BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 181/09 Verk374ndet am: 15. September 2010 Vorusso, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556 Abs. 3 Satz 1 und 3, 247 259 Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist (im Anschluss an das Senatsurteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, juris). BGH, Urteil vom 15. September 2010 - VIII ZR 181/09 - LG Bonn AG Siegburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 15. September 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Kl344gers wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 29. Juni 2009 im Kostenpunkt und in-soweit aufgehoben, als die Klage in H366he eines Betrages von 2.450,79 200 nebst Zinsen (Betriebskostenpositionen Kaltwasser, Abwasser und M374llabfuhr) abgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Kl344gers in T. . Der Kl344ger nimmt die Beklagten auf Nachzahlung von Betriebskosten f374r die Jahre 2003 bis 2006 in H366he von insgesamt 2.951,75 200 in Anspruch. In den Neben-kostenabrechnungen sind die Positionen Kaltwasser, Abwasser und M374llabfuhr nach "Gesamteinheiten" von "20,39 Personen" f374r 2003, "17,22 Personen" f374r 2004, "16,06 Personen" f374r 2005 und "13,98 Personen" f374r 2006 aufgeschl374s-selt, wobei auf die Beklagten jeweils "Einheiten" von "2,0" Personen entfallen. 1 - 3 - So hei337t es beispielsweise in der Abrechnung vom 12. Mai 2004 f374r den Abrechnungszeitraum 2003 zu der Position Kaltwasser: 2 Gesamtbetrag "1.753,15" : Gesamteinheiten "20,39 Personen" = Betrag/Einheit "85,980873" x Ihre Einheiten "2,00" = Ihre Kosten "171,96". Entsprechend wurde f374r die Positionen Abwasser und M374llabfuhr und ebenso in den Abrechnungen der Folgejahre verfahren. 3 Das Amtsgericht hat der Klage unter Abweisung im 334brigen in H366he von 2.253,98 200 nebst Zinsen stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht unter Zur374ckweisung der weitergehenden Berufung und der An-schlussberufung des Kl344gers die Klage bis auf einen Betrag von 290,13 200 nebst Zinsen abgewiesen. Es hat die Revision zugelassen, soweit die Klage in H366he von 2.450,79 200 nebst Zinsen wegen der Abrechnung der Positionen Kaltwasser, Abwasser und M374llabfuhr nach Personenbruchteilen abgewiesen worden ist. Im zugelassenen Umfang verfolgt der Kl344ger mit seiner Revision seine erstinstanz-lichen Klageanspr374che weiter. 4 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 5 I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung - soweit revisionsrechtlich noch von Interesse - ausgef374hrt: 7 Die Nebenkostenabrechnungen seien hinsichtlich der Positionen Kalt-wasser, Abwasser und M374llabfuhr formell unwirksam, weil ihnen ein nicht ver- - 4 - st344ndlicher Umlageschl374ssel nach Personenbruchteilen zugrunde gelegt sei. Diesen Umlageschl374ssel habe der Kl344ger innerhalb der jeweiligen Abrech-nungsfrist nicht nachvollziehbar erl344utert. F374r den Durchschnittsmieter sei ohne weitere Erl344uterung nicht verst344ndlich, wie die in den Nebenkostenabrechnun-gen des Kl344gers als "Gesamteinheiten" aufgef374hrten Personenbruchteile von 20,39, 17,22, 16,06 und 13,98 zu verstehen seien. Auf die Belegeinsicht habe er die Beklagten zur Erl344uterung des Umlageschl374ssels nicht verweisen d374rfen, weil die Nebenkostenabrechnungen aus sich heraus verst344ndlich sein m374ssten. Damit sei die Klage in H366he von insgesamt 2.450,79 200 unbegr374ndet. II. Diese Beurteilung h344lt revisionsrechtlicher Nachpr374fung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begr374ndung kann ein Anspruch des Kl344-gers auf Zahlung der Nebenkosten f374r Kaltwasser, Abwasser und M374llabfuhr in H366he von 2.450,79 200 nicht verneint werden. Die klagegegenst344ndlichen Be-triebskostenabrechnungen nach "Personenbruchteilen" sind entgegen der Auf-fassung des Berufungsgerichts nicht wegen formeller M344ngel unwirksam. 