BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 179/08 Verk374ndet am: 1. April 2009 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja 247 558 Abs. 3 Satz 1 BGB Werden Modernisierungsma337nahmen des Vermieters durch 366ffentliche F366rdermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gef366rdert, kann der Vermieter die Miete im F366rderzeitraum nach 247 558 BGB nur bis zu dem Betrag erh366hen, der sich nach Ab-zug der Zinsverbilligung von der orts374blichen Vergleichsmiete ergibt. BGH, Urteil vom 1. April 2009 - VIII ZR 179/08 - LG G366rlitz AG G366rlitz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 1. April 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts G366rlitz vom 10. Juni 2008 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-fungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit 1980 Mieterin einer Wohnung der Kl344gerin in G. . F374r diese Wohnung hatte die Kl344gerin im Jahr 1999 unter Inanspruchnahme zinsverbilligter Darlehen Modernisierungsma337nahmen durchgef374hrt und mit Schreiben vom 21. M344rz 2000 die Miete nach 247 3 MHG erh366ht. Dabei hatte sie die Zinsverbilligung mit 52,49 DM berechnet und an die Beklagte weitergege-ben. 1 Mit Schreiben vom 26. April 2004 verlangte die Kl344gerin von der Beklag-ten die Zustimmung zu einer weiteren, jetzt auf 247 558 BGB gest374tzten Mieter-h366hung um 30,01 200 auf 293,54 200. Die bis zum 31. Oktober 2008 fortbestehende 2 - 3 - Zinsverbilligung durch die 366ffentlichen F366rdermittel wurde von der Kl344gerin da-bei nicht ber374cksichtigt und im Mieterh366hungsverlangen auch nicht erw344hnt. 3 Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu einer monatlichen Mieterh366-hung um 30,01 200 gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Beru-fung der Kl344gerin zur374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung im We-sentlichen ausgef374hrt: 5 Der Anspruch der Kl344gerin auf Zustimmung zu der von ihr begehrten Mieterh366hung scheitere bereits daran, dass das Mieterh366hungsverlangen vom 26. April 2004 formell unwirksam sei, weil es in Anspruch genommene Drittmit-tel nicht ber374cksichtige. Entgegen der Auffassung der Kl344gerin sei die Anrech-nung der Drittmittel nicht durch den Abzug von 52,49 DM im Rahmen der mit Schreiben vom 21. M344rz 2000 erfolgten Modernisierungsmieterh366hung "ver-braucht". Im Gegenteil sei wegen der fortdauernden Zinsbindung der Vorteil nach 247 558 Abs. 5 BGB auch bei der streitgegenst344ndlichen Mieterh366hung zu ber374cksichtigen. Nach der Grundkonzeption dieser Vorschrift solle dem Vermie-ter n344mlich die volle Vergleichsmiete f374r die Dauer der Zinsbindung verwehrt sein. Im Falle einer nur einmaligen Ber374cksichtigung der Zinsverbilligung be- 6 - 4 - st374nde die Gefahr, dass der Vermieter die an den Mieter weiter zu gebende Verg374nstigung durch eine Mieterh366hung im Rahmen des Vergleichsmietverfah-rens aush366hlen k366nne. 7 Die formelle Wirksamkeit eines Mieterh366hungsverlangens erfordere es grunds344tzlich, dass der Vermieter K374rzungsbetr344ge aufgrund der Inanspruch-nahme 366ffentlicher F366rdermittel in das Erh366hungsverlangen aufnehme. Da es bereits hieran fehle, sei das Mieterh366hungsverlangen schon aus formellen Gr374nden unwirksam und der Anspruch der Kl344gerin deshalb unbegr374ndet. II. Diese Beurteilung h344lt der revisionsrechtlichen Nachpr374fung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Mit der Begr374ndung, das Mieterh366hungsver-langen der Kl344gerin vom 26. April 2004 sei schon aus formellen Gr374nden un-wirksam, kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben. Das Berufungsgericht hat nicht ber374cksichtigt, dass die Kl344gerin den Mangel des Mieterh366hungsverlangens im Laufe des Prozesses behoben hat (247 558b Abs. 3 Satz 1 BGB). 