den Anspruch des Beschwerdef374hrers auf rechtliches Geh366r in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat. 5 1. Die Klage ist unter dem Gesichtpunkt der Schlechterf374llung eines mit der Beklagten zustande gekommenen Beratungsvertrages auch auf die unter-bliebene Aufkl344rung dar374ber gest374tzt worden, dass nach Ablauf der Zinsbin-dung f374r das Vorausdarlehen eine weitere Zwischenfinanzierung mit eventuell h366herem Zinssatz abzuschlie337en sein werde und die Zuteilung des Bausparver-trages nicht sicher bestimmt werden k366nne. Entgegen der Auffassung der Be-schwerdeerwiderung hat der Kl344ger diesen Beratungsfehler auch in der Beru-fungsinstanz angesprochen, n344mlich im Schriftsatz vom 4. April 2005. 6 - 4 - Das Berufungsgericht hat den Vortrag bei seiner Urteilsfindung unbe-r374cksichtigt gelassen und damit den Anspruch des Kl344gers auf Gew344hrung rechtlichen Geh366rs verletzt. Grunds344tzlich ist zwar davon auszugehen, dass ein Gericht das von ihm entgegengenommene Vorbringen der Beteiligten auch zur Kenntnis genommen und in Erw344gung gezogen hat; eine Verletzung von Art. 103 Abs. 1 GG kann deshalb nur festgestellt werden, wenn sie sich aus den besonderen Umst344nden des Falls ergibt (BVerfGE 96, 205, 216 f.). So liegt es hier indessen. Dass das Berufungsgericht in den Entscheidungsgr374nden auf den Vortrag zu der - offenbar unstreitig - unterbliebenen Aufkl344rung 374ber das mit dem Ablauf der Zinsbindungsfrist verbundene Risiko in keiner Weise einge-gangen ist, l344sst sich nur daraus erkl344ren, dass es ihn entweder 374bersehen oder aber im Kern missverstanden hat. Beides begr374ndet einen Versto337 gegen Art. 103 Abs. 1 GG (vgl. Senat, Beschl. vom 17. Januar 2008, V ZR 92/07). 7 2. Der Vortrag ist entscheidungserheblich. 8 Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt nicht verkennt, bildet die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands das Kernst374ck der von der Beklag-ten geschuldeten Beratung, da sie den Interessenten von der M366glichkeit 374ber-zeugen soll, das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu k366nnen (Se-nat, BGHZ 156, 371, 377). Demgem344337 muss der Verk344ufer nicht nur 374ber im Zeitpunkt der Beratung absehbare ung374nstige Ver344nderungen der in die Be-rechnung eingestellten Einnahmen und Ausgaben aufkl344ren, sondern auch 374ber Unw344gbarkeiten f374r den monatlichen Eigenaufwand, die sich aus den Be-sonderheiten des Anlagemodells ergeben (Senat, Beschl. vom 17. Januar 2008, V ZR 92/07). 9 Dazu z344hlt das Risiko, welches sich daraus ergibt, dass die Zinsbin-dungsfrist f374r das Vorausdarlehen in aller Regel deutlich k374rzer ist als der - zudem nicht sicher bestimmbare - Zeitraum, in dem der K344ufer mit den Zinsen 10 - 5 - dieses Darlehens belastet sein wird. So verh344lt es sich auch hier, denn dem Vertrag 374ber das Vorausdarlehen l344sst sich entnehmen, dass die Zinsbindungs-frist lediglich f374nf Jahre betrug, w344hrend die Ansparphase des ersten Bauspar-vertrages auf mindestens zehn Jahre berechnet war. Bereits im Zeitpunkt der Beratung war f374r die Beklagte deshalb erkennbar, dass der errechnete monatli-che Aufwand nur f374r die ersten f374nf Jahre kalkuliert werden konnte. F374r die Fol-gejahre hing er dagegen ma337geblich von der - nicht vorhersehbaren - Entwick-lung der Kapitalmarktzinsen ab. 334ber das damit verbundene Risiko einer Erh366-hung des monatlichen Aufwands musste die Beklagte aufkl344ren (vgl. Senat, Urt. v. 9. November 2007, V ZR 25/07, WM 2008, 89, 91 f. Rdn. 22). Entsprechendes gilt im 334brigen f374r das von dem Kl344ger in anderem Zu-sammenhang angesprochene Risiko einer Erh366hung des monatlichen Auf-wands nach Zuteilung des ersten Bausparvertrages. Von diesem Zeitpunkt an muss der K344ufer drei verschiedene Zahlungen erbringen, n344mlich die Zinsen auf das - immer noch zur H344lfte valutierende - Vorausdarlehen, die Tilgungsra-ten f374r das zugeteilte erste Bauspardarlehen und die Raten f374r den nunmehr anzusparenden zweiten Bausparvertrag. Selbst wenn das Modell so berechnet sein sollte, dass sich die Tilgungsraten f374r den zugeteilten ersten Bausparver-trag und die eingesparten Zinsen f374r das (nunmehr zur H344lfte getilgte) Voraus-darlehen ausgleichen, ergibt sich wiederum eine systemimmanente Ungewiss-heit f374r den monatlichen Eigenaufwand, weil nicht absehbar ist, wie hoch die Zinsen f374r das Vorausdarlehen bei der Zuteilung des ersten Bausparvertrages, also etwa zehn bis zw366lf Jahre nach Vertragsabschluss, sein werden. Auch hier374ber muss aufgekl344rt werden. 11 II. Weitere Gr374nde f374r eine Zulassung der Revision sind von der Nichtzu-lassungsbeschwerde nicht aufgezeigt worden. 12 - 6 - Soweit sie 334berlegungen zu dem Inhalt einer Rentabilit344tsberechnung anstellt, 374bersieht sie, dass ein Verk344ufer, der den K344ufer 374ber die M366glichkeit ber344t, eine Eigentumswohnung zu erwerben und zu halten, in der Regel nicht die Vorlage einer Rentabilit344tsberechnung, sondern nur die korrekte Ermittlung des (monatlichen) Eigenaufwands schuldet (Senat, Beschl. v. 12. Januar 2006, V ZR 135/05). Daran 344ndert sich nicht schon dadurch etwas, dass die Ermitt-lung des Eigenaufwands mit 204Rentabilit344tsberechnung223 374berschrieben wird. 13 Eine Divergenz des Berufungsurteils zu der Entscheidung des 34. Se-nats des Oberlandesgerichts Hamm vom 24. November 2006 (34 U 61/06) liegt nicht vor, weil der darin m366glicherweise aufgestellte - unzutreffende - Rechts-satz, dass die Vermutung der Vollst344ndigkeit und Richtigkeit einer Urkunde auch f374r eine schriftlich dokumentierte Beratung gelte, nicht tragend war. 14 - 7 - Von einer weiteren Begr374ndung wird abgesehen (247 544 Abs. 4 Satz 2 ZPO). 15 Kr374ger Lemke Schmidt-R344ntsch Stresemann Czub Vorinstanzen: LG M374nster, Entscheidung vom 08.09.2004 - 12 O 222/04 - OLG Hamm, Entscheidung vom 10.09.2007 - 22 U 165/04 -
Full & Egal Universal Law Academy