8 Formell ordnungsgem344337 ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Senats, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des 247 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enth344lt. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Geb344uden mit mehreren Wohneinheiten regelm344337ig fol-gende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamt-kosten, die Angabe und - soweit zum Verst344ndnis erforderlich - die Erl344uterung der zugrunde gelegten Verteilerschl374ssel, die Berechnung des Anteils des Mie-ters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 9 - 5 - 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, juris Rn. 10; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78 Rn. 21; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 10; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258 Rn. 15). Die-sen Anforderungen werden die Abrechnungen des Kl344gers gerecht. 10 Die Abrechnung nach Personen erm366glicht es dem Mieter, gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, wie (in welchen Rechenschritten) die Umla-ge der Betriebskosten erfolgt ist (vgl. Senatsurteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, aaO Rn. 21 f.). Der in den Abrechnungen unter der Rubrik "Gesamteinheiten" aufgef374hrte Umlagema337stab "Personen" ist als Verteiler-schl374ssel allgemein verst344ndlich. F374r den Mieter ist ohne weitere Erl344uterungen ersichtlich, dass sich bei diesem Umlageschl374ssel sein Anteil an den Betriebs-kosten nach dem Verh344ltnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu den in der Abrechnungseinheit insgesamt wohnenden Personen bestimmt. In den Abrechnungen des Kl344gers sind jeweils die Gesamtpersonenzahl sowie die f374r die Wohnung der Beklagten zugrunde gelegte Personenzahl an-gegeben. Anhand dieser Angaben konnten die Beklagten gedanklich und rech-nerisch nachvollziehen, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Be-triebskosten erfolgt ist. 11 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts wird die Nachvollzieh-barkeit einer solchen Abrechnung nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die - hier mit einem Bruchteil angegebene - Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat. Bei der Ermittlung der Perso-nenzahl muss der Vermieter einen weiteren Schritt oder eine gewisse "Gewich-tung" vornehmen, weil die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen nur entweder "taggenau" oder zu einzelnen (gr366beren) Stichtagen ermittelt wer-den kann. Der Angabe derartiger Details bedarf es auf der formellen Ebene nicht. Ohnehin k366nnte der Mieter die Ermittlung der Gesamtpersonenzahl nur 12 - 6 - dann im Einzelnen nachvollziehen, wenn ihm - wie es die Revisionserwiderung f374r erforderlich h344lt - 374berdies eine Belegungsliste f374r das Mietobjekt im Ab-rechnungsjahr zur Verf374gung gestellt w374rde; damit w374rde die Betriebskostenab-rechnung aber 374berfrachtet. Wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl er-rechnet hat, ist - nicht anders als etwa die Zusammensetzung der in der Be-triebskostenabrechnung angesetzten Gesamtwohnfl344che bei der Umlage von Betriebskosten nach der Wohnfl344che - eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit, die der Mieter anhand einer Einsicht in die Berechnungsunterlagen (Belegungs-liste) im Einzelnen 374berpr374fen kann. III. Hiernach kann das Berufungsurteil, soweit es mit der Revision angegrif-fen worden ist, keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungs-gericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen zur inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnungen f374r die Jahre 2003 bis 2006 bez374glich der Positi-onen Kaltwasser, Abwasser und M374llgeb374hr getroffen hat. Die Sache ist daher 13 - 7 - insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. B374nger Vorinstanzen: AG Siegburg, Entscheidung vom 18.12.2008 - 111 C 325/07 - LG Bonn, Entscheidung vom 29.06.2009 - 6 S 16/09 -
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