8 1. Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass das Mieterh366hungsverlangen der Kl344gerin (zun344chst) nicht formell ordnungsgem344337 begr374ndet war, weil es keine Angaben zu der fortbestehenden Zinsverbilligung und der Berechnung des sich daraus ergebenden K374rzungsbetrags enthielt. 9 a) Nach der Rechtsprechung des Senats erfordert die formelle Wirksam-keit eines Mieterh366hungsverlangens nach 247 2 MHG (jetzt 247 558 BGB), dass der Vermieter K374rzungsbetr344ge aufgrund der Inanspruchnahme 366ffentlicher F366r-dermittel einschlie337lich der zugrunde liegenden Berechnungspositionen in das 10 - 5 - Erh366hungsverlangen aufnimmt (Senatsurteile vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947, unter II 1, sowie vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 235/03, WuM 2004, 406, unter II, und VIII ZR 234/03, NJW-RR 2004, 1159, un-ter II 1). 11 b) Entgegen der Ansicht der Revision waren diese Angaben im Mieter-h366hungsverlangen nicht deshalb entbehrlich, weil die Kl344gerin den Abzug der F366rdermittel bereits bei der Mieterh366hung vom 21. M344rz 2000 vorgenommen hatte; dadurch war, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, die Anrech-nung der Drittmittel noch nicht verbraucht, so dass zur ordnungsgem344337en Be-gr374ndung des Mieterh366hungsverlangens vom 26. April 2004 wiederum Angaben zu den in Anspruch genommenen 366ffentlichen F366rdermitteln erforderlich waren. aa) Der Senat hat f374r den Fall verlorener Zusch374sse bereits entschieden, dass diese nicht nur im Zeitpunkt der Gew344hrung, sondern f374r einen l344ngeren, wenn auch begrenzten Zeitraum bei einer Mieterh366hung zu ber374cksichtigen sind (Senatsurteil vom 25. Februar 2004, aaO, unter II 2 a); hierf374r hat der Se-nat eine Frist von zw366lf Jahren in Betracht gezogen (Senatsurteil, aaO, unter II 2 b). 12 bb) Bei den der Kl344gerin gew344hrten 366ffentlichen F366rdergeldern, um deren Ber374cksichtigung die Parteien hier streiten, handelt es sich indes nicht um (einmalige) verlorene Zusch374sse, sondern um eine laufende, der Kl344gerin noch bis zum 31. Oktober 2008 bewilligte Zinsverbilligung. Bei einer derartigen befris-teten F366rderung durch einen Kredit zu verbilligten Zinsen hat eine Anrechnung in dem Zeitraum zu erfolgen, in dem der Vermieter die Zinsverg374nstigung tat-s344chlich erh344lt (Schmidt-Futterer/B366rstinghaus, Miete, 9. Aufl., 247 558 BGB, Rdnr. 230 ff., M374nchKommBGB/Artz, 5. Auflage, 247 558 Rdnr. 50; vgl. auch Staudinger/Emmerich, BGB (2006), 247 558 Rdnr. 43); der Vermieter kann des- 13 - 6 - halb die Miete in diesem Zeitraum nicht gem344337 247 558 BGB bis zur orts374blichen Vergleichsmiete erh366hen, sondern nur bis zu dem Betrag, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ort374blichen Vergleichsmiete ergibt (Schmidt-Futterer/B366rstinghaus, aaO, Rdnr. 231; Kunze/Tietzsch, WuM 2003, 423, 425 f.). Entgegen der Auffassung der Revision steht dem nicht entgegen, dass die vorangegangene, unter Ber374cksichtigung der Zinsverbilligung erfolgte Miet-erh366hung zum Bestandteil der Grundmiete geworden und in der nach 247 558 BGB zu erh366henden Ausgangsmiete enthalten ist. Durch die in 247 558 Abs. 5 BGB - ebenso wie zuvor schon in 247 2 Abs. 1 Satz 2 MHG - angeordnete An-rechnung der Drittmittel soll erreicht werden, dass bei einer Mieterh366hung auf die orts374bliche Vergleichsmiete Leistungen aus 366ffentlichen Haushalten in je-dem Fall dem Mieter zugute kommen (vgl. BT-Drs. 8/1861, Satz 5 zu 247 2 MHG). Solange dem Vermieter 366ffentliche F366rdermittel in Form der Zinsverbilligung tats344chlich zuflie337en, sind diese daher bei jeder Mieterh366hung nach 247 558 BGB durch Absetzung des F366rderbetrags von der orts374blichen Miete zugunsten des Mieters zu ber374cksichtigen. cc) Da die Zinsverbilligung hier noch bis zum 31. Oktober 2008 andauer-te, war sie bei der von der Kl344gerin im Jahr 2004 geltend gemachten Mieterh366-hung zu ber374cksichtigen und musste die Kl344gerin deshalb Angaben zu ihrer H366he nebst den zugrunde liegenden Berechnungspositionen machen. Diese Angaben waren auch nicht deshalb entbehrlich, weil sie bereits in dem fr374heren Mieterh366hungsschreiben vom 21. M344rz 2000 enthalten waren. Denn die Kl344ge-rin konnte nicht davon ausgehen, dass der Beklagten die damaligen Schreiben noch vorlagen und ihr deren Bedeutung auch f374r das vorliegende, vier Jahre sp344ter durchgef374hrte Mieterh366hungsverfahren nach 247 558 BGB bewusst war. Das Mieterh366hungsverlangen der Kl344gerin vom 26. April 2004 war deshalb zu-n344chst formell unwirksam. 14 - 7 - c) Die Kl344gerin hat das zun344chst unzureichend begr374ndete Mieterh366-hungsverlangen jedoch im Laufe des Prozesses nachgebessert. Denn sie hat - nachdem sich die Beklagte im Prozess darauf berufen hatte, dass die bei der im Jahr 2000 erfolgten Mieterh366hung ber374cksichtigte Zinsverbilligung erneut zu ihren Gunsten anzusetzen sei - das fr374here Mieterh366hungsverlangen vom 21. M344rz 2000, das die erforderlichen Angaben zur H366he und Berechnung der Zinsverbilligung enthielt, als Anlage zum Schriftsatz vom 27. Januar 2005, auf die die Revisionsbegr374ndung verweist, noch einmal vorgelegt. Damit hat sie den zun344chst bestehenden Mangel des Erh366hungsverlangens behoben (247 558b Abs. 3 Satz 1 BGB). Insoweit schadet es der Kl344gerin auch nicht, dass sie wei-terhin an ihrer Rechtsauffassung festgehalten hat, eine Anrechnung der Zins-verbilligung habe im Rahmen der jetzigen Mieterh366hung nicht mehr zu erfolgen. 15 Das Mieterh366hungsverlangen der Kl344gerin war damit vom Zeitpunkt des Zugangs des Schriftsatzes vom 27. Januar 2005 an formell ordnungsgem344337 begr374ndet und wirksam; es lief lediglich eine neue Zustimmungsfrist f374r die Be-klagte ab diesem Zeitpunkt (247 558b Abs. 3 Satz 2 BGB). 16 III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-ben, es ist daher aufzuheben (247 562 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur End-entscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folge- 17 - 8 - richtig - keine Feststellungen zur H366he der orts374blichen Vergleichsmiete getrof-fen hat. Der Rechtsstreit ist daher an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG G366rlitz, Entscheidung vom 23.07.2007 - 1 C 642/04 - LG G366rlitz, Entscheidung vom 10.06.2008 - 2 S 63/07 -
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